La ley de arrendamientos urbanos no regula expresamente si hay que devolver la fianza si el inquilino se va antes de tiempo, aunque sí que lo hace de forma implícita, a través de sus artículos 11 y 36.
Ya he analizado en otros posts la posibilidad de que el arrendador se quede con la fianza si hay daños en el inmueble.
Pero en este post no voy a analizar si hay o no daños, sino que voy a analizar si el arrendador se puede quedar con la fianza debido al hecho de que el inquilino se vaya antes de tiempo.
Sin embargo, tenemos que distinguir según el tipo de contrato del que estemos hablando, ya que en el caso de contratos de vivienda habitual la ley interviene dejando sin efecto algunos de los pactos que hubieran fijado las partes si estos perjudicaran al inquilino.
Veamos…
Contrato de arrendamiento de vivienda habitual
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual tienen una fecha de inicio y una fecha de finalización.
Y en la mayoría de los casos una vez que llega la fecha de finalización, el contrato se puede prorrogar.
Pues bien, la ley de arrendamientos urbanos permite al inquilino marcharse tras el sexto mes de contrato, aunque la duración inicial pactada sea superior.
Por tanto, podemos hablar de dos situaciones:
- Que el inquilino se vaya antes del sexto mes: en este caso hablamos de incumplimiento de contrato.
- Que el inquilino se vaya tras el sexto mes: en este caso hablamos de desistimiento.
Desistimiento
El artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece que el inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Por tanto, si el inquilino quiere desistir debe pagar las rentas de los meses que ha ocupado la vivienda y, además, debe pagar el mes de preaviso (haya ocupado o no la vivienda).
Es decir, debe quedar todo pagado hasta 30 días después del día que avisó que se iría.
Si alguna de esas cantidades no las paga, entonces el arrendador podrá quedarse con la fianza, para cobrarse.
Pero incluso aunque el inquilino haya pagado las rentas y el mes de preaviso, puede que exista otra obligación de pago por parte del inquilino.
Se trata del caso en que las partes hayan pactado en el contrato, explícitamente (por escrito), que en caso de desistimiento del inquilino (en caso de que se vaya tras el sexto mes) deberá indemnizar al arrendador.
Es decir, si no se pone esa cláusula no tendrá que indemnizar el inquilino al arrendador, pero si sí se pone, tendrá que indemnizarle.
Y ¿Y en qué importe tiene que indemnizarle?.
Pues el propio artículo 11 LAU aclara que esa indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Así, si la cláusula se puso, el inquilino tendrá que pagar indemnización. Y si el inquilino no la paga, entonces podrá el arrendador quedarse con la fianza para cobrarse dicha indemnización.
Incumplimiento de contrato
Cosa distinta es, no el desistimiento, sino el incumplimiento de contrato.
El incumplimiento de contrato se da cuando el inquilino se marcha antes del sexto mes.
Esa posibilidad puede pactarse en el contrato.
Si se pacta habrá que hacer lo que se haya pactado.
Pero si nada se ha pactado sobre que el inquilino se marche antes del sexto mes, entonces la marcha del inquilino se considera incumplimiento de contrato.
En ese caso deberá indemnizar al arrendador en la cantidad que ambos acuerden.
Y si no hay acuerdo tendrá que indemnizarle, como mínimo, pagándole rentas hasta que el contrato alcance el sexto mes de vigencia o hasta que la vivienda se vuelva a alquilar (la menor de las cifras), añadiendo a esa indemnización la que correspondería a la indemnización por desistimiento tras el sexto mes en caso de que se hubiere pactado.
Por tanto, en casos en que el inquilino deba indemnizar al arrendador por incumplimiento de contrato, éste podrá quedarse con la fianza a cuenta de la indemnización debida.
En este tipo de contratos la fianza legal deberá ser de un mes, aunque el propio artículo 36 LAU permite exigir al inquilino garantías adicionales.
Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda (de temporada, de local, de oficina, etc).
En estos casos la ley de arrendamientos urbanos no interviene en favor del inquilino, dejando que opere la libre voluntad de las partes.
La libre voluntad de las partes consiste en que arrendador e inquilino han firmado un contrato de arrendamiento con una fecha de finalización.
Por lo tanto, excepto que ambas partes acordasen en el contrato o posteriormente que no habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento anticipado por parte del inquilino o de incumplimiento de contrato, excepto en esos casos, el inquilino deberá indemnización al arrendador si da por terminado el contrato antes de tiempo.
