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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Tácita reconducción en el alquiler o arrendamiento

La tácita reconducción en el alquiler o arrendamiento de vivienda o local genera un nuevo contrato con las mismas características que el que termina excepto en lo que respecta a la duración.

La tácita reconducción es una figura jurídica recogida en el artículo 1566 del Código Civil (CC).

Consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato primitivo. En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato primitivo se genere uno nuevo:

  1. Que al terminar el contrato de arrendamiento primitivo el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciandole la finalización del contrato y su deseo de na continuar con la relación arrendaticia.
  2. Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.

El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial excepto en su duración. Así, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:

  • Un año si en el contrato primitivo se fijo el alquiler de forma anual. Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como “la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 7200 euros anuales, pagaderos por mensualidades anticipadas a razón de 600 euros mensuales”. Aunque la forma de pago sea mensual, el arrendamiento se fija por periodo anual y por tanto la duración del nuevo contrato será de un año.
  • Un mes si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma mensual.  Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como “la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 600 euros mensuales, a pagar en los …… primeros días de cada mes”. En este caso la duración del nuevo contrato será mensual.
  • Un día si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma diaria.  Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como “la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 20 euros diarios”. En este caso la duración del nuevo contrato será por un sólo día.
  • Como excepción a la regla general del artículo 1581 CC., la Disposición Transitoria Primera de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 permite que la duración del nuevo contrato generado por tácita reconducción sea de tres años en los casos en que se cumplan los requisitos mencionados para que exista tácita reconducción y, sólo, para los contratos de arrendamiento de viviendas(nada se dice respecto a los de local) celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. Una vez transcurridos los tres años habrá una nueva tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, ahora si, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en los tres puntos inmediatamente anteriores.

A pesar de tratarse de un contrato casi igual que el que termina, no es una prórroga del contrato primitivo, sino un nuevo contrato. No se trata del mismo contrato prorrogado, sino de uno nuevo.

A la finalización de cada uno de estos contratos nacerán sucesivos nuevos contratos por tácita recondución, si no hay comunicación del arrendador anunciando la finalización del contrato, con la duración del contrato que acaba de terminar.

La tácita reconducción aparece regulada como hemos visto en el Código Civil. Sin embargo, es aplicable a los contratos de arrendamiento regulados bajo la Ley de arrendamientos urbanos (ya sean contratos de vivienda o de local de negocio), ya que la propia ley de arrendamientos urbanos establece que a estos contratos de vivienda o de local se les aplicarán las normas del Código Civil supletoriamente, es decir, cuando la LAU no diga nada al respecto. Y en esta materia nada contempla la lAU, motivo por el que se van a aplicar las normas del Código Civil relativas a la tácita reconducción.

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152 comentarios en “Tácita reconducción en el alquiler o arrendamiento

    1. Hola Domingo.

      Si el inquilino no se va 15 días después de terminado el contrato y el arrendador no le ha notificado su intención de que desaloje el inmueble, entonces se genera un nuevo contrato que se inicia al día siguiente de haber terminado el contrato primitivo.

      Y por supuesto que el inquilino deberá pagar todos y cada una de las mensualidades de ese nuevo contrato. La renta supuestamente será la misma que venía pagando en el contrato extinguido.

      Saludos.

  1. Buenas tardes.
    He estado mirando su página y me ha parecido muy interesante el tema de la tácita reconducción. Mi pregunta es la siguiente. Se trata de un arrendamiento de un local firmado en 1984 . Luego por tácita reconducción se sucedió un nuevo contrato en agosto de 2012 y con sucesivas prórrogas (la última finaliza el 31 de diciembre de 2015). Resulta que ha habido constantes roturas y averías de tuberías (bajantes y zonas comunes) que han supuesto inundaciones del local. El propietario las arregla “parcheando”, pero esto no soluciona nada puesto que al ser tuberías antiguas, vuelven a romperse..y así sucesivamente. Qué podría hacer el arrendatario para arreglar de una vez esta situación?. Al ser un contrato “renovado” por tácita reconducción, en el que se mantienen las mismas condiciones que en el primitivo >(salvo el plazo)…¿se puede obligar al propietario a que haga una obra definitiva de reparación..o tendría que ceñirse a las condiciones que en su momento se pactaron en el contrato primitivo?.. (en el contrato rpimitivo no s especifica nada).

  2. Muy interesante el articulo.

    Nuestra situación es un poco más complicada. Tenemos un local comercial alquilado a una persona. El contrato venció en 2006, lo que hace que lleve en “tácita reconducción” desde entonces. Desde que venció el contrato hasta hoy la renta se le ha ido decrementando en varios momentos. La pregunta es sencilla, ¿en qué situación estamos?

    Muchas gracias!

    1. Hola Luisete.

      Tu contrato está en tácita reconducción y, por tanto, en vigor.

      Si lo que pretendes es dar por finalizado el contrato tendrás que preavisar al arrendatario. Hazlo con 30 días de antelación a la fecha en que sea el “cumpleaños” del contrato.

      Y si no quieres terminar el contrato, tendrás que seguri cobarndo la renta y actualizarla como hayáis pactado o, en su caso, según IPC.

  3. Hola Eduardo: yo soy un inquilino-arrendatario (en tacita reconducción) mi contrato inicial es de 1992 y era por dos años (y es una vivienda, para vivir ). Luego según las sucesivas leyes (LAU) etc..etc.eran 5 años mas 3 de prorroga (esto lo firme en un “BUROFAX”) yo se que la nueva LAU SON 3 +1…pero como el arrendador no dijo nada y yo tampoco, pues eso (TACITA RECONDUCCION)..yo pago el alquiler de mi vivienda habitual mensualmente.. y la PREGUNTA ES: el arrendador puede comunicarme con un mes de antelación “la finalización del contrato” y eso cuando anualmente un mes antes??..bianual ya que el contrato 1º era por dos años?? o mes a mes con un mes de antelación ?? (cual es el CUMPLEAÑOS de mi contrato))???

  4. se aplica la tacita reconducción si hay una demanda de desahucio, mi contrato duro hasta el 23 de julio del 2015, la dueña nos demando el 13 de julio pero acepto el pago del mes de julio completo y agosto.

  5. Hola buenos días, soy arrendador en un contrato celebrado en mayo de 2007, por lo que entiendo que las prorrogas forzosas a voluntad del arrendatario serán de hasta 5 años en virtud de la ley vigente al momento de celebrar el contrato verdad ? en caso de que esté en lo cierto mi situación es la siguiente:

    Le he enviado burofax en marzo d este año al arrendatario comunicándole que daba el contrato por finalizado para cuando finalizara la prórroga,aunque por lo que leo, creo que en este caso sería ya la tácita reconducción de un año ya que el precio de la renta se estableció en contrato anualmente, la reconducción finalizó el 1 de mayo de este año ya que es el cumpleaños del contrato como te leí expresar antes. Mis preguntas son:

    ¿ Mi pre-aviso es correcto con antelación de mes y medio?

    Por otro lado estamos en septiembre y se niega a desalojar aunque le avisé mi voluntad de finalizar el contrato y además no está pagando ¿ en el desahucio solicito el desalojo y las mensualidades impagadas desde que finalizó la reconducción? ?¿Como reclamo ese dinero, en concepto de rentas ( lo cual me choca ya q se supone que no hay contrato) o en concepto de daños y perjuicios o lucro cesante alegando que podía alquilarlo a otra persona?

    No se si es un poco lio esta situación, pero gracias de antemano y un saludo

    1. Hola Rayco.

      Tu burofax está correctamente enviado.

      Pero aquí no hay tácita reconducción.

      Lo que hay es que el contrato duró por prorrogas 5 años hasta mayo de 2012, y después otros 3 años por “prorrogas necesarias” hasta mayo de 2015. Y es a partir de esta fecha cuando entraría en tácita reconducción por periodos anuales.

      Sin embargo, no cabe la tácita reconducción porque has dicho que no quieres seguir con la relación.

      Así que si el inquilino no ha desalojado tendrás que reclamarlo vía judicial (el desahucio, las rentas adeudadas y el lucro cesante).

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  6. Buenas tardes Eduardo,

    Te expongo mi caso. Soy arrendador de una vivienda. El contrato se firmó el 1 de septiembre de 2007. Con fecha 7 de septiembre de 2015 he notificado al inquilino, mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, mi deseo de no continuar con la relación arrendaticia. No pretendo que con tan poco aviso desalojen la vivienda el 15 de septiembre pero sí llegar a un acuerdo para que lo hagan en un plazo de 2-3 meses, si bien en la notificación le instaba a desalojarlo el 14 de septiembre a las 24:00h por recomendación de un abogado.

    En el contrato no se indica nada sobre la tácita reconducción. Yo no le hablado de que puedo notificárselo durante los 15 días siguientes a la terminación y creo que él desconocía este punto, y por las conversaciones que hemos tenido, piensa que le tenía que haber avisado como mínimo 2 meses antes del fin del contrato y que tiene derecho a estar un año más.

    El caso es que el inquilino no reside habitualmente en el piso (de hecho vive en otra ciudad) y quien reside habitualmente es su hijo, que pasa la mayor parte del día fuera de casa, por lo que la notificación no ha sido entregada y se le ha dejado aviso. Pienso que ni el arrendatario ni su hijo tienen intención de recoger la notificación, si bien yo se la he enviado también por correo electrónico (al hijo, pues el arrendatario me dijo que no tenía correo electrónico, algo que seriamente dudo).

    Pedí al arrendatario que al recibirla me llamara para comentarlo pero no lo ha hecho. Yo quisiera llegar a un acuerdo para que desaloje la vivienda de aquí a fin de año, pero necesito su compromiso por escrito. He pensado en llamarle el día 15 dándole un “ultimatum”: o me firma en unos días su compromiso de desalojar la vivienda antes de una fecha que fijemos, o inicio demanda por deshaucio.

    No sé si el que no le haya sido entregada la notificación y no la haya recogido influye para poder iniciar la demanda (solo en el caso de que no se preste a firmar un compromiso de desalojo en fecha acordada). Como digo, también se la he enviado por email al hijo (pues tenía su dirección de algún correo previo).
    En cuanto al pago de la renta, no he tenido ningún problema nunca. Le giro el recibo a su banco y puesto que el de septiembre ya lo he cobré, en el burofax indiqué que a la entrega de llaves le sería devuelta la parte proporcional no disfrutada.

    Si finalmente inicio la demanda por desahucio, ¿puedo seguir girándole el recibo de alquiler?

    Pues nada más, quería saber si he actuado correctamente hasta el momento y qué me recomiendas hacer a partir de ahora.

    Muchas gracias y felicidades por este blog.

    Un saludo,

    Javier

    1. Hola Javier.

      Yo no le habría cobrado el mes de Septiembre, pero es el único “pero” que puedo ponerle a tu gestión.

