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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Traspaso o cesión de local de negocio

El traspaso o cesión de local de negocio consiste, fundamentalmente, en sustituir al actual inquilino por uno nuevo, manteniéndose iguales las demás condiciones del contrato de arrendamiento del local, es decir, consiste en ceder el contrato de arrendamiento a otra persona.

Antes de entrar en materia dejemos claro que esta figura jurídica que analizamos se denomina “cesión” si el contrato de arrendamiento que se quiere ceder o traspasar a otra persona se celebró tras el 1 de enero de 1995. Por el contrario, si se celebró antes de esa fecha, se denominará “traspaso”. Se trata sólo de una cuestión semántica y ambos conceptos aluden a lo mismol aunque con requisitos diferentes. Así, dado que vamos a analizar esta figura jurídica para los contratos de arrendamiento celebrados después del 1 de enero de 1995, nos referiremos a ella en la medida de lo posible como “cesión”.

Si deseas información sobre los traspasos de local de negocio realizados sobre contratos de arrendamientos firmados antes del 9 de mayo de 1985, te invitamos a leer nuestro artículo Traspaso de local de renta antigua.

Aclarado lo anterior, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio (figura regulada en el artículo 32 LAU), consiste esencialmente en la sustitución del inquilino actual (llamado cedente) por uno nuevo (llamado cesionario) que pasa a asumir las obligaciones y a ostentar los derechos, derivados del contrato de arrendamiento, que tenía el cedente hasta ese momento. Esta sustitución de un inquilino por otro, es decir, la cesión o traspaso, tiene las siguientes características:

  • Se materializa a través del contrato de cesión o traspaso entre el cedente y el cesionario. El contrato de cesión versa sólo sobre el local de negocio. En el caso de que el cesionario esté interesado en las existencias del local se debería firmar contrato de compraventa independiente (pues el traspaso/cesión sólo afecta al local), pero por practicidad se suele incluir esa operación de compraventa del género o existencias en el propio contrato de cesión o traspaso del local.
  • La cesión o traspaso sólo la podrá realizar el inquilino o arrendatario. Nunca el arrendador. Por tanto, cuando el dueño de un local de negocio esté explotando en él una actividad propia, no se puede hablar de traspaso o cesión del local (pues el dueño no puede traspasar o ceder), ni de la actividad o negocio, sino que habrá que firmar un contrato de arrendamiento de industria en el que se alquila la actividad y el local y ese contrato conjunto se rige por el código civil.
  • Puede conllevar o no contraprestación económica a favor del cedente. Hay libertad de pactos entre las partes para fijar un precio u otro o para realizarlo sin precio.
  • El nuevo inquilino puede realizar actividad distinta a la que venía realizando el cedente, salvo que exista pacto en contrario.
  • Además, no tendrá derecho el arrendador a participar porcentualmente en el precio pactado excepto que así lo hubieran acordado las partes en el contrato de arrendamiento o posteriormente.
  • El género o las existencias no formas parte del contrato de cesión, de forma que las partes pueden negociar este aspecto como quieran, pero sin formar parte del contrato de traspaso, que sólo afecta al local.

Por lo tanto, se mantiene en vigor el mismo contrato de arrendamiento inicial, con la salvedad de que cambia el inquilino. Ese cambio de inquilino lo produce el contrato de traspaso o cesión que a estos efectos actúa como si fuese un anexo al contrato de arrendamiento que modifica a la parte arrendataria (se cambia un inquilino por otro), no afectando al resto de las condiciones del contrato de arrendamiento.

