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Traspaso de local comercial

Traspaso o cesión de local de negocio

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El traspaso o cesión de local de negocio consiste, fundamentalmente, en sustituir al actual arrendatario (inquilino) por uno nuevo, manteniéndose iguales las demás condiciones del contrato de arrendamiento del local.

Antes de entrar en materia quiero dejar claro que el «traspaso» de toda la vida tiene distinto nombre en función a la fecha en que se firme dicho contrato de traspaso.

Así, los dos distintos nombres que tiene son:

  • Contrato de cesión: si el contrato se firmó después del 1 de Enero de 1995.
  • Contrato de traspaso: si el contrato se firmó antes del 31 de Diciembre de 1994.

Es un pequeño detalle, con poca importancia, pero quería ponerlo de manifiesto.

En este post únicamente voy a analizar los contratos que se firmaron después del 1 de Enero de 1995. Así que si es este tu caso, adelante, sigue leyendo.

Si deseas información sobre los traspasos de local de negocio realizados sobre contratos de arrendamientos firmados antes del 9 de mayo de 1985, te invito a leer el artículo Traspaso de local de renta antigua.

Concepto de cesión (después de 1995)

Aclarado lo anterior, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio (figura regulada en el artículo 32 LAU), consiste esencialmente en la sustitución del inquilino actual (llamado cedente) por uno nuevo (llamado cesionario).

El nuevo inquilino (cesionario) pasa a ocupar la posición del antiguo, por lo que asume las obligaciones y los derechos que anteriormente asumía el anterior inquilino emanadas del contrato de arrendamiento.

Características de la cesión de contrato

Esta sustitución de un inquilino por otro, es decir, la cesión o traspaso, tiene las características que analizo a continuación.

Forma

Se materializa a través del contrato de cesión o traspaso entre el antiguo inquilino (cedente) y el nuevo inquilino (cesionario).

Quién puede ceder el contrato?

La cesión o traspaso sólo la podrá realizar el inquilino (arrendatario). Nunca el arrendador (propietario).

Por tanto, para traspasar o ceder un contrato de arrendamiento debe existir, por obvio que resulte, un contrato de arrendamiento.

¿Qué se cede?

El nuevo inquilino ocupa la posición de parte arrendataria, por lo que asume los derechos y obligaciones del antiguo inquilino.

Quiere esto decir que si el local se alquiló al antiguo inquilino sin muebles o existencias, y estas fueron compradas por el antiguo inquilino, entonces el contrato de cesión sólo versará sobre el local vacío.

Si se quieren ceder también los muebles o existencias al nuevo inquilino, entonces estaremos hablando de una compraventa de bienes.

Lo que pasa es que por practicidad, normalmente se incluye en el mismo contrato de cesión, la cesión del local y de los muebles y existencias.

Pero aunque se ponga todo en el mismo contrato debe reflejarse cuál es el precio de las existencias o muebles.

En el caso de que el local se alquilara de inicio al antiguo inquilino con muebles o existencias, entonces el contrato de cesión al nuevo inquilino versará sobre el propio inmueble y todas las existencias que haya en el local.

Precio del traspaso a favor del antiguo inquilino

La cesión puede ir acompañada o no de un precio, a pagar por el nuevo inquilino (cesionario) al antiguo inquilino (cedente).

Es decir, hay libertad de pactos entre las partes para fijar un precio por la cesión o para determinar que se realice la cesión sin dinero de por medio.

Precio del traspaso a favor del arrendador/propietario

En caso de que el antiguo inquilino y el nuevo lleguen a un acuerdo y pongan un precio a favor del antiguo inquilino, el arrendador/propietario no tendrá derecho a cobrar un porcentaje de ese precio, excepto que haya una cláusula en el contrato de arrendamiento que recoja ese derecho a favor del arrendador (o que las partes lleguen a un acuerdo).

Así que si nada dice el contrato de arrendamiento, el arrendador nada cobrará por el contrato de cesión.

Tipo de actividad a realizar en el inmueble

El nuevo inquilino puede realizar actividad distinta a la que venía realizando el antiguo, salvo que exista pacto en contrario entre ambos inquilinos o en el contrato de arrendamiento.

Resumen

Por lo tanto, se mantiene en vigor el mismo contrato de arrendamiento inicial, con la salvedad de que cambia el inquilino.

Ese cambio de inquilino lo materializa el contrato de traspaso o cesión, que a estos efectos actúa como si fuese un anexo al contrato de arrendamiento que modifica a la parte arrendataria (se cambia un inquilino por otro), no afectando al resto de las condiciones del contrato de arrendamiento.

Requisitos para la validez de la cesión o traspaso

El contrato de cesión debe cumplir una serie de requisitos, sin los cuales podría ser declarado inválido.

Actividad económica

En el local que se desea ceder a un nuevo inquilino ha de realizarse actividad empresarial o profesional.

En caso contrario no será valida la cesión.

O dicho de otra forma… el antiguo inquilino de un local que lo tenga sin ejercer actividad empresarial o profesional no está facultado para ceder/traspasar el local.

No es necesario el consentimiento del arrendador/propietario

No es necesario el consentimiento del arrendador para que pueda realizarse el contrato de cesión, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiera estipulado que será necesario el consentimiento del arrendador para la validez de la cesión o traspaso.

Si se incumple este requisito la cesión será invalida y además se podrá rescindir el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual.

Notificación al arrendador

Desde la fecha de celebración del contrato de cesión entre el antiguo inquilino (cedente) y el nuevo inquilino (cesionario), el antiguo inquilino tiene un mes de plazo para notificar, de forma fehaciente, la celebración de la cesión/traspaso al arrendador. Sin embargo, también podrá notificar el acontecimiento el nuevo inquilino.

Si no se cumple este requisito podrá instarse la invalidez del traspaso o cesión.

Incremento de la renta mensual

El nuevo inquilino (cesionario) debe respetar la nueva renta que le quiera poner el arrendador, siempre y cuando ésta no supere el 20% de la que pagaba el antiguo inquilino.

Este derecho económico en favor del arrendador se refiere a la renta, y nada tiene que ver con el precio del traspaso que he analizado anteriormente.

Si no se acepta el incremento de renta el contrato de cesión será inválido si así lo quiere el arrendador.

Recuerda que si el nuevo inquilino deja de pagar ese incremento (o la totalidad o parte de la renta o de los suministros) puedes interponer demanda de desahucio por impago de alquiler.

Cambio de inquilino

Para que el contrato de cesión sea válido tiene que haber un cambio de inquilino.

En los casos en que el inquilino actual sufra un cambio de naturaleza o denominación motivado por  fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no estaremos hablando de cesión o traspaso, sino de un mero cambio en la persona de la parte arrendataria (manteniéndose el resto del contrato igual), pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

Y tu, eres cedente o cesionario de un contrato de cesión o traspaso?.

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137 comentarios en “Traspaso o cesión de local de negocio

  1. Hola muy buenas una pregunta, si mi contrato finaliza después de 5 años y quiero seguir, el me obliga a pagarle un traspaso deo lical que estoy yo. Eso es legal.gracias

  2. Buen día
    Quiero adquirir un bar , debo pagar algún impuesto por la sesión ? Debo pagar algún gasto notarial ? Y si es así sabes cua es el porcentaje correspondiente ?

    1. Hola Alex,

      Sólo tendrá que pagar el precio que se haya establecido por la cesión del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Buenos días,

    soy inquilino de un local de negocio destinado a supermercado con contrato realizado el 1 de Enero de 1990, de duración indefinida y sin especificar en el contrato, la necesidad del consentimiento del arrendador en caso de cesión de alquiler, traspaso o subarriendo. Mi pregunta es si puedo yo ceder el negocio a quien quiera con la obligación del arrendador a aceptarlo, y saber cuanto le puede subir el alquiler como máximo y el tiempo mínimo de alquiler al que está obligado a alquilar ya que yo tengo alquilado de forma indefinida. Muchas gracias.