      Muy bien por el envío del email reforzando así el requerimiento por burofax.

      Dudo mucho que un juez no tenga en cuenta tu burofax pues tu has cumplido con tu obligación de notificar, en plazo, que no quieres la tácita reconducción, y lo has hecho en el domicilio que aparece en el contrato. Así que todo muy bien.

      En mi opinión no deberías girarle los recibos de los meses siguientes, pues carece de sentido hacerlo cuando vas a instar la finalización del contrato.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  7. Hola yo quería comentar que según he leído efectivamente el artículo 1581 del CC hace alusión a la tacita reconducción ,pero en contraposición la LAU expone que para los contratos de duración indeterminada ( independientemente de que el pago de la renta se efectúe mensualmente) al llegar la fecha de expiración del contrato y el arrendatario no haber recibido una notificación 30 días antes de pre aviso en la cual se le notifique que no se va a renovar contrato este tiene derecho a permanecer durante un año mas en la casa alquilada. Me equivoco?

    1. Hola Isabel.

      Si el contrato es de duración no definida o indeteminada, entonces la duración será de un año.

      Esto quiere decir que el inquilino podrá estar dos años más (hasta el tercero).

      Y si entrmos en los 30 días anteriores a la finalización del tercer año y el arrendador no ha notificado que no quiere seguir con el contrato, entonces se prorroga por un año más.

      Y si acaba ese cuarto año, es entonces cuando se inicia la tácita reconducción si el arrendador no dice al inquilino que se vaya antes de los 15 días siguientes a que termine el plazo anual.

  8. Muchas gracias Eduardo y para un contrato en que se ele inicia que la duración dera de un año y se ha renovado automáticamente llegada la fecha también cabe la tacita reconducción? Y qué plazo hay pára llevarla a cabo o se puede hacer. En cualquier momento?? Gracias de antemano

    1. Si la duración está definida (en este caso que comentas un año) y nadie dice que pare el contrato, entonces la secuencia de lo que ocurre es la siguiente:

      1.- El contrato se prorroga a los doce meses (primera prórroga, llamada prórroga necesaria)

      2.- El contrato se prorroga a los 2 años (segunda prórroga, llamada también prórroga necesaria)

      3.- El contrato se prorroga a los 3 años (tercera prórroga, llamada prórroga obligatoria)

      4.- El contrato se prorroga a los 4 años por un año más si el arrendador no dice al inquilino que se vaya dentro de los siguientes 15 días. Y así sucesivamente por anualidades (estás prórrogas son por tácita reconducción).

      Como ves, los nombres que adoptan las prórrogas son un poco…abstractos, es decir, no aportan nada, pero bueno.

  9. Me he puesto en manos de un abogado especializado en arrendamientos y me ha dicho que aunque efectivamente mi contrato tiene especificada la duración que será de un año con una renta de 700 pagada mensualmente aquí no es tan evidente q se pueda dar la tacita reconducción y pueda echarme en un mes . Mi contrato finalizó el 30 de octubre de este año y a mi se me dijo 22 días depues hablando solamente que me debería ir buscando otro sitio porque iban a hacer obras en su casa y necesitaban la mía durante las mismas.
    Hace 14 años que vivo aquí y he pagado SIEMPRE puntualmente el alquiler y jamás he dado ningún problema, entonces le dije a mi casero que todo lo que me había dicho me lo comunicará por escrito y es cuando se me comunica que en el plazo de un mes me tengo que ir
    Yo por supuesto que si me dicen que me tengo que ir me iré y ya estoy mirando cosas pero un mes para el sitio que vivo yo en Baleares es muy complicado actualmente algo que este en condiciones y por ese precio entonces yo lo que le dije a mi casero es que claro que me iré pero cuando encuentre algo Que se ajuste a mis necesidades y es cuando me puse en manos de mi abogado quien me dijo que hay dos caminos solucionarlo amistosamente dándome un tiempo razonable para encontrar una cosa o por la vía judicial que se largara mucho mas de lo que él piensa aparte de lo que el juez decida porque no es tan fácil echar a un ocupa pues tampoco debería serlo echar a un inquilino que lleva 14 años cumpliendo a rajatabla sus obligaciones no cree?

    1. Hola Marta.

      La ley lo que dice es que la tácita reconducción puede ser por meses o por años.

      Para saberlo hay que ver qué es lo que dice el contrato respecto al pago de la renta.

      Normalmente se establece en los contratos que la renta contratada es anual, si bien se fracciona el pago mensualmente. Si es así, la tácita reconducción de tu contrato será por un año. Pero si no dice eso el contrato entonces la tácita reconducción será mensual y, por tanto, el arrendador podrá solicitarte la finalización prácticamente ya.

      Aún así, coincido con tu abogado en que lo mejor es buscar una solución amistosa.

      1. El miedo que nos da la tacita reconducción para los inquilinos “normales” es: que te pueden echar con un mes de antelación y no importa si pagas mes a mes (con el contrato..caducado..y quien le dijo al inquilino que el contrato caduco)….que es la LAU..”nueva” (NO EXISTE) ahora solo existe la “tacita reconducción” ??

          1. hola sr: Eduardo y vd. que me sugiere o aconseja: seguir con la tacita o firmar el contrato LAU (3 años + 1)..en fin…buenas fiestas y salud y suerte para todos/as y sobre todo para los ARRENDATARIOS (no turísticos claro) !!!

  10. Hola Eduardo, yo no tengo ninguna pregunta que hacer ( de momento) solo decirte que estoy realizando un curso de agente inmobiliario y tanto tus publicaciones como las respuestas a las preguntas que te hacen me son de gran ayuda, asi que, simplemente gracias, sigue asi y mucha suerte!

  11. Hola Eduardo, yo soy arrendador, y mi contrato con el inquilino se firmó en junio del 2010 con una duración de 5 años, ( con pagos mensuales) con lo que ha expirado en junio del 2015.
    En el contrato no se hace ninguna mención a las prorrogas, por lo que creo que estamos en tácita de reconducion.
    El problema es el siguiente: hace 4 meses que no me paga.
    La pregunta es: ¿puedo poner una “demanda por impago del inquilino”?
    A su vez, ¿cuando y como de comunicarle al imquilino mi voluntad de que abandone el piso?
    Muchas gracias.

    1. Hola Alberto.

      Si estamos hablando de un contrato de vivienda entonces no estás en situación de tácita reconducción, sino que estás en la primera de las tres prórrogas anuales que hay después de los cinco años iniciales de duración del contrato.

      La primera prórroga termina en junio de 2016, la segunda en junio de 2017 y la última en junio de 2018. Y a partir de ahí, si el inquilino sigue en la vivienda, entonces ya si sería tácita reconducción.

      Pero bueno, eso es la teoría y era sólo por aclararte por qué no estáis en tácita reconducción.

      Pero la realidad es que te debe varias rentas, por lo que puedes interponer cuando quieras una demanda de desahucio.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites en info@abogadosparatodos.net

    1. No.

      Si la tácita reconducción es anual tendrán que esperar a que ésta finalice.

      Lo que ocurre es que si es mensual si podrán pedirte el desalojo en cualquier momento.

      Depende de si la renta se pactó anualmente o mensualmente en el contrato (independientemente de que se haya estado pagando por meses).

  12. Hola Eduardo. Hay un contrato de local realizado en Noviembre del 2009 de duración 5 años. En la primera clausula habla de 5 años de duración y una vez finalizado este plazo podrá quedar reconducido mes a mes según lo dispuesto en el CC. A dia de hoy, entiendo que la tácita reconduccion es mensual. La propietaria quiere aumentar 50eur la renta. Podemos comunicar al inquilino de dicho aumento en la renta para el proximo mes? De manera fehaciente? Muchas gracias. Feliciades por tu trabajo.

  13. Hola Eduardo,
    en el caso de un contrato de temporada con duración inferior al año en el cual se establece la renta por el periodo total de duración del contrato, en este caso 10 meses, si ambas partes no dicen nada al finalizar dicho periodo, y el inquilino sigue en la vivienda, nos encontramos frente a una tacita reconducción anual o mensual? Que opinas?
    Gracias

  14. Buenas tardes Eduardo.

    Soy la arrendataria de un local comercial. El contrato se pacto en el año 2007 por 5 años finalizando en el año 2012.

    En el año 2011, ambas partes realizamos una adenda al contrato de arrendamiento para extenderlo hasta el año 2015 (3 años mas). Dicha adenda tuvo que haber finalizado en el año 2015, pero el arrendador no realizo ninguna adenda adicional ni un nuevo contrato. Supongo que la adenda automáticamente se renovó por 3 años mas ( 2018).

    Actualmente, el arrendador me ha informado que me quiere aumentar el canon mensual .

    El arrendador me puede aumentar el canon de arrendamiento mensual?
    El arrendador me puede echar del local antes del año 2018.?
    El arrendador con cuanto tiempo de anticipación me lo debe informar?

    Le agradezco que me indique los artículos del CC en donde me puedo acoger para evitar un desalojo o un incremento en el canon mensual.

    Muchísimas gracias y a la espera de su pronta respuesta.

  15. Buenas tardes,

    Mi pregunta es la siguiente; Tengo un contrato firmado en el año 2010 sobre local de negocio suscrito por un plazo de cuatro años. Al vencimiento del mismo efectuamos un nuevo contrato en los mismos términos que el anterior, rebajando la renta y la fianza. Con anterioridad al vencimiento del contrato el inquilino me informa su intención de resolver el mismo. En en el moemnto de procder a la devolución de la finaza, le informo de que debe abonar elimprote de una mensualidad pendiente del primitivo contrato. Podría alegar prescripción de la deuda al haber transcurrido más de cinco años o considerando que lo que se ha producido es una prorroga o novacion del contrato deberíamos tener en cuenta el ultimo contrato suscrito?.

    Gracias.

  16. Buenos días,

    En 2010 firmé contrato de alquiler por 1 año, prorrogable hasta 5. Ahora estoy en prórroga tácita, la cual se renueva el próximo 5 de mayo de 2016. Estoy pensando en cambiar de piso. En el contrato se estipula:

    El plazo de duración del presente contrato es el de UN AÑO, sin perjuicio del derecho de la parte Arrendataria a la prórroga, que será por plazos anuales hasta un máximo de CINCO AÑOS del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 9, del Capítulo 11 de la Ley de arrendamiento Urbano del 29/ 1994 de Noviembre (B.O.E. 282 de 25 de Noviembre de 1994)
    A informar a la parte arrendadora o al Administrador en el espacio mínimo de un mes la intención de finalizar l a vigencia de dicho contrato por motivos l a borales o personales, en la forma que ambas partes, en mutúo acuerdo dictaminen.