Requisitos para la validez de la cesión o traspaso:

  • En el local que se desea ceder a otra persona ha de realizarse actividad empresarial o profesional. En caso contrario no será valida la cesión. O dicho de otra forma… el inquilino que no ejerza actividad no está facultado para ceder/traspasar el local.
  • No es necesario el consentimiento del arrendador, excepto que en el contrato de arrendamiento se hubiera estipulado que será necesario el consentimiento del arrendador para la validez de la cesión o traspaso. Si se incumple este requisito la cesión será invalida y se podrá rescindir el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual.
  • Desde la fecha de celebración del contrato de cesión entre el cedente y el cesionario, aquél (aunque nada impide que lo haga el cesionario) tiene un mes de plazo para notificar, de forma fehaciente, la celebración de la cesión/traspaso al arrendador. Si no se cumple este requisito podrá instarse la invalidez del traspaso o cesión.
  • Para la validez del contrato de cesión debe el cesionario respetar el derecho del arrendador a incrementar la renta hasta en un 20% sobre la renta vigente al momento de la cesión. Este incremento de renta nada tiene que ver con el precio que pudieran haber pactado las partes por la cesión/traspaso.
  • Por último, no se considerará cesión el cambio producido en la persona del inquilino por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

82 comentarios en “Traspaso o cesión de local de negocio

  1. buenos dias, me gustaria saber si en un contrato de cesion de negocio el que se va a hacer cargo del nuevo negocio puede simplemente pagar una cantidad mensual al cedente y este se encargaria de seguir cumpliendo su contrato de alquiler con el dueño del local, y si de esta cantidad que se pagaria al cedente habria que sumarle el iva como en el caso del alquiler.
    gracias de antemano y un saludo.

  2. Hola, tengo una duda respecto a una cosa.
    Cuando Usted dice “Desde la fecha de celebración del contrato de cesión entre el cedente y el cesionario, aquél (aunque nada impide que lo haga el cesionario) tiene un mes de plazo para notificar, de forma fehaciente, la celebración de la cesión/traspaso al arrendador. Si no se cumple este requisito podrá instarse la invalidez del traspaso o cesión.”
    Donde tendria que notificar la cesión del local?
    muchas gracias!
    Saludos

  3. hola buenas noches. resumo nuestro caso solicitando consejo juridico. El dia 18 del pasado mes firmamos un contrato de cesión de un local por un dia por un valor de 5200€ . el pago seria fraccionado en 4 plazos de 1300 €. Resulta que una vez pagado el primer plazo y firmado el contrato por motivos economicos nos hemos visto a rescindir del contrato no pudiendo satifacer los pagos restantes. La duda que nos asalta es: Que responsabilidad patrimonial tenemos?
    muchas gracias por su respuesta un saludo

  4. Buenos días, soy el arrendador de un pequeño local. El arrendatario tiene contrato hasta el mes de diciembre (el contrato era de 3 años de duración) y ayer nos comunicó verbalmente que tenía intención de traspasar/ceder el negocio.
    Por lo que entiendo, yo no puedo opinar sobre los nuevos inquilinos, no puedo participar en parte del importe del traspaso, pero si incrementar en hasta un 20% la renta mensual. La gran duda es en la duración del contrato. ¿La finalización de dicho contrato se mantiene, o tiene el nuevo arrendador algún derecho de prórroga del mismo?.
    El problema real es que dicho local pertenece a los bajos de la casa donde residimos y según quien entre podría hacernos la vida imposible.

    Gracias

  5. Buenas noches,
    Voy a ser el cesionario de un negocio. Al actual arrendatario le quedan 10 años de contrato, habiendo transcurrido ya otros 10 años. Mi intención es cambiarme a otro local en cuanto el negocio sea mío. ¿Puede el arrendador exigirme el cumplimiento si, cuando le notifiquemos la cesión ya le preavisamos de que dejaremos el local en 6 meses? Gracias

    1. Hola Nora.

      Si la duración del contrato de arrendamiento es de 20 años, tendrás que cumplir el plazo pactado o, en caso de irte antes, indemnizar al arrendador con la cantidad que establezca el contrato.

      Y si el contrato nada dice, podrán exigirte una cantidad igual a los diez años de renta que quedan para que acabe el contrato, aunque lo normal es indemnizar sólo con los meses de renta que transcurran hasta que el arrendador alquile de nuevo el local.

      Trata de colaborar con él para que alquie de nuevo el local rápido y te quitarás un problema de encima.

  6. Hola,
    En el contrato de arrendamiento se estipula que en la primera cesión que se produzca NO HAY QUE TENER CONSENTIMIENTO EXPRESO DEL ARRENDADOR.