    1. Hola Jualián.

      Si no se ha puedo nada en el contrato, no se necesitará el consentimiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Buenos dias, en mi situación como inquilino es que el antiguo inquilino se ha quedado con la licencia y no ha querido Traspasarla. Se ha producido un desahucio y tengo entendido que se puede traspasar licencia de apertura gracias a este desahucio sin que requiera la aprobación del antiguo titular de la misma, es cierto?
    Muchas gracias

    1. Hola Jaime,

      Tendrá que acudir a la Administración que conceda la licencia para que la den la autorización y se haga el traspaso.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Soy cedente de un contrato de arrendamiento y estipulé un precio de cesión de 30.000€ + la renta que pago por el local que asciende a 2.000€. Mis dudas: 1. Del importe de cesión se tiene que pagar algo al propietario? 2. Me queda claro que se le puede incrementar un 20% la renta al cesionario (nuevo inquilino). 3. Las Rentas y demás obligaciones se las tiene que pagar al Propietario, no?. 4. Y por tanto suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con él?.

    1. Hola Christian,

      Del precio de la cesión solo se le tiene que dar parte al propietario si se ha llegado a un acuerdo con él, de otra forma no es obligatorio.

      Sí, las demás obligaciones ya debe resolverlas con el propietario, pues se subroga en la posición que usted tenía como arrendatario.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Buenas tardes,
    Firmé un contrato por cinco años, dejando 4 meses de depósito y 1 de fianza. Se han cumplido dos y ahora me gustaría hacer una cesión (en el contrato está permitida). En caso de que pueda hacerla, ¿qué pasaría con esos meses de fianza? ¿Los podría recuperar o se los queda el dueño del local?
    Gracias de antemano

    1. Hola María.

      Es una cesión, y por lo tanto se ceden todos los derechos y obligaciones (salvo que el arrendador esté dispuesto a perder el depósito, en cuyo caso te lo devolvería).

      Por tanto, la fianza y el depósito se los queda el arrendador, y dichos importes tiene que dártelos a ti el cesionario (la persona a quien le cedes el contrato).

  7. Buenas; mi compañera y yo trabajábamos para un subfranquiciado, decidieron cerrarla por pérdidas, les planteamos quedarnos con el negocio, nos piden 10000 euros por el “traspaso “ pero nosostras vamos a hacer un nuevo contrato con la dueña del local y con la franquicia que también nos exige unas condiciones nuevas. Nuestros ex jefes ya han finalizado sus contratos con la franquicia y la propietaria del local. Debemos pagarles esos 10000 euros por los arreglos que hicieron en el local, no pertenecen ya al propietario del local? los muebles del local son de la franquicia. Gracias

    1. Hola Izar,

      Por lo que me comentan van a realizar un nuevo contrato de arredamiento , no de traspaso, por lo tanto no deben pagar esa cantidad al arrendatario saliente.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. Buenas tardes ,
    El año pasado firme un contrato de alquiler pero ahora quiero hacer una cesión de negocio a otra persona
    Yo el contrato que tengo del dueño del local me pidió 4 meses de depósito como garantía y 2 meses de fianza pero como quiero hacer una cesión de negocio se lo e comunicado .
    Y me ha dicho que acepta pero pide al nuevo inquilino 6 meses de depósito como garantía y dos de fianza que me parece abusivo .
    Mi preguntas es :
    «El dueño tiene que respetar el contrato que yo tengo con las mismas condiciones o puede cambiarlo? »
    Y me pide el 20% de la cesión , pero el contrato es del 2018. Yo creo q no le corresponde .
    Y me a dicho si cumplo con lo q pide ahora ,solo así acepta la sección de negocio .
    Y en el contrato que yo tengo me pone una cláusula que yo no puedo ceder el contrato sin el consentimiento del dueño .
    Que puedo hacer
    Muchas gracias por la ayuda
    Un saludo

    1. Hola María,

      Debe respetar el contrsto de arrendamiento, aunque se puede subir la renta hasta el 20 por ciento.

      En cuanto al precio de la cesión es viable siempre que se haya fijando en el contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  9. Buenos días, me encuentro en una situación similar a esta, soy inquilino de un local comercial que llevo explotando desde hace 4 años. Mi contrato expira el 30 de abril, por motivos de salud comunico al propietario mi voluntad de traspasar el negocio en el mes de noviembre. En el contrato específica que debo notificar al propietario del traspaso y necesito su consentimiento. Curiosamente cada vez que le presento a un interesado le pide más fianza y más alquiler, lo asusta y lo echa para atrás. A mediados de marzo me temo lo peor, alguien contacta conmigo y me.dice estar interesado y además me.cuenta que conocen al propietario y que ya han hablado con el ,que están de acuerdo y solo falta negociar conmigo. Me dan largas día tras día y cada vez veo más clara la situación, a finales de marzo recibo un burofax notificandome que no se me.renueva el contrato, consigo reunir a todas las partes y sale.todo a ala.luz, tienen firmado un precontrato desde mediados de marzo y no van a pagarme nada por el traspaso. El propietario se niega a que yo negocie con nadie mas. Me veo totalmente indefenso, el propietario cobrará un traspaso y yo perderé toda la inversión que hice, un año entero de trabajo y la única respuesta que consigo de abogados es que no hay nada que hacer

    1. Hol José Alonso,

      Él debe dar su consentimiento para el traspaso, no se puede obligar a que lo preste.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

      1. dile que desmontas el local entero sin tocar paredes pero quitale incluso los alicatados instalación electrica y cuadro barra no firmes cesión de licencia da todo de vaja quita todo. y presiona

  10. Buenas tardes, quiero traspasar/ceder mi cafeteria, pero en el contrato especifica que debo tener el consentimiento del propietario del local, el me lo ha dado verbalmente, es suficiente, o lo necesitaria por escrito??

  11. Hola:
    Tengo una licencia de actividad bar restaurante a mi nombre, en un local propiedad de mi madre. La licencia me la cedió mi padre en su día, hace ahora unos 22 años. En este momento trabajamos tres personas: un autónomo que soy yo y, 2 asalariados que son mi hermana y su marido. Cual seria la mejor opción a la hora de traspasar el negocio teniendo en cuenta que yo no estoy pagando ningún alquiler oficialmente y atendiendo también a la situación «especial» de los trabajadores tanto como tales y como, en lo referente a mi hermana como futura heredera.
    Agradezco de antemano que me puedan ofrecer algún tipo de orientación en cuanto a realizar un traspaso y /o algún tipo de alquiler.

    1. Hola Jazzman,

      Se podría hacer con un contrato de traspaso normal a favor de tu hermana.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  12. Buenos días
    En agosto del año pasado cedimos mediante contrato una tasca, en dicho contrato quedó reflejado el modo de pago por la cesión siendo un pago inicial de 5000 euros y luego el restante antes de finalizar el año….sino se hacían estos pagos el contrato dejaría de tener valor….sólo han hecho un ingreso de 400 euros y como podrán ver no han cumplido con lo que se estipula en el contrato….Mi pregunta es si tenemos que devolverle el dinero entregado hasta al momento…..gracias de antemano por la labor de información que prestais.

    1. Hola Rosario,

      Debería leer más a fondo el contrato para darte una respuesta más acertada. Pero por lo que me cuestas de manera general no tendrías que devolverlo en concepto de indemnización por incumplimiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda

    1. Hola Roberto,

      Entiendo que es propietario del local y del negocio que se lleva en él. Sí, podría traspasarlo

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  13. Buenas noches, tengo unas cuantas dudas. Hace unos meses me he interesado a un local y he decidido contactar con el proprietario para una cesiòn. he adelantado con un cheque una parte del dinero total y despues de un mes aun no hemos firmado el contrato de cesion. El era una sociedad y yo soy un autonomo asì que yo y el gestor hemos tenido que prepara un plan de negocio y presentarlo al arrendatario, porque, como tu has escrito, ya que es una escisiòn de la sociedad, hemos tenido que re-plandear todo, para un nuevo contrato de alquiler. Ahora ya estamos apunto de firmar el nuevo contrato de alquiler y mi pregunta es, tengo que firmar antes el contrato de cesiòn o el contrato de alquiler? por mi logica, el contrato de cesiòn, porque si no tengo el contrato de cesiòn, como puedo firmar un alquiler? pero queria saber lo que piensa, gracias.

