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Tengo que devolver la fianza si el inquilino se va antes de tiempo

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La ley de arrendamientos urbanos no regula expresamente si hay que devolver la fianza si el inquilino se va antes de tiempo, aunque si que lo hace de forma implícita, a través de sus artículos 11 y 36.

La devolución de la fianza es una de las cuestiones que con más frecuencia se plantean entre inquilinos y arrendadores, tanto de viviendas como de locales comerciales.

La fianza es una garantía que el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos establece en favor del arrendador para el caso de que el inquilino incumpla determinadas obligaciones, tales como el impago de mensualidades de renta, el impago de recibos de suministros, el deterioro de determinados elementos del inmueble por mal uso, etc.

Por lo que respecta al título del presente post, otra de las obligaciones del inquilino es cumplir el contrato que ha firmado en cuanto a su duración.

Por lo tanto, aquí se enlaza la obligación de cumplir la duración pactada con la posibilidad de utilizar la fianza para «cobrarse» el daño sufrido por incumplir la duración del contrato.

Sin embargo, tenemos que distinguir según el tipo de contrato del que estemos hablando, ya que en el caso de contratos de vivienda habitual la ley interviene dejando sin efecto algunos de los pactos que hubieran fijado las partes si estos perjudicaran al inquilino.

Veamos…

Contrato de arrendamiento de vivienda habitual

En los casos en que el uso que el inquilino da a la vivienda es como vivienda permanente, habitual, como su hogar principal, entonces la ley de arrendamientos urbanos interviene dejando sin efecto lo que las partes hubieran acordado en el contrato de arrendamiento si dicho pacto perjudica al inquilino más que lo indicado por el artículo 11 LAU.

Así, el artículo 11 LAU establece que el inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Esta norma tiene un matiz importante, y es que ese mes de preaviso hay que pagarlo como cualquier otro mes de renta.

Por lo tanto, el inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento tras el sexto mes de contrato.

Y siempre que pague ese mes de preaviso, no habrá derecho del arrendador a quedarse con la fianza, excepto en el caso en que las partes hubieran pactado en el contrato que en ese caso (desistimiento tras el sexto mes) el arrendador tendría derecho a indemnización, en cuyo caso el propio artículo 11 aclara que esa indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los periodos inferiores al año.

Así, en caso de que no se pactase indemnización por desistimiento tras el sexto mes, el arrendador no se podrá quedar con la fianza.

Y en caso de que si se pactase indemnización por desistimiento tras el sxto mes el arrendador podrá quedarse con la fianza para cobrarse dicha indemnización, teniendo que devolver el exceso o reclamar al inquilino lo que faltase.

Cosa distinta es, no el desistimiento, sino el incumplimiento de contrato.

Si las partes no han previsto en el contrato la posibilidad de romper el contrato antes del sexto mes, entonces su ruptura antes de ese momento por parte del inquilino se considerará un incumplimiento de contrato.

En ese caso deberá indemnizar al arrendador en la catidad que ambos acuerden.

Y si no hay acuerdo tendrá que indemnizarle, como mínimo, pagándole rentas hasta que el contrato alcance el sexto mes de vigencia o hasta que la vivienda se vuelva a alquilar (la menor de las cifras), añadiendo a esa indemnización la que correspondería a la indemnización por desistimiento tras el sexto mes en caso de que se hubiere pactado.

Por tanto, en casos en que el inquilino deba indemnizar al arrendador por incumplimiento de contrato, éste podrá quedarse con la fianza a cuenta de la indemnización debida.

En este tipo de contratos la fianza legal deberá ser de un mes, aunque el propio artículo 36 LAU permite exigir al inquilino garantías adicionales.

Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda (de temporada, de local, de oficina, etc).

En estos casos la ley de arrendamientos urbanos no interviene en favor del inquilino, dejando que opere la libre voluntad de las partes.

La libre voluntad de las partes consiste en que arrendador e inquilino han firmado un contrato de arrendamiento con una fecha de finalización.

Por lo tanto, excepto que ambas partes acordasen en el contrato o posteriormente que no habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento anticipado por parte del inquilino o de incumplimiento de contrato, excepto en esos casos, el inquilino deberá indemnización al arrendador si da por terminado el contrato antes de tiempo.

