Para responder a esta duda que plantea el título de este post hay que acudir a dos artículos de la ley de arrendamientos urbanos, y no solo a uno.
Hay que acudir al artículo 12 y al 15.
Tendrás que ver si te encuentras en la situación del artículo 12 o en la del 15.
El artículo 12 LAU habla de cuando los inquilinos están casados (o conviven juntos sin estar casados), y el artículo 15 habla de cuando los inquilinos se han separado o divorciado.
Vamos a verlo…
Artículo 12 LAU. Estamos casados pero la persona que firmó el contrato se quiere ir de la casa
Los casos en que se aplica el artículo 12 LAU
El artículo 12 LAU se aplica a dos tipos de relaciones sentimentales:
- Los inquilinos están casados en este momento.
- Los inquilinos no están casados en este momento pero llevan más de dos años de convivencia (o simplemente conviven juntos si tienen hijos en común).
Y el supuesto que recoge el artículo 12 se trata de aquél en que, estando en uno de los dos supuestos mencionados, hay una persona que se quiere ir de la casa y esa persona es precisamente la que firmó el contrato de arrendamiento. Y el otro cónyuge sí quiere quedarse en la casa.
Los casos en los que se aplicaría este artículo son los siguientes:
- El firmante del contrato no quiere que se prorrogue el contrato cuando llega su finalización o la de alguna de las prórrogas.
- Dicho firmante del contrato quiere desistir del contrato tras el sexto mes de contrato.
- El firmante del contrato abandona la casa sin decir al propietario motivo alguno.
El contrato de arrendamiento continúa si…
Pues bien, en todos estos casos, la pareja del inquilino que firmó el contrato (se quiere marchar el que firmó el contrato) tiene derecho a ser la nueva inquilina, es decir, a ser la nueva arrendataria del contrato (en sustitución de la persona que se ha marchado).
La única carga que pesa sobre la persona que se quiere quedar en la casa es que debe notificar al propietario/arrendador su deseo de seguir en la casa y asumir la condición de nuevo arrendatario/a.
Plazos para avisar
Para hacer la notificación al propietario, el inquilino no firmante dispone de un plazo distinto en cada caso.
No prórroga
Para el caso en que el inquilino se marche porque no quiere prorrogar el contrato o porque quiere desistir, el nuevo inquilino tiene un plazo de 15 días desde que el propietario le pregunte por escrito si quiere seguir con el contrato (el propietario está obligado a ofrecer dicha posibilidad a la persona que se quiere quedar en la casa).
Desistimiento
En caso de que el propietario no pregunte a la persona que se quiera quedar, basta a esta persona con manifestar al propietario que quiere ser la nueva inquilina del contrato (sin establecerse plazo para ello aunque no debería superar los 30 días desde el anuncio de no prórroga o desistimiento del inquilino que se marcha).
Abandono
En el caso de que el inquilino que se quiere marchar haya abandonado la casa sin decir nada al propietario, la ley no señala que el propietario deba preguntar a quien se queda en la casa (porque no sabe nada), sino que es la persona que se quiere quedar quien dispone de un plazo de un mes desde el abandono.
El contrato de arrendamiento se extingue si…
En caso de que la persona que se quedó en la vivienda no haya anunciado al propietario su deseo de quedarse como nueva titular del contrato, el contrato se extingue y es ésta persona (la que se ha quedado, y no la que se ha marchado) quien debe pagar la renta de ese último mes.
Y por supuesto también podrá el propietario pedir la resolución del contrato si el inquilino que se ha quedado en la casa deja de pagar en algún momento la renta, a través del proceso de desahucio express.
Artículo 15 LAU. Estábamos casados pero nos hemos separado o divorciado y el firmante del contrato se tiene que marchar
El caso del artículo 15 LAU es distinto al del artículo 12 porque en el 15 no se trata de que la persona que firmó el contrato de arrendamiento se quiera marchar, sino que se tiene que marchar por imposición de la ley o del juez.
Es decir, el artículo 15 LAU trata de aquellos casos en que un matrimonio se ha separado o divorciado (o el matrimonio ha sido declarado nulo) y el juez atribuye la vivienda en la que vivían de alquiler al cónyuge que no firmó el contrato de arrendamiento, de modo que quien sí firmó el contrato tiene que marcharse de la casa.
Pues bien, en estos casos el artículo 15 LAU dice que ese cónyuge a quien el juez ha atribuido el uso de la vivienda, pasa a ser el nuevo arrendatario del contrato de arrendamiento en sustitución del cónyuge firmante, pese a que no fue él/ella quien firmó el contrato. Y el propietario tiene que aceptar ese cambio de arrendatario obligatoriamente.
En estos casos el cónyuge a quien se le ha atribuido el uso de la vivienda y que no firmó el contrato de arrendamiento, tiene un plazo de dos meses para anunciar al propietario que pasa a ser el nuevo titular del contrato de arrendamiento. Si no lo hace en ese plazo el contrato se extingue.
Y si fueron los dos inquilinos quienes firmaron el contrato
En el caso de que se dé alguno de los supuestos del artículo 12 o 15 y fueron los dos inquilinos quienes firmaron el contrato, es evidente que la persona que quiere seguir en la vivienda puede hacerlo y pasará a ser titular única del contrato, pues si ostenta el derecho a quedarse en la vivienda sin haber firmado el contrato (como hemos visto a lo largo del post), mucho más podrá ostentarlo si sí firmó el contrato.
Al propietario le perjudican los artículos 12 y 15 LAU
Por último, me gustaría mencionar que a los propietarios les perjudican estos dos artículos de la ley de arrendamientos urbanos.
Y ello debido a que en los dos casos el propietario se ve obligado a tener que aceptar como nuevo arrendatario a una persona que a lo mejor no cumple con las garantías de solvencia que a él le gustaría.
Es decir, puede ser que el propietario firmase el contrato con el cónyuge solvente de la pareja y, al producirse los casos del artículo 12 o del 15, se ve obligado a aceptar como nuevo inquilino a alguien que puede ser de menor solvencia. Y no solo eso, sino que pierde al solvente.
Sin embargo, en los casos en que viven en una casa dos personas o más y el arrendamiento es solidario, si uno de los inquilinos se quiere desvincular del contrato el propietario no tiene porqué aceptarlo, pudiendo dar por terminado el contrato el propietario si así lo desea. Pero en los casos analizados de los artículos 12 y 15 no puede resolver el contrato si el inquilino no firmante se quiere quedar en la vivienda.