    Si una vez realizada la cesión, con su correspondiente contrato, el arrendador reclama su parte, ¿seria nula la cesión?, porque entonces EXISTIRÍA UNA INCONGRUENCIA AL TENER QUE PACTAR DE ANTEMANO CON EL ARRENDADOR LAS CONDICIONES.

    Gracias

  7. Hola.

    Si en la cesion de un local se acepta la plantilla del mismo, rango y antigüedad, hay que reflejarlo en el contrato de cesion mediante alguna clausula o no es necesario? en este caso cedemos el local con la plantilla actual y no sabemos si lo tenemos que reflejar de alguna manera.

    muchas gracias.

  8. Hola, enhorabuena por la web
    He firmado un contrato de cesión de negocio el pasado mes de abril, y en la forma de pago figura una entrega inicial de 6.000€ y el resto en el próximo mes de septiembre . Ahora el arrendatario del local (con quien he firmado el contrat0 de cesión) ha encontrado una persona que le ofrece mas por la cesión y quiere romper nuestro contrato devolviéndome únicamente los 6.000€. En el contrato no figura indemnización alguna por esta circunstancia, ¿Es correcto esta devolución?, ¿Le puedo exigir alguna indemnización? ¿Le puedo exigir que cumpla el contrato? gracias.

          1. Gracias por tu respuesta, si que se puso una clausula general que no especifica indemnización especifica, sino que dice;
            “El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.”
            Espero que te valga. Gracias otra vez.

          2. Hola Manuel.

            Esa cláusula se refiere a las obligaciones del contrato de arrendamiento, pero aún no se ha iniciado.

            De lo que no existe cláusula es de qué ocurre con la reserva entregada. Y en ese caso lo normal es que te la devuelva pero sin derecho a una indemnización adicional.

  9. Trabajo de peluquero. Mi jefe me ofrece la posibilidad de traspasarme el negocio mediante una cierta cantidad. El local es un bajo ¨”subarrendado” a una señora que tiene negocio de peluquería de señoras encima. Mi pregunta es ¿Habría que hacer un contrato de traspaso de local o una cesión del local subarrendado”. El quiere que le de una cierta cantidad por el traspaso.
    Muchas gracias

  10. Hola, soy propietario de un local que tengo alquilado desde hace 2 años donde existe un bar. El arrendatario desea traspasarlo/cederlo a su primo. El contrato es anual, porrogables anualmente. En caso del traspaso, tengo derecho a subir la renta un 20%? El contrato sigue finalizando en Noviembre como al anterior inquilino? Y si fuese asi, puedo realizarle un nuevo contrato con una nueva cuota de alquiler a mi eleccion? Cuanto tiempo dispongo para avisarle de la finalizacion del contrato? Muchas gracias por su ayuda.

    1. Hola Carlos.

      El contrato seguiría siendo exactamente el mismo, por lo que la fecha de finalización sigue siendo en noviembre.

      La renta efectivamente puedes incrementarla un 20% si quieres.

      Y en caso de que quieras dar por finalizado el contrato tendrías que mirar primero el contrato para ver si pone alguna fecha de preaviso. Y si no pone nada, entonces tendrás que preavisar, por lo menos, con 30 días de antelación (hazlo mejor con 40 días para evitar problemas).

  11. Hola buenas noches. El pasado año me traspasaron un negocio de renta antigua. Pero no me cedio su contrato sino que me hicieron uno nuevo. Ya que el que me lo cedio no tenia contrato con la propietaria sino con su difunto padre. Eso es legal? Puedo rebocar el traspaso?

