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El Real Decreto-Ley 21/2021, de 26 de octubre, ha modificado el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 viene a regular la prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Es la última modificación hasta el momento.

Qué contratos se van a prorrogar

Los contratos que se van a prorrogar son los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sometidos a la ley de arrendamientos urbanos.

Por tanto, esta norma no se aplica a los contratos de arrendamiento por temporada ni a los locales, despachos, etc. Ni tampoco a otros contratos sometidos al código civil como contratos de habitación, de plaza de garaje, etc.

Cuándo debe vencer el contrato para que se prorrogue

Se entenderán prorrogados los contratos cuya finalización estuviera prevista para el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el 28 de febrero de 2022.

Por tanto, si el contrato cumple tres años dentro de ese periodo, o también si cumple cuatro dentro de ese periodo, se prorrogará por seis meses.

Si el contrato cumple, dentro de ese periodo cinco o más años, no debería prorrogarse, pues estaría en situación de tácita reconducción y, por tanto, estaría sometido al código civil y no a la ley de arrendamientos urbanos.

Si el contrato ha vencido antes del 2 de abril de 2020, no se aplicará la prórroga extraordinaria, por lo que el arrendador podrá poner demanda de desahucio por expiración de plazo sin tener que esperar a que transcurran esos seis meses. Y lo mismo ocurrirá con los contratos que venzan después del periodo mencionado (28 de octubre de 2022).

¿Hace falta la petición del inquilino?

Para que el contrato se prorrogue es necesario que el inquilino pida al arrendador que desea acogerse a dicha prórroga extraordinaria.

Para evitar malentendidos, el inquilino debería hacer dicha petición por burofax, con copia certificada y acuse de recibo.

¿Cuánto dura la prórroga?

La prórroga extraordinaria durará un máximo de seis meses.

Los seis meses han de contarse desde el día siguiente a la finalización del contrato de arrendamiento o de la prórroga legal.

Por tanto, si el contrato termina el 28 de febrero de 2022, por poner el ejemplo más extremo, se prorrogará hasta el 28 de agosto de 2022, siempre que lo solicite el inquilino.

¿Se pueden pedir dos prórrogas (o más) de seis meses cada una?

Habrá que ver lo que dicen los tribunales.

No obstante, en mi opinión el inquilino solo puede aprovechar este derecho una vez.

Los indicios que me llevan a pesar así son dos: la normativa dice que es una prórroga extraordinaria.

Es decir, la prórroga solo puede ser «una» y es «extraordinaria», por lo que parece que solo se puede disfrutar una vez.

Condiciones del contrato prorrogado

Lo único que cambia es la duración, que será de un máximo de seis meses más.

Pero el resto del contrato permanece igual (particularmente la renta).

Y a ti… ¿te afectan los seis meses de prórroga de los arrendamientos durante el Covid?