  14. Buenas noches mi consulta es por una cesión de negocio de peluquería di una señal de 5.000€ Firmando un recibo mi pregunta es puedo pedir la devolución de la señal ? O se puede negar ? Quedamos que la cesión sería por 35,000€ dando en principio 20,000€ con un alquiler de 1,500€ ahora lo pensé mejor por que Comienzo con deuda además de que me pide que espere a enero para entrar no hemos firmado nada aún sólo hablado agradeceré su respuesta

  15. Muy buenas tardes,
    Enhorabuena por la labor que realizan.
    Soy propietario de un local que tengo arrendado y se dedica a la hostelería. El actual arrendatario lo va a ceder y recibe una cantidad de 25000€ por parte del futuro arrendatario.
    Yo como propietario recibo 4500€ al llegar a un acuerdo y permitir dicha cesión, ya que en la cláusula del contrato se prohibía expresamente la cesión.
    Mi duda es si ese importe me lo abona por acuerdo el futuro arrendatario que es el que abona el importe, o lo he de recibir por parte del actual.
    ¿como recibo el importe, emitiendo una factura con IVA? ¿Y a quien, el actual o al futuro arrendatario que abona la cantidad?
    Un saludo y muchas gracias.

    1. Hola Antonio,

      La cantidad con que participa el arrendador en el precio del traspaso será retenida por el cesionario del precio del traspaso para su abono al arrendador, lo que indica que el obligado a pagar tal cantidad es el cedente, es decir el que era el antiguo inquilino.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  16. En el punto 2, quería decir arrendatario actual, no arrendador. Que él haga el contrato de cesión y que figure también (en el contrato de cesión) como parte el arrendador dando su consentimiento e incluyendo las nuevas condiciones pactadas de renta y duración de contrato, así como de actualización de la fianza que al subir la renta, la parte de más tendría que abonarla el cesatario (nuevo inquilino) al arrendador.
    Gracias y disculpen las molestias por el error anterior

    1. Hola Eva,

      El contrato de arrendamiento que usted tiene se mantiene en las mismas condiciones con el nuevo inquilino, el inquilino que ahora cede el contrato sale de la relación contractual. Es decir, el inquilino nuevo se coloca en la misma situaciñon que ahora tiene su arrendador.

      Tiene que haber dos contratos uno el contrado de cesión y por otro lado el contrato de arrendamiento. No habría ningún problema en establecer en el contrato de arrendamiento un anexo donde se estableciera que se produce la cesión.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  17. Buenas tardes,
    Tengo un local de negocio alquilado. El inquilino me ha comentado que quiere traspasar el local para lo cual necesita mi consentimiento. En principio, no tendría inconveniente en dárselo. Mi pregunta es:
    1. ¿Puedo hacer un anexo a contrato de arrendamiento de local incluyendo a las tres partes: arrendador, actual arrendatario y nuevo arrendatario, en el que se expone situación actual y cesión y añadir las claúsulas que incluyan nuevas condiciones como duración contrato, renta, devolución fianza por nuestra parte al actual inquilino y que nos pague el nuevo inquilino la que corresponda en función de la renta..?
    2.O ¿ Es obligatorio que el arrendador haga un contrato de cesión al nuevo inquilino y en este mismo se incluya un aumento en el plazo de duración del contrato, así como incremento de la renta y de la fianza y cualquier otra condición previamente pactada?
    Para mí sería mucho más sencillo hacer un anexo al contrato de arrendamiento pero no sé si es lo correcto.

    Muchas gracias.

  18. Buenas tardes,
    Estamos interesados en adquirir un negocio mediante el pago de un traspaso, pero tengo una duda. El actual contrato de alquiler vence en 5 años y quisiera saber si tengo algún derecho a prorrogar el contrato de alquiler con el propietario, de manera unilateral, ya que si no puedo, no habré podido recuperar el importe pagado por el traspaso.

    Gracias.

    1. Hola Antonio,

      Ocuparías la posición del antiguo arrendatario, por lo tanto la duración del alquiler es de 5 años. Pero si la actividad que realizas es comercial de venta al público, tendrás derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que usted manifieste al propietario con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años y por una renta de mercado, si el propietario quisiera dar por finalizado el contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

      1. La actividad en cuestión sería la de gestión de un hostal. No sé si esta catalogada como comercial de venta al público.
        Se refiere art. 34 de la LAU?

        Muchas gracias, no conocía este artículo.

      2. Hola buenas tardes es obligatorio hacer un contrato de traspaso en gestoria o notaria .o podemos descargar un modelo y rellenalo y firmarlo los 2 . Gracias

  19. Buenos dias , mira tengo una duda resulta que voy a comprar todos los enceres de un local (neveras ,estufas , parrillas etc ) de un negocio de comidas este queda ubicado en una plazoleta de comidas el me da un valor en el cual estamos de acuerdo ,el vendedor tiene un contrato de arrendamiento , el me dicequ een la compra dejamos todo por escrito en un formato de compra venta y autenticado por notaria yo estoy un poco indeciso ya que el me dice que aun no podemos hacer un contrato de arrendamiento ya que el dueño del local se puede molestar , el me dice que al fin de mes se puede hacer , mi pregunta es si yolo compro y sigo con el megovio el dueño del local al ver que no soy el que firmo el contrato de arrendamiento me pude sacar gracias ?

    1. Hola Rosemberg,

      La compraventa de esos bienes puede hacerla por separado, pero asegúrate que esos bienes son suyos y no venían con el local.

      En cuanto al arrendamiento, entiendo que lo que quiere hacer es un subarriendo, tendrías que comprobar que han pactado las partes sobre este punto. Puede ocurrir que hayan prohibido el subarriendo, en este caso tu contrato de arrendamiento sería nulo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  20. buenos dias . estoy mirando para comprar un traspaso. El problema es que tienen una trabajadora desde hace 3 años, en principio no nos haria falta o solo a media jornada, ¿ hay posibilidad de rescindir de ella? o otra opcion era quedarnos con ella pero si vemos que el negocio no da para cubrir los gastos ofrecerla al mes media jornada o despedirla con el dinero . correspondiente de despido improcedente. queria saber cual es la mejor manera de hacerlo o si la hay.

    1. Hola Laura,

      Según el artículo 44 del Estatuto de los trabajadores, en el caso de traspaso, el contrato laboral que existiera no se extinguirá, quedando el nuevo empresario subrogado en todos los derechos y obligaciones laborales y de seguridad social que tenía con el anterior empresario.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  21. Hola. Tengo varias preguntas:
    Tengo un negocio en un local alquilado, en el que llevo 6 meses. Por el contrato, debo cumplir un año y, en caso de no hacerlo, debo pagar al arrendatario los meses restantes. En caso de cesión (pues tengo intención de traspasar el negocio), ¿estoy obligado a ese pago?
    La fianza de dos meses que entregué al arrendador ¿me la tendría que devolver? O ¿es el cesionario quien me la tiene que abonar? Y, en este caso, ¿se puede acordar el pago en varios plazos?
    Al ceder el contrato ¿el arrendador y el cesionario tienen que firmar también contrato que les vincule?
    Gracias

    1. Hola Jesús,

      No estarías obligado al pago por desistimiento.

      La fianza no tendría que devolvértela tu arrendador, por eso es importante exigir al nuevo arrendatario el importe de la fianza que en su día entregaste al arrendador.