    En este caso, puedo avisar al propietario mi intención de dejar el piso en junio 2016, notificándolo en mayo (1 mes de antelación) o estoy obligada a estar 1 año más si no lo notifico antes del próximo 3 de abril (para hacerlo 1 mes antes de la renovación tácita)? Puedo dejar el piso cuando quiera, siempre y cuando avise con 1 mes de antelación, sin tener en cuenta cuándo finaliza la prórroga tácita?

    Gracias.

    1. Hola Anna.

      Ya que has escrito el comentario en el post de “tacita reconducción” te diré que tu contrato no se encuentra en este situación, sino en lo que se llama “prórroga necesaria”. Es sólo una cuestión tecnica, pero te lo digo para tu información y la del resto de lectores.

      Al haber transcurrido los cinco años que indica la ley, ahora hay un máximo de tres “prórrogas necesarias” anuales. Y cuando acaben entonces si que llega la tácita reconducción, año a año.

      En fin, sobre tu caso, debes cumplir las anualidades enteras, por lo que si tu contrato es de fecha 5 de mayo de 2010 (es algo que no me has comentado) entonces tendrás que preabisar de tu interpnción como muy tarde mañana día 4 de abril. Y tendrás que desalojar como mucho el 4 de Mayo.

      1. Buenos días Eduardo,

        Muchas gracias por la respuesta y disculpa el error en el tipo de contrato (no lo tenía claro). Una duda: si aviso hoy de mi intención de dejar el piso a finales de mayo, sería correcto? Es decir, en el contrato se indica que debo avisar con un mínimo de 1 mes mi intención de finalizar la vigencia del contrato (pero no se referencia la renovación de la prórroga) por lo que sería válido avisar hoy de mi intención de abandonar el piso para junio? O estoy obligada a dejarlo a finales de este mes?

        Por otro lado, no dispongo de la dirección postal del propietario (en el contrato no lo indicó) por lo que únicamente puedo enviarle un correo electrónico (siempre nos hemos comunicado por mail y tel.) Tenemos un trato cordial, siempre he sido puntual con los pagos y no he dado ningún problema.

        Nuevamente, muchas gracias y disculpa mi desconocimiento.

        1. Puedes escribirle por email.

          En mi opinion el contrato va de prórroga a prórroga, por lo que si se supera el plazo de preaviso de un mes anterio a la prórroga, automáticamente se entra en nueva prórroga, que habrá que cumplir hasta el final de la misma. Excepto, por supuesto, que lleguéis a un acuerdo en otros terminos.

  17. Buenas tardes Eduardo,

    Soy arrendatario de un local comercial, en cuyo contrato de arrendamiento celebrado por 2 años finaliza el 31 de diciembre de 2016. Me he dado cuenta que en la cláusula de duración de éste, yo como arrendatario renuncio al derecho a la tácita reconducción.

    ¿Si no me notifica por escrito el arrendador con los 30 días de antelación la no renovación del contrato, puedo continuar en el local 1 año más?
    El arrendador me dijo que el contrato sería de 5 años pero que de momento firmáramos por 2 años. ¿Cómo tengo testigos de aquella promesa puedo por vía judicial exigirle el periodo de los 5 años que me prometió?

    Saludos.
    Muchas gracias.

    1. Hola Antonio.

      Puedes pedirlo judicialmente, pero todo va a depender de la apreciación que el juez haga de los testigos.

      No obstante, habla con el arrendador y exponle la situación, pues a lo mejor el contrato que hicísteis fue un modelo estandard y él ni siquiera sepa que no tienes derecho a tácita reconduccion.

      De todos modos, al haber renunciado a la tacita reconducción no podrías seguir incluso aunque él no te avisara.

  18. Le comento mi caso: alquilé un piso en 2006, el 15 de enero. Transcurrieron los 5 años más las prorrogas anuales o sea 8 años. Llegado el vencimiento continué en el piso, entiendo que por tácita reconducción y la entiendo anual porque en el contrato se pactó por años y aparte me subía la renta cada anualidad. En el 2015, noviembre, se pactó debido las circunstancias del mercando, una bajada en la renta. ahora el casero me ha enviado un burofax indicándome que debido a que su hija se ha independizado me da dos meses para marcharme porque necesita el piso.

    la pregunta es:¿ en tacita reconducción te aplica la normativa con la que se firmó el contrato? lo comento porque a esa fecha no se estipulo en el contrato nada de necesidad familiar y por tanto no existía el actual art. 9 de la ley. ¿Puedo compelerle a cumplir el plazo hasta el 15 enero debido a que debe cumplir la anualidad ?
    ¿ la bajada de la renta podría entenderse como una novación del contrato y estar sometido a la nueva ley y por tanto me aplica el art. 9? no sé si me explico con claridad. estoy pensando en demandarle aunque me tenga que ir de la casa ahora es casi imposible encontrar por las fechas temo alguna presión. yo he pagado puntualmente mi renta. muchas gracias

    1. Hola francisco.

      Los contratos en tácita reconducción no se rigen por la LAU, sino por las normas del Código Civil.

      por lo tanto, la duración de la actual prórroga es hasta el 15 de enero, y estás en tu derecho de no devolver la vivienda hasta que llegue ese momento.

      La modificación de la renta no debe considerarse una novación. El contrato está claramente en tácita reconducción.

  19. Buenos días,
    En un mes entraremos en tàcita reconducción del contrato del piso que tenemos alquilado, así nos lo ha notificado el arrendador. Esta mañana nos han dicho que nos ha tocado un piso de alquiler asequible, en el que entraremos en Noviembre del presente año.
    Mi pregunta es ¿podremos irnos del piso dentro de tres meses, o estamos obligados a permanecer en él todo un año? (Tenemos un bebé y ahora el piso en el que estamos no cubre nuestras necesidades)
    Muchas gracias por adelantado.
    Saludos,
    Isabel

  20. Hola Eduardo. En mi contrato de vivienda firmado en enero pasado pone: “Transcurrido que sea el plazo de vigencia del contrato vendrá obligado el arrendatario a hacer entrega de las llaves de la vivienda al arrendador”. ¿Significa esto que a los 3 años tengo que dejar el piso directamente? ¿Sin prórroga tácita? O, por el contrario, ¿deberá enviarme el arrendador una notificación para dejar el piso?

    Por otro lado, si no hay prórroga tácita ¿puede haber tácita reconducción?

    Muchas gracias.

    1. Hola Enrique.

      Mientras nadie te avise puedes estar en la vivienda.

      El arrendador tendrá que permitirte estar en la vivienda hasta el tercer año. Si no quiere que sigas un mes antes tiene que decírtelo por escrito. (Excepto que necesite la vivienda para él o para sus padres o hijos, en cuyo caso te puede pedir el desalojo tras el tercer año).

      Si no te dice nada entonces se prorroga el contrato anualmente, y cada año el arrendador tendrá la oportunidad de no dejarte seguir en la vivienda, previo aviso por escrito.

  21. Buenos días,
    el próximo 30 de septiembre se cumplen los 3 años de contrato de una vivienda, he hablado con el inquilino para subir la renta y está de acuerdo.
    Mi pregunta es si debo comunicar formalmente la finalización del contrato y luego hacer uno nuevo con la renta modificada o sólo modificar la cláusula de la nueva renta. He de aclararle que en el contrato está condicionada al IPC pero al no haber tenido subidas en los tres años , lo hemos hablado y acordado la subida de 100€ mensuales.
    Muchas gracias y saludos.

    1. Hola Genoveva.

      Si no haces nada (solo un anexo subiendo la renta) tu contrato dejará de estar sometido a la LAU cuando termine el cuarto año, y pasará a estar sometido, por tácita reconducción, por el código civil.

      Por ello, mi consejo es que notifiques que no quieres que se prorrogue este contrato y realicéis uno nuevo con la nueva renta por otro plazo de un año prorrogable a tres.

    1. Hola Rogelio.

      Hasta el octavo año se renueva automáticamente según el artículo 10 LAU (eso no es tácita reconducción sino prórroga necesaria) y el contrato se rige oor la LAU.

      Finalizado el octavo año se prorroga por tácita reconducción y se rige por el código civil. Que la prórroga sea anual o mensual va a depender si la renta del contarto se estableció de forma anual o mensual (no la forma de pago, sino el montante total).

  22. Buenos días,

    Tengo una consulta.
    Mi contrato de alquiler como arrendatario finaliza en menos de un mes(2o octubre), cumpliendo los 5 años.El arrendador aún no ha expresado voluntad de no renovar el contrato.

    Quiero irme exactamente el día 1 de diciembre, es decir, casi 2 meses después de que finalice del contrato.
    Mi pregunta es, ¿cuando debo comunicar esta circunstancia? Porque entiendo que como ninguno hemos avisado con 30 días de antelación voluntad de no renovar, ¿estaríamos ya obligados a la tácita reconducción? y en caso de entrar en tacita reconducción (mi renta es anual) ¿cuando podría yo desistir del contrato, debo esperar el año entero? pues en realidad no deseo renovar si no irme dos meses más tarde como he explicado.

    En los 15 días siguientes al vencimiento del contrato el arrendador puede expresar su voluntad de no renovar, ¿yo tendría un plazo exacto para abandonar el domicilio desde que me lo comunica,ó debo esperar a que me demande?

    Muchas gracias por su ayuda de antemano,saludos.

    1. Hola Laura.

      Tu contrato no entra en tácita reconducción, sino en “prórroga necesaria”.

      Estas prórrogas son anuales, por lo que el arrendador podría pedirte indemnización si te vas a los dos meses.

      Por tanto, deberías hablar con él para dar por finalizado el actual contrato y firmar uno nuevo por dos meses. O si esto resultara algo “incómodo” al menos deberías lograr que te firme que si te vas a los dos meses no te exigirá ningún tipo de indemnización ni rentas por no haber estado hasta la finalización de la anualidad.

  23. Buenos días
    Gracias por tu colaboración en este asunto, que es bastante claro pero con pequeños matices.

    Se trata expresamente de la Tacita Reconducción.
    A lo largo de los diversos post que figuran veo respuestas contradictorias en cuanto al preaviso de la Tacita Reconducción.
    Esta claro que para el Arrendatario es permanecer 15 días ocupando la vivienda una vez transcurrido el plazo, si esta los 15 días es evidente que se obliga por un año más el Arrendatario, pues el Arrendador ya estaba obligado per sé al no haber comunicado nada.
    Pero en el caso del Arrendador he visto distintas respuestas. (basta releer todo el post entero) supongamos el caso normal, es decir el de la renta anual, yo entiendo que ha de hacer el Arrendador un preaviso de 30 días antes del fin de la prorroga sea del tipo que sea, (fin de las obligatorias, es decir 8 años o 4 según la fecha del contrato), u otra tacita , o sucesivas anuales.
    ¿es correcta esta interpretación?
    Gracias de antemano por tu respuesta

    1. Hola Jesús.

      El plazo debería contar desde la recepción, pero ya sabemos que las tesis jurisprudenciales se inclinan a pensar que el plazo debe contacrse desde el envío de la notificación, para así evitar el abuso del arrendatario (no recoger el burofax, por ejemplo).

