El traspaso o cesión de local de negocio consiste, fundamentalmente, en sustituir al actual arrendatario (inquilino) por uno nuevo, manteniéndose iguales las demás condiciones del contrato de arrendamiento del local.
Antes de entrar en materia quiero dejar claro que el «traspaso» de toda la vida tiene distinto nombre en función a la fecha en que se firme dicho contrato de traspaso.
Así, los dos distintos nombres que tiene son:
- Contrato de cesión: si el contrato se firmó después del 1 de Enero de 1995.
- Contrato de traspaso: si el contrato se firmó antes del 31 de Diciembre de 1994.
Es un pequeño detalle, con poca importancia, pero quería ponerlo de manifiesto.
En este post únicamente voy a analizar los contratos que se firmaron después del 1 de Enero de 1995. Así que si es este tu caso, adelante, sigue leyendo.
Si deseas información sobre los traspasos de local de negocio realizados sobre contratos de arrendamientos firmados antes del 9 de mayo de 1985, te invito a leer el artículo Traspaso de local de renta antigua.
Concepto de cesión (después de 1995)
Aclarado lo anterior, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio (figura regulada en el artículo 32 LAU), consiste esencialmente en la sustitución del inquilino actual (llamado cedente) por uno nuevo (llamado cesionario).
El nuevo inquilino (cesionario) pasa a ocupar la posición del antiguo, por lo que asume las obligaciones y los derechos que anteriormente asumía el anterior inquilino emanadas del contrato de arrendamiento.
Características de la cesión de contrato
Esta sustitución de un inquilino por otro, es decir, la cesión o traspaso, tiene las características que analizo a continuación.
Forma
Se materializa a través del contrato de cesión o traspaso entre el antiguo inquilino (cedente) y el nuevo inquilino (cesionario).
Quién puede ceder el contrato?
La cesión o traspaso sólo la podrá realizar el inquilino (arrendatario). Nunca el arrendador (propietario).
Por tanto, para traspasar o ceder un contrato de arrendamiento debe existir, por obvio que resulte, un contrato de arrendamiento.
¿Qué se cede?
El nuevo inquilino ocupa la posición de parte arrendataria, por lo que asume los derechos y obligaciones del antiguo inquilino.
Quiere esto decir que si el local se alquiló al antiguo inquilino sin muebles o existencias, y estas fueron compradas por el antiguo inquilino, entonces el contrato de cesión sólo versará sobre el local vacío.
Si se quieren ceder también los muebles o existencias al nuevo inquilino, entonces estaremos hablando de una compraventa de bienes.
Lo que pasa es que por practicidad, normalmente se incluye en el mismo contrato de cesión, la cesión del local y de los muebles y existencias.
Pero aunque se ponga todo en el mismo contrato debe reflejarse cuál es el precio de las existencias o muebles.
En el caso de que el local se alquilara de inicio al antiguo inquilino con muebles o existencias, entonces el contrato de cesión al nuevo inquilino versará sobre el propio inmueble y todas las existencias que haya en el local.
Precio del traspaso a favor del antiguo inquilino
La cesión puede ir acompañada o no de un precio, a pagar por el nuevo inquilino (cesionario) al antiguo inquilino (cedente).
Es decir, hay libertad de pactos entre las partes para fijar un precio por la cesión o para determinar que se realice la cesión sin dinero de por medio.
Precio del traspaso a favor del arrendador/propietario
En caso de que el antiguo inquilino y el nuevo lleguen a un acuerdo y pongan un precio a favor del antiguo inquilino, el arrendador/propietario no tendrá derecho a cobrar un porcentaje de ese precio, excepto que haya una cláusula en el contrato de arrendamiento que recoja ese derecho a favor del arrendador (o que las partes lleguen a un acuerdo).
Así que si nada dice el contrato de arrendamiento, el arrendador nada cobrará por el contrato de cesión.
