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Tengo que pintar el piso al terminar el contrato

Una de las dudas más frecuentes entre los inquilinos de vivienda o arrendatarios de locales es si el gasto necesario para pintar la vivienda debe ser soportado por el arrendatario o por el arrendador. Veremos que la ley no es muy clara es este sentido y hay que acudir al Código Civil.

Una de las cuestiones más planteadas por los inquilinos a la hora de terminar un contrato de arrendamiento es si tienen que devolver el piso pintado o, lo que es lo mismo, si el arrendador se puede quedar con la fianza para pintar la vivienda con cargo a ella.

El principal problema que nos encontramos en materia de pintura (ya sea durante la vida del contrato o al finalizar el mismo) es que se trata de una materia que no está regulada en la ley de arrendamientos urbanos (LAU). Es más, hay dos artículos que hacen que la cuestión de la pintura se “líe” aún más.

  • El artículo 21.1 LAU: el artículo 21.1 LAU establece que las obras de conservación de la vivienda corresponde soportarlas al arrendador. Bajo este precepto parece claro que debiera ser el arrendador el que pagase la pintura, pues pintar una vivienda se incluye en el concepto de conservación (y no sólo de estética).
  • El artículo 21.4 LAU: el artículo 21.4 LAU viene a decir que serán a cargo del inquilino las pequeñas reparaciones que sean necesarias por el paso del tiempo. Así que con esto pareciera que, al ser el de la pintura un tema relacionado con el paso del tiempo, debiera ser el inquilino quien pagase la pintura. Aunque pintar una vivienda no es una “pequeña reparación” sino que cuesta bastante dinero, por lo que vuelve a parecer que no es el inquilino el que lo paga.

Como ves, estos dos artículos “inducen” un poquito a error, pues del artículo 21.1 LAU parece que es el arrendador quien debe pagar la pintura; y del artículo 21.4 LAU parece desprenderse que será el inquilino quien deba pagar la pintura.

Bien, la primera premisa es que si en el contrato de arrendamiento se ha establecido una cláusula en la que se diga que el inquilino será quien pague la pintura, habrá que hacer caso a esa cláusula, pues es algo que voluntariamente han pactado las partes. Por lo que si se ha establecido que la pintura la paga el inquilino, así deberá hacerse.

El problema viene cuando el contrato no dice nada respecto al tema de la pintura.

En estos casos, y dado que la ley de arrendamientos urbanos no aclara nada, tendremos que acudir a otras dos fuentes del Derecho: al código civil y a la jurisprudencia

La pintura según el Código Civil

Tanto en los contratos de arrendamiento de vivienda como en los de uso distinto de vivienda (locales comerciales, oficina, contratos de vivienda de temporada, etc) hay que aplicar las normas del Código Civil cuando la LAU no nos soluciona el problema (como es en este caso) y cuando las partes no han pactado en el contrato quién paga la pintura. Así lo dice expresamente el artículo 4.2 LAU.

¿Y qué es lo que dice el Código Civil, Eduardo?

Pues en el código civil (CC) hay un articulillo, bien escondido, pero que tiene mucho que decir en esta materia.

Se trata del artículo 1561 CC, que dice textualmente que “El arrendatario [inquilino] debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.

Este artículo, en mi opinión, soluciona muchos de los problemas que se dan en la práctica con el tema de la pintura, dando a entender que la pintura que se haya menoscabado, por el paso del tiempo, no debe ser restituida por el inquilino a su estado original. Es decir, que el inquilino no tiene que pagar la pintura.

Ahora bien, el artículo 1561 CC dice que el inquilino no tendrá que pagar la pintura si ese menoscabo (esa suciedad en la pintura) se debe al paso del tiempo, pero…

Qué se entiende por menoscabo por el paso del tiempo?.

Cuándo debe entenderse que ha pasado suficiente tiempo como para que el inquilino quede liberado de tener que pagar la pintura.

La pintura según la jurisprudencia

La ley no dice nada para contestar a estas preguntas. La ley solo dice lo que hemos visto en el artículo 1561 CC., pero no dice nada respecto a plazos, años que deben de transcurrir para que un piso deba ser pintado, quién lo pintará, etc.

Así que cuando nos encontramos ante estas situaciones en las que con la ley en la mano no podemos solucionar un problema, lo que hacen los jueces es acudir a otras sentencias similares que hayan dictado en el pasado. Esto es lo que se conoce como jurisprudencia, y las que más peso tienen son las sentencias o la jurisprudencia que ha dictado en ocasiones pasadas el Tribunal Supremo.

Y en esta materia la Sentencia que más peso tiene y que más frecuentemente se viene aludiendo, a pesar de no ser del Tribunal Supremo, es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 11 de Julio de 2001 que señaló que la pintura es un gasto que debe ser asumido por el arrendador y no por el arrendatario (inquilino) cuando la pintura se deteriora como consecuencia normal del uso de la vivienda. Dicho de otro modo, si el inquilino ha hecho un uso normal de la vivienda, el gasto en pintura deberá ser soportado por el arrendador.

Y si el arrendador considera que el inquilino ha hecho un uso anormal de la vivienda tendrá que ser el arrendador quien pruebe (en juicio, normalmente) ese uso anormal de la vivienda. Y en caso de así probarlo entonces si será responsabilidad del inquilino el pago de la pintura.

