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Traspaso de local de renta antigua

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El traspaso de local de renta antigua afecta a la fecha de extinción de estos contratos. Además, el traspaso o cesión ha de cumplir una serie de requisitos estrictos marcados por la ley.

Los traspasos producidos tras el 1 de enero de 1995 se van a regular por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1964 (y no por la de 1994) siempre que el contrato de arrendamiento que se está traspasando sea anterior al 9 de Mayo de 1985.

Concrétamente estos traspasos se regularán por las normas contenidas en la Sección II del Capítulo IV, es decir, por los artículos 29 a 42 LAU DE 1964.

Si el traspaso recae sobre un contrato de arrendamiento posterior al 1 de Enero de 1995, entonces ya no hablamos de traspaso, sino de cesión (cambio de nombre) y esa operación será regulada por la LAU de 1994 en lugar de por la de 1964. Si te interesan los traspasos cuyo contrato de arrendamiento se firmó tras el 1 de enero de 1995 puedes leer este post El traspaso de local de negocio.

Concepto de traspaso

Entrando en materia, el traspaso es un acto por el que el arrendatario o inquilino (cedente) cede a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento que tiene firmado con el arrendador.

Dicho de otro modo, se produce un cambio de arrendatario y el nuevo (cesionario) acepta todos los derechos y obligaciones del anterior inquilino (cedente).

El traspaso sólo versará sobre el local en sí mismo, es decir, sin existencias, sin mercaderías y, en su caso, sin el propio negocio. Quiere esto decir que si además del local se quieren ceder las existencias del negocio al nuevo inquilino, esta segunda parte de la operación no entra dentro del concepto de traspaso (se trataría de una venta de materiales, arrendamiento de existencias, etc).

Requisitos para la validez del traspaso

Respecto a los requisitos para la validez del traspaso, es el artículo 32 LAU de 1964 el que se encarga de describir cuáles son los requisitos que ha de cumplir la operación de traspaso.

Si se cumplen estos requisitos el arrendador no podrá negarse a la realización del traspaso. Vamos a verlos:

Primer requisito

Cuando aún no haya mediado traspaso sobre el local en cuestión, el inquilino no podrá traspasar el local en el año siguiente a la fecha en que adquirió la condición de inquilino. Durante ese año tendrá que realizar la actividad pactada de forma ininterrumpida en el local. Pasado el primer año queda liberado de la prohibición de no traspasar.

Segundo requisito

En los casos en que ya se haya producido algún traspaso sobre el local con anterioridad, el nuevo inquilino (cesionario) no podrá traspasar nuevamente el local dentro del año siguiente a la fecha en que adquirió la condición de inquilino cesionario.

Durante ese año tendrá que dedicarse a realizar actividad similar a la que venía realizando su predecesor.

Tercer requisito

Ha de fijarse un precio cierto para la operación de traspaso.

Recordemos que el traspaso sólo afectará al local, por lo que en caso de que se incluyan existencias, mercaderías o el propio negocio, habrá que establecer separadamente el precio de cada negocio (del traspaso del local por un lado y de la compraventa de bienes o negocio por otro).

Cuarto requisito

El inquilino que pretenda traspasar el local tiene que notificar fehacientemente al arrendador dicha decisión, así como el precio que haya convenido con el candidato elegido.

En defecto de arrendador hará la notificación fehaciente al apoderado del arrendador, a su administrador o, en último término, al que materialmente cobre la renta. En los casos en que además de traspasarse el local se vendan existencias, mercaderías o el propio negocio, en la notificación fehaciente deberán constar separadamente el precio del traspaso del local y el precio de las existencias, mercaderías o negocio.

Respecto al termino “fehaciente” se trata de que quede constancia del envío, recepción y contenido. Los medios más frecuentemente utilizados para otorgar carácter fehaciente a las notificaciones son realizarlas a través de Notario o a través de burofax (con certificado de contenido y acuse de recibo).

La necesidad de notificación fehaciente se basa en que el arrendador tiene derecho de tanteo durante los treinta días posteriores a la comunicación, es decir, tiene derecho prioritario a quedarse el local en las mismas condiciones ofrecidas al candidato. Por lo tanto, durante ese periodo de treinta días el inquilino no podrá celebrar el traspaso con su candidato.