Tipo de actividad a realizar en el inmueble
El nuevo inquilino puede realizar actividad distinta a la que venía realizando el antiguo, salvo que exista pacto en contrario entre ambos inquilinos o en el contrato de arrendamiento.
Resumen
Por lo tanto, se mantiene en vigor el mismo contrato de arrendamiento inicial, con la salvedad de que cambia el inquilino.
Ese cambio de inquilino lo materializa el contrato de traspaso o cesión, que a estos efectos actúa como si fuese un anexo al contrato de arrendamiento que modifica a la parte arrendataria (se cambia un inquilino por otro), no afectando al resto de las condiciones del contrato de arrendamiento.
Requisitos para la validez de la cesión o traspaso
El contrato de cesión debe cumplir una serie de requisitos, sin los cuales podría ser declarado inválido.
Actividad económica
En el local que se desea ceder a un nuevo inquilino ha de realizarse actividad empresarial o profesional.
En caso contrario no será valida la cesión.
O dicho de otra forma… el antiguo inquilino de un local que lo tenga sin ejercer actividad empresarial o profesional no está facultado para ceder/traspasar el local.
No es necesario el consentimiento del arrendador/propietario
No es necesario el consentimiento del arrendador para que pueda realizarse el contrato de cesión, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiera estipulado que será necesario el consentimiento del arrendador para la validez de la cesión o traspaso.
Si se incumple este requisito la cesión será invalida y además se podrá rescindir el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual.
Notificación al arrendador
Desde la fecha de celebración del contrato de cesión entre el antiguo inquilino (cedente) y el nuevo inquilino (cesionario), el antiguo inquilino tiene un mes de plazo para notificar, de forma fehaciente, la celebración de la cesión/traspaso al arrendador. Sin embargo, también podrá notificar el acontecimiento el nuevo inquilino.
Si no se cumple este requisito podrá instarse la invalidez del traspaso o cesión.
Incremento de la renta mensual
El nuevo inquilino (cesionario) debe respetar la nueva renta que le quiera poner el arrendador, siempre y cuando ésta no supere el 20% de la que pagaba el antiguo inquilino.
Este derecho económico en favor del arrendador se refiere a la renta, y nada tiene que ver con el precio del traspaso que he analizado anteriormente.
Si no se acepta el incremento de renta el contrato de cesión será inválido si así lo quiere el arrendador.
Recuerda que si el nuevo inquilino deja de pagar ese incremento (o la totalidad o parte de la renta o de los suministros) puedes interponer demanda de desahucio por impago de alquiler.
Cambio de inquilino
Para que el contrato de cesión sea válido tiene que haber un cambio de inquilino.
En los casos en que el inquilino actual sufra un cambio de naturaleza o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no estaremos hablando de cesión o traspaso, sino de un mero cambio en la persona de la parte arrendataria (manteniéndose el resto del contrato igual), pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.
Y tu, eres cedente o cesionario de un contrato de cesión o traspaso?.
Hola muy buenas una pregunta, si mi contrato finaliza después de 5 años y quiero seguir, el me obliga a pagarle un traspaso deo lical que estoy yo. Eso es legal.gracias
Buen día
Quiero adquirir un bar , debo pagar algún impuesto por la sesión ? Debo pagar algún gasto notarial ? Y si es así sabes cua es el porcentaje correspondiente ?
Hola Alex,
Sólo tendrá que pagar el precio que se haya establecido por la cesión del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
soy inquilino de un local de negocio destinado a supermercado con contrato realizado el 1 de Enero de 1990, de duración indefinida y sin especificar en el contrato, la necesidad del consentimiento del arrendador en caso de cesión de alquiler, traspaso o subarriendo. Mi pregunta es si puedo yo ceder el negocio a quien quiera con la obligación del arrendador a aceptarlo, y saber cuanto le puede subir el alquiler como máximo y el tiempo mínimo de alquiler al que está obligado a alquilar ya que yo tengo alquilado de forma indefinida. Muchas gracias.
