La tácita reconducción en el alquiler o arrendamiento de vivienda o local genera un nuevo contrato con las mismas características que el que termina excepto en lo que respecta a la duración.
La tácita reconducción es una figura jurídica recogida en el artículo 1566 del Código Civil (CC).
Por tanto, la tácita reconducción no se regula en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Qué es la tácita reconducción
Hay tácita reconducción cuando un contrato de arrendamiento (de vivienda habitual o de temporada) llega a su finalización y ninguna de las partes ha comunicado que quiere dar por terminado el contrato.
Es decir, nadie ha dicho nada y, entonces, se genera un nuevo contrato por tácita reconducción.
En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato vigente se genere uno nuevo:
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Que al terminar el contrato de arrendamiento vigente el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciándole la finalización del contrato y su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
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Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.
La duración del nuevo contrato de arrendamiento
El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial, excepto en su duración.
Pero… ¿cuál es la duración del nuevo contrato de arrendamiento?.
Bien, la ley establece un sistema para que no quede duda de cuál es la duración del nuevo contrato.
En concreto, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:
- Un año si en el contrato primitivo se fijo el alquiler de forma anual: Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 7200 euros anuales, pagaderos por mensualidades anticipadas a razón de 600 euros mensuales». Aunque la forma de pago sea mensual, el arrendamiento se fija por periodo anual y por tanto la duración del nuevo contrato será de un año.
- Un mes si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma mensual: Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 600 euros mensuales, a pagar en los siete (por ejemplo) primeros días de cada mes». En este caso la duración del nuevo contrato será mensual.
- Un día si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma diaria: Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 20 euros diarios». En este caso la duración del nuevo contrato será por un sólo día.
Hay una regla especial para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. En esos casos la tácita reconducción será por tres años (sólo para viviendas, pues nada se dice para locales). Una vez transcurridos los tres años habrá una nueva tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, ahora sí, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en los tres puntos inmediatamente anteriores.
Es un nuevo contrato
A pesar de tratarse de un contrato casi igual que el que termina, no es una prórroga del contrato primitivo, sino un nuevo contrato. No se trata del mismo contrato prorrogado, sino de uno nuevo.
A la finalización de cada uno de estos contratos nacerán sucesivos nuevos contratos por tácita reconducción, si no hay comunicación del arrendador anunciando la finalización del contrato, con la duración del contrato que acaba de terminar.
La tácita reconducción aparece regulada como hemos visto en el Código Civil. Sin embargo, es aplicable a los contratos de arrendamiento regulados bajo la Ley de arrendamientos urbanos (ya sean contratos de vivienda o de local de negocio), ya que la propia ley de arrendamientos urbanos establece que a estos contratos de vivienda o de local se les aplicarán las normas del Código Civil supletoriamente, es decir, cuando la LAU no diga nada al respecto.
Y en esta materia nada contempla la LAU, motivo por el que se van a aplicar las normas del Código Civil relativas a la tácita reconducción.
Preaviso para impedir la tácita reconducción
He comentado que nace un nuevo contrato por tácita reconducción cuando el propietario no manifiesta que no quiere prorrogar el contrato y cuando, además, el inquilino sigue en la vivienda quince días con el consentimiento del propietario.
Pues bien, son entonces esos quince días el plazo de preaviso.
Es decir, si termina el contrato y el arrendador (propietario) no dice nada en los quince siguientes días a la finalización del contrato, entonces se habrá generado un nuevo contrato por tácita reconducción. Y lo mismo pasará cada vez que acabe ese contrato por tácita reconducción; es decir, si al terminar, el arrendador no manifiesta nada y transcurren quince días, se generará otro nuevo contrato por tácita reconducción; y así sucesivamente.
Y tu… ¿tienes un contrato en situación de tácita reconducción?
Hola. Llevo viviendo 12 años en un piso con un contrato verbal, que comenzó en Noviembre de 2013. Estoy empadronado en la vivienda, al corriente de pagos, y con los recibos domiciliados en mi cuenta. Me comunican que quiren poner la casa a la venta, sin especificar fechas. ¿Cuál es mi situación actual? ¿Con cuánto tiempo debe avisarme en caso de que desee que abandone la vivienda? Muchas gracias
En un contrato de julio del 2015 entrado en tacita reconducción ¿con cuánto tiempo tiene que preavisar el inquilino si no quiere renovar?