Si el arrendador decide no quedarse con el local, es decir, si renuncia a su derecho de tanteo, el inquilino podrá realizar el traspaso con el candidato elegido. En caso de traspaso el arrendador tiene derecho a obtener una parte de la cantidad pagada por el candidato. Esta cantidad será la que pacten el inquilino y el arrendador. Si no llegaran a un acuerdo, cosa bastante frecuente, se establecen las siguientes cantidades a favor del arrendador, pudiendo llegar a incrementarse en un 50% si el traspaso se realiza en los tres años siguientes a un traspaso previo:

  • Un 30% del precio del traspaso si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936.
  • El 20% del precio del traspaso si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942.
  • 10% del precio del traspaso si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez después del 1 de enero de 1942.

Tanto en un caso como en otro, las cantidades que correspondan al arrendador serán retenidas por el nuevo inquilino para entregarlas al arrendador, es decir, del total de la cantidad acordada por el traspaso del local, el cesionario deja de pagar al cedente las cantidades correspondientes a la participación del arrendador.

Por último, las participaciones mencionadas operan sólo sobre el precio por el que se realiza el traspaso del local. Por tanto, en los casos en los que además de traspasarse el local, se realice venta de existencias, mercaderías o del propio negocio, los porcentajes mencionados no se aplicarán al precio de la venta de los bienes, sino sólo del traspaso del local.

En estos casos de “doble oferta”, si el arrendador optase por ejercer su derecho de tanteo sólo sobre el local y además compra los bienes ofrecidos, podrá deducir del precio del traspaso los porcentajes de participación mencionados.

Sin embargo, en caso ejercer el derecho de tanteo sólo sobre el local sin adquirir los bienes ofrecidos, entonces tendrá que pagar el precio del traspaso y no podrá deducirse los porcentajes de participación vistos. En este último caso el arrendador no está obligado a realizar industria o comercio en el local.

Quinto requisito

El traspaso ha de otorgarse en escritura pública en la que se mencionará (bajo responsabilidad del inquilino) que el inquilino ha realizado correctamente la notificación fehaciente exigida en el punto anterior, así como la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

En los casos en que además de traspasarse el local se vendan existencias, mercaderías o el propio negocio, en la escritura pública deberán constar separadamente el precio del traspaso del local y el precio de las existencias, mercaderías o negocio. De lo contrario el arrendador no estaría obligado a respetar el traspaso.

Sexto requisito

Dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura pública el inquilino cedente tendrá que notificar fehacientemente al arrendador (sobre el carácter fehaciente de la notificación remitimos a la explicación dada para la notificación previa al traspaso) o a las personas antes mencionadas, los siguientes extremos de la operación:

  • La realización del traspaso.
  • El precio percibido
  • Nombre del adquirente
  • Domicilio del adquirente.
  • Mencionar que el adquirente contrae la obligación de no traspasar durante el año inmediatamente posterior al otorgamiento de la escritura, así como a realizar actividad similar a la que se venía realizando hasta el momento del traspaso.

El requisito de notificar fehaciente la celebración del traspaso se basa en que el arrendador tiene derecho de retracto, es decir, tiene derecho a subrogarse en la posición del cesionario dentro de los treinta días siguientes a aquel en que conoció la realización del traspaso (y las condiciones esenciales del mismo) a través de la notificación del cedente o a través de cualquier otro medio, en los casos en que no se le hizo la notificación previa al traspaso o, haciéndose, el traspaso finalmente se celebró por un precio inferior al notificado al arrendador.

Finalmente, cada traspaso efectuado sobre el local dará derecho al arrendador a elevar la renta en la cantidad acordada con el nuevo inquilino (cesionario). A falta de acuerdo tendrá el arrendador derecho a incrementar la renta que pagaba el inquilino hasta el momento del traspaso en un 15%.

Si deja de cumplirse alguno de los requisitos mencionados, el arrendador podrá no reconocer el traspaso e instar la recuperación del inmueble. Excepto que voluntariamente acepte la falta de alguno de los requisitos.