      No es necesario el consentimiento del arrendador, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiese estipulado que será necesario el consentimiento. Tendrías que comunicar en un mes al que es tu arrendador el contrato de cesión.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  22. Hola Eduardo
    Tengo alquilado una tienda con un contrato de 5 años. En el contrató pone que tengo que mantenerme en el minimo de 1 año. Llevo 3 meses y por problemas personales no puedo ocuparme de ello. He encontrado alguien que me compre el traspaso. En el contrato no pone nada sobre el traspaso y subarriendo. Puedo traspasarlo o subarriendolo sin el acuerdo del propietario. Sino he cumplido el primer año puedo entonces pudeo hacer un contrato de subarriendo hasta el final del primer año y un contrato de traspasarso al mismo que empiezara al final de vencer el año?
    Muchas Gracias y saludos

    1. Hola Juan Fran,

      No necesitará, en su caso, el consentimiento del arrendador. Pero recuerde que tiene la obligación de comunicar en el plazo de un mes el contrato de cesión a su arrendador.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  23. Hola Eduardo.
    Tengo un local arrendado desde hace ya 2 años a un autónomo. Hasta ahora las facturas las he emitido a su nombre y ahora me pide que las haga a nombre de una empresa que ha formado con varias personas en la que es apoderado mancomunado. Mi duda es que yo se lo he alquilado a él y así consta en el contrato y no a nombre de una empresa. ¿ tengo que hacer un contrato de cesión o algo similar o puedo hacer la factura como me pide a nombre de la empresa? Espero tu consejo. Muchas gracias.

    1. Hola David,

      En este caso yo te aconsejaría que incluyeras un anexo en el contrato done se estableciese que ahora las facturas serán emitidas en nombre de la empresa, y que quede constancia también que la empresa da para eso su visto bueno, incluyendo su autorización.

      Un saldo, espero haberle sido de ayuda.

  24. Hola de nuevo, no encuentro donde expuse mi consulta y voy a exponerla de nuevo.
    En el 2010 realicé un contrato de arrendamiento o alquiler dando una cantidad para hacerme con el local (Bar) y dejando la renta en el nuevo contrato en las mismas condiciones económicas del anterior inquilino. El contrato pactado era de quince años que comienza en abril de 2010, no obstante el vencimiento en el contrato dice que se celebra por diez años prorrogables por cinco años más. La prórroga es automática o depende del arrendatario. El contrato se acoge a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Muchas gracias

  25. Soy propietario de un local-cafeteria cuyo arrendatario quiere traspasarla a otra persona. Entre ellos han acordado un precio de traspaso. Yo en principio no me opongo pero tengo una duda q me puede afectar en el futuro cuando el nuevo arrendatario quiera cederla a su vez. La duda es si el precio que se paga de traspaso que incluye género, muebles y maquinaria (mesas, cafetera, nevera, etc.), significa q el nuevo arrendatario está comprando éstos elementos, y por tanto el dia q deje el local se lo puede llevar. O simplemente está comprando el derecho a su uso, sin llegar a ser propietario de los mismos. También hay la cuestión de q el arrendatario actual arrendó el local con cierto mobiliario q no ha comprado él. En el caso de q tenga derecho a vender en la cesión lo q él ha incorporado, entonces hay q decir en el traspaso lo q será de propiedad del nuevo inquilino y lo q no, ¿es así?

    1. Hola Laura,

      Si el local se alquilo vacío al antiguo inquilino, entonces el nuevo inquilino lo tendrá también vació. En el caso que en el local hubiese algún mobiliario puesto por usted como arrendadora, esto bienes muebles permanecerán del local y no serán propiedad del inquilino sino de usted y por lo tato tiene derecho a usarlos, pero llegado el momento terminase el arrendamiento estos bies no se los podría ni llevar ni vender.

      U saludo, espero haberle ayudado.

  26. Buenas tardes:
    Soy inquilina de un local con contrato arrendamiento que finaliza en un año. Estoy interesada en ceder el negocio y si puedo a cambio de alguna compensacion económica.
    El problema es que el contrato no permite la cesión o subarriendo, por lo que entiendo que necesito autorización del propietario.
    Pero, ¿en que consiste exactamente esa autorización? En que ¿puede no dar visto bueno al nuevo inquilino que yo busque?, o ¿puede negarse a esa cesión obligándome a seguir hasta final de la duración del contrato o indemnizarle?
    Analizando las opciones del propietario para conocer algún motivo por el que negarse a la cesión, en caso de finalizar el contrato, y no haber aceptado la cesión, ¿que opciones tiene el propietario? ¿ puede pedir una cuantia económica de inicio además del alquiler al nuevo inquilino?
    De no ser así, si le ofrezco una parte del acuerdo económico por la cesión no parece que haya motivo para negarse ¿no?

    1. Hola Noelia.

      Efectivamente sin su autorización no puedes subarrendar.

      En caso de que el acepte el subarriendo, no tendría derecho a participar en el beneficio del subarriendo, ni tienes que comunicarle cuanto es, pero si podrá subirle al nuevo inquilino la renta, hasta en un 20%, tenlo en cuenta.

      Nada impide que negocies con el propietario en relación al futuro beneficio del subarriendo.

      Un saludo

  27. Buenos dias:
    Hace dos años me traspasaron un bar que tenia un contrato anterior al 1985 , ahora quiero traspasar o ceder el local a otra persona. En este caso no se si estraspaso o cesion ya que yo adquiri un contrato que estaba de antes del 85 y ahora quiero yo traspasarlo
    Mucjas gracias

  28. Hola tengo una duda

    Estoy de inquilina en un local que funciona pero yo quiero traspasarlo el negocio a una empleada mía el contrato de alquiler se me cumple en octubre y es ahí cuando queríamos hacer la cesión. Si yo lo traspaso por X dinero le pertenece algo al dueño del local por mi traspaso

    Gracias.

  29. Hola Maria Teresa,

    Si el inquilino ha imcumplido el contrato de arrendamiento y debe rentas, lo mejor es solicitar la extinción del contrato, a través del juzgado de tu localidad.

    Seria conveniente presentar una demanda de desahucio por falta de pago.

    Comprueba si en tu contrato, es necesario contar con tu consentimiento para el subarriendo.

    En caso de que se llevase a cabo el subarriendo, el inquilino nuevo se coloca en la misma posición del anterior inquilino, y por tanto el plazo de duración del contrato seria el que hubiese pactado.

    Si quieres que te llevemos la acción judicial de desahucio o quieres que te asesoremos mas concretamente, mandanos el contrato al email info@abogadosparatodos.net

    Un saludo

  30. Hola buenas tardes. Tengo un local comercial en alquiler el cual vence el 31 de agosto del 2017. El inquilino desde el principio ha estado incumpliendo el contrato,no ha pagado nunca el mes en la fecha establecida es mas lo tenia que abonar por cuenta bancara que es lo eque se puso en el contrato y solo lo hizo el primer mes, el resto en mano por que decia que no le venia bien del 1 al 5 .
    En el contrato pone que la luz y el agua tenia que estar a su nombre y habiendoselo pedido en repetidas ocasiones nunca lo hizo. Nos abonaba los recibos despues de haberlos pagado nosotros y cuando le venia bien a el.
    Ahora cumple el contrato en el mes de agosto y se le ha comunicado que no queremos renovar ese contrato y encima nos debe los dos ultimos meses (Junio y Julio) Nosotros le hemos mandado un Burofax donde le comunicamos que no vamos a renovar el contrato y que lo tiene que dejar libre de cargas cuando venza el contrato.
    Ahora nos dice que lo tiene puesto para traspasar en un anuncio . Queremos saber si esto se puede hacer sin nuestro consentimiento porque no estamos de acuerdo de que se lo alquile a quien el quiera
    Otra pregunta, si el lo traspasara cuando cumpla el contrato habiendolo avisado con mas de un mes de antelacion yo podria echar a ese nuevo inquilino?