La indemnización, según la jurisprudencia, se corresponde con la menor de las siguientes cantidades: la suma de las rentas que queden por cobrar hasta la finalización del contrato, y las sumas de las rentas que queden por cobrar hasta que se alquile de nuevo del inmueble.

Por lo tanto, en este caso el arrendador tendrá derecho a quedarse con la fianza a cuenta de la indemnización que deba recibir.

Y no se podrá quedar con ella si las partes acordaron en el contrato o posteriormente que está permitido el desistimiento sin derecho a indemnización.

En este tipo de contratos la fianza legal será de dos meses, si bien el propio artículo 36 LAU permite exigir al inquilino garantías adicionales.

Nota final

He analizado la indemnización a la que puede dar lugar la finalización prematura del contrato por voluntad del inquilino y si en esos casos el arrendador puede quedarse con la fianza como pago a cuenta de esa indemnización.

Sin embargo, recordar que el arrendador puede quedarse también con la fianza en los casos en que exista impago de rentas, de suministros, elementos deteriorados por mal uso del inquilino, etc.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

Y tu… ¿Tienes problemas con la fianza?.

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28 comentarios en “Tengo que devolver la fianza si el inquilino se va antes de tiempo

  1. La inquilina ha dejado el piso 2 meses antes del vencimiento de la prorroga anual. Ha avisado 30 días antes pero no me ha permitido enseñar el piso a una persona que lo quería alquilar. ¿Podría cobrarle indemnización?
    La ley sólo habla del primer año y en los sucesivos que norma habría que seguir???
    Firmamos fin de contrato y me dieron su consentimiento y tres semanas más tarde me acosa a mensajes pidiendo una fianza que dijimos que utilizaría como paga de todos los consumos que debía y una penalización, ya que la otra fianza se la devolvimos en la firma del contrato.
    Muchas gracias

    1. Hola Verónica,

      Se ha producido el desestimiento por tanto la indemnización daría lugar si así se hubiese fijado en el contrato, y la cantidad sería de una mensualidad por cada año que reste de cumplir del contrato, prorreteando la cantidad si el tiempo es inferior.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Hola yo quisiera preguntar mi hijo estaba rentando un apartamento con su novia pero no se llevaron bien y el se salio del apartamento antes de que acabe au contrato practicamente solo estubo 3 meses ahi el problema que su mama firmo tambien para que le dieran el apartamento y la mama de ella dice que tiene que salirce el.por q ella firmo de primera si el lo deja a el.le afecta en su credito auque el estaba en segunda en los partartamentos

    1. Hola Blanca,

      En este caso los dos pueden seguir en el piso, tendrán que llegar a un acuerdo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Hola! Mi problema es q los inquilinos se han ido 10 meses antes de que cumpla el contrato, contrato q firmaron el 4 de noviembre del2014 . Ellos dicen q tengo que devolverles la fianza. La vivienda la han dejado con desperfectos y con cosas rotas q hay q comprar . Mi pregunta es tienen ellos razón, me pueden ayudar, gracias

    1. Hola Soledad,

      Entiendo que se ha producido un desestimiento por parte del arrendatario. En este caso y siempre que así haya quedado reflejado en el contrato le correspondería una mensualidad por cada año que reste por cumplir, como en su caso es posterior tendría que prorratearlo.

      Pero esta indemnización no debe desquitarse de la fianza. De esta solo puede descontará los daños y facturas que queden por cumplir.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Buenas tardes,
    he firmado un contrato de arrendamiento de un año prorrogable a tres, con dos meses de fianza (800€). En el contrato se estipula que si estoy menos de 1 año, pierdo los dos meses de fianza.
    – Es legal?
    – En el caso de que no lo sea, cuanta fianza debería perder como máximo si me voy en el noveno mes y aviso al casero con un mes de antelación?
    – Al ser un contrato de un año prorrogable a tres, cual es la duración? uno o tres?
    Gracias,
    un saludo,

    1. Hola MO,

      Entiendo por lo que me cometas que su contrato es de vivienda habitual. En cuanto a la duración será de año, pero si usted como inquilino lo desea puede prorrogarlo hasta tres.

