El inquilino se puede ir cuando quiera, pero de pendiendo del momento en qué lo haga y de cómo lo haga, habrá unas consecuencias u otras. Esto es lo que vamos a ver en este artículo.
En esta materia, la ley de arrendamientos urbanos de 1994 (que es la que está en vigor) solo ha sufrido una modificación.
Dicha modificación fue en 2013.
Por tanto, en esta materia hay dos normativas en vigor: una que se aplica a los contratos de arrendamiento anteriores al 6 de junio de 2013 y otra que se aplica a los contratos posteriores a esa fecha.
Además, voy a analizar también qué pasa si el contrato es con un solo inquilino, o si hay varios inquilinos.
También voy a analizar qué pasa cuándo el inquilino se va de forma «poco ortodoxa», es decir, sin avisar por escrito.
Y por último, también voy a hacer un análisis según estemos hablando de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de un contrato de uso distinto a vivienda (temporada, local, oficina, etc).
Contratos posteriores al 6 de junio de 2013
Contratos de arrendamiento de vivienda habitual
Con un único inquilino
Si el inquilino notifica al arrendador, antes de que se cumplan los seis primeros meses, que quiere marcharse, no estaremos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato; excepto que en el contrato se haya recogido la posibilidad de desistir antes del sexto mes, en cuyo caso sí estaríamos ante un desistimiento.
Así, en caso de incumplimiento de contrato, el inquilino tendrá que compensar al arrendador por los daños y perjuicios que le haya ocasionado la temprana terminación del contrato.
Si la notificación de que se quiere marchar es posterior a los seis meses, entonces estaremos ante un verdadero desistimiento.
El artículo 11 LAU permite al inquilino desistir del contrato una vez que hayan transcurrido los seis primeros meses del contrato.
La única exigencia que este artículo 11 impone al inquilino es que preavise con un mes de antelación (y ese mes lo deberá pagar, disfrute o no de la vivienda).
En este caso, el inquilino tendrá que pagar una indemnización al arrendador solo en el caso que así se haya pactado en el contrato.
Y además, es la propia LAU en su artículo 11 la que establece la indemnización, que no podrá ser superior a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Con varios inquilinos y uno de ellos se quiere ir
Si hay varios inquilinos, estamos hablando de un coarrendamiento.
En caso de estar interesado en dicha temática, te invito a leer el post Desistimiento de un coarrendatario.
El inquilino se quiere marchar sin avisar por escrito
Son muchas las ocasiones (sobre todo en caso de coarrendamiento) en que un coarrendatario se quiere marchar pero no quiere firmar nada ni comunicar nada por escrito.
En tales casos, habrá que analizar las pruebas (audios, mensajes, etc) para ver si son suficientes como para dar por válido el desistimiento o incumplimiento de contrato.
No obstante, si no hay nada por escrito ni hay prueba de que el inquilino se haya marchado, en tales casos habrá que considerar que el arrendamiento continúa, de modo que si se produce un impago de rentas, el propietario tendría que poner una demanda de desahucio express para dar por terminado el contrato (ya que no tiene prueba de que el inquilinos e haya ido).
El inquilino se quiere ir después del primer año
En estos casos estamos hablando de un desistimiento (pues ya se han cumplido seis meses de contrato).
En estos casos, si el contrato tiene cláusula de indemnización, el inquilino tendrá que indemnizar el arrendador con un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos parciales.
Es decir, si el inquilino se quiere marchar al comienzo del mes trece de contrato, el contrato se acaba de prorrogar por un año, por lo que el inquilino tendrá que indemnizar al propietario con un mes de renta (ya que queda un año por cumplir).
Contratos de uso distinto a vivienda
Por lo que respecta a los contratos de uso distinto a vivienda (segundas residencias, contratos de temporada, locales comerciales, etc)., habrá que analizar si las partes han acordado en el contrato la posibilidad de desistimiento.
Si hubo pacto y el inquilino desiste dentro del periodo permitido, entonces habrá que estar a lo que pactaron las partes.
Y si no hay posibilidad de desistimiento entonces el incumplimiento del inquilino se tendrá como un incumplimiento de contrato y no como un desistimiento, debiendo compensar al arrendador por los daños y perjuicios sufridos.
Los comentarios hechos para cuando hay varios inquilinos y cuando el inquilino se va sin avisar, tienen validez también para los contratos de uso distinto a vivienda.
Contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013
Contratos de arrendamiento de vivienda habitual
Con un único inquilino
En estos casos en que el contrato de arrendamiento es de vivienda habitual, el artículo 11 LAU (en su texto anterior a 6-6-2013) establece que el inquilino se puede marchar cuando quiera pero con dos condiciones:
- Que el contrato de arrendamiento tenga una duración de más de 5 años.
- Que ya se hayan cumplido más de 5 años de vigencia del contrato.