  31. Hola buenos dias. En el año 2013 compre un traspaso de negocio, en el cual el arrendatario inicial comenzó en el año 1989 con un contrato de arrendamiento en el que las partes se sujetaron al régimen de prórroga forzosa del art. 57 de la LAU 1964.
    Ahora lo quiero traspasar y al comunicárselo a los propietarios, estos se oponen al traspaso por lo establecido en la Disposicion Transitoria Tercera de la LAU de 1994. Según leo, ¿se debería aplicar la Disposición Transitoria Primera según la fecha de la celebración del primer contrato de arrendamiento o la Tercera como ellos me dicen? ¿Estaría en mi derecho de traspasar o por el contrario no podría hacerlo? ¿En el caso de que pueda hacerlo qué porcentaje del precio debería de darle al propietario? A ver si me podéis ayudar! Muchas gracias!

    1. Hola Adan,

      Efectivamente seria de aplicación la disposición adicional primera de la LAU del 94.

      Si el contrato original no prohibía el subarriendo, es lógico que nada te lo impide, tan solo comprueba si has de comunicarlo al arrendador de forma fehaciente.

      El propietario no tiene derecho a un porcentaje del precio, sino que tiene derecho a subir al nuevo inquilino la renta de hasta un 20% del actual. Un saludo

  32. Buenos días,
    Yo me encuentro en esta situación, tengo que entregar las llaves de un local que llevamos arrendando 30 años, dentro hay maquinaria de imprenta, en ningún momento se ha hablado de sacarla aunque la intención es venderla, el nuevo propietario puede negarme la entrada teniendo yo esa maquinaria dentro, mi intención es venderla cuánto antes, pero necesito tener acceso a ella, también he dado de baja la actividad.

    1. Hola Javier,

      Los bienes que se quedan en un local arrendado que se ha extinguido por el plazo pactado de duración, tienen la condición de abandonados.

      Te aconsejo que los saques y los tengas tu, dado que de lo contrario tienes el riesgo de perderlos.

      Un saludo

  33. Buenas tardes,
    Tengo un local arrendado y el inquilino tiene una opción de compra hasta 1/04/2018. Me estoy enterando que el citado quiere ceder el comtrato a un tercero. Tengo claro por sus comentarios que puede ceder el arrendamiento, notificármelo en 30 días y yo yengo derecho a subir la renta hasta un 20%. El contrato no tiene ninguna claúsula que lo impida.
    Mi pregunta es: ¿Puede hacer lo mismo con la opción de compra incluida en el contrato?
    Gracias anticipadas por su respuesta

    1. Hola Jorge,

      Entiendo que no, dado que quien tiene derecho a la opción de compra es el cedente, no el cesionario. El cesionario ocupa el lugar del cedente en el arrendamiento pero no en la compraventa.

      Pero nada impide que una vez optada la opcion, el cedente como nuevo propietario transmita al cesionario.

      Un saludo

      1. Muchas gracias por su respuesta. Coincide con mis pensamientos y los de un notario amigo mío. Ha sido de gran ayuda oara poder afrontar el tema.

  34. Buenas tardes, soy arrendataria de un local comercial y quiero hacer una cesión del arrendamiento a un tercero de forma gratuita. Según el contrato está prohibido la cesión o traspaso de los derechos y obligaciones del contrato sin el consentimiento expreso o escrito de la propiedad. Pero el arrendador me ha dado permiso de forma verbal, pero me pide un escrito sobre la cesión del arrendamiento, y también el IRPF.
    Mi pregunta es qué debo figurar en el contrato de cesión del arrendamiento y qué consecuencia legal o fiscal puede tener.
    Gracias y saludos

    1. Buenos días Carmen,

      La autorización ha de ser expresa y por escrito, dado que corres el riesgo si es de forma verbal que posteriormente el arrendador no la reconozca e invalide la cesion del contrato.

      Una vez tengas la autorización expresa, comunica en el plazo de un mes desde firmes el contrato de cesión al arrendatario para que tenga plena validez.

      Asi mismo para la validez del contrato de cesión debe el cesionario respetar el derecho del arrendador a incrementar la renta hasta en un 20% sobre la renta vigente al momento de la cesión.

      El IRPF te lo ha pedido imagino para ver que tratamiento fiscal le estas dando al alquiler del local.

      Un saludo

  35. Buenas tardes Carolina,

    Si eres propietaria y arrendadora, no podrias formalizar ninguna cesion del contrato o traspaso, sino tu inquilino a un nuevo inquilino, y en este caso tendrias derecho a incrementar la renta hasta en un 20% sobre la renta vigente al momento de la cesión.

    Si lo que quires es vender tu local a tu inquilino, lo unico que tienes que formalizar es un contrato de compraventa con él.

    De la lectura de tu comentario es lo que entiendo. Un saludo

  36. Hola soy propietaria de un local comercial en concreto una pescaderia, la tengo alquilada desde hace un año, el caso es que cuando la alquile no pedi transpaso solo alquiler una renta mensual, ahora el inquilino quiere comprar el local ¿Puedo pedirle el transpaso ahora? O como tengo que hacer la operacion? He perdido el derecho a ese transpado?

  37. Buenas tardes,

    Hace 1 año adquirí las participaciones sociales de una empresa que explota un negocio de hostelería. Se suponía que la empresa tenia una cesión de negocio por 10 años con precio de compra de 100 000 euros y un contrato de arrendamiento de 10 años prorrogables.

    La operación resulto ser una estafa y la sociedad en cuestión tenia multitud de deudas con proveedores, hacienda, seguridad social etc, las cuales han llevado a la imposibilidad de hacer frente con normalidad a los pagos de la renta fijada por lo que el cedente ha iniciado la resolución del contrato.

    Al revisar los contratos de cesión y arrendamiento observo que estan como cesionarios los antiguos socios de la empresa, y que se estipula la posibilidad de ceder a una empresa el derecho de cesión y arrendamiento pero a su vez se especifica el necesario consentimiento del cedente en cualquier cambio del capital social de la empresa, condición que no ha sido cumplida, ni la comunicaión de la creación de la empresa ni el cambio en el capital social posterior.

    Le planteo la situación en la que me encuentro para aclarar
    1. qué pasaría con el importe pagado en concepto de cesión de negocio en caso de que se produzca el desahucio y la resolución del contrato puesto que no hay nada reflejado específicamente.
    2. sin la comunicación y consentimiento del cedente arrendador el cesionario arrendatario me vendió las participaciones de la empresa, ¿ podría ser ésta causa se resolucion del contrato por mi parte?

    Muchas gracias por su respuesta.

  38. Hola,
    Tengo un negocio y el contrato de arriendo a mi nombre,donde dice que debo notificar 3 meses antes al propietario para poder traspasar y éste deberá responderme dándome su autorización. He publicado mi negocio para traspaso, tuve varios interesados serios pero no pude cerrar la operación porque el propietario nunca me respondió por escrito su autorización. He perdido dinero y oportunidades de cesión por esa causa. ¿puedo tomar acciones contra el propietario por daños y perjuicios? Hasta hoy no tengo respuesta y me veo con las manos atadas. Gracias.

    1. Hola Edgar.

      Partiendo de que no he visto el contrato de arrendamiento, parece claro que el propietario puede darte su consentimiento a traspasar, pero también puede no dártelo o incluso no contestarte.

      Es decir, si no obtienes el consentimiento del propietario no podrás traspasar, y no puedes obligarle a darte ese consentimiento si no quiere hacerlo.

      Dicho esto, es obvio que la postura del arrendador parece bastante inflexible y egoista.

      Por otro lado, puedes reclamar judicialmente daños y perjuicios pero, por el motivo que te he comentado, no creo que lograras ser indemnizado.

      Mándale un burofax si aún no lo has hecho.

