Esta materia del desahucio por retraso en el pago de la renta, es compleja en la teoría, porque pueden darse muchos escenarios distintos.
Por eso en la práctica, para no caer en esa complejidad, casi siempre recomiendo actuar legalmente solo cuando haya dos meses de impagos (o cuando haya retrasos reiterados que ocasionen daño económico al propietario).
Demandas de desahucio con un solo retraso
Me estoy refiriendo a casos como, por ejemplo, que el inquilino ha pagado en plazo todos los meses del año excepto abril, que lo ha pagado diez días tarde.
En ese caso es muy arriesgado para el arrendador (propietario) interponer una demanda de desahucio por el retraso en el pago del mes de abril (cuando todos los meses anteriores y posteriores han sido pagados en plazo).
Y es arriesgado porque a veces los tribunales deciden que el impago de un mes de rentas es un incumplimiento, pero no con la entidad suficiente como para dar por terminado el contrato, por lo que se condena al inquilino al pago del mes adeudado pero no se da por terminado el contrato ni se ordena el desahucio. El contrato sigue.
Y si deciden eso con el impago de un mes, imagínate cuánto más podría ocurrir si estamos hablando de un mes que ya fue pagado (con retraso, pero pagado). Pero con el perjuicio, además, de que como no se reclamaban rentas, es posible que se desestime la demanda por completo y se condene al propietario a pagar las costas.
Demandas de desahucio con un solo impago
Imaginemos el ejemplo anterior pero con una variable: el inquilino no llegó a pagar el mes de abril.
Es decir, el inquilino debe un mes (abril).
Aquí ya no hablamos de retraso, sino de impago.
En este caso habría que iniciar la fase de negociación previa obligatoria, y si no se llega a un acuerdo, el arrendador podrá interponer una demanda de desahucio por impago, acumulando reclamación de ese mes impagado.
El juez le dará casi siempre la razón al propietario en la segunda acción reclamada (condena al inquilino a pagar el mes de deuda), por lo que difícilmente condenará al arrendador (propietario) al pago de las costas. Y como premio, el arrendador (propietario) puede encontrarse con la probable sorpresa de que, además, el juez dé el contrato por terminado y ordene el desahucio. Y si no lo hace, como digo, se condenará al inquilino a pagar la renta de abril y con muy poco riesgo para el arrendador de que se le condene a pagar las costas.
No obstante, este escenario resulta difícil que se dé en la práctica, por lo que siempre recomiendo esperar a que haya dos meses de deuda para iniciar acciones legales.
Demandas de desahucio con dos impagos o más
Imaginemos los casos anteriores, pero en los que el inquilino no paga abril ni mayo.
Es decir, el inquilino debe dos meses o más.
Como en el caso anterior, aquí ya no hablamos de retraso, sino de impago (de dos meses o más).
En estos casos, el arrendador (propietario) tendría que iniciar la fase de negociación previa obligatoria, y si no hay acuerdo, podría interponer la demanda de desahucio por impago.
En estos casos, el riesgo de que el juzgado eche atrás la demanda (por poca deuda o poco daño al arrendador) es casi inexistente.
Por eso casi siempre recomiendo no iniciar acciones cuando hay un solo mes de deuda, pero ser implacable cuando hay dos meses de deuda.
Retrasos reiterados en el pago de la renta
El último escenario, que es realmente del que te quiero hablar en este post, es cuando el inquilino está continuamente pagando fuera de plazo… pero siempre acaba pagando.
Es decir, paga, pero tarde.
Imaginemos que de doce meses, ha pagado tarde cinco meses.
En un momento determinado el arrendador (propietario) puede considerar que ya no quiere soportar más los retrasos del inquilino.
Y en ese momento, por tanto, el arrendador puede iniciar la fase de negociación previa con el inquilino.
Como resultado de esa negociación pueden suceder dos cosas:
- Que las partes lleguen a un acuerdo, en cuyo caso ya no habrá motivo para poner la demanda.
- Que las partes no alcancen un acuerdo, en cuyo caso el arrendador podrá interponer la demanda de desahucio.
Esa demanda de desahucio se interpondrá, seguramente, en el momento en que el inquilino deba un mes (porque suele pagar fuera de plazo) o bien cundo no haya deuda.
El Tribunal Supremo tiene establecido que un retraso reiterado en el pago de la renta es motivo de resolución de contrato, debido al daño ocasionado al arrendador y a que éste no tiene por qué soportar reiteradamente el incumplimiento en el plazo de pago.
Tipo de demanda de desahucio
Respecto al tipo de demanda que haya que interponer, siempre existen dudas, pues unos tribunales se decantan por el juicio verbal de desahucio del artículo 250.1.1º de la ley de enjuiciamiento civil (LEC), mucho más rápido y económico; y otros optan por el juicio ordinario (más largo y caro).
