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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Subarrendamiento de local comercial o local de negocio

El subarrendamiento de local comercial o local de negocio tendrá que realizarse teniendo en cuenta los límites que quieran establecer en el contrato de arrendamiento el arrendador y el inquilino. Posteriormente habrá que tener en cuenta las normas que establece el artículo 32 LAU. Y finalmente habrá que tener en cuenta lo que establece sobre esta materia el código civil.

El concepto de inmueble agrupa distintos tipos de edificaciones. Entre ellas las más comunes son las viviendas y los locales comerciales o locales de negocio. En este post me voy a centrar en los últimos, es decir, en el subarrendamiento de locales comerciales o locales de negocio.

Todo contrato de subarrendamiento tiene un contrato de arrendamiento que le precede, es decir, anterior a él. No puede haber un contrato de subarrendamiento sobre un inmueble sobre el que no exista un contrato previo de arrendamiento en vigor. Y en nuestro estudio, ya que estoy hablando de subarrendamiento de locales, el contrato de arrendamiento previo habrá de ser contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda de los regulados en el artículo 3.1 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Problemática de la regulación legal del subarrendamiento

Lo primero que cabe analizar es si el contrato de subarrendamiento es un contrato independiente o, por el contrario, es una figura dependiente del contrato de arrendamiento existente.

Si fuera un contrato independiente no estaría regulado por la Ley de arrendamientos urbanos, sino por el código civil. Me inclino por pensar que es un contrato dependiente del contrato de arrendamiento ya existente.

Las consecuencias de esto puedes analizarlas en el post El subarrendamiento de inmuebles.

Por lo tanto, en cuanto al subarrendamiento de locales se refiere, subarrendador y subarrendatario tendrán una serie de límites a la hora de redactar su contrato de subarrendamiento. Estos límites vienen dados precisamente por las normas por las que se va a regir el contrato de arrendamiento previo, y son las siguientes:

  1. Libertad de pactos. Arrendador e inquilino pueden acordar lo que consideren oportuno en el contrato de arrendamiento previo acerca del posible subarrendamiento, por lo que el contrato de subarrendamiento no podrá contradecir lo que estos hayan acordado (salvo que manifiesten un nuevo acuerdo en documento aparte).
  2. Artículo 32 LAU. Cuando las nomas que hayan acordado las partes no sean suficientes para la redacción del contrato de subarrendamieto, habrá que tener presentes las normas del artículo 32 LAU.
  3. Código civil. En caso de que con las normas establecidas por las partes y por la LAU queden lagunas sin resolver, entonces se acudirá a las normas del código civil, en sus artículos 1551 y siguientes.

Por tanto, teniendo en cuenta este orden de prelación, paso a analizar los aspectos más relevantes que nos podemos encontrar al subarrendar un local.

Subarrendamiento total o parcial

El artículo 32 LAU permite que el inquilino o arrendatario del contrato de arrendamiento previo pueda subarrendar el inmueble tanto en su totalidad como parcialmente. Ello se deduce de la lectura del número 1 (subarrendamiento parcial) y del número 2 (subarrendamiento total y de nuevo subarrendamiento parcial) del artículo 32 LAU. Sin embargo, habrá que atender primero a lo que hayan pactado al respecto arrendador e inquilino. Y si nada pactaron entonces se aplicará la norma que acabamos de ver.

La renta del subarrendamiento

En cuanto al importe de la renta que deba pagar el subarrendatario al subarrendador, tendrán estos que tener en cuenta lo que hayan acordado arrendador e inquilino en el contrato de arrendamiento previo respecto a esta materia. Y si nada hubieran establecido, podrán pactar la renta que quieran.

Elevación de la renta del contrato de arrendamiento

En el propio contrato de arrendamiento, arrendador e inquilino pueden pactar lo que consideren oportuno acerca del incremento o no de la renta que debe pagar el inquilino al arrendador en el caso de celebrarse un posterior contrato de subarrendamiento. Pero si nada hubieran pactado arrendador e inquilino, deberán tener en cuenta subarrendador y subarrentarario las normas del artículo 32.2 LAU, que recogen un derecho a favor del arrendador a elevar la renta del contrato de arrendamiento en los siguientes porcentajes:

  • 10% en caso de subarrendamiento parcial del local.
  • 20% en caso de subarrendamiento total del local.

Consentimiento del arrendador

Inicialmente habrá que atender a lo que las partes (arrendador e inquilino del contrato de arrendamiento inicial) hayan acordado respecto a si es necesario o no el consentimiento del arrendador para poder subarrendar. Si acordaron como necesario el consentimiento expreso del arrendador entonces no habrá lugar a dudas; para realizar un contrato de subarrendamiento será necesario el consentimiento del arrendador. Del mismo modo, si las partes han acordado la prohibición del subarrendamiento, tampoco habrá lugar a dudas; no se podrá subarrendar.

Si las partes no hubieran acordado nada respecto a este asunto, habrá que acudir a lo que determine el artículo 32 LAU. En este caso, el artículo 32.1 LAU establece que el inquilino podrá subarrendar el local sin tener que contar con el consentimiento del arrendador.