      En cuanto a la comunicación, la ley habla de 30 días para obtener las prórrogas obligartorias (hasta 3 años y hasta 5 años, dependiendo de la fecha del contrato).

      Pero nada dice la LAY respecto a qué plazo de preaviso debe existir respecto a cuando termina la última prórroga, es decir, la prórroga “necesaria”.

      Desde luego, si preavisas 30 días antes tienes el éxito totalmente asegurado.

      Sin embargo, el artículo 1581 del Código Civil señala que, llegado el término del contrato, éste finaliza, sin previo requerimiento, por lo que me inclino a pensar que si se preavisa (en este caso post-avisa) dentro de los 15 días siguientes a la finalización del contrato, el arrendatario debería desalojar el inmueble si así lo pide el arrendador.

  24. Saludos,

    Según he leído, estamos ante una tácita reconducción mensual. El contrato original contenía una cláusula que le otorgaba al arrendatario preferencia para comprar la propiedad en el caso de que el dueño decidiera venderla. Sucede que el arrendador recibió oferta de compra de otra persona y no le notificó al arrendatario y este decidió no pagar la renta del próximo mes. El dueño quiere que el arrendatario desaloje el lugar y el arrendatario está alegando que tiene derecho a comprar la propiedad y que por tal razón incumplió con su pago mensual.

    Procede desalojar?
    El arrendatario perdió el derecho otorgado en la cláusula?
    Puede el arrendatario incumplir el pago por razón de que el arrendador incumplió el contrato?

    Muchísimas gracias por su entrada, ha sido de gran ayuda.

  25. Buenos días,
    Mi pregunta es la siguiente, ¿Cuál es la ley aplicable a un contrato con tacita recondución?
    El contrato se firmó en 1978 y esta en tacita reconducción desde Mayo de 2005.
    ¿Nos tenemos que regir por la disposición transitoriatra segunda de la LAU 94 o por la LAU del 94?

    Muchas gracias de antemano, saludos.

  26. Buenas tardes mis padres alquilaron una oficina en el año 2007 en Febrero. Originalmente se realizó contrato de arrendamiento escrito con una sociedad pero en 2007 cambió la sociedad a la que se le alquilaba y no se firmó ningún contrato, con lo que entiendo que al no estar vinculadas legalmente las sociedades (de eso nos enteramos ahora) el contrato en vigor sería verbal y por tanto la duración sería la prevista en la ley en su momento 5 años prorrogables a otros 5, o eso tenía entendido. En breve en Febrero de 2017 se cumplirían los 10 años. Llevamos ya unos 5 burofaxes con esta inquilina que retrasa y acumula impagos constantemente, además siendo el alquiler de 120 y el burofax de 50 pues… ya no deseamos que continue en posesión del local. Tendríamos que hacer un escrito conforme acabó la prorroga forzosa o de que no deseamos renovar? en que plazo? Gracias

    1. Hola Eva.

      Los contratos de 5 años más otros 3 eran para vivienda habitual.

      Al ser contrato de local la duración es de un año prorrogable.

      No obstante, para no entrar en problemas de fechas… lo que veo más viable en este caso es interponer demanda por impago de rentas. De esta forma la arrendataria tendrá que pagarte de golpe todo lo que te debe y si no lo hace pues la desalojarán.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites en info@abogadosparatodos.net

  27. Buenos días Eduardo,
    soy arrendatario de un piso. El contrato se formalizó el 28 de noviembre de 2013 por un periodo de 3 años y 3 días y por lo tanto finaliza el próximo 30 de noviembre de 2016. El 7 de noviembre de 2016 recibí un burofáx donde me comunicaban las condiciones del nuevo contrato (con un importante aumento de la renta) y que en caso de rechazarlas, debía desalojar la vivienda en la fecha de vencimiento. Esta comunicación me llegó con 23 dias de antelación. ¿no habia vencido ya el plazo de comunicación de no renovación? ¿No se pone en marcha en ese caso la tácita recondución por un año (es un contrato anual)?
    Muchas gracias.
    Saludos.

    1. Hola Eric.

      En mi opinión al arrendador se le ha pasado el plazo, por lo que el contrato se prorroga un año más (no por tácita reconducción, sino por la llamada “prorroga necesaria” que es por un solo año). Si estás ese año entero (al que creo que tienes derecho) es entonces cuando entrará en juego la tácita reconducción por años.

  28. Hola. Veras soy nueva un poco en esto pero llevo unos meses exactamente 5 en un pkso, el cual parecia perfecto, me dekaron muebles rotos, sofa y somier, un problema de cañerias,…etc. A parte de que estando yo en casa mi casera a intentado entrar varias veces, ponoendo la excusa que ha estado timbrando, y que tiene todo el derecho del mundo porque es la propietaria y tiene las llaves. Este mes, tuve un accidente en casa, y astille un hombro y mas rompi 3 tendones, me dieron la baja en el trabajo y no me han pagado noviembre ni diciembre. Asique como persona que soy se lo dije a ella, le comente la situacion y le dije que estaba buscando una solucion urgente. Me dijo que no habia problema, a lo que pasados 2 semanas, acecho a mi pareja en la puerta de la vivienda con insultos, y metiendose en esta sin permiso ninguno alegamdo que era propietaria y que marcharamos en 5 dias. Que sino nos cortaba luz y agua. ( a lo que por cierto jamas me ha pasado las facturas de estes, solo decia cantidades) y al segundo mes se nego que pagara x ingreso y que lo hiciese en. Mano a lo cual no me dio factura alguna. El contrato es de un año prorrogable a 5. Yo pregunto si puede hacer todo eso. Y mas venir y quedar timbrando durante 3h. Despues de dichas amenazas, cuando en ningun momnto me he negado a nada.Por favor, necesito saber que hacer.

      1. Hola María, en este país las amenazas, coacciones, insultos y entradas en un domicilio habitado sin consentimiento del morador, están prohibidos por nuestro ordenamiento jurídico. Yo se lo comentaría a un abogad@ penalista.

        No caigáis en la provocación.

        Saludos.
        Antonio.

  29. Hola Antonio,

    Alquilamos un piso desde el 14/11/2011 (contrato de alquiler inicial de 5 años) y como no hemos recibido ningun noticia hasta el 01/12/2016 entiendo que tenemos una proroga de 1 año con las mismas condiciones de alquiler, le parece correcto ?

    La agencia no ha cobrado el alquiler de diciembre (que normalmente es de 1200 Euros) y cuando hemos pedido la razon la repuesta fue la siguiente : “La propiedad quiere que los recibos a partir de diciembre sean a precio de mercado actual, estaría dispuesta a redactar un anexo al contrato hasta su renuncia a un importe mensual de 1400€.”

    Mis preguntas son la siguiente: tienen derecho para aumentar tanto el importe si haber avisaronos antes ? Que pasa si rechazamos esta propuesta ?

    De todas maneras queremos dejar el piso al fin de marzo 2017, cual seria su consejo para que no cobren mas que lo legal ?

    Muchas gracias por su ayuda.

    JF

    1. Hola JF.

      En mi opinión al arrendador se le ha pasado el plazo de preaviso para pedir a finalización de ese contrato, por lo que no os pueden pedir ni que firméis un anexo ni aumentarios la renta.

      Sencillamente el contrato se prorroga año a año hasta el 14-11-2019, aunque tu tienes la potestad de irte a la finalización de cualquiera de las prórrogas (ojo, que si te vas en marzo te pueden pedir que cumplas hasta noviembre).

  30. Hola Eduardo,
    Mi cuñado que en paz descanse arrendo una casa hace años (En Las Palmas de Gran Canaria), el último contrato que se realizo a la misma persona fue el julio del 2011, por dos años de duración y una renta mensual de 250 euros.
    El 11/2013 fallece mi cuñado y deja en herencia el piso a mis hijos. En abril de 2014 al recibir la herencia se le comunica a la inquilina por burofax nuestra intención de seguir con el alquiler en las mismas condiciones por dos años más (julio del 2016).
    Durante el año 2015 y 2016, empezó a pagar tarde y cuando pagaba lo hacía con menos cantidad de la indicada en el contrato original . Se hablaba por teléfono y se mando un burofax indicándole la deuda.
    En julio de 2016(finalización del contrato original, como indique antes), no se ha renovado, lo que se ha hecho es una tacita recoducción ( a ser los pagos mensuales) se esta haciendo mes por mes.
    Como ya dije esta pagando tarde y mal, y ya no aguantamos mas y queremos rescindir en arrendamiento. Para hacerlo ¿cuanto tiempo debemos avisar a la inquilina de nuestra intención de no renovar el alquiler? y si no deja el piso ¿qué vía jurídica debemos utilizar?
    Espero haberme explicado. Gracias de antemano.
    Saludos

    1. Hola Jose Manuel.

      Vuestro contrato no está en tácita reconducción, sino en prórroga de tres años del artículo 10 LAU anterior a la reforma de 2013.

      Esto quiere decir que el contrato no termina hasta julio de 2019.

      Ahora bien, si la inquilina no te paga estás en todo tu derecho de interponer una demanda de desahucio.

      Como para hacerlo te hará falta abogado y procurador, por mi parte quedo a tu disposición en info@abogadosparatodos.net

      Si quieres mándame el contrato de arrendamiento y le echo un vistazo para asegurarnos que no vaya a existir ningún problema a la hora de interponer la demanda.

  31. Buenos días Eduardo.

    Te exponemos la situación de nuestro contrato de arrendamiento de una nave industrial que nos plantea una seria duda.

    Nosotros, como arrendatarios, firmamos un contrato con fecha 1 de Agosto de 2014, con una duración inicial de 2 años de obligado cumplimiento. Dicho plazo finalizó el pasado día 1 de Agosto de 2016.

    La renta exigible se fijó mensualmente.

    En dicho contrato existe una clausula que cita textualmente “Dicho contrato podrá ser prorrogado año a año por acuerdo expreso de ambas partes”.

    En ningún lugar del contrato se especifica ningún tiempo de preaviso para rescindir el mismo.

    En este caso, ¿podríamos entender que se trata de un nuevo contrato por tácita reconducción? ¿ o por el hecho de citar que se podrá renovar año a año hemos de entender que la primera prórroga finalizará el día 1 de Agosto de 2017?

    ¿Cuál sería el periodo de preaviso para informar del deseo de rescindir el contrato?

    Muchas gracias.

