La ley de arrendamientos urbanos no regula expresamente si hay que devolver la fianza si el inquilino se va antes de tiempo, aunque sí que lo hace de forma implícita, a través de sus artículos 11 y 36.
Ya he analizado en otros posts la posibilidad de que el arrendador se quede con la fianza si hay daños en el inmueble.
Pero en este post no voy a analizar si hay o no daños, sino que voy a analizar si el arrendador se puede quedar con la fianza debido al hecho de que el inquilino se vaya antes de tiempo.
Sin embargo, tenemos que distinguir según el tipo de contrato del que estemos hablando, ya que en el caso de contratos de vivienda habitual la ley interviene dejando sin efecto algunos de los pactos que hubieran fijado las partes si estos perjudicaran al inquilino.
Veamos…
Contrato de arrendamiento de vivienda habitual
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual tienen una fecha de inicio y una fecha de finalización.
Y en la mayoría de los casos una vez que llega la fecha de finalización, el contrato se puede prorrogar.
Pues bien, la ley de arrendamientos urbanos permite al inquilino marcharse tras el sexto mes de contrato, aunque la duración inicial pactada sea superior.
Por tanto, podemos hablar de dos situaciones:
- Que el inquilino se vaya antes del sexto mes: en este caso hablamos de incumplimiento de contrato.
- Que el inquilino se vaya tras el sexto mes: en este caso hablamos de desistimiento.
Desistimiento
El artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece que el inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Por tanto, si el inquilino quiere desistir debe pagar las rentas de los meses que ha ocupado la vivienda y, además, debe pagar el mes de preaviso (haya ocupado o no la vivienda).
Es decir, debe quedar todo pagado hasta 30 días después del día que avisó que se iría.
Si alguna de esas cantidades no las paga, entonces el arrendador podrá quedarse con la fianza, para cobrarse.
Pero incluso aunque el inquilino haya pagado las rentas y el mes de preaviso, puede que exista otra obligación de pago por parte del inquilino.
Se trata del caso en que las partes hayan pactado en el contrato, explícitamente (por escrito), que en caso de desistimiento del inquilino (en caso de que se vaya tras el sexto mes) deberá indemnizar al arrendador.
Es decir, si no se pone esa cláusula no tendrá que indemnizar el inquilino al arrendador, pero si sí se pone, tendrá que indemnizarle.
Y ¿Y en qué importe tiene que indemnizarle?.
Pues el propio artículo 11 LAU aclara que esa indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Así, si la cláusula se puso, el inquilino tendrá que pagar indemnización. Y si el inquilino no la paga, entonces podrá el arrendador quedarse con la fianza para cobrarse dicha indemnización.
Incumplimiento de contrato
Cosa distinta es, no el desistimiento, sino el incumplimiento de contrato.
El incumplimiento de contrato se da cuando el inquilino se marcha antes del sexto mes.
Esa posibilidad puede pactarse en el contrato.
Si se pacta habrá que hacer lo que se haya pactado.
Pero si nada se ha pactado sobre que el inquilino se marche antes del sexto mes, entonces la marcha del inquilino se considera incumplimiento de contrato.
En ese caso deberá indemnizar al arrendador en la cantidad que ambos acuerden.
Y si no hay acuerdo tendrá que indemnizarle, como mínimo, pagándole rentas hasta que el contrato alcance el sexto mes de vigencia o hasta que la vivienda se vuelva a alquilar (la menor de las cifras), añadiendo a esa indemnización la que correspondería a la indemnización por desistimiento tras el sexto mes en caso de que se hubiere pactado.
Por tanto, en casos en que el inquilino deba indemnizar al arrendador por incumplimiento de contrato, éste podrá quedarse con la fianza a cuenta de la indemnización debida.
En este tipo de contratos la fianza legal deberá ser de un mes, aunque el propio artículo 36 LAU permite exigir al inquilino garantías adicionales.
Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda (de temporada, de local, de oficina, etc).
En estos casos la ley de arrendamientos urbanos no interviene en favor del inquilino, dejando que opere la libre voluntad de las partes.
La libre voluntad de las partes consiste en que arrendador e inquilino han firmado un contrato de arrendamiento con una fecha de finalización.