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Tengo un almacén alquilado a una empresa de guardamuebles donde tienen unos 100 trasteros aproximadamente
El inquilino no me paga bien, me da miedo desahuciarlo o no renovarle el contrato cuanto venza en estos casos que se hace con todas las pertenencias de terceras personas. Ahora me debe 3 meses
Cual es su consejo
Muchas gracias
isabel
Hola Isabel,
Si ya le debe tantas mensualidades le aconsejaría que interpusiese una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Mi inquilina me ha pagado con retraso tres veces. Es esto motivo de perjuicio. Pero mi pregunta si se puede repercutir o compensar este perjuicio en la devolución de la fianza. Reteniendo una parte.
Hola Beth,
No es motivo para descontar la fianza. Lo que sí puede hacer ante cualquier retraso es dar por resulto el mismo por incumplimiento del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Tengo la vivienda alquilada desde agosto de 2018 aun no hace ni un año,y mis inquilinos me pagan tarde y los recibos de la luz y agua no me los pagan,ya no me responden a los mensajes,debo enviar un burofax 2 meses antes para recisdir el contrato? Aùn estoy a tiempo ya que no ha pasado un año del mismo? Y que les debo poner en el burofax para decirles que no quiero renovarles el contrato? O les debo decir que es para uso propio el recuperar la vivienda y despues si la vuelvo a alquilar,ellos pueden volver a reclamarmela?
Hola Antolin,
Debe enviar un burofax dándole un plazo de 30 días para abonar la deuda pendiente, y abandonar la vivinda. Si no se marcha podrá interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola voy a alquilar mi casa con opción a compra me van a dar una prima.¿si el inquilino deja de pagarme aparte de perder la prima lo podría desahuciar inmediatamente?porque tenía pensado hacer un seguro de alquiler pero me piden nóminas del inquilino y el me dice que siendo que me dan prima para que un seguro de alquiler
Hola Estefania,
Si deja de pagarle, podrá rescindir el contrato. Y si no se marchan podrán interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Soy inquilina,y desde hace dos años pago siempre sin retraso, la casa está alquilada con muebles,hace seis meses se estropearon varios electrodomésticos, se lo dije al dueño me dijo que se cambiaría poco a poco a lo que yo no puse pegas,pero como he dicho han pasado seis meses y sigo esperando,son electrodomésticos de primera necesidad cocina, lavadora etc…y sigo sin ellos comiendo de bocadillos por no tener cocina y sin poder lavar la ropa,como no puedo dejar de pagar que puedo hacer? Estoy desesperada porque los inquilinos solo tenemos derecho a pagar?
Me gustaría alguna ayuda para solucionar esto gracias
Hola Eva,
Si no hace las reparaciones podría rescindir el contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Debo abonar mi renta del 1 al 5de cada mes. El día 5 no aboné la renta y era viernes. He recibido un correo electrónico el día 6, sábado, diciendo que tengo un par de días para pagar o si no rescindirá el contrato. ¿Ese par de días se consideran hábiles? ¿Puede cumplir su amenaza de rescindir el contrato por dos días de retraso?
Muchas gracias
Hola Bego,
El retraso en el pago se considera incumplimiento del contrato, y por lo tanto podría rescindirse el mismo. Si bien, entiendo que no habrá problema si lo realiza en el plazo que se le ha dado en el correo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda
Mi hijo tiene el piso alquilado a una familia co tres niños muchas veces pagan fuera de plazo y el asume el inpago que genera el vuve con sus padres osea nosotros y no disponemos de dinero para la demoras luego a estado cuatro meses sin pagar y hemos tenido que pagarlo nosotros como tienen tres niños nos meten miedo como que no podemos echarlo no sabemis que hacer
Hola Carmen,
Cualquier tipo de impago o retraso e. El pago de la renta es motivo de finalización del contrato. Pueden interponer una demanda de desahucio y reclamación de deuda, a pesar de la situación de sus inquilinos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenos días, tengo un local y me han mandando una carta de desahucio. si todo esta pagado y solo me falta el mes en curso pueden echarme
Hola Alan,
Sí se ha demorado en el pago y lo ha hecho fuera de plazo sí podrían. Aunque en el proceso le daran una oportunidad para realizar el pago.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, me han mandado una carta de desahucio para marcharme en 15 dias de mi piso de alquiler en Frankfurt am Main, por retraso en un pago. Qué puedo hacer?
Hola Rocío.
Siento no poder ayudarte, pero solo tenemos conocimiento del ordenamiento jurídico español.
Un saludo.
Buenos días,
Mi pregunta es sencilla. He leído todos los comentarios y no me queda muy claro. Si en mi contrato pone que debo pagar del 1-5, y me he retrasado un sólo mes, ¿me pueden deshauciar? Y, ¿si me retraso 2?