Además, este artículo exige que para que el inquilino pueda desistir será necesario que haga un preaviso al arrendador con un mínimo de dos meses de antelación, meses que evidentemente hay que pagar.
Las partes pudieron pactar en el contrato que en caso de desistimiento después del quinto año, el inquilino deba indemnizar al arrendador con una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Por lo tanto, si el inquilino decide irse no habiéndose cumplido los requisitos mencionados, estaremos hablando de incumplimiento del contrato y no de desistimiento, teniendo que resarcir el inquilino al arrendador por los daños y perjuicios causados.
Con varios inquilinos y uno de ellos se quiere ir
Si hay varios inquilinos, estamos hablando de un coarrendamiento.
En caso de estar interesado en dicha temática, te invito a leer el post Desistimiento de un coarrendatario.
El inquilino se quiere marchar sin avisar por escrito
Son muchas las ocasiones (sobre todo en caso de coarrendamiento) en que un coarrendatario se quiere marchar pero no quiere firmar nada ni comunicar nada por escrito.
En tales casos, habrá que analizar las pruebas (audios, mensajes, etc) para ver si son suficientes como para dar por válido el desistimiento o incumplimiento de contrato.
No obstante, si no hay nada por escrito ni hay prueba de que el inquilino se haya marchado, en tales casos habrá que considerar que el arrendamiento continúa, de modo que si se produce un impago de rentas, el propietario tendría que poner una demanda de desahucio express para dar por terminado el contrato (ya que no tiene prueba de que el inquilinos e haya ido).
Contratos de uso distinto a vivienda
Cuando nos encontramos ante contratos de vivienda por temporadas, contratos de segunda residencia, contratos de locales, etc., en este caso se actuará conforme a lo que hayan pactado las partes, de forma que si pactaron la posibilidad de desistimiento del inquilino habrá que actuar conforme a lo pactado.
Y si no se pactó la posibilidad de desistimiento, cometerá incumplimiento de contrato el inquilino que se marche anticipadamente del inmueble.
Los comentarios hechos para cuando hay varios inquilinos y cuando el inquilino se va sin avisar, tienen validez también para los contratos de uso distinto a vivienda.
No olvides que puedes descargar gratuitamente mi modelo de contrato de arrendamiento de vivienda.
Hola,
Lo primero felicitarte por tu Blog, es una referencia para mí a la hora de solucionar dudas respecto al alquiler.
Queremos plantearte una duda, un problema que nos ha surgido:
Soy el inquilino de un bajo comercial desde abril de 2011, momento en que formalizamos un contrato por 7 años. Este contrato ha sido renovado en abril de 2018 por otros 7 años, pero por motivos personales hemos querido rescindir dicho contrato.
Nuestra intención de rescisión se comunicó al propietario verbalmente con una antelación superior a 2 meses. El problema es que, pese a esto, insiste en que debíamos hacer frente a una indemnización de un mes por año de mes de contrato incumplido, es decir, aproximadamente 5 meses y medio.
Leyendo el contrato firmado por las partes, lo único que dice al respecto es la remisión al artículo 11 de la LAU en caso de incumplimiento de plazos: «en caso de desistimiento por parte del arrendatario antes del tiempo pactado y siempre que no lo comunique en tiempo y forma, indemnizará al arrendador de acuerdo al artículo 11 de la LAU».
Tras leer dicho artículo, entendemos que la indemnización sólo debe ser pagada en el caso de incumplimiento del plazo de aviso, por lo que creemos que al haber actuado conforme a la ley no debemos pagar ningún tipo de indemnización. ¿Nos gustaría consultar contigo si crees que estamos en lo correcto o tiene razón el arrendador?
Hola Natividad,
Entiendo que tendría que pagar una indemnización por el año en curso que no cumple.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días:
Gracias por el artículo. Pero no todo queda claro. Ahora el arrendador quiere incluir en un contrato de arrendamiento de un año la siguiente cláusula (entonces hablamos de un contrato después de 2013):
‘el arrendatario se compromete a mantener el contrato al menos durante la primera anualidad de su vigencia. Si desiste o incumple el contrato durante ese plazo, deberá indemnizar al arrendador con el importe integro de dicha anualidad’.
¿Esta cláusula es válida? Según art. 11 LAU no es válida porque la indemnización podrá solo ser medio mensualidad como máximo si hablamos de un contrato de un año, ¿es correcto?
Gracias.
Hola LilIan,
En el caso que se marche antes de los seis primeros meses será incumplimiento del contrato, y tendrá que indemnizar al arrendador por los daños sufridos.
Pero si se marcha después de los seis primeros meses, será desestimiento. La cláusula debería establecer que el arrendatario debe indemnizar al arrendador en casos de desestimiento, con una cantidad equivalente a una menulidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.