  12. en contrato de arrendamiento de local de negocio , ¿ el haber satisfecho traspaso a la propiedad reflejado en el mismo otorga derecho a traspasar el loval ? logicamente con el consentimiento de la propiedad lo cual si se menciona en clausulado.

    gracias de antemano

  13. Hola! Traspaso un negocio tipo Chikipark y la.persona interesada propone pagarme a plazos durante dos años la cantidad acordada, con el compromiso sino pagara una mensualidad me devolvería de nuevo el negocio (el local no es mío, es alquilado). Hay algún contrato donde pueda reflejar esa cláusula? Es que todos los que encuentro son estándar y no se contempla esa posibilidad. Muchas gracias

    1. Hola Lola.

      Se trata de que te descargues un modelo de traspaso de local (en esta web tienes uno, en la sección de documentos) y pongas una clausula que refleje lo que comentas, es decir, que el precio del traspaso se paga a plazos mensuales y que si se produce el impago de alguna mensualidad entonces queda finalizado el contrato de traspaso/cesión y vuelve a ti la posesión tanto del local como del mobiliario y existencias.

      Quedo a tu disposición en info@abogadosparatodos.net para cuanto necesites, pues la clausula que mencionas no es como para elaborarla alegremente, pues con ella te estás jugando tu dinero.

      1. Muchas gracias Eduardo! La verdad que tú contestación me ha servido de pauta para escribir yo la cláusula, pero si me dices tú cómo redactarla perfecto! Por otra parte tengo otra duda leyendo comentarios anteriores, es mejor que la licencia no se la traspase??? Porque entiendo que si traspaso el negocio va con la licencia para que está persona pueda seguir con él, no? Cambiar el nombre de la persona que tiene la licencia (el trámite tiene algún coste?) y se tiene que dar parte a la administración correspondiente supongo, no?? Ya ves que tengo mil dudas y eso que son gestiones que se suelen hacer a diario, pero no conozco a nadie de mi alrededor que haya pasado por esto!!!!! Mil gracias de nuevo!!!

  14. Hola mi pregunta es .. Se puede traspasar un comercio pero haciendo un nuevo contrato de alquiler?? El dueño está de acuerdo con el traspaso y les da las mismas condiciones que a mí a los nuevos inquilinos. Pero como a mí solo me quedan dos años de contrato quieren hacer un nuevo contrato de 5 años de duración. Así es posible de yo poder venderles el negocio?? Un saludo y gracias

  15. Bon día,
    Al decir en el comentario anterior que solo se puede traspasar el mismo contrato que uno tiene firmado y que mas tarde se puede pactar con el propietario, ¿ esto se hace antes del traspaso?, es decir deberia de firmar el traspaso y un contrato nuevo’ o el que está en vigor aunque sea por un dia y luego el nuevo’
    Gracias

  16. Queremos traspasar una ludoteca x 24000 euros pero no queremos hacerlo efectivo hasta el 1-06-2016 pero hay una persona interesada y quiere hacer una reserva de 2000 euros, en el contrato no permite el traspaso pero la propietaria nos dice q si lo autorizara. Que deberíamos hacer?
    1- que nos firmara la propietaria q nos autoriza a ceder el local comercial sin más?
    2- firmar un contrato de arras penitenciarias, indicando los condiciones del futuro traspaso y condicionada a q el día pactado se deberá pagar la cantidad pendiente y sino se hace efectivo el pago queda anulado el contrato de cesión de local? O deberíamos poner algo más.

    Si no hicieran efectivo el pago se quedaría anulado el contrato y seguir en el local?
    Podríamos quedarnos con la señal x incumplimiento, ya q como está la reserva no podremos negociar con nadie más

    Para q nos respondan a las consultas debemos pagar x los servicios?
    Gracias

    1. Hola Jose.

      Tienes que poner exactamente lo que propones, pero además debes poner qué va a ocurrir con la señal entregada en caso de que ellos no cumplan (no paguen) o no cumpláis vosotros (no entregueis el local).

      Si no pagan no van a dirmar el contrato definitivo, por lo que podrás hacer con la reserva aquello que se haya fijado en el contrato de arras.

  17. Hola, buenos días, estamos tramitando un traspaso de negocio de una tienda pero es un poco complejo… el local es propiedad de una sociedad y la tienda lo explota otra sociedad. Nunca se ha pagado renta mensual, porque coincidían que eran los mismos socios en ambas sociedades, por lo que ahora los que se quieren quedar la tienda compraran las participaciones de la sociedad y se nombraran Administradores.
    Pero como reflejo el precio del traspaso del negocio??
    Además entiendo que se deberá firmar un contrato de arrendamiento con la sociedad titular del local con la sociedad que explota la tienda.
    Y fiscalmente que gastos implica la operación…
    Gracias,

    1. Hola Marta.ññsi no hay renta no hay arrendamiento, sino “comodato”.

      El comodato es una figura mediante la que se puede usar un inmueble gratuitamente.

