La tácita reconducción en el alquiler o arrendamiento de vivienda o local genera un nuevo contrato con las mismas características que el que termina excepto en lo que respecta a la duración.
La tácita reconducción es una figura jurídica recogida en el artículo 1566 del Código Civil (CC).
Por tanto, la tácita reconducción no se regula en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Qué es la tácita reconducción
Hay tácita reconducción cuando un contrato de arrendamiento (de vivienda habitual o de temporada) llega a su finalización y ninguna de las partes ha comunicado que quiere dar por terminado el contrato.
Es decir, nadie ha dicho nada y, entonces, se genera un nuevo contrato por tácita reconducción.
En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato vigente se genere uno nuevo:
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Que al terminar el contrato de arrendamiento vigente el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciándole la finalización del contrato y su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
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Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.
La duración del nuevo contrato de arrendamiento
El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial, excepto en su duración.
Pero… ¿cuál es la duración del nuevo contrato de arrendamiento?.
Bien, la ley establece un sistema para que no quede duda de cuál es la duración del nuevo contrato.
En concreto, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:
- Un año si en el contrato primitivo se fijo el alquiler de forma anual: Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 7200 euros anuales, pagaderos por mensualidades anticipadas a razón de 600 euros mensuales». Aunque la forma de pago sea mensual, el arrendamiento se fija por periodo anual y por tanto la duración del nuevo contrato será de un año.
- Un mes si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma mensual: Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 600 euros mensuales, a pagar en los siete (por ejemplo) primeros días de cada mes». En este caso la duración del nuevo contrato será mensual.
- Un día si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma diaria: Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 20 euros diarios». En este caso la duración del nuevo contrato será por un sólo día.
Hay una regla especial para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. En esos casos la tácita reconducción será por tres años (sólo para viviendas, pues nada se dice para locales). Una vez transcurridos los tres años habrá una nueva tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, ahora sí, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en los tres puntos inmediatamente anteriores.
Es un nuevo contrato
A pesar de tratarse de un contrato casi igual que el que termina, no es una prórroga del contrato primitivo, sino un nuevo contrato. No se trata del mismo contrato prorrogado, sino de uno nuevo.
A la finalización de cada uno de estos contratos nacerán sucesivos nuevos contratos por tácita reconducción, si no hay comunicación del arrendador anunciando la finalización del contrato, con la duración del contrato que acaba de terminar.
La tácita reconducción aparece regulada como hemos visto en el Código Civil. Sin embargo, es aplicable a los contratos de arrendamiento regulados bajo la Ley de arrendamientos urbanos (ya sean contratos de vivienda o de local de negocio), ya que la propia ley de arrendamientos urbanos establece que a estos contratos de vivienda o de local se les aplicarán las normas del Código Civil supletoriamente, es decir, cuando la LAU no diga nada al respecto.
Y en esta materia nada contempla la LAU, motivo por el que se van a aplicar las normas del Código Civil relativas a la tácita reconducción.
Preaviso para impedir la tácita reconducción
He comentado que nace un nuevo contrato por tácita reconducción cuando el propietario no manifiesta que no quiere prorrogar el contrato y cuando, además, el inquilino sigue en la vivienda quince días con el consentimiento del propietario.
Pues bien, son entonces esos quince días el plazo de preaviso.
Es decir, si termina el contrato y el arrendador (propietario) no dice nada en los quince siguientes días a la finalización del contrato, entonces se habrá generado un nuevo contrato por tácita reconducción. Y lo mismo pasará cada vez que acabe ese contrato por tácita reconducción; es decir, si al terminar, el arrendador no manifiesta nada y transcurren quince días, se generará otro nuevo contrato por tácita reconducción; y así sucesivamente.
Y tu… ¿tienes un contrato en situación de tácita reconducción?
mi contrato de alquiler empezo’ 2014 y ahora(2019) estas en tacita reconducion . la arendadora no quiere renovar el alquiler y me ha mandado un burofax para desalojar 12 dias que termina el contrato primitivo. ademas en el viejo contrato se debe dar 2 meses de preaviso si no quieres renovar o prorrogar, . cuanto preaviso me tiene que dar ???
Hola Salvatore,
Debe avisarle al menos con 30 días de antelación; si bien si ya se lo ha comunidad podrá estar sólo el siguiente mes
Un saludo, espero haberle sido de ayuda
Buenos días, he enviado un burofax a mi inquilino dentro de los 15 días siguientes al término del contrato manifestándole mi deseo de dar por finalizado el contrato. El contrato es de 2013 y tenía duración de un año, por lo que entiendo que está en tácita reconducción. Mi duda es si el requerimiento tenía que haber sido anterior o está bien haberlo hecho dentro del plazo de 15 días?