  39. Hola, mi madre tiene un bar alquilado a una inquilina que no paga y hemos ganado el juicio de desahucio, siendo el lanzamiento el día 21 de noviembre. Dicho bar tiene mobiliario y maquinaria de mi propiedad y quiero pedir un traspaso al nuevo inquilino que entraría en Diciembre. Yo exploté el negocio en el año 2012 pero en el 2013 lo alquilamos sin traspaso. En el contrato de cesión yo seria el cedente pero no soy arrendatario. ¿De qué manera tendría que redactar el contrato de cesión para que fuese válido?

    1. Buenas tardes Miguel.

      Si se va a producir el desahucio quiere decir que el juez ya ha ordenado que el contrato de arrendamiento actual ha terminado.

      Por lo tanto, sin contrato de arrendamiento en vigor no cabe hacer ningún traspaso/cesión.

      Así que tenemos un local propiedad de tu madre con unos bienes propiedad tuya.

      Por lo tanto lo que procede es que tu madre haga un nuevo contrato de arrendamiento y si tu le quieres pedir equis dinero al nuevo inquilino por alquilarle esos bienes pues podrás hacerlo.

  40. Buenas tardes, hace 14 meses adquiri un bar por el cual pague 16.000€ de cesión/ traspaso. Ahora por motivos de salud y porq el propietario del local ve q me va bastante bien y me quiere subir la renta 300€ he decidido traspasarlo. Mi duda es…lo q hay dentro del local…cámaras, tv etc….a quien pertenecen?? A mi o al dueño del local??? Gracias

    1. Hola Mónica.

      Depende de si esas pertenencias eran del anterior arrendatario y se las pagaste con el precio del traspaso, o si eran del arrendador.

      Tendrás que revisar tu contrato y, si es posible, el contrato de arrendamiento inicial.

  41. Buenos días :
    Tengo un bar que me han traspasado hace un año , ese bar era un local que estaba alquilado desde marzo del año 1985 , en el traspaso que yo adquirí he hecho una reforma importante , ahora por motivos de salud quería cederlo o traspasarlo a otra persona , en el contrato firmado con el propietario del local no dice nada de que no se pueda traspasar o ceder ya que se rige por las mismas condiciones del primero firmado por el antiguo inquilino en el año 85 . Mi pregunta es si ahora puedo cederlo a otra persona sin consentimiento del propietario y si el propietario puede exigir el pago de un porcentaje del precio de cesión del negocio .
    Muchas gracias

    1. Hola Pablo.

      Si, puedes cederlo y el dueño tendrá derecho a un porcentaje del precio del traspaso y a un incremento de la renta mensual.

  42. Hola eduardo, muchísimas gracias por tu invaluable ayuda, acá va la pregunta.

    En la cesión del contrato de alquiler, también viene incluida la licencia del local ( un pub bar en este caso)?… Creo que el actual arrendatario ha firmado un documento interno con el arrendador donde se estipula que la licencia del bar debe siempre ser traspasado al dueño, en caso de ser así ¿basta solo con la cesión del contrato para asumir todos los derechos y obligaciones del actual arrendador, incluyendo la licencia?… Muchísimas gracias!!

    1. Hola Mauricio.

      La licencia es un bien jurídico independiente del local.

      Con el contrato de traspaso o cesión, lo único que se cede al cesionario (quien se queda ahra con el local) es la condición de arrendatario. Es decir, el cesionario es quien ahora pasa a ser arrndatario.

      Sin embargo, la licencia va por otro camino. No entra necesariamente dentro del contrato de cesión del local.

      Por ello es conveniente saber a favor de quién es la licencia y asegurarse que podrás disponer de ella mientras seas arrendatario.

  43. Buenas tardes Eduardo.
    Mi caso es un poco complicado…yo empece a negociar el traspaso de un restaurante cafeteria en pleno funcionamiento en Granada. El traspaso son 50.000€ de los cuales yo envie una transferencia de mi cta a su cuta con resguardo y recibo por parte de ellos de la reserva por 10.000€ nunca se llego a firmar ningun contrato previo ni documentacion alguna, todo fue de palabra ni se puso fecha por escrito de los 40.000€ restantes….por motibos personales no puedo hacerme cargo de éste traspaso por lo que la pregunta es…1° le reserva del traspaso la tengo yo por escrito junto con la transferencia, de los 10.000€ 2° no hay contrato ninguno para el pago del traspaso restante 40.000€ ni fecha ni condiciones 3° puedo recuperar los 10.000€que di por no hacerme cargo del negocio y liberarles de mi traspaso justificandolo con ezcrito por su parte… para que ellos puedan traspasarlo a quien quieran ??? 4° ellos pueden traspasarlo sin mi consentimiento a un tercero y yo no enterarme??? …que es lo que tendria que hacer yo quiero recuperar mis 10.000€. Podeis asesorarme o llevarme el tema en caso necesario.
    Mil gracias
    un saludo
    Lina

    1. Hola Lina.

      Necesitaría que me enviases el resguardo a info@abogadosparatodos.net

      Una vez visto trataría de ponerme en contacto con ellos para tantear cómo está la situación y si no te lo quieren devolver pues nos planteariamos reclamarlo judicialmente.

  44. ¿Una vez realizada la cesión del local de negocio, incluidos los trabajadores, sobre quien pesa la obligación de poner en conocimiento dicho cambio ante los organismos oficiales como Ayuntamiento, Hacienda, Seguridad Social? ¿El cedente del negocio debe de despedir a los trabajadores o es el nuevo arrendatario el que debe de realizar los cambios oportunos ante la Seguridad Social?

    1. Hola Pablo.

      No tiene por qué haber despido ya que lo que se produce es un vambio en la digura del empleador.

      Cada uno (cedente y cesionario) debe hacer determinadas cosas, pero el grueso de las obligaciones recae sobre el cesionario, es decir, sobre el nuevo arrendatario del local.

  45. Buenas tardes. Mi caso es el siguiente; recientemente le traspase un bar a una persona. Una parte del traspaso la pagaría a plazos, una cantidad mensual pactada durante 6 meses. El nuevo ya ha incumplido el primer pago y me insinúa que no me va a pagar. ¿que puedo hacer? ¿se puede anular el traspaso aunque ya esté hecho el.cambio de licencia?
    Muchas gracias

    1. Hola David.

      Depende del contrato que hayáis firmado, pero en principio tu ya no eres el arrendatario, sino que lo es el nuevo, así que si no te paga él seguirá como arrendatario y él será, respecto a ti, un deudor, por lo que sólo podrás reclamarle la deuda y nada más.

  46. Buenas tardes.

    Ante todo darte las gracias por tu labor,esta web es de ayuda para muchísimas personas.

    Mi duda es la siguiente.Soy inquilina de un local comercial,cuando alquilé el local estaba completamente en basto y yo lo construí entero,en mi contrato exigí una clausula que me permitiera traspasar o ceder ya que las obras siempre quedan en beneficio del inmueble y así lo refleja el contrato,invertí mucho sin saber si funcionaría.Yo di de alta todos los suministros y tramité licencias.Lo mio es un comercio al por menor de cosmética natural y prendas de vestir y quiero traspasárselo a una chica que quiere poner una tienda, pero es de alimentación con lo cual nos dicen que debe pedir una licencia nueva.

    Me se de memoria el artículo 32 de la LAU pero la dueña del local me exige que le tengo que mandar un escrito redactando formalmente la idea de traspasarlo,y antes de que yo haga nada quiere conocer a la nueva supuesta inquilina,yo no me niego,ya que la nueva también la quiere conocer para asegurarse de que no le va a subir más del 20% y quiere hablar con ella antes de firmar nada.

    El problema es que para pedir una nueva licencia esta chica necesita presentar un contrato nuevo no? con lo cual no puedo hacerle una cesión sin más porque como me comenta mi arrendadora, su asesor le ha asegurado que para eso tenemos que rescindir mi contrato para poder hacerle otro a la nueva.