    Saludos.

    Jordi Pi

  32. Buenas tardes Eduardo,
    Soy arrendadora de un piso cuyo contrato se firmo en 1998, sujeto a la LAU de 1994. El contrato se firmo por un plazo minimo de 2 años prorrogable anualmente hasta los 5 años. Nada preveia el contrato para el caso de que se extendiera mas alla de pasados los 5 años previstos por la LAU. Y el contrato se ha mantenido vigente y sigue estandolo a fecha de hoy 8 de enero de 2017. El contrato si prevé que el arrendatario debe preavisar al arrendador con 2 meses de antelacion a su vencimiento o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no prorrogarlo.
    Por otra parte, el contrato acordo que el importe de la renta durante los 2 años de duracion inicial del contrato seria de 2.748.000 pesetas pagadares mensualmente , siendo la r3nta mensual a pagar durante 1998 de 112.000pesetas y en 1999de 117.000 pesetas.
    Mis preguntas son las siguientes:
    1. ¿En la actualidad el contrato se encuentra en situacion de reconduccion tácita?
    2. En caso de estar en tal situacion, ¿la reconduccion seria por 2 o por 1 año?.
    3. ¿Cual es el plazo de preaviso que deberia cumplir el arrendatario si no desea renovar el contrato, dado que el contrato nada preve para despues de los 5 años inicialmente pactados ?.
    4. En definitiva cual es la normativa aplicable actualmente a este contrato firmado en 1998 al amparo de la LAU de 1994.
    Le agradezco mucha su de respuesta.
    Atentamente.

    1. Hola María.

      Tu contrato está en situación de tácita reconducción.

      Se prorroga anualmente, y dichas prórrogas hay que cumplirlas hasta el final de cada anualidad, es decir, no cabe dar por finalizado el contrato a medias (en caso de que la inquilina lo haga podrás reclamarle perjuicios).

      Las prórrogas son anuales.

      No hay plazo de preaviso, aunque si eres tu la que deseas que no siga el contrato en vigor te recomiendo preavisar unos 70 días antes del vencimiento de la prórroga, por burofax con copia certificada y acuse de recibo.

  33. Buenas tardes Eduardo,

    Mi situación es la siguiente:
    EL día 1 de enero finalizó el contrato de alquiler de 5 años que teníamos mi pareja y yo. La agencia me envió a finales de noviembre una carta por correo postal avisándome de que el contrato estaba por finalizar y que el propietario quería subir el alquiler y debía pagar por un contrato nuevo.
    Después de muchos tiras y aflojas infructíferos intentando negociar, el propietario quiere que se realice un nuevo contrato en lugar de prorrogar el que teníamos. Esto significa que tengo que pagar las tasas, el contrato y la diferencia de la fianza ya que quiere subir el alquiler. Nosotros no entendemos porque quiere hacer un contrato nuevo y ni siquiera si esta en su derecho, puesto que los inquilinos seremos los mismos.
    Hoy he llegado a tu blog y he leído sobre la tacita reconducción.
    Ya que el mes de enero ya me lo han cobrado con la subida de alquiler sin que tengamos contrato firmado y ya que han pasado mas de 15 días desde que expiró el contrato, puedo alegar tacita reconducción y pedir a la agencia que interceda y de este modo aunque me suban el alquiler no tener que firmar y pagar un contrato nuevo?

    Muchas gracias de antemano

    Celso

    1. Hola Celso.

      Si el preaviso no fue fehaciente (burofax certificado, por ejemplo) entonces no podrán probar el preaviso.

      Ello quiere decir que tu contrato se ha prorrogado por tres años más (y con la misma renta de antes, bueno, más el IPC).

      Pero en caso de que si te hayan preavisado fehacientemente entonces te podrán desalojar si no aceptas lo que te plantean.

  34. Creo que habría que aclarar algo sobre la tácita reconducción en locales de negocio. Yo entiendo que el local de negocios está sometido a la LAU, y la Ley establece en su artículo 10: que vencido el contrato, si ninguna de las partes, notifica su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará al menos un año más. Es evidente que la LAU se remite supletoriamente al C.Civil; pero eso es cuando en esta Ley no se establece algo; por eso, entiendo, la tácita reconducción solo se produciría después de la prórroga del artículo 10 de la lAU; y siempre que el arrendatario no hubiera pagado la renta, antes del día 15 desde el vencimiento del contrato; pues en este caso cabria pensar que no se trata de una reconducción del contrato (quince dias con la aquiescuencia del arrendador) sino de una voluntad manifiesta de prorrogarlo

    1. Hola Juan Francisco.

      El artículo 10 LAU está dentro del Título II LAU que tiene por rúbrica “De los arrendamientos de vivienda”.

      Por lo tanto, ese artículo 10 no se aplica a los locales de negocio, sino sólo a alquiler de vivienda habitual.

      A los locales se les aplica el Titulo III LAU. Y en cuanto a su duración y prórrogas, hay libertad de pactos.

  35. Hola Eduardo,

    Situación: Vivienda alquilada para uso distinto (oficina) a una sociedad. Contrato inicial de marzo de 2009 por 5 años, expresamente pone: “sin tácita reconducción, ni más prórrogas…sin perjuicio de que las partes acuerden un nuevo plazo”.

    En marzo de 2014 se hace un anexo modificando el contrato inicial en iguales condicciones por 5 años más.

    ¿Es un prórroga? ¿un nuevo contrato?

    ¿Puedo echarles para vivienda habitual?

    Si necesitas más detalles te los proporciono.
    Un saludo y muchas gracias

    1. Hola Luis.

      Bajo mi punto de vista es el mismo contrato, al que se le ha modificado la cláusula de duración por voluntad de las partes, modificando libremente aquella cláusula que incicialmente prohibía prorrogarlo.

      En mi opinión es perfectamente válido y el arrendatario podrá estar hasta 2019 sin que tu puedas desalojarlo antes.

  36. Hola Eduardo.
    Situación:
    Vivienda alquilada desde el 1-julio-2017 (entrega de llaves), para 5 años+3 años. Ahora hace el contrato tiene casi 10 años. Quiero desistir dentro de un mes a principios de mayo (6-may), avisando por burofax con 30 días de antelación el 06-abril. Creo que estoy en lo correcto pero me surge la duda de si me pueden exigir abonar algo más?
    El contrato habla de prorrogas anuales, que ya están en principio todas superadas, y la renta está definida por mensualidad.
    Gracias por aclararme,
    un saludo.

    Pego extractos:
    RENTA:
    Renta: El Arrendatario deberá abonar en metálico mensualmente al Arrendador en concepto de renta la cantidad de XXX.
    DURACIÓN.
    El arrendamiento tendrá una duración de UN AÑO, contado desde el día 1 de julio de 2007 fecha en que el arrendador pondrá la vivienda arrendada a disposición del arrendatario. La puesta a disposición de la vivienda arrendada a favor del arrendatario se hará efectiva mediante la entrega de las llaves de la vivienda, que deberá efectuarse en todo caso antes del día 5 de cada mes entendiéndose tal día como fecha de inicio del contrato si no se puede demostrar la puesta a disposición de la vivienda a favor del arrendatario en una fecha anterior.
    Vencido el plazo inicial, el arrendamiento se prorrogará necesariamente por periodos anuales hasta completar un total de CINCO AÑOS desde la fecha de su celebración. No habrá lugar a la prórroga del contrato si el arrendatario renuncia a renovar el arrendamiento notificándolo al arrendador con treinta días de antelación a la fecha inicial de vencimiento del contrato o de vencimiento de cualquiera de las prórrogas.
    De conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de TRES años más, salvo que el Arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

  37. Hola Eduardo:

    Tengo interés en un traspaso de un local . La inquilina,persona física, hizo en 1989 dos documentos al mismo tiempo, uno de traspaso y un contrato, en el que no se especifica duración, simplemente pone la palabra “mes”. En el apartado de renta pone la cantidad anual, y el pago mensual. No se hizo ningún traspaso desde entonces. Se que tengo dos opciones o realizar los trámites del traspaso o negociar un nuevo contrato. ¿Cual sería el más favorable?. En el primer caso ¿Se podría acoger el arrendador al derecho de tanteo y recuperar así el local?, ¿Hay Tácita reconducción, en un contrato en el que no se especifica duración?. Mi razonamiento es si me merece la pena arriesgarme por los diez años que me otorga la ley, aún a riesgo de que me puedan echar en una demanda?. ó ¿Negociar 5 años con el arrendador en un nuevo contrato?.
    Perdone por la complejidad de mi caso, pero no quiero dar pasos en falso. Muchas Gracias.

    1. Buenos días Eduardo,

      La firma de un nuevo contrato te va a dar mas seguridad jurídica y estabilidad a tu negocio, dado que la reconducion del contrato del 89, puede darla por vencida al año de la nueva prorroga el arrendador y dejarte con tu inversión colgada.

      La parte negativa es que el nuevo contrato tendrá presumiblemente una renta mayor.

      Sino se ha especificado nada en el contrato el derecho de tanteo y retracto opera en el contrato.

      La tacita reconducción en tu contrato transcurridos todos las prorrogas de gracias pasa a la estándar de de 1 año del código civil, dado que entiendo que se pacto por años en tu caso.

      te aconsejo un nuevo contrato negociado por ti.

      Un abrazo

  38. Tengo un contrato de arrendamiento vivienda de fecha 28-05-2011, finalizando el 28-06-2016. (5 años y un mes)
    Comentamos por telefono que quedaba el contrato prorrogado por 3 años mas, finalizando el 28-06-2019.
    Hoy me llama el propietario y me dice que NO que el contrato finaliza el próximo 28-06-2017. que la prórroga tácita es de un año y no de tres. Que hay jurisprudencia que así lo indica.

    Es correcto?
    Que tengo que hacer?

    Saludos y muy agradecida

    1. Buenos días Bruna,

      Llegado los 5 años, si te comunica el arrendador su voluntad de no prorrogarlo se extinguiría en la fecha prevista,

      Si no hay comunicación se prorroga por anualidades con un máximo de 3 que quedan solo a tu entera disposición o voluntad.

      Un saludo

  39. Hola Eduardo, soy el arrendador de una vivienda que en 10 días vencen los 5+3 años. Aparte de poder pactar nuevas condiciones, que ventajas tiene la firma de una nuevo contrato de 3+1 años respecto a la tácita reconducción.
    Gracias de antemano.

  40. Buenos días Cristóbal,

    Con la redacción de un nuevo contrato te seria de aplicación la Reforma de la LAU operada por la Ley 4/2013 de 4 de junio que para el arrendador le concede ventajas importantes, como:

    Se prima la voluntad de las partes frente a la estricta aplicación de la LEY.