Muchas gracias
Hola Santiago,
El contrato está en tácita reconducción durante el mes ya ha empezado, después finalizará.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias! Queria hacer una consulta sobre la situacion que me encuentro, relacionada con el contrato de alquiler que nace en 15.05.2010.
La proprietaria, una señora mayor, estipula en el contrato que el pago sera por año, que se hacen efectivos en mensualidades iguales y sucecivos.
La duracion del contrato es de un año, mencionado claramente en una de las clausulas. Una de ellas es la siguente: LA PARTE ARENDATARIA HACE RENUNCIA EXPRESA A LOS DERECHOS DE TANTEO, RETRACTO Y TACITA RECONDUCCION A LOS QUE PUDIERA HABER LUGAR.
Durante todo este tiempo , hasta al dia de hoy nadie me notifico de ninguna forma la intencion de finalizacion del contrato u otra intencion, y ademas la proprietaria ha fallecido , no se exactamente la fecha.
Actualmente el alquiler de la vivienda la estoy pagando al hijo, ( en el ultimo año)por que me lo ha exigido de esa forma, y no haciendo transferencia bancaria como ponia en el contrato , en la cuenta de la madre suya, sino en efectivo, haciendole firmar cada vez que le pago un papel escrito a mano y firmado por ambos.
La pregunta es: AL FIRMAR UN CONTRATO CON UNA PERSONA YA FALLECIDA QUE MENCIONA ESA CLAUSULA QUE RENUNCIO A ESOS DERECHOS( TANTEO, RETRACTO Y TACITA RECONDUCCION), QUE VALIDEZ TIENE ESE CONTRATO? TIENE ALGUNA PRORROGA ? ME PUEDE ECHAR EL HIJO EN CUALQUIER MOMENTO??? CUAL SERIA LA FORMA DE DEFENDERME ? Menciono que en los casi 10 años , religiosamente el alquiler se lo pago de 1 al 5 de cada mes!
Muchas gracias y un cordial saludo!!!
Hola Miguel,
Su contrato está en tácita reconducción, por lo tanto el deber de el nuevo propietario es notificar el cambio de titularidad. Como su contrato está en esta situación, el arrendador podrá dar por resuelto el contrato de arrendamiento, notificándolo con al menos 30 días de antelación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Mi consulta es la siguiente. Yo termino mi contrato el 31 de Octubre de 2019,sus 3 años más la prórroga. No me han avisado con el mes de antelación ni que puedo seguir ni que me quieren subir la renta. Estaría en tácita reconducción?
Hola María,
Sí, su contrato se encuentra recondución, por tanto esta se renovaría mes a mes, o año a año, según el pago de la renta sea mensual o anual.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes mi contrato de alquileres de 11 meses.Mi contrato comenzó el 1 de Ablil de 2012, en el primer año no me comunicaron q finalizaba,y estado 5 años más 3 prorrogas.En Marzo me avisaron q mi contrato terminaba el 1 Abril del2020. Y el 28 de septiembre me dicen por llamada telefónica q mi contrato termino con las prórrogas el 1 de septiembre.ae les paso el aviso legal 2 meses .quisiera saber en q situación legal esta mi contrato ?.Si tengo derecho a quedarme o No? Gracias.
Hola María José,
Entiendo que su contrato está en tácita reconducción, por tanto su contrato se prorrogará mes a mes; pero para darlo por finalizado, debe avisarle con al menos 30 días de antelación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, yo tengo un contrato de alquiler social que se ha acabado, en el contrato pone que pone que debo abandonar yo la vivienda, yo pensaba que me lo renovarian ya que siempre he pagado o que están obligados a comunicármelo igualmente, pasa a tácita reconduccion??? Quiero negociar y seguir
Hola Silvia,
Si sigue disfrutando de la vivienda durante 15 días más, sin que le comunique lo contrario, el contrato entrará en tácita re conducción.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches,
como parte arrendadora quisiera finalizar un contrato de arrendamiento firmado el 12 Agosto de 2014 y que está en tácita reconducción. La renta se pactó en euros mensuales.
Tengo dudas al redactar el documento:
Qué término debo usar en este caso? Rescindir, terminar, no prorrogar el contrato por más tiempo,etc. No sé cuál es el término adecuado en este caso.
Por otra parte ¿Es correcto decirle que puede disponer del piso hasta el 12 del próximo mes de noviembre, fecha en la cual deberá desocupar el inmueble, entregar las llaves y el piso en las mismas buenas condiciones en que lo recibió?