    El hecho es que a mi me quedan dos años de contrato y temo que si le mando ese escrito con la intención de traspasar estoy dando por hecho que incumplo mi contrato de cinco años y me va a pedir que le pague 1 mes por año que queda,que es lo que contempla el contrato en caso de no cumplirlo….

    Creo que me tiene cogida por ese lado,ya que yo tengo todos mis pagos al día y le he dejado un local en perfectas condiciones para alquilarlo,no se que hacer.

    Muchas gracias

  47. Hola . Soy propietario de un local y el inquilino quiere ceder el negocio a un tercero y por medio hay un traspaso, la pregunta es : me dará un precio del traspaso o cesión del local y hay otro del género de su propiedad , si considero que el precio de la cesión del local es muy bajo,como propietario , puedo quedarmelo yo descontando el 15% que figura en el contrato ?? .El género de su propiedad tengo que abonarselo y quedarmelo yo ? . Gracias de antemano .

  48. Hola, buenos días, estamos tramitando un traspaso de negocio de una tienda pero es un poco complejo… el local es propiedad de una sociedad y la tienda lo explota otra sociedad. Nunca se ha pagado renta mensual, porque coincidían que eran los mismos socios en ambas sociedades, por lo que ahora los que se quieren quedar la tienda compraran las participaciones de la sociedad y se nombraran Administradores.
    Pero como reflejo el precio del traspaso del negocio??
    Además entiendo que se deberá firmar un contrato de arrendamiento con la sociedad titular del local con la sociedad que explota la tienda.
    Y fiscalmente que gastos implica la operación…
    Gracias,

    1. Hola Marta.ññsi no hay renta no hay arrendamiento, sino «comodato».

      El comodato es una figura mediante la que se puede usar un inmueble gratuitamente.

      Por lo tanto lo que se puede traspasar es el comodato (nunca el arrendamiento, pues no existe).

      Esto quiere decir que le podéis poner al traspaso el precio que queráis, pero la sociedad propietaria no puede exigir una renta mensual, excepto que se quiera firmar un contrato de arrendamiento nuevo.

      Tambien decirte que el comodato puede finalizar cuando el propietario quiera.

  49. Queremos traspasar una ludoteca x 24000 euros pero no queremos hacerlo efectivo hasta el 1-06-2016 pero hay una persona interesada y quiere hacer una reserva de 2000 euros, en el contrato no permite el traspaso pero la propietaria nos dice q si lo autorizara. Que deberíamos hacer?
    1- que nos firmara la propietaria q nos autoriza a ceder el local comercial sin más?
    2- firmar un contrato de arras penitenciarias, indicando los condiciones del futuro traspaso y condicionada a q el día pactado se deberá pagar la cantidad pendiente y sino se hace efectivo el pago queda anulado el contrato de cesión de local? O deberíamos poner algo más.

    Si no hicieran efectivo el pago se quedaría anulado el contrato y seguir en el local?
    Podríamos quedarnos con la señal x incumplimiento, ya q como está la reserva no podremos negociar con nadie más

    Para q nos respondan a las consultas debemos pagar x los servicios?
    Gracias

    1. Hola Jose.

      Tienes que poner exactamente lo que propones, pero además debes poner qué va a ocurrir con la señal entregada en caso de que ellos no cumplan (no paguen) o no cumpláis vosotros (no entregueis el local).

      Si no pagan no van a dirmar el contrato definitivo, por lo que podrás hacer con la reserva aquello que se haya fijado en el contrato de arras.

  50. Bon día,
    Al decir en el comentario anterior que solo se puede traspasar el mismo contrato que uno tiene firmado y que mas tarde se puede pactar con el propietario, ¿ esto se hace antes del traspaso?, es decir deberia de firmar el traspaso y un contrato nuevo’ o el que está en vigor aunque sea por un dia y luego el nuevo’
    Gracias

    1. Hola Inma.

      Lo apropiado es firmar con el propietario, antes del traspaso, un documento que especifique cuáles van a ser las condiciones del contrato de arrendamiento a partir del día que se celebre el traspaso.

  51. Hola mi pregunta es .. Se puede traspasar un comercio pero haciendo un nuevo contrato de alquiler?? El dueño está de acuerdo con el traspaso y les da las mismas condiciones que a mí a los nuevos inquilinos. Pero como a mí solo me quedan dos años de contrato quieren hacer un nuevo contrato de 5 años de duración. Así es posible de yo poder venderles el negocio?? Un saludo y gracias

    1. Hola María.

      Técnicamente tu sólo puedes traspasar tus derechos y obligaciones.

      Es decir, tu puedes traspasar tu contrato tal y como está. Y posteriormente la persona que ha tomado el traspaso y el arrendador pueden pactar lo que quieran.

  52. Hola! Traspaso un negocio tipo Chikipark y la.persona interesada propone pagarme a plazos durante dos años la cantidad acordada, con el compromiso sino pagara una mensualidad me devolvería de nuevo el negocio (el local no es mío, es alquilado). Hay algún contrato donde pueda reflejar esa cláusula? Es que todos los que encuentro son estándar y no se contempla esa posibilidad. Muchas gracias

    1. Hola Lola.

      Se trata de que te descargues un modelo de traspaso de local (en esta web tienes uno, en la sección de documentos) y pongas una clausula que refleje lo que comentas, es decir, que el precio del traspaso se paga a plazos mensuales y que si se produce el impago de alguna mensualidad entonces queda finalizado el contrato de traspaso/cesión y vuelve a ti la posesión tanto del local como del mobiliario y existencias.

      Quedo a tu disposición en info@abogadosparatodos.net para cuanto necesites, pues la clausula que mencionas no es como para elaborarla alegremente, pues con ella te estás jugando tu dinero.

      1. Muchas gracias Eduardo! La verdad que tú contestación me ha servido de pauta para escribir yo la cláusula, pero si me dices tú cómo redactarla perfecto! Por otra parte tengo otra duda leyendo comentarios anteriores, es mejor que la licencia no se la traspase??? Porque entiendo que si traspaso el negocio va con la licencia para que está persona pueda seguir con él, no? Cambiar el nombre de la persona que tiene la licencia (el trámite tiene algún coste?) y se tiene que dar parte a la administración correspondiente supongo, no?? Ya ves que tengo mil dudas y eso que son gestiones que se suelen hacer a diario, pero no conozco a nadie de mi alrededor que haya pasado por esto!!!!! Mil gracias de nuevo!!!

  53. en contrato de arrendamiento de local de negocio , ¿ el haber satisfecho traspaso a la propiedad reflejado en el mismo otorga derecho a traspasar el loval ? logicamente con el consentimiento de la propiedad lo cual si se menciona en clausulado.

    gracias de antemano

  54. Hola buenas noches. El pasado año me traspasaron un negocio de renta antigua. Pero no me cedio su contrato sino que me hicieron uno nuevo. Ya que el que me lo cedio no tenia contrato con la propietaria sino con su difunto padre. Eso es legal? Puedo rebocar el traspaso?

    1. Hola Carmen.

      Si se trata de un contrato nuevo no es traspaso.

      Por lo tanto no estamos hablando de un contrato de renta antugua,msino que es un contrato regido por la LAU actual de 1994.

  55. Hola, soy propietario de un local que tengo alquilado desde hace 2 años donde existe un bar. El arrendatario desea traspasarlo/cederlo a su primo. El contrato es anual, porrogables anualmente. En caso del traspaso, tengo derecho a subir la renta un 20%? El contrato sigue finalizando en Noviembre como al anterior inquilino? Y si fuese asi, puedo realizarle un nuevo contrato con una nueva cuota de alquiler a mi eleccion? Cuanto tiempo dispongo para avisarle de la finalizacion del contrato? Muchas gracias por su ayuda.

    1. Hola Carlos.

      El contrato seguiría siendo exactamente el mismo, por lo que la fecha de finalización sigue siendo en noviembre.

      La renta efectivamente puedes incrementarla un 20% si quieres.