      Por lo tanto lo que se puede traspasar es el comodato (nunca el arrendamiento, pues no existe).

      Esto quiere decir que le podéis poner al traspaso el precio que queráis, pero la sociedad propietaria no puede exigir una renta mensual, excepto que se quiera firmar un contrato de arrendamiento nuevo.

      Tambien decirte que el comodato puede finalizar cuando el propietario quiera.

  18. Hola . Soy propietario de un local y el inquilino quiere ceder el negocio a un tercero y por medio hay un traspaso, la pregunta es : me dará un precio del traspaso o cesión del local y hay otro del género de su propiedad , si considero que el precio de la cesión del local es muy bajo,como propietario , puedo quedarmelo yo descontando el 15% que figura en el contrato ?? .El género de su propiedad tengo que abonarselo y quedarmelo yo ? . Gracias de antemano .

  19. Buenas tardes.

    Ante todo darte las gracias por tu labor,esta web es de ayuda para muchísimas personas.

    Mi duda es la siguiente.Soy inquilina de un local comercial,cuando alquilé el local estaba completamente en basto y yo lo construí entero,en mi contrato exigí una clausula que me permitiera traspasar o ceder ya que las obras siempre quedan en beneficio del inmueble y así lo refleja el contrato,invertí mucho sin saber si funcionaría.Yo di de alta todos los suministros y tramité licencias.Lo mio es un comercio al por menor de cosmética natural y prendas de vestir y quiero traspasárselo a una chica que quiere poner una tienda, pero es de alimentación con lo cual nos dicen que debe pedir una licencia nueva.

    Me se de memoria el artículo 32 de la LAU pero la dueña del local me exige que le tengo que mandar un escrito redactando formalmente la idea de traspasarlo,y antes de que yo haga nada quiere conocer a la nueva supuesta inquilina,yo no me niego,ya que la nueva también la quiere conocer para asegurarse de que no le va a subir más del 20% y quiere hablar con ella antes de firmar nada.

    El problema es que para pedir una nueva licencia esta chica necesita presentar un contrato nuevo no? con lo cual no puedo hacerle una cesión sin más porque como me comenta mi arrendadora, su asesor le ha asegurado que para eso tenemos que rescindir mi contrato para poder hacerle otro a la nueva.

    El hecho es que a mi me quedan dos años de contrato y temo que si le mando ese escrito con la intención de traspasar estoy dando por hecho que incumplo mi contrato de cinco años y me va a pedir que le pague 1 mes por año que queda,que es lo que contempla el contrato en caso de no cumplirlo….

    Creo que me tiene cogida por ese lado,ya que yo tengo todos mis pagos al día y le he dejado un local en perfectas condiciones para alquilarlo,no se que hacer.

    Muchas gracias

  20. Buenas tardes. Mi caso es el siguiente; recientemente le traspase un bar a una persona. Una parte del traspaso la pagaría a plazos, una cantidad mensual pactada durante 6 meses. El nuevo ya ha incumplido el primer pago y me insinúa que no me va a pagar. ¿que puedo hacer? ¿se puede anular el traspaso aunque ya esté hecho el.cambio de licencia?
    Muchas gracias

  21. ¿Una vez realizada la cesión del local de negocio, incluidos los trabajadores, sobre quien pesa la obligación de poner en conocimiento dicho cambio ante los organismos oficiales como Ayuntamiento, Hacienda, Seguridad Social? ¿El cedente del negocio debe de despedir a los trabajadores o es el nuevo arrendatario el que debe de realizar los cambios oportunos ante la Seguridad Social?