Supongo que es hasta cualquier día 12, pues el 13 ya contaría otro mes.
Y por fin,¿debo enviarle un burofax o con un mail basta?
Muchas gracias por adelantado por su ayuda.
Un cordial saludo,
Helena
Hola Helena,
Puede utilizar el término rescindir la situación de tácita reconducción. Siempre debe avisar con al menos 30 días de antelación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Muy agradecida, Nazaret.
Saludos,
Helena
Hola, mi caso es el siguiente, arrendé una vivienda con un contrato de 3 años pasados los cuales entró en un periodo de prórroga de otros tres, sin hacer un nuevo contrato. Durante los tres primeros años del contrato el arrendador me fue subiendo el IPC año a año. Al finalizar estos tres años y empezar la prórroga añadió una cláusula al contrato subiéndome la renta mensual 50€ de golpe este primer año de prórroga y en los siguientes dos años de esta prórroga me ha estado haciendo subidas por encima del IPC. Para el año que viene firmaremos un nuevo contrato que será valido por 5 años según la ley actual pero me temo una fuerte subida del alquiler. Quisiera saber si esto es así y el arrendador nos puede ir subiendo lo que le venga en gana o hay alguna regulación para estas subidas tanto para este periodo de prórroga como para el nuevo contrato Gracias atentamente.
Hola Lorenzo,
Si se hace un nuevo contrato, en la actualidad no hay ninguna norma que regula las rentas; se deja a la voluntad de las partes.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Soy inquilino de un piso en el que el último contrato fue en 2006 con fecha de finalización en 3 de diciembre 2011. Pasada esa fecha, el arrendador no comunica nada hasta mayo de este año, informando de que finalizará el contrato en 2019. Tendría alguna opción de ampliar más tiempo o no tengo ningún derecho? Gracias
Hola Juan,
El arrendador deberá solo comunicar con al menos 30 días de antelación, y este sería el tiempo que usted tiene para abandonar la vivienda.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Mi caso es el siguiente: he recibido burofax de la finalización de mi contrato al cumplirse los 5 años estipulados. El Burofax lo he recibido dos meses antes de la fecha en la que tendría que irme, sin embargo he seguido en el piso y he pagado la renta normalmente. Me acaba de llegar una demanda por expiración del plazo contractual pero no dicen nada de las cantidades que he estado abonando. ¿Podría acogerme a la tácita reconducción?
Hola Inma.
El arrendador ha cumplido con su obligación de preaviso, por lo que tendrías que haber desalojado en plazo.
El seguir pagando no supone tácita reconducción, pues los tribunales consideran que ese importe es a cuenta de la indemnización que tienes que darle al arrendador por el uso indebido que estás haciendo del inmueble.
Buenas noches mi duda es la siguiente soy propietario de un piso cuando lo compre en octubre del 2011 el antiguo propietario lo tenia alquilado, tengo entendido que se le ofreció en primer lugar si quería comprarlo al inquilino este rechazo la oferta y al. comprarlo yo seguí con el inquilino se le informó para modificar al inquilino el contrato en cuanto sólo a la figura del arrendador pero el inquilino se negó a firmar el contrato se contrajo en febrero de 2010 por un plazo de 11 meses no he manifestado en todo este tiempo mi deseo de resolver el contrato entiendo que aunque no firmara el contrato el inquilino el contrato de modificación en la figura del arrendador yo sería el arrendador? Que fecha debo tomar como celebración del contrato la que tenía cuando se firmó en febrero de 2010 o cuando lo compre en octubre del 2011? Ya que estaríamos entonces por finalizar el plazo de 3 años de prórroga después de los 5 años para solicitar la resolución del contrato o ya entraría en una tácita reconducción ?en ese caso como la renta dice que se pagará 410 euros mensuales el plazo de duración seria de un mes? No he subido la renta, en tacita reconducción puedo aumentarle la renta al inquilino?
Muchas gracias anticipadas
Buenos días,
Se toma como referencia la fecha en la que se firmó el contrato de arrendamiento.
Un saludo.
Buenos días,
Me gustaría saber si con la Tácita de reconduccion nos desgravaría hacienda?
Hola Jero,
Sí, siempre que el contrato sigue en vigor.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
buenas tardes,
mi pregunta es la siguiente, tengo un contrato de alquiler de 3 años + 1 año de prorroga tácita. Entiendo que si no me dicen nada antes de un mes de agotar los tres años se prorroga automáticamente un año el contrato vigente, pero la propiedad me la puede denegar para acto seguido proponerme un nuevo alquiler muchisimo más alto? gracias
Hola Verónica,
Si no te avisa con 30 días de antelación se prorrogará.