En el contrato del 2015 el plazo de preaviso era de 2 meses el preaviso, pero al entrar en tacita reconducción ¿el plazo sería de 30 días? La renta en el contrato del 2015 estaba establecido de modo mensual. Gracias de antemano.
Hola, buenos días, mi contrato en estos momentos está en Tácita Reconducción. Vence ahora en septiembre el primer año de la tácita Reconducción. Todo perfecto, he enviado por burofax un precavido dos de antelación, y lo ha recibido, todo perfecto, pero tengo mis dudas de que abandone el apto. Mi pregunta es que debo hacer en esta tesitura de que se niegue abandonarlo. Muy amable y muchas gracias.
Hola Juan Carlos.
Si no se va tendrás que iniciar la fase previa a la demanda de desahucio. Y si no funciona, tendrás que poner demanda de desahucio.
He celebrado un contrato verbal de arrendamiento en 1 de diciembre de 2016 . en el periodo de duración de 3 años y prorroga necesaria de un año prorrogándose a partir del 1 de diciembre de 2020 por tacita reconducción. He enviado burofax en 14 de noviembre de 2024 , poniendo en conocimiento de la arrendataria mi voluntad de no renovarle con una antelación de 15 dias . Es suficiente ?
Buenos dias D. Fernando, mi consulta es que finalizando los 5+3 años de contrato de alquiler de vivienda el 1 de diciembre de 2020, la nueva propiedad me notifica por burofax su intención de cancelar el contrato y el abandono de la vivienda, salvo que este interesada en continuar residiendo en la vivienda, dicen se podría subscribir una prórroga del contrato, con una nueva renta aumentada en 300 y pico Euros mensuales. hablan de firmar una adenda al contratodonde se recoja la nueva renta o quedar para efectuar la entrega de llaves el día 30 de noviembre.
en espera de su respuesta le quedo muy agradecida.
Lena
Hoñauy buenas. La verdad que.ea.en el primer.piap.se.alquilwr.wm el.que estoy
Firmé el 29 de Junio de 2015. A día de hoy no hemos vuelto a firmar ningún otro contrato y en el que tengo pone que pasados los 3 primeros años + q de prórroga se irán haciendo «pequeños contratos de un año). Mi sorpresa fue que el chico que nos hizo el contrato en la inmobiliaria me mandó ayer un WhatsApp para decirme que a partir de este año el contrato se renovaba por 3 años más. Es cierto? A quien debo creer? Pues se supone que él es un profesional de hacer contratos en una inmobiliaria.
Muchísimas gracias de antemano
Quise decir que es la primera vez que estoy en alquiler y en el contrato firmado en 2015 figura que pasados los 3 años y 1 de prórroga se harán contratos de año en año)
Hola, firmé un contrato de alquiler con fecha 3 de mayo de 2016. Ahora mismo han pasado los 3 años mínimos de contrato y me encuentro al final de la prórroga anual (terminaría mi cuarto año en la vivienda). Mi arrendador ha comunicado su voluntad de que abandone la vivienda con menos de un mes de antelación a la finalización de la prórroga. Mi duda es si el contrato entraría en tácita reconducción (por un año dado que la renta pactada en el contrato es anual) por no avisar con menos de un mes de antelación o si por lo contrario podría requerir mi salida del inmueble el 3 de mayo. Un saludo y gracias.
Hola Jesús,
Podría disfrutar de la vivienda durante 1 mes más. Pero el contrato no entraría en tácita reconducción, pues para que esto sucede debe disfrutar de la finca durante 15 días posterior a la fecha de finalización del contrato sin comunicación por parte del propietario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches quería comentar una duda que tengo tengo un contrato de alquiler del 21 de agosto del 2015 la dueña de la vivienda no me ha comunicado nada de que la abandone en agosto del 2019 hizo 4 años y ahora en noviembre me dice que le firmo unas cláusulas adicionales al contrato y que me suena alquiler 50 €.
Como no me ha comunicado qué quiere subirme el alquiler ni me ha comunicado que abandone la vivienda en estos 4 años en estos momentos está en su derecho de hacerme eso o puedo continuar hasta el año 2020?