Gracias de antemano.
Saludos.
Hola Beatriz,
Sí pueden rescindir el contrato. Y si no se marcha podrán interponer una demanda de desahucio, es necesario solo un retraso.
Si bien, si es la primera vez que se retrasa, tendrá el abogado antes de interponer la demanda que darle un plazo para pagar la cantidad debida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Tengo inquilinos desde Agosto 2018 en arrendamiento urbano de mi propiedad. Se han retrasado en los pagos desde el principio poniendo siempre excusas que no detallo por no alargarme. El mes pasado reclamamos por correo electrónico advirtiendo incluso de las consecuencias de dicho retraso, pagaron después de ese mail, pero este mes se están retrasando otra vez. Según reza el contrato que firmamos “La falta de pago o RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA” se consideran causas expresas de resolución del presente contrato. El arrendatario se obliga en tal caso a restituir inmediatamente el inmueble al arrendador….. Todos los gastos derivados de una reclamación judicial o extrajudicial por incumplimiento serán por cuenta de la parte deudora”. A pesar de llevar solo 4 meses de contrato ¿puedo pedir la resolución del mismo? Lo pregunto porque pagan con retraso, pero pagan. ¿Como debo gestionarlo? ¿Puedo ponerlo ya en manos de un abogado? Antes de nada ¿debo mandar burofax con requerimiento fehaciente de pago? Y, en cualquier caso¿ tengo posibilidades de que el juez estime mi demanda con solo 4 meses de contrato? Muchas gracias
Hola Delia.
Se puede poner demanda de desahucio ya, inmediatamente, pues ya ha vencido el plazo de pago.
Para dar más fuerza a la demanda habría que aportar el emaul que mandaste, y el recibo bancario que justifica que pagaron con retraso.
Lo normal es que el inquilino enerve, es decir, que se ponga al día después de recibir la demanda (o incluso que esté al día cuando la reciba). En ese caso el juez condenará al inquilino a pagar las costas del proceso (lo que te hayas gastado en abogado y procurador) pero el inquilino podrá seguir en la casa.
Si se vuelve a retrasar, tendrás que poner una nueva demanda (también será condenado el inquilino a pagar las costas) pero ya no podrá enervar, es decir, ya sería la definitiva.
Cuando hay retrasos de renta no hay otra fórmula para tratar de poner «en su sitio» al inquilino, es decir, para que no se retrase más (y si se retrasa por segunda vez pues le desahuciarán).
Hola, tengo una alquilada bastante problemática,he tenido quejas de vecinos ya ha sido avisada dos veces y ha tenido que ir la policía por ruido. También lleva cuatro meses pagando tarde y hay que irle detrás y siempre con discursivo es, este mes no ha pagado aún. Me gustaría saber qué hacer y pasos a seguir para echarla sin coste .
Gracias
Hola Gb,
El retraso en los pagos de la renta es suficiente para interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches respetados juristas.una pregunta agradezco su atención
En demanda de restitución vivienda urbana el arrendatario entrega la casa y presenta los pagos q si eran a trazados … Lo pueden condenar en costas?
Muchas gracias
Hola Carolina,
Al ser el juicio verbal un proceso de los llamados “declarativos”, se impondrán las costas a la parte que haya visto rechazado todo lo que pedía, salvo que el tribunal interprete otra cosa. Por tanto en tu caso sería el arrendador quien las pagaría.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Estimado Eduardo, muchas gracias tomarse el tiempo de asesorarnos a través de este portal .
Le escribo porque necesito su ayuda. Tengo un piso alquilado en BCN y vivo en Inglaterra. Una agencia resuelve todo los problemas que puedan presentarse en este alquiler. El inquilino deposita los pagos de la renta a la cuenta de esta asesoría.
Mi duda es si es normal que los pagos de alquiler se paguen en la cuenta de la asesoría
Estamos 22, aun no ha pagado la renta. Nos urge saber si la falta de pago es un asunto puntual o no, pero la dejadez en responder los mensajes de la asesora (se tarda entre 4 a 5 días), y tampoco nos facilita el numero del inquilino. La otra duda es, si ya tengo el derecho de empezar con el desahucio y como hacer la notificaciones.
La asesoría puede hacer eso por mi o tengo que hacer el tramite personalmente?
Agradezco mucho de antemano su respuesta.
Un saludo
Hola Roxana.
Te mandé un email.
Buenas tardes Eduardo,
Tengo mi vivienda alquilada dese junio del 2017. Los primero meses (6 primeros) los inquilinos me pagaban de forma regular pero desde enero de éste año se empezaron a retrasar en el pago de la mensualidad pero al menos la pagaban ya éste mes de septiembre no lo han abonado y lo único que he recibido es un wassa como tantas otras veces diciendo que habían realizado el pago pero no está.