  22. Buenas tardes Eduardo.
    Mi caso es un poco complicado…yo empece a negociar el traspaso de un restaurante cafeteria en pleno funcionamiento en Granada. El traspaso son 50.000€ de los cuales yo envie una transferencia de mi cta a su cuta con resguardo y recibo por parte de ellos de la reserva por 10.000€ nunca se llego a firmar ningun contrato previo ni documentacion alguna, todo fue de palabra ni se puso fecha por escrito de los 40.000€ restantes….por motibos personales no puedo hacerme cargo de éste traspaso por lo que la pregunta es…1° le reserva del traspaso la tengo yo por escrito junto con la transferencia, de los 10.000€ 2° no hay contrato ninguno para el pago del traspaso restante 40.000€ ni fecha ni condiciones 3° puedo recuperar los 10.000€que di por no hacerme cargo del negocio y liberarles de mi traspaso justificandolo con ezcrito por su parte… para que ellos puedan traspasarlo a quien quieran ??? 4° ellos pueden traspasarlo sin mi consentimiento a un tercero y yo no enterarme??? …que es lo que tendria que hacer yo quiero recuperar mis 10.000€. Podeis asesorarme o llevarme el tema en caso necesario.
    Mil gracias
    un saludo
    Lina

  23. Hola eduardo, muchísimas gracias por tu invaluable ayuda, acá va la pregunta.

    En la cesión del contrato de alquiler, también viene incluida la licencia del local ( un pub bar en este caso)?… Creo que el actual arrendatario ha firmado un documento interno con el arrendador donde se estipula que la licencia del bar debe siempre ser traspasado al dueño, en caso de ser así ¿basta solo con la cesión del contrato para asumir todos los derechos y obligaciones del actual arrendador, incluyendo la licencia?… Muchísimas gracias!!

    1. Hola Mauricio.

      La licencia es un bien jurídico independiente del local.

      Con el contrato de traspaso o cesión, lo único que se cede al cesionario (quien se queda ahra con el local) es la condición de arrendatario. Es decir, el cesionario es quien ahora pasa a ser arrndatario.

      Sin embargo, la licencia va por otro camino. No entra necesariamente dentro del contrato de cesión del local.

      Por ello es conveniente saber a favor de quién es la licencia y asegurarse que podrás disponer de ella mientras seas arrendatario.

  24. Buenos días :
    Tengo un bar que me han traspasado hace un año , ese bar era un local que estaba alquilado desde marzo del año 1985 , en el traspaso que yo adquirí he hecho una reforma importante , ahora por motivos de salud quería cederlo o traspasarlo a otra persona , en el contrato firmado con el propietario del local no dice nada de que no se pueda traspasar o ceder ya que se rige por las mismas condiciones del primero firmado por el antiguo inquilino en el año 85 . Mi pregunta es si ahora puedo cederlo a otra persona sin consentimiento del propietario y si el propietario puede exigir el pago de un porcentaje del precio de cesión del negocio .
    Muchas gracias

  25. Buenas tardes, hace 14 meses adquiri un bar por el cual pague 16.000€ de cesión/ traspaso. Ahora por motivos de salud y porq el propietario del local ve q me va bastante bien y me quiere subir la renta 300€ he decidido traspasarlo. Mi duda es…lo q hay dentro del local…cámaras, tv etc….a quien pertenecen?? A mi o al dueño del local??? Gracias

  26. Hola, mi madre tiene un bar alquilado a una inquilina que no paga y hemos ganado el juicio de desahucio, siendo el lanzamiento el día 21 de noviembre. Dicho bar tiene mobiliario y maquinaria de mi propiedad y quiero pedir un traspaso al nuevo inquilino que entraría en Diciembre. Yo exploté el negocio en el año 2012 pero en el 2013 lo alquilamos sin traspaso. En el contrato de cesión yo seria el cedente pero no soy arrendatario. ¿De qué manera tendría que redactar el contrato de cesión para que fuese válido?

    1. Buenas tardes Miguel.

      Si se va a producir el desahucio quiere decir que el juez ya ha ordenado que el contrato de arrendamiento actual ha terminado.

      Por lo tanto, sin contrato de arrendamiento en vigor no cabe hacer ningún traspaso/cesión.