      Y en caso de que quieras dar por finalizado el contrato tendrías que mirar primero el contrato para ver si pone alguna fecha de preaviso. Y si no pone nada, entonces tendrás que preavisar, por lo menos, con 30 días de antelación (hazlo mejor con 40 días para evitar problemas).

  56. Trabajo de peluquero. Mi jefe me ofrece la posibilidad de traspasarme el negocio mediante una cierta cantidad. El local es un bajo ¨»subarrendado» a una señora que tiene negocio de peluquería de señoras encima. Mi pregunta es ¿Habría que hacer un contrato de traspaso de local o una cesión del local subarrendado». El quiere que le de una cierta cantidad por el traspaso.
    Muchas gracias

    1. Hola Antonio.

      La subarrendadora tendría que cederte (traspasarte) ese contrato de subarrendamiento, de forma que tu serías el nuevo subarrendatario y podrías ocupar ese local y, por ello, explotar ese negocio.

  57. Hola, enhorabuena por la web
    He firmado un contrato de cesión de negocio el pasado mes de abril, y en la forma de pago figura una entrega inicial de 6.000€ y el resto en el próximo mes de septiembre . Ahora el arrendatario del local (con quien he firmado el contrat0 de cesión) ha encontrado una persona que le ofrece mas por la cesión y quiere romper nuestro contrato devolviéndome únicamente los 6.000€. En el contrato no figura indemnización alguna por esta circunstancia, ¿Es correcto esta devolución?, ¿Le puedo exigir alguna indemnización? ¿Le puedo exigir que cumpla el contrato? gracias.

        1. Hola Manuel.

          En mi opinión si no habeis establecido nada en el precontrato sólo tendrás derecho a la devolución de esos 6000€.

          De todos modos, si quieres pásame por email a info@abogadosparatodos.net el contrato y le echo un vistazo. Y si veo que tienes la más mínima opción de reclamarle algo más no tengas duda que te lo diré.

          1. Gracias por tu respuesta, si que se puso una clausula general que no especifica indemnización especifica, sino que dice;
            «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.»
            Espero que te valga. Gracias otra vez.

          2. Hola Manuel.

            Esa cláusula se refiere a las obligaciones del contrato de arrendamiento, pero aún no se ha iniciado.

            De lo que no existe cláusula es de qué ocurre con la reserva entregada. Y en ese caso lo normal es que te la devuelva pero sin derecho a una indemnización adicional.

  58. Hola.

    Si en la cesion de un local se acepta la plantilla del mismo, rango y antigüedad, hay que reflejarlo en el contrato de cesion mediante alguna clausula o no es necesario? en este caso cedemos el local con la plantilla actual y no sabemos si lo tenemos que reflejar de alguna manera.

    muchas gracias.

    1. Hola Iván.

      Hay que reflejarlo en el contrato de cesión del local, pues inicialmente la cesión es solo por el local, por lo que cualquier cosa que no sea el local, como mercaderías, negocio, trabajadores, etc, deberá quedar expresamente reflejado en el contrato.

  59. Hola,
    En el contrato de arrendamiento se estipula que en la primera cesión que se produzca NO HAY QUE TENER CONSENTIMIENTO EXPRESO DEL ARRENDADOR.

    Si una vez realizada la cesión, con su correspondiente contrato, el arrendador reclama su parte, ¿seria nula la cesión?, porque entonces EXISTIRÍA UNA INCONGRUENCIA AL TENER QUE PACTAR DE ANTEMANO CON EL ARRENDADOR LAS CONDICIONES.

    Gracias

    1. Hola Diego.

      Aunque no sea necesario el consentimiento del arrendador, habrá que notificarle la cesión en el plazo de 30 días desde que ésta se produjo.

      Y entonces el arrendador tendrá derecho a incrementar la renta en un 20%.

      Puedes verlo en el artículo 32 de la ley de arrendamientos urbanos.

  60. Buenas noches,
    Voy a ser el cesionario de un negocio. Al actual arrendatario le quedan 10 años de contrato, habiendo transcurrido ya otros 10 años. Mi intención es cambiarme a otro local en cuanto el negocio sea mío. ¿Puede el arrendador exigirme el cumplimiento si, cuando le notifiquemos la cesión ya le preavisamos de que dejaremos el local en 6 meses? Gracias

    1. Hola Nora.

      Si la duración del contrato de arrendamiento es de 20 años, tendrás que cumplir el plazo pactado o, en caso de irte antes, indemnizar al arrendador con la cantidad que establezca el contrato.

      Y si el contrato nada dice, podrán exigirte una cantidad igual a los diez años de renta que quedan para que acabe el contrato, aunque lo normal es indemnizar sólo con los meses de renta que transcurran hasta que el arrendador alquile de nuevo el local.

      Trata de colaborar con él para que alquie de nuevo el local rápido y te quitarás un problema de encima.

  61. Buenos días, soy el arrendador de un pequeño local. El arrendatario tiene contrato hasta el mes de diciembre (el contrato era de 3 años de duración) y ayer nos comunicó verbalmente que tenía intención de traspasar/ceder el negocio.
    Por lo que entiendo, yo no puedo opinar sobre los nuevos inquilinos, no puedo participar en parte del importe del traspaso, pero si incrementar en hasta un 20% la renta mensual. La gran duda es en la duración del contrato. ¿La finalización de dicho contrato se mantiene, o tiene el nuevo arrendador algún derecho de prórroga del mismo?.
    El problema real es que dicho local pertenece a los bajos de la casa donde residimos y según quien entre podría hacernos la vida imposible.

    Gracias

    1. Hola Agustín.

      Lo que se cede o traspasa es el contrato de arrendamiento, y si éste vence en el mes de diciembre para el arrndatario actual, será lo mismo para el nuevo, es decir, vencerá en diciembre.

  62. hola buenas noches. resumo nuestro caso solicitando consejo juridico. El dia 18 del pasado mes firmamos un contrato de cesión de un local por un dia por un valor de 5200€ . el pago seria fraccionado en 4 plazos de 1300 €. Resulta que una vez pagado el primer plazo y firmado el contrato por motivos economicos nos hemos visto a rescindir del contrato no pudiendo satifacer los pagos restantes. La duda que nos asalta es: Que responsabilidad patrimonial tenemos?
    muchas gracias por su respuesta un saludo

    1. Hola Carlos.

      Me dices que la duración del traspaso era un día?.

      No entiendo entonces por qué rescindís ese contrato. No haría falta rescindirlo, ya que terminaría automáticamente.

  63. Hola, tengo una duda respecto a una cosa.
    Cuando Usted dice «Desde la fecha de celebración del contrato de cesión entre el cedente y el cesionario, aquél (aunque nada impide que lo haga el cesionario) tiene un mes de plazo para notificar, de forma fehaciente, la celebración de la cesión/traspaso al arrendador. Si no se cumple este requisito podrá instarse la invalidez del traspaso o cesión.»
    Donde tendria que notificar la cesión del local?
    muchas gracias!
    Saludos

    1. Hola Sara.

      Tendrías que notificarle al arrendador esta cesión en el domicilio que aparezca en el contrato de arrendamiento o en otro en caso de conocerlo.

      Saludos.

        1. Hola Sara.

          Tendrás que enviarle por burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido, una copia del contrato de cesión.

          Saludos.

  64. buenos dias, me gustaria saber si en un contrato de cesion de negocio el que se va a hacer cargo del nuevo negocio puede simplemente pagar una cantidad mensual al cedente y este se encargaria de seguir cumpliendo su contrato de alquiler con el dueño del local, y si de esta cantidad que se pagaria al cedente habria que sumarle el iva como en el caso del alquiler.
    gracias de antemano y un saludo.

    1. Hola Francisco.
      El caso que estás comentando es un subarriendo de local que un traspaso de local.
      Si el contrato permite el subarriendo no habría problema en realizarlo. Pero si lo prohibe no se podrá.
      Saludos.

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