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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Subarrendamiento por temporada de una vivienda con contrato de temporada

El subarrendamiento por temporada está limitado por lo que hayan pactado el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento previo y, si no hubo pacto, por el Código Civil. Conviene no confundir este subarriendo con otros muy parecidos.

El concepto de inmueble agrupa distintos tipos de edificaciones. Entre ellas las más comunes son las viviendas y los locales comerciales o locales de negocio. En este post me voy a centrar en las primeras, es decir, en el subarrendamiento de viviendas.

Todo contrato de subarrendamiento tiene un contrato de arrendamiento que le precede, es decir, anterior a él. No puede haber un contrato de subarrendamiento sobre un inmueble sobre el que no exista un contrato previo de arrendamiento en vigor.

Esclarecimiento del objeto de este post

Dicho lo anterior, tenemos que dejar claro inicialmente cual es el subarrendamiento que vamos a analizar en este post, ya que hay dos tipos muy parecidos que pueden dar lugar a confusión.

En este post vamos a tratar sobre los subarrendamientos por temporada (subarrendatario subalquila para una determinada temporada) que se producen sobre viviendas cuyo contrato de arrendamiento previo es un contrato de temporada.

Esto es lo que vamos a tratar en este post, y lo quiero distinguir de un subarrendamiento muy parecido que es el subarrendamiento por temporada (subarrendatario subalquila para una determinada temporada) que se producen sobre viviendas cuyo contrato de arrendamiento previo es un contrato de vivienda habitual (de los de un año o más, prorrogables). Si te interesa este último supuesto te invito a leer mi post El subarrendamiento de vivienda, en el que abordo esa cuestión, pero si lo que te interesa es el subarrendamiento por temporada de una vivienda cuyo contrato de arrendamiento previo es de temporada, entonces sigue leyendo (si queres, claro ;-))

Problemática de la regulación legal del subarrendamiento

Lo primero que cabe analizar es si el contrato de subarrendamiento es un contrato independiente o, por el contrario, es una figura dependiente del contrato de arrendamiento existente.

Si fuera un contrato independiente no estaría regulado por la Ley de arrendamientos urbanos, sino por el código civil. Me inclino por pensar que es un contrato dependiente del contrato de arrendamiento ya existente.

Por lo tanto, al tratarse de un contrato de dependencia, antes de analizar el contrato de subarrendamiento tenemos que analizar el de arrendamiento previamente existente. En el caso de este post, como he indicado, es un contrato de temporada (en realidad se llama de uso distinto a vivienda). Y al ser un contrato de temporada, se regula por la LAU. Y el artículo 4.3 LAU nos indica que ese contrato de arrendamiento previo debe regirse por tres tipos distintos de normas y, además, indica el orden de prioridad de unas sobre otras. Así, el contrato de arrendamiento previo debe regirse por:

  1. Libertad de pactos. Arrendador e inquilino pueden acordar lo que consideren oportuno en el contrato de arrendamiento de temporada previo acerca del posible subarrendamiento, por lo que el contrato de subarrendamiento no podrá contradecir lo que estos hayan acordado (salvo que manifiesten un nuevo acuerdo en documento aparte).
  2. Artículo 32 LAU. Añado el artículo 32 LAU porque el artículo 4.3 LAU remite a él (bueno, en realidad al Título III, del que forma parte). Este es el artículo que debería regular este tipo de subarrendamiento, ya que es el lugar indicado para regular los subarrendamientos que se produzcan sobre contratos de arrendamiento que no sean de vivienda habitual. Sin embargo, este artículo 32 LAU sólo regula los subarrendamientos de locales, oficinas, despachos, etc, pero no los de vivienda subalquilada por el subarrendador temporalmente. Por lo tanto, y según el orden de prelación indicado por el artículo 4.3 LAU, al no regularse esta materia en el Título III LAU, tendríamos que pasar a la siguiente fuente, que es el código civil.
  3. Código civil. En caso de que con las normas establecidas por las partes y por la LAU (que hemos visto que no existen) queden lagunas sin resolver, entonces se acudirá a las normas del código civil, en sus artículos 1551 y siguientes.

Por tanto, teniendo en cuenta este orden de prelación, paso a analizar los aspectos más relevantes que nos podemos encontrar al subarrendar temporalmente una vivienda alquilada por el inquilino al arrendador por temporada.

Subarrendamiento total o parcial

Habrá que atender a lo que arrendador e inquilino hayan pactado en el contrato de arrendamiento previo. Por tanto, pueden perfectamente pactar que se permita el subarrendamiento y que este pueda ser de todo el inmueble o de parte de él.

Igualmente, si lo desean, arrendador e inquilino pueden pactar que no se permita el subarrendamiento, en cuyo caso no se podrá realizar.