Por lo tanto, si las partes no han acordado lo contrario, el inquilino (subarrendador) podrá subarrendar sin el consentimiento del arrendador.

Notificación al arrendador

Como siempre, habrá que atender a lo que arrendador e inquilino hayan pactado respecto a la notificación.

Y si nada hubieran pactado, entonces habrá que atender a lo que nos dice el artículo 32.4 LAU., que señala que una vez que se ha celebrado un contrato de subarrendamiento, deberá notificarse este acontecimiento al arrendador, y además dicha notificación deberá ser fehaciente (burofax, carta notarial, etc). Y añade, además, que dicha notificación fehaciente deberá realizarse dentro de los 30 días siguientes al día en que se celebró el contrato de subarrendamiento. Pero recordemos que todos estos aspectos sólo serán de aplicación a falta de pacto entre las partes, es decir, las partes del contrato de arrendamiento previo (arrendador e inquilino) pueden acordar pautas diferentes a estas y la notificación tendrá que cumplir dichas pautas (o incluso puede que las partes pacten que no haya notificación alguna).

Esta notificación al arrendador servirá, entre otras cosas, para que éste pueda hacer efectivo su derecho a incrementar la renta al inquilino del contrato de arrendamiento previo, ya que si no conociese la existencia del subarrendamiento nunca podría llegar a ejercer este derecho.

Finalización del subarrendamiento

En cuanto a la duración del contrato de subarrendamiento, éste durará lo que estimen las partes (subarrendador y subarrendatario). Sin embargo, por la propia naturaleza de la figura del subarrendamiento, dicho contrato no podrá durar más allá que lo que dure el propio contrato de arrendamiento, y ello debido a lo que he indicado al comienzo del post. No puede haber contrato de subarrendamiento sin la existencia de un contrato de arrendamiento previo. Por lo tanto, muerto el contrato de arrendamiento debe morir el contrato de subarrendamiento.

Uso y conservación del inmueble subarrendado

En cuanto al uso y conservación del inmueble por parte del subarrendatario, éste tendrá que atender a las cláusulas que haya pactado con el subarrendador. Si algo no se pactó habrá que acudir a la ley de arrendamientos urbanos, que nada regula al respecto. Por lo tanto, si nada pactaron las partes, habrá que acudir al código civil, cuyo artículo 1551 que establece que “…queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario”, y ello sin perjuicio de las responsabilidades del subarrendatario con el subarrendador. Por tanto, lo que hubieran pactado arrendador e inquilino respecto al uso y conservación del inmueble va a servir de norma para lo que tenga que hacer el subarrendatario respecto al uso y conservación.

¿Subarrendamiento de la actividad?

Por último, mencionar que para poder subarrendar un local no es necesario subarrendar también el negocio o actividad que se desarrolla en el inmueble. Puede hacerse, pero no es necesario, por lo que es perfectamente válido subarrendar un local en el que se ejerce una actividad y no subarrendar la actividad, de modo que ésta cese y el nuevo subarrendatario comience una actividad nueva (inicialmente la misma actividad, teniendo que atender a lo que diga el contrato de arrendamiento previo respecto a la notificación en caso de cambio de destino en el local).

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21 comentarios en “Subarrendamiento de local comercial o local de negocio

  1. Buenos dias,

    Tengo un problema, y quisiera saber si se nos puede echar de un local subarrendado. Hemos comprado mobiliario para un local y me acabo de enterar que dicho local propiedad de una SL paso a subasta en octubre del 2015. Se lo quedo el banco y el juez por lo que he podido entender contemplo que el inquilino actual que tenia un contrato de arrendamiento de 15 años podía seguir ahí. El inquilino actual es una persona física y dicho contrato le autorizaba a subarrendar la totalidad o parte del local a un tercero.
    He pedido una nota simple pero por lo que me ha dicho el inquilino actual aun estará al nombre de la SL y no del banco.
    Tengo algunas pregunta en caso que subarrendara dicho local.
    Puedo subarrendar el local al arrendador actual ?
    He visto que se tenia que avisar al propietario en un plazo de 30 días de la celebración del contrato de subarrendamiento. Si, envió un burofax al propietario que sale actualmente en la nota simple (la SL) como que la vivienda esta subarrendada, es suficiente o tengo que avisar al banco ?
    En el caso que el inquilino actual no pague el alquiler al propietario real actual (el banco) que pasaria ? Una orden de un juez me podría echar del local si yo sigo pagando el alquiler al subarrendador ?
    Gracias por aclamaren sobre este tema.

    Un saludo.

  2. puedo subarrendar solo mi actividad en un local ,es decir hacer un contrato donde solo especifico que subarriendo la actividad y no el local en si,ya que el contrato que firme no me lo permite,muchas gracias y buenes noches,leonardo.

  3. Soy arrendatario de un local, a su vez lo tengo subarrendado.
    El subarrendatario no me paga, puedo rescindir el contrato con el arrendador o demorar el pago hasta que cobre yo?
    Gracias

    1. Hola Manuel.

      No puedes demorar el pago con el arrendador, y si das por finalizado el contrato porás sufrir las consecuencias que en el contrato y en la ley se fijan.