La indemnización, según la jurisprudencia, se corresponde con la menor de las siguientes cantidades: la suma de las rentas que queden por cobrar hasta la finalización del contrato, y las sumas de las rentas que queden por cobrar hasta que se alquile de nuevo del inmueble.
Por lo tanto, en este caso el arrendador tendrá derecho a quedarse con la fianza a cuenta de la indemnización que deba recibir.
Y no se podrá quedar con ella si las partes acordaron en el contrato o posteriormente que está permitido el desistimiento sin derecho a indemnización.
En este tipo de contratos la fianza legal será de dos meses, si bien el propio artículo 36 LAU permite exigir al inquilino garantías adicionales.
Nota final
He analizado la indemnización a la que puede dar lugar la finalización prematura del contrato por voluntad del inquilino y si en esos casos el arrendador puede quedarse con la fianza como pago a cuenta de esa indemnización.
Sin embargo, recordar que el arrendador puede quedarse también con la fianza en los casos en que exista impago de rentas, de suministros, elementos deteriorados por mal uso del inquilino, etc.
Y no olvides que puedes descargar gratuitamente mi modelo de contrato de arrendamiento de vivienda actualizado.
Vivo con dos niños a mi cargo. Soy madre soltera en España. Recién alquile un piso y llevo 4 meses en el . Tengo un contrato por un año pero por los problemas del Coronavirus . Mi esposo que vive fuera de España no puede trabajar y estamos sin dinero.. quiero dejar de pagar este mes y dejar el piso para volver al país de mi esposo con mis hijos.. tengo una garantía y una fianza de tres meses. ¿Pudiera la agencia usar ese dinero de fianza y garantía para pagar estos dos meses?
Hola Idorys,
Lamentos su situación.
Si incumple el contrato de arrendamiento, se podrán quedar con los importes de la fianza y garantía.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenos días.
Tengo una vivienda alquilada a 4 personas con un contrato de duración de un año.
En una de las cláusulas del mismo pone que “si se abandona la vivienda antes de los 12 meses pactados fe obligado cumplimiento, no se devolverán los dos meses de fianza en concepto de indemnización por no cumplir lo pactado.”
En el septimo mes una de estas personas me dice que se marcha y que le devuelva la fianza. Lo ha comunicado con tiempo pero incumple el contrato a mi parecer.
O puede marcharse a partir del sexto mes aunque ponga esa cláusula?
Tengo que devolverle la fianza ?
Si las otras personas se quieren quedar por un precio inferior incumpliendo también el dinero pactado en el contrato puedo decirles que se machen sin devolverle la fianza ??
Gracias
Hola Silvia,
En cuanto a la fianza, si un coinquilino quiere irse, debe pagar al arrendador la renta que a él le corresponde por todo el tiempo que quede de contrato y se le devolverá su parte de fianza. Si no paga todo lo que queda de contrato no tiene derecho a devolución de la fianza. Si se llega a un acuerdo con el arrendador por el que los compañeros van a pagar el total de la renta todos los meses y el que dejó de pagar sale del contrato, entonces el arrendador debe devolverle la fianza al que se va, y los que se quedan deben cubrir la fianza devuelta.
En cuanto a que el resto de inquilinos puedan quedarse en el contrato de arrendamiento, será lo que usted como inquilino elija. aunque lo normal es que si quienes se mantienen en la vivienda asumen el pago del que se fue, el arrendador exija la firma de un anexo y les mantenga en la vivienda, saliendo del contrato quien dejó de pagar y asumiendo la obligación de pago los que se mantienen en la vivienda.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Alquile un piso con un contrato de dos años.
Al quinto mes me comunica que se va del piso con menos de 30 días y quiere que le devuelva la fianza.
La fianza no pude depositarla por el coronavirus y cuando se ha levantado las restricciones para cambiar de provincia el inquilino me comunico su marcha
Me amenaza con denunciarme por no haber depositado la fianza
Qué debo hacer?