En el caso de que el arrendador y el inquilino no dijeran nada en el contrato de arrendamiento sobre el subarrendamiento o, aún mencionando algo, no dijeran nada sobre su carácter parcial o total, tendríamos que acudir a la tercera fuente (el código civil) ya que la LAU no dice nada al respecto.

Y el código civil si que regula esta situación, en su artículo 1550.

Concretamente viene a decir que cuando en el contrato no se prohiba expresamente el subarrendamiento (como es el caso que analizamos en este párrafo), el subarrendador podrá subarrendar el inmueble totalmente o parcialmente.

Por lo tanto, si nada pactaran el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento (es decir, si no prohiben el subarrendamiento), el subarrendador y el subarrendatario podrían subarrendar por temporada porque no hay ni pacto ni ley que lo prohiba.

La renta del subarrendamiento

Habrá que atender a lo que arrendador e inquilino hayan pactado en el contrato de arrendamiento previo respecto a la renta de un posible subarrendamiento. Por tanto, pueden perfectamente pactar que la renta pueda ser superior a la del arrendamiento o que no pueda superarla.

En el caso de que el arrendador y el inquilino no dijeran nada en el contrato de arrendamiento sobre la renta del subarrendamiento, tendríamos que acudir a la tercera fuente (el código civil) ya que la LAU no dice nada al respecto.

Pero el código civil tampoco establece nada al respecto.

Por lo tanto, si nada pactaran el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento respecto a la renta del subarrendamiento, el subarrendador y el subarrendatario podrían fijar la renta que más oportuna les pareciese porque no hay ni pacto ni ley que se lo prohiba.

Elevación de la renta del contrato de arrendamiento

Nuevamente habrá que atender a lo que arrendador e inquilino hayan pactado en el contrato de arrendamiento previo respecto a la elevación de renta a favor del arrendador en caso de producirse un subarrendamiento. Por tanto, pueden perfectamente pactar una elevación de la renta a favor del arrendador en caso de que el inquilino realice un contrato de subarrendamiento.

En el caso de que el arrendador y el inquilino no dijeran nada en el contrato de arrendamiento sobre la elevación de la renta, tendríamos que acudir a la tercera fuente (el código civil) ya que la LAU no dice nada al respecto.

Y el código civil tampoco establece nada al respecto.

Por lo tanto, si nada pactaran el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento respecto a esta materia, el arrendador no tendría derecho a incremento de renta en caso de producirse un subarrendamiento.

Consentimiento del arrendador

Inicialmente prima, como en los demás casos, lo que las partes (arrendador e inquilino) quieran pactar. Por tanto, pueden pactar que sea necesario o no el consentimiento del arrendador para que se produzca un futuro subarrendamiento. Y en caso de producirse ese subarrendamiento, el subarrendador y el subarrendatario estarán obligados a cumplir lo que establezca ese pacto.

En caso de que las partes (arrendador e inquilino) no hayan pactado nada en el contrato de arrendamiento previo acerca del consentimiento, habrá que acudir a las normas del código civil, ya que la LAU no indica nada en esta materia.

Y nuevamente el código civil tampoco indica nada en esta materia.

Por lo tanto, si nada pactaron el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento previo respecto a la necesidad o no de consentimiento para realizar el subarrendamiento, entonces el subarrendador y el subarrendatario no necesitarán del consentimiento del arrendador para realizar el contrato de subarrendamiento (en caso de que pueda realizarse dicho subarrendamiento en base a lo que hemos visto hasta aquí).

Notificación al arrendador

Como siempre, habrá que atender a lo que arrendador e inquilino hayan pactado respecto a la notificación del subarrendamiento al arrendador. Pueden pactar que sea necesaria la notificación o que no sea necesaria. Pueden pactar incluso que, cuando sea necesaria, se deba realizar en determinado plazo, en determinada forma (en documento fehaciente, por ejemplo), etc.

Pero si nada hubieran pactado, entonces habrá que acudir a las normas del código civil, dado que la LAU no indica nada al respecto.

Y al acudir al código civil tampoco encontramos ninguna norma que se encargue de esta materia.

Por lo tanto, si nada hubieran pactado el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento en cuanto a la necesidad o no de notificar el subarrendamiento al arrendador, entonces el subarrendador podrá subarrendar al subarrendatario (en caso de que se pueda) sin necesidad de notificar el acontecimiento al arrendador.

Finalización del subarrendamiento

En cuanto a la finalización del posible contrato de subarrendamiento, podrán poner límites en este sentido el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento. Y esos límites deberán de ser respetados al realizar el contrato de subarrendamiento.