En el contrato de alquiler estipulé una cláusula en la que decía que en caso de necesitar yo la vivienda o mis descencidientes en primer grado de consaguiniedad con aviso de dos meses deberían abandonar la vivienda.
Mi duda ahora para proceder es la siguiente:
– Les envío un burofax diciendo que necesito mi casa y que la abandonen en el plazo de dos meses ó directamente demando y voy al desahucio.
Veo que en cualquier caso no me va a pagar y se van a acumular las cantidades, pero si me da «miedo» el tema del desahucio porque uno de los inquilinos (en concreto ella) tiene hijos menores aunque la custodia compartida, y a lo mejor por ahí se me demora muchísimo el echarles fuera.
Te agradecería que me indicaras en estos casos, qué es lo mejor que puedo hacer.
Gracias, Un saludo.
Hola Cristina,
Si alega que necesita la vivienda y en tres meses no se ha ido usted allí a vivir o sus familiares, tendrá que indemnizar a sus inquilinos e incluso volver a celebrar el contrato.
Si le deben rentas lo mejor es interponer una demanda de desahucio y junto con ella reclamar las cantidades debidas. El proceso de desahucio suele tardar unos cuatro meses, depende de la saturación del juzgado.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
buenas tengo como 5 años de arrendar un local comercial los ultimos meses me e atrasado un poco y este ultimo mes no lo pude pagar estoy un mes atrasado podrian echarme del local de una manera facil o hay posibilidad de llegar a un acuerdo con el dueño del inmueble me gustaria saber que puede ocurrir en el peor de los casos
Hola Diego,
En el peor de los casos puede el arrendador interponer una demanda de desahucio y se produciría el lanzamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas,
Estoy alquilando un piso con opción de compra y los términos de pagos forman parte de la posible resolución del contrato. Tenía como plazo de pago los primeros 15 días naturales del mes, pero me he dado cuenta que algunas veces el pago salía uno o dos días después (por un tema de días festivos quizás). El proprietario nunca me ha comunicado nada ni se ha quejado por eso. Mi pregunta es: podría en este caso el proprietario, unos días antes de la firma de compra venta, anular la compra por estos retrasos ? ….aunque no me dijo nada antes y aunque se habla de unos pocos días solo tres veces en un año?
Hola Julia,
Entiendo que si es por temas de festividades no debería oponerse.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola estoy en la situación de que por motivos de fuerza mayor me e retrasado un mes de alquiler pero e ido pagando si con retraso pero sin negar a pagar me pueden desahuciar por ello que puedo hacer en el caso que la dueña me demande gracias
Hola Ymedla
El retraso en el pago del alquiler es un motivo por el que se puede entablar una demanda de desahucio.
Si antes de que transcurran días días desde que le notifiquen la demanda usted paga lo que debe, se paralizaría el desahucio. Esta situación solo se puede llegar a dar una vez.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, tengo un piso en propiedad y lo estoy alquilando a una pareja q recientemente se ha separado. El titular del contrato se fue a vivir fuera de España y su ex pareja se quedó en el piso. Esta persona no esta en el contrato y me da muchos problemas con el pago del alquilar ya q paga un mes si , otro no, cuando se le da la gana. ahora mismo me debe Mayo y Junio + 2 facturas de Luz-
SI quiero desahusiarla, a nombre de quien envío el burofax? esta personq q vive en el piso no tiene contrato, y apenas se su nombre. Yo todo lo trataba con su antigua pareja titular del contrato.
Gracias
Hola Fernando,
Como no te ha comunicado su intención de sustituir al que era el titular del contrato, podrás enviarle un burofax requiriéndole para que abandone la finca, y sino lo hace podrás interponer una demanda de desahucio y reclamar las deudas debidas.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Eduardo,
Alquilé un apartamento con un contrato de un año en el que se establecía una estancia mínima de 6meses.
Solicitamos 2 meses de fianza a recibir en la firma del contrato. En el momento de la firma del contrato y entrega de llaves al inquilino éste nos indicó que haría la transferencia de la fianza al día siguiente. No lo hizo y dos semanas más tarde nos indicó que dejaba el piso. Según contrato debería permanecer mínimo 6 meses y además tenía una indemnización por finalizar el contrato antes de un año. Le hemos pedido únicamente el pago de 2 mesensualidades y se ha negado y se ha ido sin pagar. Tampoco ha pagado los recibos de consumos del mes que ha estado en el apartamento. Tenemos alguna opción de reclamarle lo que nos debe?
Mucha gracias por su ayuda, un saludo.
Karmele
Hola Karmele,
Puedes interoner una demanda reclamando las seis primeras mensualidades.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.