    Te puedes acoger a la mediación o arbitraje para soluncionar conflictos con el inquilino

    El propietario podrá recuperar su vivienda vigente el contrato sin necesidad de pacto expreso a tal efecto –como se exigía hasta ahora–, siempre que haya transcurrido el primer año de duración del contrato y el arrendador comunique al arrendatario con al menos dos meses de antelación por necesitarla para si o para un familiar directo

    Prohibir la realización por el arrendatario de obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda

    Añadir como causa de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador

    En general la reforma ofrece al arrendador ventajas sobre el antiguo texto.

    Espero haberte sido de ayuda

  41. El contrato de arrendamiento de local de un cliente finalizó el 31 de Diciembre de 2016 ( 5 años) No habían prorrogas. En Enero vía telefónica mi cliente contactó con el inquilino para renovarlo, pero éste se hizo bastante el sueco, por lo que el propietario le envió por burofax en fecha 2 de Febrero 2017 su voluntad de no renovar dándole hasta el día 16 de Febrero para que se fuera. La renta esta pactada en contrato de forma mensual, no anual. El abogado contrario comenta que tiene derecho a la reconducción tácita. Mi pregunta es, al estar la renta pactada de forma mensual, entiendo que le correspondería un mes, puede considerarse hecho al haber transcurrido el mes de Febrero?

    El inquilino está enviando el pago de la renta de enero hasta ahora por banco, pero el propietario la está devolviendo por entender que el contrato ha finalizado, teniendo que acudir a la via judicial.

    Podeis ayudarme?

    1. Buenas tardes Susana,

      El articulo 10 de la LAU, establece una prorroga legal, para el caso de que llegado el 5º año, el arrendador no comunica al inquilino su deseo de no renovarlo (según los datos que me das no se hizo en fecha), se prorrogaría por años con un máximo de tres, por lo que entiendo que estaría el inquilino en esa prorroga, y la extinción sería después del 5 + 3 años, y efectivamente la tacita reconducción seria por meses si asi se pacto la renta pero después de los 8 años, en este caso.

      Artículo 10. Prórroga del contrato    Si  llegada  la  fecha  de  vencimiento  del  contrato, una vez transcurridos como mínimo  cinco años de duración de aquel, ninguna de  las  partes  hubiese  notificado  a  la  otra,  al  menos con un mes de antelación a aquella  fecha,  su  voluntad  de  no  renovarlo,  el  contrato se prorrogará obligatoriamente por  plazos anuales hasta un máximo de tres años  más, salvo que el arrendatario manifieste al  arrendador  con  un  mes  de  antelación  a  la  fecha  de  terminación  de  cualquiera  de  las  anualidades,  su  voluntad  de  no  renovar  el  contrato. 

      1. Ante todo, gracias por tu respuesta, pero en la segunda cláusula del contrato, en la duración consta que son 5 años y seguidamente, ” una vez cumplido el último plazo contractual, es decir, 5 años, el presente contrato quedará resuelto de forma automática y sin necesidad de requerimiento previo y por lo tanto, la parte arrendataria deberá desalojar la finca y dejarla libre, vacua y expedita y a disposición del arrendador, salvo que las partes acuerden su prórroga y la nueva renta a pagar”

        Por lo que entiendo que no cabe la prórroga si no es pactada….?

        Gracias

        1. Hola Susana.

          Lo primero comentarte que mi compañero Carlos es evidente que te ha contestado pensando que estábamos hablando de una vivienda.

          He repasado tu comentario y es un local, así que olvídate del 5+3.

          El contrato termina cuando hace 5 años.

          Pero si el arrendador permite que el arrendatario esté en el inmueble 15 días más allá de la fecha de terminación del contrato, entonces el contrato se prorroga por tácita reconducción.

          Por cuánto tiempo???.

          Pues ahí esta la madre del cordero (perdón por la expresión).

          Normalmente los tribunales entienden que aunque en el contrato la renta ponga que es mensual, entienden que la prórroga se produce por años.

          Así que si el tema va a vía judicial posiblemente estimen que la prórroga es hasta Diciembre de 2017.

          1. Buenas tardes Eduardo, gracias por la aclaración, ahora si…. lo que no acabo de entender porque los tribunales no acuerdan la reconducción por meses si así lo establece la ley. Mis clientes al no avisar con 15 días de antelación, ya son conscientes que un mes más les correspondía por reconducción tácita. Les envió email en fecha 2 de Febrero, y aún así se les dejo 15 días para desalojar el local, cosa que aún no han hecho. Siguen pagando la renta, pero mi cliente las devuelve y ahora mis clientes quieren presentar demanda por incumplimiento de no abandonar el local habiendo transcurrido el tiempo pactado y el mes de reconducción.

            Saludos

  42. Buenas tardes,

    Soy el arrendatario de una vivienda cuyo contrato de arrendamiento firmé en Agosto de 2011. Desde entonces he cumplido puntualmente con todas mis obligaciones y pagos. En el contrato se menciona que “tiene una duración de CINCO años”, aunque también dice que “se arrienda por una renta renta de 900€ euros que se abonará MENSUALMENTE”.

    Como quiera que hemos superado el plazo inicial de cinco años, ¿entiendo que me encuentro en la fase de “prorroga necesaria”?
    Con la redacción anterior, las prorrogas necesarias son también de 1 año de duración, hasta un total de 3 años?

    Muchas gracias de antemano.

    1. Efectivamente Juan Manuel,

      Establece a su tenor literal que

      Artículo 10. Prórroga del contrato
      Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

      Tienes 3 años mas de prorroga, dado que llegado el 5º año ,ninguna de las partes manifestó su voluntad de no renovarlo.

      Un saludo

  43. Buenas noches:
    Soy el arrendatario de un piso en Barcelona, con fecha de 1 de junio de 2009. Consta como contrato de 5 años en el que el primero era de obligatorio por ambas parte, y viene el total anual, y lo que es mensualmente. Al termino del contrato, renegocie personalmente el precio con la propietaria y accedio a rebajarlo. Ahora que han pasado 3 años que se ha ido prorrogando el contrato. A principios de año, hizo un cambio de inmobiliaria, y recibi un burofax diciendome que se termina el contrato y no quiere renovarlo. Despues de volver a hablar con la propietaria, y pedirle que me lo prorrogara un año mas, esta accedio, pero volviendo al precio inicial. La inmobiliaria le dijo al principio que no habia problema, pero que se tenia que hacer un contrato nuevo. Y mi pregunta es: estando arrendataria y arrendatario totalmente de acuerdo en hacer una prorroga mas, sin que se tenga que realizar un contrato nuevo, no es posible? A mi como arrendatario, me interesa más fiscalmente una prorroga que un contrato nuevo, ya que si no, no podria desgrabar de la renta como hasta ahora, y ademas me harian pagar por el contrato. Y en caso que se tenga que pagar un contrato nuevo, se tendria que renovar cada año y por tanto, volver a pagar el costo del contrato cada año o solo con uno, ya no haria falta mas? Les agradeceria que me pudieran ayudar con esto, porque lleva varios dias provocandome fuertes dolores de cabeza e insomnio.

    1. Buenos días Xavi,

      En la actualidad lo que tenéis es nuevo contrato nuevo, en la que coincide plenamente con el anterior, menos en el plazo de duracion, que sera de un año renovable si ninguna de las partes comunica a la otra de no renovarlo por un periodo nuevo. (un año por el pacto que teneis de la renta)

      Este contrato nuevo del que no ha sido necesaria una nueva firma nace de la tacita reconducción que se regula en el código civil.

      No tendrías nuevos gastos dado que ya se ha generado el nuevo. A efectos fiscales el nuevo contrato tendría fecha de una vez expirado el anterior, esto es de sumar la fecha de firma mas 8 años.

      Xavi, según mis cálculos tu contrato seguiría vigente si lo firmaste en junio de 2009, estarías en las prorrogas legales de tres años, hasta junio de 2017. Comprueba ese dato.

      Un saludo

  44. Hola Eduardo: Enhorabuena por el blog. Mi nombre es Juan Carlos y le hice una consulta el 6 de Abril 2017. Me parece bastante acertada su respuesta en cuanto debería escoger la negociación. Lo que ocurre es que la propietaria no me ofrece mas de 5 años de contrato (recuerde que la actual inquilina quiere traspasar un contrato del año 89, en el cual no figura vencimiento y en la que pide una cantidad de traspaso), por eso me parecen pocos años.
    Si firmo un contrato nuevo con la propiedad,¿ haría falta hacer otro de traspaso?,(tengo entendido que son cosas incompatibles). Me hablaron también de un documento en el que se pacta una indemnización ¿Cual sería los pasos a seguir ?.
    En cuanto a ese nuevo contrato, y al no haber habido traspaso alguno desde la entrada de la ley. ¿Se le aplicaría las normas de la “cesión”?, donde la propiedad no tiene derecho a tanteo y retracto.
    Tampoco me ha quedado claro, que este contrato esta en tácita reconducción , ya que leí en su blog que “los contratos indefinidos no están en esta situación”.
    Porque si fuera así, y cogiera el traspaso , me podría echar al año del nuevo vencimiento.¿Es correcto?.
    Y por último, que disposición se le aplicaría la primera o la tercera de la LAU del 94.
    Un saludo.

  45. Hola Carlos,la verdad es que el blog es muy bueno,enhorabuena!
    El tema es que tengo una vivienda alquilada desde junio del 2009,ahora el 31 de mayo se vence el contrato (5+3 deprorrogas)hace unos meses bueno por junio o julio del año pasado me dan un precio para que la comprara,por motivos de salud familiares en ese momento no podía,luego en diciembre (la inmobiliaria que lleva la vivienda) me dice de cambiar el contrato por que estaba interesado en la compra,en marzo recibo un burofax de que el dueño no quiere seguir alquilando,después de haber hablado con ellos que ya casi tenia la hipoteca consedida por la cantidad que me pedían,intente localizar al dueño y después de casi 2 meses logro contactar vía messenger…que pedía €45000 mas que la cantidad hablada via email con la inmobiliaria,ya teniendo copias de la escritura etc…estoy intentando conseguir una vivienda en la zona,(por el instituto de mi hijo),tanto de alquiler o de compra y no consigo nada,hay alguna forma de poder continuar en la vivienda hasta que consiga alguna? Ya se lo he pedido de favor al dueño después de haberle pagado casi el 30% de su casa,y me dice que lo hable con la inmobiliaria,del cual ya recibí una amenaza vía whatsapp que si no dejaba la vivienda me demandarían vía judicial….que debo hacer,tengo a mi señora con una recuperación de una cirugía reciente,le agradecería una respuesta rápida,muchas gracias,un saludo

    1. Hola Adrian,

      Efectivamente te vence el contrato ahora en Junio de 2017.