Hola Jualián.
Si no se ha puedo nada en el contrato, no se necesitará el consentimiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias, en mi situación como inquilino es que el antiguo inquilino se ha quedado con la licencia y no ha querido Traspasarla. Se ha producido un desahucio y tengo entendido que se puede traspasar licencia de apertura gracias a este desahucio sin que requiera la aprobación del antiguo titular de la misma, es cierto?
Muchas gracias
Hola Jaime,
Tendrá que acudir a la Administración que conceda la licencia para que la den la autorización y se haga el traspaso.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Soy cedente de un contrato de arrendamiento y estipulé un precio de cesión de 30.000€ + la renta que pago por el local que asciende a 2.000€. Mis dudas: 1. Del importe de cesión se tiene que pagar algo al propietario? 2. Me queda claro que se le puede incrementar un 20% la renta al cesionario (nuevo inquilino). 3. Las Rentas y demás obligaciones se las tiene que pagar al Propietario, no?. 4. Y por tanto suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con él?.
Hola Christian,
Del precio de la cesión solo se le tiene que dar parte al propietario si se ha llegado a un acuerdo con él, de otra forma no es obligatorio.
Sí, las demás obligaciones ya debe resolverlas con el propietario, pues se subroga en la posición que usted tenía como arrendatario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Firmé un contrato por cinco años, dejando 4 meses de depósito y 1 de fianza. Se han cumplido dos y ahora me gustaría hacer una cesión (en el contrato está permitida). En caso de que pueda hacerla, ¿qué pasaría con esos meses de fianza? ¿Los podría recuperar o se los queda el dueño del local?
Gracias de antemano
Hola María.
Es una cesión, y por lo tanto se ceden todos los derechos y obligaciones (salvo que el arrendador esté dispuesto a perder el depósito, en cuyo caso te lo devolvería).
Por tanto, la fianza y el depósito se los queda el arrendador, y dichos importes tiene que dártelos a ti el cesionario (la persona a quien le cedes el contrato).
Buenas; mi compañera y yo trabajábamos para un subfranquiciado, decidieron cerrarla por pérdidas, les planteamos quedarnos con el negocio, nos piden 10000 euros por el “traspaso “ pero nosostras vamos a hacer un nuevo contrato con la dueña del local y con la franquicia que también nos exige unas condiciones nuevas. Nuestros ex jefes ya han finalizado sus contratos con la franquicia y la propietaria del local. Debemos pagarles esos 10000 euros por los arreglos que hicieron en el local, no pertenecen ya al propietario del local? los muebles del local son de la franquicia. Gracias
Hola Izar,
Por lo que me comentan van a realizar un nuevo contrato de arredamiento , no de traspaso, por lo tanto no deben pagar esa cantidad al arrendatario saliente.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes ,
El año pasado firme un contrato de alquiler pero ahora quiero hacer una cesión de negocio a otra persona
Yo el contrato que tengo del dueño del local me pidió 4 meses de depósito como garantía y 2 meses de fianza pero como quiero hacer una cesión de negocio se lo e comunicado .
Y me ha dicho que acepta pero pide al nuevo inquilino 6 meses de depósito como garantía y dos de fianza que me parece abusivo .
Mi preguntas es :
«El dueño tiene que respetar el contrato que yo tengo con las mismas condiciones o puede cambiarlo? »
Y me pide el 20% de la cesión , pero el contrato es del 2018. Yo creo q no le corresponde .
Y me a dicho si cumplo con lo q pide ahora ,solo así acepta la sección de negocio .
Y en el contrato que yo tengo me pone una cláusula que yo no puedo ceder el contrato sin el consentimiento del dueño .
Que puedo hacer
Muchas gracias por la ayuda
Un saludo
Hola María,
Debe respetar el contrsto de arrendamiento, aunque se puede subir la renta hasta el 20 por ciento.
En cuanto al precio de la cesión es viable siempre que se haya fijando en el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.