Hola Marysol,
Si es un anexo al contrato de arrendamiento actual, en ella debe establecerse cual sería la nueva duración.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Yo soy la parte arrendadora y firme el contrato con mi arrendatario el 1 de octubre de 2016, actualmente siguen en la vivienda, en tacita reconducción y mi intención es seguir alquilándolo a estos inquilinos, pero a la vez tengo intención de venderlo en unos años, cómo hago? Un contrato nuevo? lo dejo como está? Cuándo podría ponerlo a la venta?.
Muchas gracias!
Ana
Hola Ana,
Si el contrato está en tácita reconducción, podrá comunicarle con 30 días de antelación que no quiere seguir con el contrato de arrendamiento.
Si hace un nuevo contrato, se tendrá que respetar la duración de este, antes de finalizarlo; y quien compre la vivienda tendrá también que respetar este plazo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Quisiera saber, si la TACITA RECONDUCCION necesita de firmar un contrato físico cada año.
Hola Rosa,
No es necesario.
Un saludo.
Buenos días.
Vengo residiendo en la misma vivienda (Barcelona) desde 1996, con nuevos contratos cada cumplimiento de los 5 años. La excepción fue en 2006, ya que desde esa fecha no se me comunicó que venciía, y supongo que por reconducción tácita, he ido abonando la mensualidad normal con sus respectivos incrementos anuales según IPC que me solicitaba el administrador anualmente.
Hoy he recibido una carta normal, sin acuse, en la que me comunican que me persone en el despacho del administrador para hacer un nuevo contrato o en su caso abandonar el piso en su vencimiento, que es el 16 de enero de 2020.
MI pregunta es si el plazo que me dan para hacer un nuevo contrato o abandonar el piso, inferior a 4 meses, es legal, y en todo caso si me ampara algún derecho, incluído un posible tope en la renta en razón al tiempo que llevo viviendo en el mismo piso. Mi renta actual es de 648,00 euros/mes.
Hola Antonio,
Entiendo que si el pago de su renta era mensual, si podría avisarle con un mes de antelación para que abandone la vivienda.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes.
Tengo un contrato de arrendamiento con opción a compra con fecha de 2015, el cual venció el 30 de septiembre. El contrato fue de tres años más una prórroga. La inquilina me pidió permanecer en la vivienda tres meses más porque el banco le denegó la hipoteca y quería intentarlo en otro banco, puesto que la finalidad después de estos cuatro años sería comprar la vivienda. Como yo no le notifique nada y ella permaneció en la vivienda pagando la mensualidad, entiendo que el contrato ha entrado en tácita reconducción. Y mis dudas son las siguientes:
En el nuevo contrato hay que hacer alguna referencia al contrato primitivo y comentar algo sobre que se trata de una tácita reconducción?
La duración del nuevo contrato, como la renta estaba fijada por mensualidades, entiendo que sería mensual, pero, si quiero que el contrato sea por tres meses, como reflejo eso en el contrato? Indicó que la duración es mensual y se iría renovando mes a mes hasta que yo le comuniqué con un mes de antelación la finalización del mismo? Cuanto tiempo puede estar el inquilino en esta situación renovando contratos mensuales?
Y por ultimo, la opción a compra se la respetaría, también habría que indicar en el nuevo contrato la parte de compra, no?
Gracias
Hola José,
Su contrato está en tácita reconducción, no tiene que redactar un nuevo contrato. Y en cuanto a la duración esta situación se renovará mes a mes, hasta que alguna de las partes manifieste su deseo de no continuar con la relación contractual.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,tengo un contrato de alquiler firmado el 1 de Diciembre de 2018,a mombre de mi esposo recientemente fallecido.La propietaria desea hacer otro contrato a mi nombre.Es necesario?Cuanto tiempo tiene el contrato para permanecer en la vivienda?Debo firmar un nuevo contrato?Muchas Gracias,Elsa
Hola Elsa,
Debe comunicar a la arrendadora si situación, y el querer continuar con el contrato de arrendamiento. Si bien entiendo, que puede firmar un nuevo contrato o hacer un anexo al vigente; ya según las partees deseen.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.