Pero si no se estableciera ningún límite en el contrato de arrendamiento, tendremos que acudir al código civil por no establecer nada sobre este asunto la LAU.

Y el código civil si se encarga, aunque sea indirectamente, de esta materia. Así, el artículo 1551 del código civil viene a decir que el subarrendatario está obligado a cumplir las normas de uso de la vivienda que hubieran pactado el arrendador y el inquilino. Pues bien, a pesar de que nos encontramos en un escenario en el que hemos dicho que el arrendador y el inquilino no han pactado nada sobre este asunto en el contrato, debe entenderse que el límite temporal del contrato de arrendamiento es un pacto entre ellos, por lo que el subarrendador estará obligado por ese límite temporal máximo, es decir, por la fecha de finalización del contrato de arrendamiento. Y ello, incluso, aunque cuando finalice el contrato de arrendamiento aún no debiera terminar el subarrendamiento atendiendo a la fecha que subarrendador y subarrendatario hubieran dado al contrato de subarrendamiento.

Uso y conservación del inmueble subarrendado

En cuanto al uso y conservación del inmueble dado en subarrendamiento, también podrán el arrendador y el inquilino pactar en el contrato de arrendamiento previo lo que consideren oportuno respecto a un hipotético subarrendamiento. Y estos pactos deberán ser respetados en todo momento por el subarrendatario.

En caso de que nada hubieran pactado las partes en el contrato de arrendamiento, entonces tendremos que acudir a nuestra tercera fuente, dado que tampoco la LAU indica nada sobre este tema.

El código civil, sin embargo, si que lo regula. Lo hace en su artículo 1551, que establece, como acabamos de ver arriba, que el subarrendatario está obligado por las normas de uso y conservación que se hayan dado en el contrato de arrendamiento el arrendador y el inquilino.

Por lo tanto, cuando el el contrato de arrendamiento el arrendador y el inquilino no hayan pactado nada acerca de cómo deberá ser el uso y conservación de la vivienda por parte del subarrendatario (lo cual es bastante usual) entonces el subarrendatario quedará obligado a cumplir las mismas normas de uso y conservación que tiene que respetar el inquilino de esa vivienda.

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8 comentarios en “Subarrendamiento por temporada de una vivienda con contrato de temporada

  1. Hola,
    Muchas gracias por publicar este artículo. Me parece interesantísimo.
    Tengo una duda: ¿qué IVA se aplicaría? Porque entiendo que el subarriendo sería una actividad profesional.
    Espero una respuesta.
    Gracias,
    Yolanda Martínez

    1. Hola Yolanda.

      En esta materia existen lagunas importantes en cuanto a fiscalidad.

      En mi opinion lo correcto es lo siguiente:

      – Si la vivienda se subarrienda totalmemte, entonces el subarrendatario no paga IVA al arrendatario. Pero el arrendatario si paga IVA al propietario.

      – Si la vivienda se subarrienda por habitaciones (habitan la vivienda el inquilino y su subarrendatario) entonces ninguno pagará IVA.

  2. Hola Eduardo,

    En primer lugar agradecerte el esfuerzo y trabajo por la web, realmente es de mucha ayuda.

    Tengo intención de firmar un arrendamiento de temporada para posteriormente subarrendar como vivienda turística en Andalucía; a ver si me he enterado bien, según lo que he leído tendría capacidad legal para subarrendar si en el contrato de arrendamiento no indica NADA respecto a la cesión o subarriendo (y podría hacerlo sin límite de cuantía ni plazo, respetando el que yo previamente haya pactado, claro).

    Pero tengo una duda:

    – si firmo el arrendamiento de temporada por 3 años ¿se puede finalizar unilateralmente por cualquiera de las partes el arrendamiento en cualquier momento o estás obligado a mantener los 3 años?.

    Espero servir de ayuda a otros usuarios; Eduardo, muchas gracias por adelantado, saludos

    Marisa

  3. Hola, queria saber si alquilo un piso por temporada y subarriendo totalmente, estoy obligada en darme de alta en autonomos? Tengo que cobrar iva a los subarriendos o solo pagar iva al arrendador?. Puedo superar la renta ya que en el contrato no dice nada?. Me puedo deducir gastos de estos subarriendos cuando declare este piso en hacienda? Espero su respuesta gracias.

  4. Adriana.

    No tienes que darte de alta si no es tu actividad económica, solamente declarar en IRPF lo percibido.

    Es una operación sujeta a IVA y debes aplicarlo, así como comunicarlo a Hacienda a través del model 036. En la factura también teneis que descontar el 19% de IRPF, para que el arrendatario lo ingrese mediante el 115. 

    Puedes superar la renta

    Un saludo

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