Por lo tanto, excepto que ambas partes acordasen en el contrato o posteriormente que no habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento anticipado por parte del inquilino o de incumplimiento de contrato, excepto en esos casos, el inquilino deberá indemnización al arrendador si da por terminado el contrato antes de tiempo.
La indemnización, según la jurisprudencia, se corresponde con la menor de las siguientes cantidades: la suma de las rentas que queden por cobrar hasta la finalización del contrato, y las sumas de las rentas que queden por cobrar hasta que se alquile de nuevo del inmueble.
Por lo tanto, en este caso el arrendador tendrá derecho a quedarse con la fianza a cuenta de la indemnización que deba recibir.
Y no se podrá quedar con ella si las partes acordaron en el contrato o posteriormente que está permitido el desistimiento sin derecho a indemnización.
En este tipo de contratos la fianza legal será de dos meses, si bien el propio artículo 36 LAU permite exigir al inquilino garantías adicionales.
Nota final
He analizado la indemnización a la que puede dar lugar la finalización prematura del contrato por voluntad del inquilino y si en esos casos el arrendador puede quedarse con la fianza como pago a cuenta de esa indemnización.
Sin embargo, recordar que el arrendador puede quedarse también con la fianza en los casos en que exista impago de rentas, de suministros, elementos deteriorados por mal uso del inquilino, etc.
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Soy inquilina, he llegado al apto rentado antes del comienzo del día acordado en el que comenzaría la renta por el contrato,se me pidió efectivo por esos 6 días y fueron pagados, inmediatamente a esto comencé a descubrir irregularidades increíble al extramo de haber tenido que estar 5 días sin bañarme por la no existencia de agua caliente, y así múltiples incidencias,colchón viejo,manchado y vencido,somier destruido, puertas del bajo encimera que no cierran,suciedades increíbles que ni tan siquiera habían barrido,desperfectos en paredes, descarga del váter, techo abofado su yeso es el baño, paredes descarnadas etc.
Quiero irme pero dado malas interpretaciones me tienen en espera de una supuesta reunión por malos entendidos, ya pague el 1er mes de renta más la fianza ma lo abonado por lo 6 días anteriores por haber entrado.
He tratado de arreglar muchas cosas y lo he logrado, canaletas, cables, conexiones, limpieza, repollo de paredes colocación de rejillas en respiraderos ya que estaban todas rotas y ya me toca pagar el mes de Febrero y tal reunión no se lleva a cabo?????
Que puedo hacer para poder irme aunque pague este mes y se me devuelva la fianza????
Buenas tardes,
Tengo un contrato de temporada del 1 de septiembre al 31 Julio (11 meses). Al mes de alquilado el inquilino me dice que tiene intención de no llegar al final del contrato. Le indico que debe estar mínimo 6 meses y avisar con 1 mes de antelación. En diciembre me comunica que dejara la casa el 31 de enero, es decir 5 meses de estancia de los 11 meses del contrato. ¿Debo devolverle la fianza? ¿Podria retenerle la parte proporcional del incumplimiento, sería 6/11 de la fianza? . Gracias
Buenos dias, tenemos alquilada una nave con periodo de carencia de dos meses, entraron en septiembre , y el primer mes qu ehan poagado noviembre, ayer me dicen que se van , porque hay alguna gotera en la nave….puedo quedarme la fianza ?? con cunatos meses de antelacion tienen que avisar y pagar ??
al final hen estado en la nave sin pagar y ahora se van
Hola María.
Si no han cumplido el plazo de duración (me imagino que no), se trata de un incumplimiento de contrato, por lo que tendrías derecho a reclamarles las rentas hasta que acabe el contrato, o bien hasta que vuelvas a alquilar (lo que ocurra antes).
Eso lleva a pensar que podrías quedarte con la fianza.
Sin embargo, ojo, porque si efectivamente existe un motivo fundado por el que no siguen 8si las goteras son lo bastante importantes como para no seguir), entonces podrían reclamarte esa fianza.