Si bien, si puede antes de esto dar por finalizado el contrato a los tres años, y si desea proponer un contrato con mayor renta, en su manos ya estaría aceptar o no.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Gracias x vuestro asesoramiento.
Mi hermano tiene contrato 11/2014, x 1 año, y prorroga hasta 3años. Fin 11/2017, y una cláusula penal de 50€ dia, y sin prorroga ni tácita reconducción. Desde 11/2017 hasta 08/2019 se han seguido pagando las rentas y el arrendador no ha dicho nada de nada. Y el arrendatario mi hermano tampoco. En q situación nos encontramos? Tenemos q hacer algo? Han pasado 21 meses. Hay negligencia x ambas partes? Tenemos q pagar? Gracias x su ayuda
Hola Sara,
Su contrato se encuentra en tácita reconducción.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días.
Firmé mi contrato en 2014 y estoy en tácita reconducción «creo». No obstante, para desgravarme el alquiler en la declaración de la renta, ¿prima la fecha de o por el contrario la fecha del nuevo contrato de tácita reconducción?
Gracias,
un saludo.
Hola Sheila,
Sería la fecha de firma del contrato. Si bien al estar en vigor podría deducirselo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias!
Firme como inquilino un contrato de alquiler de fecha 1/12/2013 por DOS años, desde entonces hasta ahora un mes antes de cada finalización a traves de mail la propietaria me contestaba que se prorrogaba automáticamente y durante todo este tiempo no me subio la renta (en el contrato la actualización de la renta va vinculada al iPC) y hace unos dias me llamo para decirme que a la finalizacion de este año, si deseo continuar me subira la renta de 500 euros que pago ahora a 750 euros? Puede hacerlo? Es cierto que para continuar el proximo año habria que hacer un nuevo contrato?
Gracias
Hola Laura,
Sí podría, pues el tiempo de su contrato habría terminado, y la arrendadora está en su derecho de hacer uno nuevo, con una nueva renta.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Tengo un piso alquilado desde Julio de 2016. Con mas de 2 meses de adelanto les comunique a los inquilinos que debían desalojar el inmueble al finalizar los 3 años (Julio de 2019) ya que lo necesita uno de mis hijos. Pese a que ellos accedieron ahora me han pedido quedarse durante un mes mas porque están a la espera de firmar los papeles para una nueva casa.
Mi pregunta es la siguiente, si accedo a que se queden un mes mas entraria el contrato en reconducción tacita y por lo tanto ellos se podrían quedar un año mas? Se puede salvar ese obstáculo si se recogiese en un escrito legal? Si bien me gustaría ayudarles a la misma vez mi hijo no puede esperar otro año mas.
Muchas gracias de antemano
Hola María,
Lo más acertado sería que se finalizará el contrato de arrendamiento de 3 años y después se celebre un contrato temporal de un mes.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, mi contrato lo firmé el 30 de Julio de 2015. Mi casera no me ha dicho nada de irme ni nada. Ahora el contrato se renueva sólo de año en año? Es mi primer piso de alquiler.
Hola Pilar,
Entiendo que ya han pasado 4 años del contrato, en este casi su contrato estará en la situación de tácita reconducción. En este caso el contrato se renovará mes a mes, o año a año, según el pago de la renta sea mensual o anual.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
¿Con cuanto tiempo de antelación te debería comunicar el propietario la finalización del contrato para que no entre en Tacita Reconucción?.
Hola Juan,
Con al menos 30 días de antelación. Y si ya se ha cumplido el contrato, en lo siguientes 15 días a su finalización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
tengo arrendando un piso a un inquilino que lo usa como oficina de su negocio desde hace más de 7 años. El contrato firmado con él tenía una duración de 1 año y se ha ido renovando de forma tácita. Hace 3 meses le he indicado al inquilino que deseo finalizar el contrato pero me reclama un cantidad a modo de indemnización por tener que mover su negocio, ¿lleva razón en esto?
El contrato se firmó en el mes de enero por lo que entiendo que su renovación tácita de produce todos los meses de enero por una extensión de 1 año. Si lo aviso este año (en octubre/noviembre) con antelación de que no dese que se produzca la renovación tácita, ¿tendría que indemnizarle o por el contrario debe abandonar el piso directamente sin abonarle nada?
Muchas gracias.
Hola Manuel,
Entiendo que es un contrato de local comercial, en este caso, la indemnización sólo sería factible si el arrendatario le hubiere comunicado con al menos cuatro meses de antelación a la fecha del vencimiento del contrato, que desea seguir con el arrendamiento para desarrollar la actividad comercial.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.