      Así que tenemos un local propiedad de tu madre con unos bienes propiedad tuya.

      Por lo tanto lo que procede es que tu madre haga un nuevo contrato de arrendamiento y si tu le quieres pedir equis dinero al nuevo inquilino por alquilarle esos bienes pues podrás hacerlo.

  27. Hola,
    Tengo un negocio y el contrato de arriendo a mi nombre,donde dice que debo notificar 3 meses antes al propietario para poder traspasar y éste deberá responderme dándome su autorización. He publicado mi negocio para traspaso, tuve varios interesados serios pero no pude cerrar la operación porque el propietario nunca me respondió por escrito su autorización. He perdido dinero y oportunidades de cesión por esa causa. ¿puedo tomar acciones contra el propietario por daños y perjuicios? Hasta hoy no tengo respuesta y me veo con las manos atadas. Gracias.

    1. Hola Edgar.

      Partiendo de que no he visto el contrato de arrendamiento, parece claro que el propietario puede darte su consentimiento a traspasar, pero también puede no dártelo o incluso no contestarte.

      Es decir, si no obtienes el consentimiento del propietario no podrás traspasar, y no puedes obligarle a darte ese consentimiento si no quiere hacerlo.

      Dicho esto, es obvio que la postura del arrendador parece bastante inflexible y egoista.

      Por otro lado, puedes reclamar judicialmente daños y perjuicios pero, por el motivo que te he comentado, no creo que lograras ser indemnizado.

      Mándale un burofax si aún no lo has hecho.

  28. Buenas tardes,

    Hace 1 año adquirí las participaciones sociales de una empresa que explota un negocio de hostelería. Se suponía que la empresa tenia una cesión de negocio por 10 años con precio de compra de 100 000 euros y un contrato de arrendamiento de 10 años prorrogables.

    La operación resulto ser una estafa y la sociedad en cuestión tenia multitud de deudas con proveedores, hacienda, seguridad social etc, las cuales han llevado a la imposibilidad de hacer frente con normalidad a los pagos de la renta fijada por lo que el cedente ha iniciado la resolución del contrato.

    Al revisar los contratos de cesión y arrendamiento observo que estan como cesionarios los antiguos socios de la empresa, y que se estipula la posibilidad de ceder a una empresa el derecho de cesión y arrendamiento pero a su vez se especifica el necesario consentimiento del cedente en cualquier cambio del capital social de la empresa, condición que no ha sido cumplida, ni la comunicaión de la creación de la empresa ni el cambio en el capital social posterior.

    Le planteo la situación en la que me encuentro para aclarar
    1. qué pasaría con el importe pagado en concepto de cesión de negocio en caso de que se produzca el desahucio y la resolución del contrato puesto que no hay nada reflejado específicamente.
    2. sin la comunicación y consentimiento del cedente arrendador el cesionario arrendatario me vendió las participaciones de la empresa, ¿ podría ser ésta causa se resolucion del contrato por mi parte?

    Muchas gracias por su respuesta.

  29. Hola soy propietaria de un local comercial en concreto una pescaderia, la tengo alquilada desde hace un año, el caso es que cuando la alquile no pedi transpaso solo alquiler una renta mensual, ahora el inquilino quiere comprar el local ¿Puedo pedirle el transpaso ahora? O como tengo que hacer la operacion? He perdido el derecho a ese transpado?

  30. Buenas tardes Carolina,

    Si eres propietaria y arrendadora, no podrias formalizar ninguna cesion del contrato o traspaso, sino tu inquilino a un nuevo inquilino, y en este caso tendrias derecho a incrementar la renta hasta en un 20% sobre la renta vigente al momento de la cesión.

    Si lo que quires es vender tu local a tu inquilino, lo unico que tienes que formalizar es un contrato de compraventa con él.