      Si se marcha al novemo mes será desestimiento por lo tanto tendrá que pagar una mensualidad por cada año que reste por cumplir, en su caso tendrá que prorratearlo a los meses que le faltan hasta el año. En cuando a la pérdida de la fianza no sería legal, salvo que en el contrato se haya plasmado como una cláusula penal.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Hola!

    Alquilamos en marzo de 2017 nuestro piso en Barcelona a una chica que nos avisó el 21/09/18 que se quería ir y yo le dije que no había problema pero que tenía que pagar el mes de pre-aviso o sea hasta 21/10. Ahora cuando nos reclama el pago de la fianza se sorprende porque no le vamos a devolver una mensualidad que dejo en fianza sino la parte proporcional del mes que no ha pagado o sea del 1 al 21/10. También es cierto que colaboró y nos proporcionó una inquilina que firmó contrato de alquiler el 1/10 y quizás tendríamos que penalizarla solo entre el 22/09 y el 30/09 teniendo en cuenta que ya teníamos alquilado el piso el 1/10. Pero también entiendo que no dio el pre-aviso de 30 días como indica el contrato y que por tanto le tenemos que devolver solo la parte proporcional. Me gustaría que me asesorasen porque tampoco tengo interés en hacerlo mal.

  6. Hola firme un contrato por 2 años y hace un año que estoy para irme me piden que pague el mes de alquiler y un med y medio mas eso es asi? Encima me dijo que lo del deposito no me devuelve por que no compli el contrato eso es asi?

    1. Hola Betania,

      Si en el contrato de arrendamiento, aparece la posibilidad de desestimiento con indemnización, debería pagar, si le queda u año por cumplir, de una mensualidad.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. Hola, mi hija alquilo un estudio por un año, del que este es el segundo mes que lo ocupa. Le han avisado en estos días, que no le renuevan el contrato de trabajo por lo que se tiene que cambiar de provincia, a probar suerte en otra empresa.
    Que opciones tiene con el estudio?, en principio cree que perderá la fianza de un mes que dio en su momento y como no va avisar con 30 días no tiene claro si la obligaran a pagar un mes mas o incluso si tenga que indemnizar por no estar todo el tiempo de contrato (en el mismo no se especifica nada).
    Anda buscando algún posible inquilino, para ver si les deja otro inquilino a los propietarios no la penalizan a ella, ya que su situación va a ser muy inestable hasta ver consigue otro trabajo.
    Con que situación podría encontrarse? Gracias

    1. Hola Alp,.

      La indemnización, según la jurisprudencia, se corresponde con la menor de las siguientes cantidades: la suma de las rentas que queden por cobrar hasta la finalización del contrato, y las sumas de las rentas que queden por cobrar hasta que se alquile de nuevo del inmueble.

      Un saludo.

  8. Buenas tardes, tengo una duda, mi inquilina se marcha el 30 de septiembre , me ha avisado con un mes de antelación. Mi problema no es con la fianza que probablemente se la devuelva, sino para recuperar la del ivima.
    Entiendo, que la gestion del ivima tarda, puedo devolversela al inquilino y luego solicitarla al ivima?
    El contrato se firmó en julio 2016 por un año, prorrogable por tres más. Valdría con un justificante de finalización del contrato. (Entrega de llaves) o debo hacer una declaración jurada?
    Gracias.

    1. Hola María,

      Cada organismo puede tener unos trámites diferentes.

      Puedes solicitarla y después devolverla. Lo que te aconsejo es hacer un documento de resolución del contrato, tanto como para presentarlo como para asegurar el estado de la vivienda.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  9. Buenas tardes
    Mi inquilino tuvo un contrato inicial de un año renovado anualmente. Ahora está en el cuarto año y cuarto mes cuando comunica que se va ese mismo mes.
    Ha dejado desperfectos, se ha deshecho de parte del mobiliario, facturas pendientes, animales cuando estaban expresamente prohibidos… y todo hecho una pocilga.
    Pide la cuenta de los daños (algunos no cuantificables) y el resto de la fianza y le hemos dicho q no.
    Dice que todo es consecuencia del uso
    Entiendo q solamente por desistir antes de los seis primeros meses ya no tendría derecho a recuperar la fianza

    1. Hola Dolors,

      En cuanto a la desistimiento en el cuarto año, todavía no se ha dejado claro si se debe pagar indemnización o no, pues la ley solo habla del primer año; puede pensarse tanto como que si, como que no.