Existen otras sentencias que vienen a determinar que a partir del tercer o cuarto año de contrato debe ser el arrendador quien pague la pintura, pues ese es un tiempo que suele producir, normalmente, un deterioro importante de la pintura.

Y por lo tanto, cuando la vivienda requiera una mano de pintura antes del tercer año (desde que se pintó) entonces será a cargo del inquilino el pago de la misma, pues se considera que éste ha hecho un uso anormal de la vivienda que ha dado como resultado tener que pintar antes del tercer año desde que se pintó.

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9 comentarios en “Tengo que pintar el piso al terminar el contrato

  1. Hace 4 meses firmé un contrato de alquiler de un piso. El suelo de parquet estaba en mal estado y el comercial de la agencia nos dijo que seria reparado. En la firma del contrato, los propietarios dijeron que si. Y en el primer contrato se hizo relacion de los desperfectos incluido este. Se realizo un segundo contrato para actualizar los datos de las direcciones y en ese contrato no figuraba la lista de desperfectos. Los propietarios nos han arreglado todos los desperfectos menos el suelo, que dicen que no les es viable hacerlo. Y llevamos meses sin poder acabar de poner el comedor porque hay que quitar todo para canviar el suelo. Quer puedo hacer y como hacerlo?? gracias

    1. Hola Domingo.

      El arrendador se ha obligado a cambiar el suelo y ha incumplido el contrato.

      Por lo tanto podrás obligarle a cumplir esa obligación o incluso dar por finalizado el contrato.

      Para obligarle a cumplir la obligación tendrás que negociar con él o acudir a los tribunales.

      También tienes la opción de dejar de pagarle la renta de determinados meses para compensar el incumplimiento de esa obligación. Y si posteriormente él quiere demandarte pues que lo haga y si el juez le da la razón a él pues tendrías que pagarle esas rentas. Pero no creo que suceda esto.

  2. Buenas tardes, antes todo gracias por la dedicación en estos post verdaderamente útiles.

    El 20-12-2015, dejamos el piso que hemos tenido alquilado de 1-06-2012. El problema viene por la pintura, las paredes están pintadas de amarillo rebajado e hicimos un pequeño desconchón que arreglamos, pero lógicamente eso quedó blanco. Ahora el arrendador no sólo no nos devuelve los 1200€ de fianza sino que nos pasa 300€ de más porque la factura de pintar todo el piso asciende a 1.500€.Hemos intentado llegar a un acuerdo, ya que no nos dijeron absolutamente nada de pintar el piso, y poder mirar otros presupuestos. La excusa de pintar todo el piso es que no sólo iban a pintar una pared dejando el resto con la pintura antigua.
    Cree que tenemos alguan posibilidad de ganar la demanda si demandamos al arrendador? Y es legal pasar o intentar pasar estos gastos de más a parte de la fianza?

    Muchas gracias,
    Espero su pronta respuesta

    1. Hola Yolanda.

      Si las paredes inicialmente eran blancas y eres tu quien las ha pintado de amarillo rebajado, el dueño puede quedarse con la fianza para que le pinten todo el piso de blanco. Y si falta dinero puede reclamártelo.

      Ahora bien, si el piso te lo entregó de amarillo rebajado, entonces podrá quedarse con la fianza para pintar toda la habitación en la que estaba la mancha blanca (del mismo amarillo que el resto de la vivienda, claro) pero no toda la vivienda.

  3. buenos dias
    hace 2 años firme un contrato de arrendamiento de un apartamento, en dicho contrato no se mencionaba en ningún momento que no se pudiese fumar en estancias como el salón (el cual carece de ventanas), también el contrato consta de una clausula en la que permite la posesión de mascotas (2 perros concretamente).
    el pasado 1 de febrero finalizo el contrato de arrendamiento, ahora la arrendadora nos reclama a los arrendatarios los gastos de pintura por el oscurecimiento de la pared del salón (debido al humo del tabaco), leve oscurecimiento del pasillo hasta los 50 cm de altura (debido a la tenencia de mascotas en el piso), y las humedades que han salido en las habitaciones, debido a que la fachada no esta bien aislada.
    hay otros pequeños desperfectos en la vivienda debidos al uso, que me parece lógico que se descuenten de la fianza. Pero la pintura del piso y el “lavado de cara” de este para alquilarlo de nuevo, corresponden al arrendador ¿verdad?
    el día que se firmo el fin de contrato y se hizo la devolución de la vivienda, la arrendataria no dijo nada al hacer el inventario y decirle los desperfectos que se habían producido y el oscurecimiento de las paredes, quedamos el día 15 para la devolución de la fianza, y fue el día 5 cuando nos llamó para reclamar.

  4. Hola Eduardo,

    gracias por el post, que me parece muy interesante. No sé como interpretar esta cláusula del contrato:

    “A la finalizacion del contrato, el arrendatario deberá entregar la vivienda en el mismo estado de pintura y limpieza que está en el momento de la firma de este contrato…”

    La pintura se ha deteriorado solo como consecuencia normal del uso de la vivienda, crees que tengo que pintar todo por contrato?

    Muchas gracias, un cordial saludo.

    1. Hola Giacomo.

      No salvo, que por ejemplo hayas cambiado el color de alguna habitación, y el arrendador quiera el original. O caso de que exista alguna mancha que responda no a un normal uso, sino a una negligencia por tu parte.

      Un saludo

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