Hola. He dejado el piso de alquiler de vivienda habitual a los 5 meses casi y medio, sin embargo he pagado 6 meses. Avisé a mi casera el 21 de septiembre y pagué hasta el 31 de octubre. No se pactó nada en el contrato en cuando a indemnización por dejar el piso antes del año, que es lo que dura el contrato. Entiendo que se me aplica el desistimiento de contrato y me deberían devolver la fianza si todo está bien, ¿no? Ha pasado casi un mes y no me la han devuelto, estoy pensando en reclamarla judicialmente, pero no estoy segura de tener las de ganar. Agradecería su respuesta. Saludos
Hola.
Desde que avisas tienes que pagar un mes más (el mes de preaviso).
Por tanto, si además de los seis meses que has pagado, aún faltan algunos días por pagar, podrán quitártelos de la fianza. pero el resto te lo tienen que devolver.
Ahora bien, nunca vas a tener garantías 100% de que te vayan a devolver la fianza, pues si hay algo mal que se te atribuya a ti, podrán quedarse con parte de la fianza.
Hola! que tal? hoy dia 15 he avisado a mi casero (que es una inmobiliaria) que debo irme el 30, por lo que he avisado con 15 dias de antelacion. Llevo unos 5 años viviendo aqui. En mi contrato no dice nada respecto a que debo indemnizar ni que no se me devolvera la fianza si aviso con menos de 30 dias, sin embargo mi casero me dice que no me devolveran la fianza por haber avisado solo 15 dias antes. Es correcto y legal quitarme la fianza por avisar 15 dias antes?
En mi contrato, hay dos clausulas, una donde se define el plazo de vigencia del contrato (1 diciembre de 2.024 a 31 de noviembre de 2.026) y seguida debajo de esta una que dice que en caso de incumplir alguna de las partes con lo pactado en el párrafo anterior, se indemnizará a la otra parte con dos mensualidades de renta en vigor.
Esto quiere decir que si quiero irme con un preaviso de 30 dias y ya pasados mas de 6 meses, debería pagarle dos rentas por incumplir? Puede hacerse esto? Gracias.
Hola Vanesa.
Es cláusula nula, siempre que estemos hablando de contrato de vivienda habitual (no de contrato de temporada).
Tengo un inquilino, que le finaliza el contrato el 30 /09/25,le he avisado por burofax que tiene que dejar la vivienda y me dice que se va el 31/07/2025,dentro de 5 días…. Tengo que devolverle la fianza…. Gracias
Supuestamente el inquilino está desistiendo del contrato, y debe avisarte con un mes de antelación. Por tanto, ese mes de preaviso debe pagártelo. Y si no te lo paga puedes compensarlo con la fianza.
Luego es posible que te la reclame, y tendrás que valorar si quieres llegar a un acuerdo con él o entrar en un proceso judicial para defender tu postura.
Tengo un bar alquilado por cinco años,si se fuera antes de los cinco años,que pasaría con los dos meses de fianza que me dejaron???
Habría que ver si, por irse antes de tiempo, ha de pagar alguna indemnización. O si debe rentas.
Si ocurre algo de esto, podrías quedarte con la fianza hasta cubrir esas cantidades.
tengo un contrato de alquiler de habitación y se me termina en mayo el contrato el propietario me ha mandado una notificación de que ya no me la sigue alquilando y me tengo que marchar puedo marcharme antes de que se termine el contrato por que me ha salido otro alquiler y me tienen que devolver la fianza
Buenas noches! Inquilino con contrato de 5 años. Se marcha a los 4 meses de contrato. ¿Deberá pagarme los dos meses que le restan hasta cumplir los 6 meses, más 4 mensualidades por cada año que resta por cumplir? ¿También Debería abonar el primer año prorrateado? Es decir, total: media mensualidad, más 4 mensualidades más los dos meses que restan hasta los 6 m? Gracias
Estoy de alquiler desde julio del 2020 , me alquilaron el piso con lavadora , frigorífico, pues bien el frigorífico muestras nos instalamos ya no funcionaba bien me lo cambiaron , la lavadora no tiraba el agua y nos trajimos una de un familiar, ahora el extractor de la cocina en vez de llevarse el humo sale humo y la casera nos ha dicho que no cambia nada más que no es obligado el extractor aunque la cocina no tiene ventana y la única ventana está a unos cuatro metros de la cocina, hemos decidido irnos y ahora viene la pregunta.
La fianza nos la devolverá?