      Pero lo que si puede descontar son las facturas pendientes.

      Si no llegan a un acuerdo en cuanto a lo que se debe cubrir con la fianza en el caso de los daños deberá acudir a los tribunales para que sea un juez quien decida.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  10. Buenas tardes tengo un piso y el inquilino entrego llaves si anunciarlo con el diempo establecido. Dejando dos mensualidades sin pagar, entrego llaves el dia 21. Tengo contratado un seguro por impago el cual me dice que no me abonara el 100% del mes más los 21 días del mes siguiente ya que la fianza sirve para cubrir la deuda.
    Según el artículo 36 el inquilino no tiene derecho de retorno de la fianza al romper el contrato por no cumplir el plazo de entrega.
    El seguro puede hacer uso de la fianza para cubrir parte de la deuda o tiene que asumirla al 100%?? Dicho inquilino dejo varias facturas de agua y luz.

    Muchas gracias

    1. Hola Estic,

      Entiendo que para darte una respuesta más segura debería leer la póliza de su seguro.

      Lo que es seguro es que la fianza debe servir para cubrir las deudas que deja el inquilino y los daños que en la vivienda pueda haber.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  11. Hola. Te hago una pregunta. A la mujer qie le alquilamos el contrato no nos renueva. Nos tenemos que ir en octubre. Hace un 1 año y meses que alquilamos, y como en gchu es dificil conseguir, conseguimos algo antes y le avisamos. Y hablamos de romper el contrato. Lo que en el contrato no dice nada de romper, o si le tenemos que pagar algo de mas o pagar los meses que faltan. Ella nos dice que del deposito se tiene que quedar con $1.800 pero no nos explico porque se queda con eso. Me podes decir que hacer si nos quiere cobrar algo. Y porque esos 1800. Ya que en el contrato no dice nada de eso

    1. Hola Tania,

      Siento no poder ayudarle, pero nosotros solo tenemos formación en el ordenamiento jurídico español.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  12. Hola, he alquilado un piso en noviembre. Ahora voy a mudarme en junio. Antes de buscar el piso he hablado con el propietario para ver el caso de la fianza y el me ha dicho que si me voy le avise 15 días antes y que me devuelve la fianza. El caso es que al conseguir el piso lo llame para avisarle y ha dicho que sólo devuelve la mitad y que por ley no tengo derecho a nada. Que la ley lo dice. He pagado 2 meses de fianza y pago bi mensual. Ya el mes de junio también está pagado. Pero el dice que si quiere no me da nada igual. Que me sugieres hacer en este caso? Tu sugerencia me ayudaría..gracias.

    1. Hola Vanesa,

      Entiendo que habla de desistir del alquiler que hiciste en Noviembre. Como han pasado seis meses ya podría desistir, pero tendrá que avisar con 30 días de antelación.

      En cuanto a la indemnización tendrá lugar siempre que así se haya establecido en el contrato y será de un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, si es por tiempo inferior se tendrá que prorratear por el tiempo que quede.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  13. Hola mi hijo alquilaba un departamento y lo dejo 15 dias antes de la fecha de pagó y ahora piden que pague el mes de mayo.no entiendo nada

    1. Hola Vanesa,

      Entiendo que lo que le piden es que pague porque ha incumplido el contrato. Pero sin saber las fechas ni la duración del contrato solo puedo suponer.

      Un saludo.

  14. buenas tardes, soy titular de una vivienda que tengo arrendada, y en el contrato viene una clausula que si se va antes del año perderia la fianza de dos mensualidades que habia dejado. se ha ido al sexto mes, y le hemos comentado esta clausula y nos dice que es ilegal. ademas se ha ido el dia 11, y le hemos dicho que el alquiler es mensual, no por dias, y nos dice que le retengamos de la fianza 11 dias solo, no un mes como le estamos diciendo

    1. Hola Manuel.

      La cláusula es inválida, pues el inquilino puede desistir tras el sexto mes de contrato. Es decir, no se le puede penalizar con la pérdida de la fianza si se va entre el mes siete y el doce.

      En cuanto a la fecha de finalización, cuando uno se va de la vivienda hay que pagar hasta el día que se va, no el mes completo.

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