      Solo se me ocurre que intentes negociar un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra, en la que las cantidades ya abonadas en renta del anterior (30%), pasen a cuenta del precio de venta en el nuevo contrato.

      A la vista de la postura de la inmobiliaria intenta negociar directamente con la propiedad.

      Un saludo y mucha suerte

  46. Buenas tardes llevamos 14 años en la vivienda y con un mes nos han notificado la intencion de no renovar el contrato de alquiler el arrendador . Mis preguntas son las siguientes
    El contrato fue suscrito por mi marido y por mi y nos encontramos en situación de tacita reconduccion ya que llevamos 14 años en la vivienda y el burofax ha sido remitido solo a mi, tendría que haberse remitido también un burofax a mi marido como cotitular del contrato de arrendamieto . El plazo es de un mes o dos meses para la notificacion
    De otra parte en el burofax pone como remitente un despacho de abogados , yo lógicamente se que son quienes les llevan los asuntos legales al arrendador, pero esta bien hecha así la notificación o pdria utilizarla como medio de defensa ya que tendría que haberlo remitido el propietario
    Por ultimo mi hija y yo no estamos empadronadas en esta vivienda que es donde se ha dirigido el burofax solo esta empadronado mi marido , serviria de algo como medio de defensa esa circunstancia ya que a el no le han dirigido el

    Muchas gracias de antemano
    Un saludo

  47. Hola,
    Tengo un piso alquilado desde septiembre del 2014, el contrato era de un año.El inquilino quiere quedar y yo también quiero que quede; lo que no me quedó claro es si hay que hacerle un nuevo contrato para el 3+1 o automáticamente se prorroga.? Porque me llamó el de la inmobiliaria qie hay que hacer un nuevo contrato ( o algun anexo al contrsto existente, no entendi bien) le digo que hay un año más de prorroga y me dice que ni, que es un año de contrato hasta cumplir 3 años.
    Gracias, un saludo

  48. hola,
    Tenemos un contrato de alquiler desde el 28-Junio 2010 de forma anual, se han cumplido los 5 años y ahora estamos en el septimo. este año la empresa de alquiler ha vendido las viviendas a un fondo buitre, y éste nos ha enviado un burofax con 30 días de antelación con las nuevas condicciones de alquiler, con un aumento del 20% en la renta, además de otras clausulas abusivas. En caso de no firmar el contrato debemos abandonar el piso antes de 1 mes.
    Me gustaría saber si la subida de la renta es legal, ya que nos regimos por la ley anterior al 2013, y serían 5 + 3 , están dentro de la legalidad,y solo podrían subirnos el IPC, y el año que viene ya estarían en su derecho de modificar el contrato?

    1. Hola Eva,

      Para tener derecho a esas prorrogas legales y que el adquirente de las viviendas estuviese obligado a respetarlas, es necesario que vuestros contratos estén inscritos en el registro de la propiedad.

      En caso contrario los buitres no están obligados a respetar dichos contratos.

      Un saludo

    1. Buenas tardes Jose Jesús,

      Entiendo que no, dado que los contratos de tacita reconducción son contratos nuevos distintos de los que trae causa y tienen fecha al momento de la tacita reconducción, y si estos son posteriores a diciembre de 2015, ya no cumpliría ese requisito.

      Un saludo

  49. Buenas tardes, quedan 15 días para finalizar el contrato y no tengo ningún preaviso pos la parte arrendadora, espero a que finalice el contrato o les aviso ya por escrito que me acojo a tácita reconducción?

  50. Hola; alquilo desde junio del 2009,en diciembre me ofrecen la casa donde vivo por una cantidad,en marzo mediante burofax,que no se renovaría el contrato de alquiler y debería abandonar la vivienda,en ese mismo mes,mi banco me concede una hipoteca para comprar,pues cuando aviso a la inmobiliaria que lleva el tema,me dicen que su precio subio €45000 mas que el hablado en diciembre del 2016,y que debo abandonar la vivienda,pues localizo al dueño le comente todo lo sucedido,pero el me dice que trate con la inmobiliaria,de todas formas le he pedido estar junio y julio,por que ya he comprado una casa,del cual sus dueños la dejan a final de julio,y sigo habitando la vivienda alquilada,el dueño como que da un visto bueno de junio, por mensaje escrito e n messenger,y la inmobiliaria intimidandome que bueno,que me quede el mes de junio y si el 1 de julio no entrego las llaves me demandarían judicialmente…es correcto si autorizan un mes no entre en tácita de conducción…ya que aceptando el mes pasan los 15 dias de finalización del contrato vigente?
    De antemano muchas gracias por su respuesta.

    Mauro

    1. Buenas tardes,

      En principio habría tacita reconducción, pero quizá solo por el mes de junio, habría que analizar lo que dicen los mensajes que te has cruzado con el propietario, igual solo habláis de un mes y no de reconducir el contrato por una nueva anualidad.

      Un saludo

  51. Buenos días,
    estoy de alquiler en una vivienda con un contrato que acaba de cumplirse hace unos días. En concreto el contrato fue firmado con fecha de inicio del alquiler del 1 de junio de 2012 y por lo tanto, se han cumplido los 5 años el pasado 1 de junio.

    El arrendatario no se comunicó conmigo para nada hasta ayer, día 7 de junio, mediante un email en el que se me comunica que el contrato ha terminado y que hay que realizar uno nuevo modificando el importe mensual del alquiler, que se incrementa en 50€.

    También cabe mencionar que ya pagué este mes de junio, ya que el pasado día 2 el arrendatario me cargó en mi cuenta (el pago esta domiciliado) el importe correspondiente a este mes con la cantidad acordada en el contrato firmado en 2012.

    ¿Tiene el arrendatario el derecho de forzarme a realizar un nuevo contrato sin haberme avisado con antelación y habiendo ya pagado este mes?

    Muchas Gracias

    1. Hola Pablo,

      La comunicación no ha sido por un medio que no quede constancia y hay que tenerlo por no valido.

      En cualquier caso no te comunica su deseo de no renovar el contrato.

      Entiendo que el contrato se ha renovado por periodos anuales hasta alcanzar 3 años.

      No puede subirte la renta mas que lo que haya pactado para su actualización.

      Un saludo

  52. Hola,

    Tengo un contrato de alquiler de un local comercial que expira el 30 de septiembre del presente 2017. La duración del contrato era de diez años. Pero la renta pactada fue mensual no anual.

    Consultando a mi administrador, me dice, que si ninguna de las dos partes dice nada, se “prorroga” por un año por la reconducción tácita.

    Cómo puede ser que si la renta fue pactada de forma mensual, me diga que se prorroga por un año ??? Es contradictorio con lo que dice su WEB y otras. Tendría que reconducirse mensualmente.

    Si se reconduce tácitamente, las condiciones y cláusulas , son las mismas que las del contrato original ???

    Un saludo y gracias de antemano.

      1. No se ha entendido bien la pregunta, mejor dicho no me he explicado lo suficiente.

        Yo soy el propietario, no el inquilino.

        Y en un post anterior el abogado EDUARDO FERNÁNDEZ-FÍGARES ESTÉVEZ dice:

        Normalmente los tribunales entienden que aunque en el contrato la renta ponga que es mensual, entienden que la prórroga se produce por años.

        Es eso cierto ?? que puedo pensar más que se prorrogará por años o por meses. Es para informar bien al inquilino.

        Saludos y gracias.

        1. Hola Martin,

          Habria que leer el contrato de arrendamiento para estar seguro de la respuesta.

          Efectivamente la norma dice que se prorrogan por meses, si asi se fijo el pago, pero los Tribunales de la lectura del contrato entienden que se prorroga por una anualidad, en ciertos casos, dado que era la intención de los contratantes.

          Mi consejo es que si la naturaleza del contrato y vuestra forma de relacionaros con ese contrato ha sido por anualidades, es que se prorrogue por un año-

          Un saludo

          1. Hola y gracias.

            Está claro que fue un fallo de mi administrador pues al final de la cláusula 1 pone UNA VEZ TERMINADO DICHO PLAZO (10 AÑOS), EL CONTRATO PODRÁ SER RECONDUCIDO, MES A MES, SEGÚN EL ART. 1556 DEL CÓDIGO CIVIL.

            Yo al leerlo la primera vez por encima, buscando puntos importantes, pensé al ver de que iba la cláusula que solo fijaba el plazo. Ayer vi esto que no había leído.

            Como el administrador hace ahora los contratos para que se reconduzcan por años, me contestó en este sentido cuando le pregunté, no mirando el contrato supongo.

            El caso es que cuando le dije al inquilino (clínica dental) que se reconducía anualmente ya no le gustó, cuando se entere que es mes a mes….

            Ellos quieren 5 años pues han de invertir en una nueva máquina.

            Yo les daría año a año, pero 5 años….

            La finca tiene 46 años y parte de la instalación esta antiguedad, con sus correspondientes materiales. Como por ejemplo los bajantes de aguas residuales (de uralita) que cruzan unos 30 metros de huerto hasta conectar con la red general.

            Hace 5 años hubo un problema con ellos, dentro de la casa, de fácil reparación y justo antes del cierre del local en agosto. Se arregló sin perjuicio al inquilino. Pero me “amenazaron”. Si por cualquier motivo ajeno a ellos tenia que cesar sy actividad en la clínica dental, me demandarían por daños y perjuicios, supongo el lucro cesante y no sé si algo más.

            Me pusieron el miedo en el cuerpo y por eso dudo en darles los 5 años. Un año sólo es un año, cinco….

            Es cierto que me pueden demandar si tienen que parar el negocio aunque sea por una reparación obligada, o incluso forzada por el ayuntamiento ?? Piensen que si el escape se produce en el tramo del huerto todos los vecinos se quejarían de los olores.

            He leído que los 20 primeros días de paro del negocio no tienen derecho a reclamación, es cierto ??

            Pensamos con el administrado de introducir una cláusula en que el inquilino renunciase a cualquier reclamación del tipo anteriormente mencionado, pero me advirtieron que el juez podría anular esa cláusula por abusiva. También quizá podría perjudicarme con mi seguro. Hay un siniestro, ven tuberías viejas, y descubren esta cláusula en el contrato, ya les doy pie a que se acojan a alguna de esas cláusulas que hay en los seguros, dolo, ocultación de mala conservación o lo que sea.

            Si tienen alguna idea de que se puede hacer en un caso así se lo agradecería.

            Saludos y gracias de antemano.

  53. Hola tengo un piso alquilado desde el dia 1/7/2015, puedo a mediados de mayo del 2018 notificarle la extinción del contrato y acto seguido y de mutuo acuerdo hacer nuevo contrato actualizando la renta ? gracias anticipadas.

  54. Hola,

    Me gustaria preguntar sobre mi caso.