Gracias
Hola, tengo un local alquilado con un contrato de 5 años y el día 22 de julio hace 3 años de alquiler y me han comunicado que para esa fecha dejarán el local, tengo derecho a alguna indemnización, tipo la fianza, … Gracias
Hola Javier,
Salvo que en el contrato de arrendamiento se haya establecido otra cosa en cuanto al incumplimiento del contrato, usted si los arrendatarios se van antes de tiempo incumpliendo el contrato, tendrá derecho que le indemnice, y por lo tanto podrá quedarse con la fianza como concepto de esta indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola
He tenido que dejar la vivienda a los 5 meses del contrato de un año debido a la humendad que había en las paredes, tras 3 meses de avisar al propietario solo dejaron un deshumificado que no funcionaba para solucionar ese problema. Finalmente en Febrero de 2020 avisamos que teníamos que dejar el piso por el exceso de humedad, paredes totalmente cubiertas de humedad y el médico recomendado no estar en sitios con humedad por problema de asma. Tras ese preaviso se firma entrega de llaves el 2 de marzo y el 5 de marzo la propiedad retira la fianza del organismo público. Pero a fecha de hoy no nos han devuelto nada, les hemos pedido por correo que liquiden las deudas pendientes contra fianza y garantía, que básicamente son un mes de alquiler menos los gastos de 2 suministros, de uno aportan factura y de otro solo estimación.
Mis dudas son: Nos hemos ido en el mes 5 por el tema de la humedad, a los 3 días de firmar la entrega de llaves la propiedad recupera la fianza ¿al quitar la fianza se puede entender que efectivamente el contrato se resuelve por las 2 partes y solo queda pendiente la liquidación de los gastos pendientes?
¿Que plazo tendría la propiedad para pasar la liquidación final de la fianza?
¿La propiedad puede demandarnos a posteriori, es decir, después de haber recogido la fianza del organismos correspondiente por no haber cubierto al menos 6 meses de contrato?
Hola Bernardo,
Si a los 30 días desde la resolución del contrato no se hubiese devuelto la fianza está podría devengar intereses. Pero a parte de esto no existe otro límite.
En cuanto a la denuncia por parte de la propietaria entiendo que no procedería pues uted se marchó de la vivienda debido al incumplimiento de la propietaria de su obligación de arreglar la avería.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola. Tenemos un piso alquilado a 3 estudiantes, según el contrato tienen que avisar dos meses antes de que se van y nos han avisado de que este mismo mes ya se van, avisando con un mes de antelación y no con dos como pone en el contrato.
Hay que devolverles toda la fianza?
Gracias.
Hola María,
Es un contrato de uso diferente a vivienda habitual, entiendo. En este caso se estaría incumpliendo el contrato. Si se marchan tendrán que indemnizarle.
Esta indemnización suele se corresponde con la menor de las siguientes cantidades: la suma de las rentas que queden por cobrar hasta la finalización del contrato, y las sumas de las rentas que queden por cobrar hasta que se alquile de nuevo del inmueble.
Por lo tanto, en este caso usted como arrendador tendrá derecho a quedarse con la fianza a cuenta de la indemnización que deba recibir.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Muchas gracias, lo único que en el contrato también pone que la duración es de cinco años con seis meses de debido cumplimiento, y esto si lo han cumplido, porque han avisado a los 8 meses de que se van. No se si esto cambia algo a su anterior respuesta.
Muchas gracias.
Hola María.
En ese caso parece que se trata de un contrato de vivienda habitual en lugar de contrato de uso distinto a vivienda.
Entonces, si el contrato es de un año prorrogable a cinco no tendrán que indemnizarte, con lo que tendrás que devolver la fianza.
Pero si el contrato es de cinco años, entonces te corresponderá una indemnización de casi cuatro meses, porque son casi cuatro años lo que falta para que acabe el contrato.
Pero como parece que lo de los cinco años es un error porque a todas luces parece un contrato de uso distinto a vivienda, lo que tienes que hacer valer como mínimo es que han incumplido el periodo de preaviso pactado y, por tanto, te deben tienen que pagar dos meses de renta desde que te avisaron. Esos dos meses pueden habitar la vivienda o no, pero te los tienen que pagar y, si no te los pagan , te puedes quedar con la fianza.
Estado de alarma vigente, el contrato con 4 estudiante fecha de inicio 15-09-2019 y vto.15-07-2020, la renta es un importe único, el 10-04-2020, 2 inquilinos comunican su desestimiento en cuanto finalice alarma. Tienen que cumplir con contrato?.Tienen que pagar hasta vto.?. Si no pagan, lo 2 que quedan tan renta total?