Cómo afectan los traspasos a la fecha de extinción del contrato de arrendamiento del local:

Para conocer al detalle esta cuestión te puedes pasar si lo deseas por nuestro artículo El traspaso en la extinción del alquiler de local de renta antigua, en el que tratamos monográficamente esta materia.

Y tu… ¿vas a realizar un traspaso sobre un local con renta antigua?

13 comentarios en “Traspaso de local de renta antigua

  1. Tengo un contrato de arrendamiento de local de negocio de renta antigua que me traspasaron en agosto de 1984, puedo volver a traspasarlo ahora y de ese modo se prorrogará mi contrato a diez años mas?
    Gracias

  2. Tengo un contrato de alquiler de renta antigua firmado en 1967 por mi padre, en 1995 se realizó la actualizacion de la renta de una sola vez y en el 2004 yo me subrrogue…mi contrato finaliza en 2019??
    Gracias

      1. Gracias por la pronta contestación,
        El abogado del arrendador me comunica que indistintamente de esto, mi contrato quedará rescindido a 31-12-2014
        Que puedo hacer??
        Perdona que insista, pero antes de ir a juicio querria asegurarme al 100% de que la prorroga del contrato es hasta 2019??
        No estoy dispuesto a pagar en caso de perder ls costas del abogado del arrendador…que en este caso no serian muy económicas¡¡¡¡¡

  3. Gracias por la pronta contestación,
    El abogado del arrendador me comunica que indistintamente de esto, mi contrato quedará rescindido a 31-12-2014
    Que puedo hacer??
    Perdona que insista, pero antes de ir a juicio querria asegurarme al 100% de que la prorroga del contrato es hasta 2019??
    No estoy dispuesto a pagar en caso de perder ls costas del abogado del arrendador…que en este caso no serian muy económicas¡¡¡¡¡

    1. Hola de nuevo Xavier.

      En Derecho no existe el 100% de seguridad en nada. Quien impone la condena en costas es el juez, y en la sentencia expone los motivos de ello.

      Bajo mi punto de vista es claro que el contrato se prorroga cinco años más, pero esto no quiere decir que no te vayan a poner una demanda y que el juez haga una interpretación distinta a la mía y te condene en costas.

      Lo normal es que si te demandan, que te den la razón y por tanto, que no te impongan las costas. Lo siguiente más normal sería que, en el caso de perder el juicio, que el juez ponga a cada parte sus costas.

      No te puedo dar 100% de seguridad. Ni yo ni nadie. Porque esto depende de un juez.

      Por otro lado, no es necesario adelantarse tanto. No hay por qué pensar aún en juicios.

      Si quieres podemos redactarte y enviar un burofax en el que dejemos claro a la parte arrendadora el motivo por el que entiendes que yu contrato termina en 2019.

      Si lo ves interesante escríbeme a info@abogadosparatodos.net

  4. Estoy interesada en un bar para alquilarlo. Y el que actualmente estaba tiene el contrato finalizado con la dueña.donde dos meses más ha continuado con el negocio y es ahora cuando ha cerrado. Por lo que me pide un traslado de una cantidad considerable.es un local antiquisimo de renta antigua. Que tengo que hacer?

    1. Hola Vanessa.

      ¿Cómo sabes que ese contrato ya ha terminado?.

      Si el contrato ha terminado no cabe la posibilidad de traspaso, por lo que no deberias aceptar la operación.

      Y si no ha terminado, podrías aceptar la operación de traspaso pero podrías estar en el local un máximo de diez años.

      El traspaso habría que hacerlo cumpliendo determinados requisitos formales, como por ejemplo hacerlo en escritura pública.

  5. Tengo un contrato de renta antigua de 1977, y un traspaso delmismo año de un negocio que he explotado yo hasta ahora, yo me jubilo, puedo alquilar mi negocio? Y la propietaria me tiene que mantener la renta?Gracias

        1. No estoy seguro de entender el planteamiento.

          Parto de la base de que creo que eres la arrendataria de un contrato de local de negocio, y que quieres dejar de serlo.

          En ese caso podrás traspasar el negocio.

          También podrás subarrendarlo si en el contrato está permitido (pero nunca podrás arrendarlo, pues tu no eres la propietaria del local).

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