    El 9 de Junio de 2014 nacio el contrato de arrendamiento de mi piso.
    El 23 de abril del presente, el inquilino me envio un mensaje de What’s app diciendo que no tiene intencion de renovar el contrato porque se va a comprar un piso, pero que si se podia quedar un par de meses mas (hasta el 25 de julio) porque estaba pendiente de la hipoteca.
    A todo esto, yo que resido en Londres, le comente que en realidad esto me va bien porque yo tengo previsto volver a Sevilla en Agosto.
    La pregunta es, tengo yo que notificarle la intencion de volver y recuperar mi vivienda con 2 meses de antelacion aunque el me expresase su intencion de desocuparla? Tenia que notificarme él por burofax? Me sirve de prueba el mensaje de what’s app que me envio diciendo que se iba?
    Era solo cuestion de un par de meses de lapso y por eso no hice un contrato nuevo por esos dos meses. Tengo entendido que el “año tacito” se renueva por el tiempo del primer contrato que era de 1 año, pero la comunicacion de la intencion de disolucion del contrato era de 2 meses de antelacion en caso de necesitar la vivienda para uso propio del arrendatario, son dos meses tambien durante el “año tacito” o es de un mes como he visto en comentarios anteriores?
    Esta inquietud me surge al saber que aun no tiene clara la fecha de firma de su hipoteca porque esta esperando un documento de la Junta de Andalucia (a saber que documento será, pero lo que si sé es que la Junta no suele tener “prisa”). El caso es que si se retrasase mas, daría lugar a que a la vuelta me vea en la calle y eso si me perturba.

    Muchas gracias de antemano.

    Julia

    1. Hola Julia.

      El 9 de Mayo de 2017, debiste comunicarle que no ibas a renovarle el contrato.

      Para poder paliar esa ausencia por tu parte de comunicación puedes esgrimir que te mando el WhatsApp y entonces no viste necesario mandarle el burofax.

      Por tanto comunicale que tal como acordasteis tu llegada a Sevilla será el dia x de agosto y que necesitas la vivienda. Deberia ser suficiente para que se vaya.

      Si esto no da resultado mira en tu contrato, si la renta esta pactada por meses o por años, dado que el nuevo contrato que surge de la tacita reconducción seria por meses en caso de que la renta este asi pactada, en este caso, el contrato acabaría el 4 de julio, ya pasado o el 4 de agosto, que esta por venir.

      Un saludo

  55. Hola!
    Mi pregunta es, ¿que sucederia si estando en tacita reconduccion de mi contrato de arrendamiento el propietario ha vendido la vivienda? ¿ se conserva la tacita reconduccion hasta que se cumpla el año con el nuevo arrendador?
    El nuevo arrendador me ha comunicado la compra y me ha informado de que él es el nuevo arrendador y de la cuenta del banco en el que tengo que ingresar la renta que ya venía pagando. ¿ que supone esto? ¿ se puede considerar esté hecho como el inicio de un nuevo contrato con el nuevo arrendador?
    Muchísimas gracias por toda la información que nos das.
    Un cordial saludo.

    1. Hola Susana,

      La comunicación del nuevo arrendador viene a significar que respeta tu contrato y tu prorroga, por tanto, si quieres mantener la vivienda durante este año, debes abonar la renta en la cuenta que te dice.

      No estaría de mas que te comunicaras con él, por si tiene intención de recuperar la vivienda transcurrido el año, o quiere hacerte un nuevo contrato.

      Un saludo

      1. Hola Carlos.
        Muchas gracias por la información. Verás… el nuevo arrendador me lo ha comunicado el 1 de julio. Pero la tacita reconducción del contrato original con el antiguo arrendador cumplirá el 1 de noviembre. ¿ qué fecha es la que debería de tener en cuenta?
        De nuevo muchísimas gracias por tu atención.
        Susana

        1. Hola Susana, soy Eduardo.

          Si lo que te han comunicado es simplemente el cambio de arrendador y un nuevo número de cuenta, entonces el contrato sigue en vigor y tendrás que pagar en el nuevo número de cuenta.

          El contrato termina el 1 de noviembre, por lo que si el arrendador no quiere seguir con el arrendamiento ya te lo comunicará. Si nada te dice, el contrato se prorrogará por un nuevo periodo.

  56. Buenos dias,
    Un contrato firmado el 1 de Julio de 2005, a día de hoy estamos con prorrogas anuales por tacita reconducción, que plazo de preaviso tendría el arrendador para no seguir renovando el contrato? Es 1 mes ó 2 meses? En caso de ser 1 mes, seria hasta el 1 de Junio de 2018 o tendría que avisar máximo el 31 de Mayo de 2018, y si fuera el 1 de junio ya se entraría en nueva prorroga?
    Muchas gracias de antemano

  57. Hola!
    Le planteo mi situación: soy inquilina de una vivienda. Hemos firmado un contrato de alquiler el 11 de julio de 2013 por una duración de un año y donde se especificaba la mensualidad a pagar. Hasta el día de hoy tanto el dueño como nosotros estábamos de acuerdo y no se hizo ningún nuevo documento de renovación, ni prórroga, ni actualización de renta según IPC, ni nada. El dueño dice que hay que hacer nuevo contrato porque hemos agotado el año de prórroga (3+1) y yo, la verdad, no sé si estamos ya en situación de tácita reconducción. Ahora el dueño nos quiere subir de forma aleatoria la renta, con lo que estamos conforme. Tengo varias preguntas:
    -Si no es necesario hacer nuevo contrato porque aún se da lugar la prórroga por un año más, el aumento de la renta mensual ¿lo registraríamos como un anexo al contrato inicial?
    -Si no es así y debemos hacer nuevo contrato, éste ¿tendrá duración por un año con capacidad de prórroga o cada año tendremos que hacer uno nuevo?
    – Con el consentimiento del propietario nos hemos deshecho de algunos muebles que estaban en mal estado, ¿deberíamos hacer un escrito donde consten estos cambios? puesto que en el contrato inicial dichos muebles aparecen en el inventario.
    Muchas gracias de antemano

    1. Hola Sirena

      Entiendo que el 26 de julio entreria la tacita reconducción, es decir un nuevo contrato igual que el anterior y por una anualidad o una mensualidad si esta fijado el pago por años o por meses

      El aumento teneis que hacerlo en el nuevo contrato 3+1 no como anexo al que teneis.

      Recoged en el documento de finalización de contrato la venta de los muebles que se ha llevado con el consentimiento del propietario por lo que no cabe reclamación alguna por este concepto

      Un saludo

  58. Buenos días,

    Mi caso es el siguiente, mi contrato de alquiler lo firmé en octubre de 2012 y en octubre de 2017 finalizará ya que hemos cumplido las prórrogas de los 5 años . Nosotros tenemos interés en continuar durante esas prórrogas tácita, lo que sucede es que el edificio donde vivimos lo ha comprado otra empresa de alquileres que está subiendo los precios de manera abusiva casi inasumuble. Según me han comentado vecinos, están mandando burofax diciendoles a los que están en mi misma situación (que hemos cumplido los 5 años), que no quieren continuar con el contrato actual para evitar asi entrar en prórroga tacita durante tres años claro y nos ofrecen quedarnos pero con las nuevas condiciones que son exageradas de asumir. Mi pregunta es, ¿es legal que siendo yo el mismo inquilino que continuaría en la vivienda, puedan negarme la prórroga tácita de tres años que entiendo me pertenece, para hacerme un nuevo contrato con la subida considerable en el precio del alquiler? En ese caso ¿que sentido tiene esa prórroga puesto que el arrendador siempre tiene en la mano a los cinco años subirte el precio libremente extendiendo otro contrato?. Para que fuera legal ese nuevo contrato que pretenden, ¿no tendría que ser un nuevo inquilino?
    Como ves mi interés es continuar en la vivienda haciendo uso de esas prórrogas o por lo menos alguna de ellas pero la subida me resulta inasumuble, ¿pueden plantear las subidas de precios de esta manera siendo el mismo inquilino el que se quede en la vivienda, negandole esas prórrogas?

    Muchas gracias.

  59. Buenas noches,
    Primero quiero felicitar este blog, por la gran ayuda que aportan a los que no somos entendidos en la materia.
    Mi duda es la siguiente: Soy arrendataria y tengo un contrato en el que pone: – La ocupación del expresado apartamento será de 2 años y (ambas partes podrán suprimir el contrato cuando finalice cada semestre y siempre avisando con un mes de antelación)que comienza el día 3 de julio de 2012 y se extinguirá el día 02 de julio de 2014. Por lo que llegado el día final de la vigencia no será objeto de prórroga ni aún de tácita, ni entrañará la misma, cualquier condescendencia por parte de la propiedad.-
    Yo continuo en el apartamento pagando mensualmente a mi casera en mano (ella me hace recibo). Me ha aumentado 30€ más.
    ¿Cuál es mi situación? ¿Me puede decir que me vaya en cualquier momento? ¿qué derechos tengo?
    Muchas gracias.

  60. Buenos días y ante todo gracias por la valiosa información y comentarios de este blog.
    Me queda claro que la tácita reconducción supone un nuevo contrato de condiciones iguales al inicial excepto por la duración que será según el art 1581 del CC. Pero, ¿cuál sería la renta de este nuevo contrato: se retrotraería a la inicial del contrato inicial, sería la de la última prórroga legal/obligatoria anterior, o podría aplicarse una nueva renta (superior a la de la última prórroga) en caso de estar de común acuerdo ambas partes?. En este último caso, ¿habría que reflejarlo de alguna forma por escrito y cómo?
    Gracias y un saludo,
    Gracias anticipadas y un saludo,
    Rafael

    1. Hola Rafael.

      Seria la que se viniera aplicando con sus actualizaciones, hasta la fecha en que se ha resuelto el contrato.

      Nada impide que de común acuerdo, la modifiquéis, si queréis al alza, mediante anexo al contrato.

      Llegado este extremo valorad, si no es mejor, firmar un nuevo contrato.

      Un saludo

  61. Hola Vanesa

    Yo entiendo que tu contrato es de vivienda habitual y por tanto su duración es de 3 años, no 2, mas un año sino te dice que no quiere prorrogarlo cuando lleguen los tres años.

    Un saludo

  62. Hola, Carlos
    Puede instarse deshaucio por causa de necesidad dentro de la prórroga necesaria ??
    era contrato de un año, han pasado las prórrogas hasta 3 años y ahora van por el 4 año y último.
    en todos los sitios sólo veo sólo la frase “prórroga forzosa”, pero no encuentro nada respecto a esta última prórroga.
    Un saludo

  63. Hola Jose.

    Si se puede, tan solo tienes que mandar un burofax al inquilino dándole dos meses y explicando brevemente la causa de la necesidad, que no puede ser que quieres vender la casa sino habitarla por razón que tengas

    Un saludo

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