Hola Ulises,
Entiendo por lo que me cuenta que el contrato tiene una responsabilidad solidaria, por tanto si se marchan tendrán que hacer cargo los que se quedan de todo el importe de la renta, sin perjuicio de la acción que tienen estos contra los que se marchan.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, tengo un contrato de alquiler de 1 año para in loca pero mi inquilino desocupó a los 2 meses el loca y exige que le page la garantía y hasta que le pague no me ha devuelto la llaves del local, puso candados y me amenazo con que va a soldar las puertas y me va a demandar por no pagarle la garantía pese a que en el contrato está que se le devolverá la garantía cuando se vuelva a arrendar nuevamente el local
Hola Carmita,
Durante el tiempo que esté sin devolver las llaves se seguirán devengando las rentas; por lo tanto tendrá que abonárselas.
Si esta situación continua le recomiendo acudir a la vía judicial.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola! Disculpa tengo hecho un contrato por 1 año a mi inquilino, pero el domingo me dice que va a desocupar el otro domingo(15). Q me va a entregar el departamento como le entrege pero que necesita en ese momento le entrege la garantía. Que debo hacer? Si apenas va a cumplir 5 meses este 15 de diciembre. Muchas gracias
Hola Alexander,
Si el contrato de arrendamiento es de vivienda habitual, tendrá que pagar gasta el sexto mes. Después si en el contrato se figura la indemnización por casa de de desistimiento, tendrá que darle media mensualidad más.
Si el el contrato es de uso diferente a la vivienda habitual, tendrá el arrendador que indemnizarle, y podrá quedarse la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola. alquilé un piso por un año y los inquilinos se han ido antes del año, en el contrato figuraba que si el arrendatario rescinde el contrato antes del primer año de alquiler perderá la fianza. El último mes de alquiler que estuvieron no lo pagaron, decían que por la fianza, y por mucho que les expliqué que la fianza no estaba para eso, no pagaron. un dia me mandaron un mensaje diciendo que habian dejado las llaves en el buzón. y a parte de no pagar ese mes de alquiler han dejado facturas pendientes de luz y gas. como me recomiendas reclamarles lo que deben?
Hola Mireia,
En primer lugar podrá enviar un burofax recamando la cantidad en un plazo de 30 días; y si siguen sin pagarles la cantidad, tendrá que acudir a la vía judicial para reclamar estas cantidades. Pero ciertamente, deben abonarle el mes pendiente; los gastos de luz y agua sí puede descontarse de la fianza siempre que la cantidad sea suficiente.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches, mis inquilinos me han comunicado q dejan la.vivienda el 31 de Enero del 2020.El contrato se firmó en abril del 2018 con una duración de 3 años pero revisable anualmente en Abril del 2020 haria ds años de contrato.Mi duda es si nos tendrían q compensar alguna mensualidad X no acabar en abril.? Una duda q tengo es tmb es el tema de la fianza la tenemos depositada en la CAM al.no finalizarse el contrato habría algún problema en la devolución. ? Gracias de antemano
Hola Lucía,
Si en el contrato de arrendamiento se establece la posibilidad de indemnización en caso de desistimiento si les correspondería una cuantía por este motivo.
No había ningún problema con el tema de la fianza, si bien deben firmar con los arrendadores un documento de resolución del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Tengo un contrato de alquiler de una habitación desde el 1/09/19 hasta Junio de 2020.
Me gustaría abandonar el piso, aunque el contrato sea de menos de un año de duración, el contrato no tiene ninguna cláusula que se refiera a esto, ¿debería abandonarlo en febrero para no perder la fianza? ¿Lo puedo abandonar antes avisando con 30 días de antelación sin indemnizar?
La razón por la que tengo que irme del piso es por falta de higiene por parte de una compañera de piso.
Hola María,
Si se marcha antes de la fecha de fiscalización del contrato tendrá que indemnizar al arrendador. Salvo que este se alquilará de manera inmediata.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
le alquile mi casa por 6 meses pero el aquilino se alos3 mese 15 dias el me aviso un mes antes pero se fue 15 dias antes de que llegara ala echa que el me dijo me dejo abandonado el inmueble por 15 y me dejo el inmueble con ciertos daño como pintura le puedo devolver el deposito
Hola Álvaro,
Si los daños no se han causado por el uso habitual de la vivienda, podrá cogerse la fianza estos daños; al igual que si ha dejado algún mes de renta sin pagar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola! El inquilino de mi casa me ha dicho que se marcha dándome un plazo de 9 días. No lleva ni 4 meses en el piso. Quiere que me cobre 7 días del mes de la fianza y le devuelva el resto. Tengo que devolverle la fianza? Puede dar por pagados esos días con el dinero de la fianza? Gracias
Hola Najwa,
Entiendo que es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual. En este caso el arrendador está incumpliendo el contrato de arrendamiento pues se marcha antes del sexto mes. Tendrá en primer lugar que avisarle con al menos 30 días de antelación, y si no lo hace tendrá que pagar el mes completo.