      Lo lógico es que si el subarrendatario no te paga, pues que interpongas contra él una demanda de desahucio por impago de rentas, para así recuperar de nuevo el local y poder subarrendarlo de nuevo.

  4. Una vez q te desahucian cuánto tiempo tienes para dejar el local?
    A quien debe notificar el dueño primero al arrendador o al arrendatario?
    Soy el arrendatario y mi arrendador no paga al dueño del local por lo cual yo tampoco le pago
    cuales son las consecuencias?
    Grccias

  5. Hola. Agradecerte de antemano tu ayuda.
    Tengo un negocio y lo traspaso o cesion del negocio. Yo estoy alquilada en el local.
    La persona interesada en el local quiere hacer nuevo contrato de alquiler con la dueña. Y firmarlo antes del contrato de cesion del negocio. Mi ptegunta es tendria que poner alguna clausula en dicho contrato de alquiler que perdiera su efectividad sino firmara el contrato ya pactado oralmente de cesion de negocio. Me da miedo que firme un contrato de alquiler yo me salga del local porque llega la fecha y no se responsabilice del negocio. Y se quede con mi negocio.
    Gracias

  6. Hola, soy subarrendatario parcial de un local , tengo un contrato de cinco años, los cuales pague por adelantado, el arrendatario a su vez tenia tambien un contrato de cinco años con el propietario, yo hice una inversión para adaptarlo a mi negocio puesto que tenia cinco años de contrato, pero resulta que en menos de un año el arrendatario ha finalizado el contrato por causas que desconozco, o el propietario ha extinguido el contrato con el arrendatario, no lo sé, puesto que nadie me ha notificado las causas, la única explicación que he recibido ha sido que ya no existe contrato principal, por lo que debo abandonar el local en el plazo de dos días, querría saber si tengo algún derecho por la finalización de un contrato que aun tengo vigente, si le puedo exigir algo al arrendatario, y si en caso de que propietario y arrendatario hayan estado de acuerdo en el cese de dicho contrato qué es lo que va a ocurrir conmigo. Muchas gracias de antemano por su ayuda.

    1. Hola Chris.

      Lamento la situación.

      El contrato de subarrendamiento finaliza al extinguirse el contrato de arrendamiento, por lo que si no llegas a un acuerdo tendrás que desalojar.

      No tendrás derecho a indemnización, excepro que pudieras probar que arrendador y arrendatario han orquestado fraudulentamente la extinción de su contrato para lograr la extinción automática del tuyo.

  7. Hola tengo alquilado un local comercial y desde el año 2006 no le he subido el IPC
    Mi pregunta es
    En qué porcentaje puedo puedo subir el IPC y desde que fecha puedo hacerlo
    Gracias

  8. Hola buenos días quisiera saber si me puede usted alludarte resulta que me han subarrendamiento sin el consentimiento del propietario cuando me en tero de que en su contrato ahí una cláusula que dice que no se puede hacer sin su consentimiento ni frima y me hizo pagar una fianza y tengo miedo por qué no se si me pueden echar y perderlo todo

  9. Buenas tardes.
    Tengo un contrato de arrendamiento de un local comercial, en dicho contrato existe una clausula que me autoriza a subarrendar.
    Tengo el local negocio y aparcamiento de la finca subarrendado a una Sociedad civil de dos socios, con lo cual los dos respondían a las garantías del contrato con sus bienes personales.
    Ahora toca renovar el contrato de subarrendamiento, pero me comunican que ya no son sociedad civil y que ahora son Sociedad Limitada.
    Al ser SL no responden de las garantías con sus patrimonio personal, y son reacios a proporcionarme los avales bancarios que cubran estas garantías, pues ellos tendrían que pagar los correspondientes intereses al banco sobre los avales anualmente, con lo que alegan que en la práctica eso sería como si les subiera el alquiler.

    Mis preguntas son:
    ¿Podrían los dos miembros y socios de la SL subarrendadora figurar en el contrato como avalistas personales del mismo, respondiendo con sus bienes a dichas garantías, en sustitución de los avales bancarios, con lo que ellos se ahorrarían los costes de esos avales.?
    ¿A efectos legales sería lo mismo.?
    ¿Habría otra forma de hacerlo, o solo existe la posibilidad de los avales Bancarios?
    Gracias anticipadas.

    1. Buenas tardes Enrique,

      No solo podrias, sino que seria la solución mas correcta a tus intereses, dado que como avalistas ellos, responderían del mismo modo que lo estaban haciendo hasta ahora como sociedad civil.

      Hay otras formas como constituir prenda o hipoteca sobre bienes en garantía de las obligaciones del contrato.

      Un saludo.

  10. Buenas tardes;
    Estoy en un local alquilado desde hace 2 años en el que tengo fecha de deshaucio para dentro de 5 meses.
    Ahora hay un interesado en quedarse con el local pagandome por la cesion de contrato.¿se puede traspasar con deshaucio pendiente?
    Que consecuencias puedo tener si se hace?

    Gracias

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