Por otro lado, la fianza tiene como fin el pago de mensualidades, por tanto no podrá cobrar esos días como el inquilino quiere. Esta será utilizada en caso de impago de mensualidades y siempre que quede cuantía después de haber descontado los desperfecto si los hubiese.
Como está incumpliendo el contrato deberá abonarle una indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Llevo mas de quince años arrendand haiendo pagado mi mes de garantia al principio y hace dos mese di aviso de que me iba .deduzco que diciembre no tendría que pagarlo ya que lo vivo con mi garantia pero la dueña me dice que igual tengo que pagarlo porque soy yo quién se va ,y no ella la que me pide el inmueble .como es en realidad?
Hola Bernarda,
Tendrá que pagar el mes completo, pues la fianza y la garantía no tiene como fin el pago de las rentas.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Soy alquilado y he depositado 3 fianzas, quiero saber si cuando entregue las llaves me tiene que devolver el dinero el mismo día o no
Hola María Cristina,
La fianza no se tendrá que entregar el primer día que se abandona la vivienda por el inquilino, esta se entregará cuando se hayan cobrado los últimos recibos y siempre que la vivienda se entregue en el estado en la que se recibió. Si bien le aconsejaría que con el arrendador redactaran un contrato de finalización del mismo, donde se quedará reflejado el estado de la vivienda y de la fianza,
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas tardes ,
Hicimos un contrato de arrendamiento por un año a partir del 6 /10/2019 hasta el 6/09/2019 en este momento apenas llevamos dos meses habitando el piso . Pero por motivos laborales ya que nos hemos quedado sin. Trabajo preferimos irnos que quedar mal en la paga
El dueño del apto podría hacer algo en contra de nosotros , tuvimos que dejar dos meses de fianza podríamos reclamar algo ?
Hola María,
Como se marchan antes del sexto estará incumpliendo el contrato de arrendamiento. Por lo tanto tendrá que indemnizar. Esta indemnización puede intentar llegar a un acuerdo con el propietario y que se deduzca de la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
El arrendador no me quiere devolver la garantia si yo no le presento un arrendador nuevo como si yo fuera corredora
Que puedo hacer en este caso
Hola Miller,
Usted no tiene esta obligación. Pero si se ha ido antes de que finalice el contrato de arrendamiento, dependiendo de su contrato y en el momento de su marcha tendrá que indemnizar al arrendador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Le rogaría me informen que sucede cuando se firma un contrato de arrendamiento de vivienda y el arrendatario decide rescindir el contrato antes de haberlo ocupado en la fecha prevista habiendo entregado una mensualidad y un mes de fianza.
Muchas gracias por su pronta respuesta.
Hola Rafael,
Si no se ha firmado un precontrato de arrendamiento; ni nada así; se estaría produciendo un desistimiento del contrato, y si en este se ha previsto indemnización el arrendatario tendrá´que darle un mes de fianza por cada año de contrato que reste por cumplir.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buen día mi nombres en Alejandra, tengo una curiosidad enorme sobre un caso que le ha sucedido a unos familiares, una prima pagó tres meses de arriendo más la fianza, al hablar con el arrendador él especificó que situaciones les disgustaba y en esas en ningún momento mencionó que le disgustaba los perros, al darse cuenta que la arrendataria poseía un perro, él mostró su disgusto y empezaron a tener pequeñas discusiones frecuentes, a lo que mi prima decide desalojar la casa teniendo solo una semana de habitarla. Reitero ella había pagado por 3 mese más la fianza, desconocemos el tema de los arriendos. ¿a que tiene derecho el arrendatario y el arrendador en este caso? Muchas gracias.
Hola Naomi,
Si en el contrato de arrendamiento no se prohibía la tenencia de animales, ella tenía derecho a tenerlo; pero como se ha ido ha incumplido el contrato de arrendamiento, por tanto tendrá que pagar una indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola nuevamente soy yo, la arrendadora, observo le contrato De 6 meses para renta, y empezó el 24 de septiembre del 2019, me dio deposito y renta, pago el 24 de octubre la segunda renta, y ahora dice que dejará la casa el 21 de noviembre del 2019, que procede o que se hace ya que el arredantario menciona que se va fuera del país.
Ayúdenme de favor
Hola Flor,
Le he contestado en el comentario anterior.