    De la lectura de tu comentario es lo que entiendo. Un saludo

  31. Buenas tardes, soy arrendataria de un local comercial y quiero hacer una cesión del arrendamiento a un tercero de forma gratuita. Según el contrato está prohibido la cesión o traspaso de los derechos y obligaciones del contrato sin el consentimiento expreso o escrito de la propiedad. Pero el arrendador me ha dado permiso de forma verbal, pero me pide un escrito sobre la cesión del arrendamiento, y también el IRPF.
    Mi pregunta es qué debo figurar en el contrato de cesión del arrendamiento y qué consecuencia legal o fiscal puede tener.
    Gracias y saludos

    1. Buenos días Carmen,

      La autorización ha de ser expresa y por escrito, dado que corres el riesgo si es de forma verbal que posteriormente el arrendador no la reconozca e invalide la cesion del contrato.

      Una vez tengas la autorización expresa, comunica en el plazo de un mes desde firmes el contrato de cesión al arrendatario para que tenga plena validez.

      Asi mismo para la validez del contrato de cesión debe el cesionario respetar el derecho del arrendador a incrementar la renta hasta en un 20% sobre la renta vigente al momento de la cesión.

      El IRPF te lo ha pedido imagino para ver que tratamiento fiscal le estas dando al alquiler del local.

      Un saludo

  32. Buenas tardes,
    Tengo un local arrendado y el inquilino tiene una opción de compra hasta 1/04/2018. Me estoy enterando que el citado quiere ceder el comtrato a un tercero. Tengo claro por sus comentarios que puede ceder el arrendamiento, notificármelo en 30 días y yo yengo derecho a subir la renta hasta un 20%. El contrato no tiene ninguna claúsula que lo impida.
    Mi pregunta es: ¿Puede hacer lo mismo con la opción de compra incluida en el contrato?
    Gracias anticipadas por su respuesta

    1. Hola Jorge,

      Entiendo que no, dado que quien tiene derecho a la opción de compra es el cedente, no el cesionario. El cesionario ocupa el lugar del cedente en el arrendamiento pero no en la compraventa.

      Pero nada impide que una vez optada la opcion, el cedente como nuevo propietario transmita al cesionario.

      Un saludo

  33. Buenos días,
    Yo me encuentro en esta situación, tengo que entregar las llaves de un local que llevamos arrendando 30 años, dentro hay maquinaria de imprenta, en ningún momento se ha hablado de sacarla aunque la intención es venderla, el nuevo propietario puede negarme la entrada teniendo yo esa maquinaria dentro, mi intención es venderla cuánto antes, pero necesito tener acceso a ella, también he dado de baja la actividad.

    1. Hola Javier,

      Los bienes que se quedan en un local arrendado que se ha extinguido por el plazo pactado de duración, tienen la condición de abandonados.

      Te aconsejo que los saques y los tengas tu, dado que de lo contrario tienes el riesgo de perderlos.

      Un saludo

  34. Hola buenos dias. En el año 2013 compre un traspaso de negocio, en el cual el arrendatario inicial comenzó en el año 1989 con un contrato de arrendamiento en el que las partes se sujetaron al régimen de prórroga forzosa del art. 57 de la LAU 1964.
    Ahora lo quiero traspasar y al comunicárselo a los propietarios, estos se oponen al traspaso por lo establecido en la Disposicion Transitoria Tercera de la LAU de 1994. Según leo, ¿se debería aplicar la Disposición Transitoria Primera según la fecha de la celebración del primer contrato de arrendamiento o la Tercera como ellos me dicen? ¿Estaría en mi derecho de traspasar o por el contrario no podría hacerlo? ¿En el caso de que pueda hacerlo qué porcentaje del precio debería de darle al propietario? A ver si me podéis ayudar! Muchas gracias!

    1. Hola Adan,

      Efectivamente seria de aplicación la disposición adicional primera de la LAU del 94.

      Si el contrato original no prohibía el subarriendo, es lógico que nada te lo impide, tan solo comprueba si has de comunicarlo al arrendador de forma fehaciente.

      El propietario no tiene derecho a un porcentaje del precio, sino que tiene derecho a subir al nuevo inquilino la renta de hasta un 20% del actual. Un saludo

  35. Hola buenas tardes. Tengo un local comercial en alquiler el cual vence el 31 de agosto del 2017. El inquilino desde el principio ha estado incumpliendo el contrato,no ha pagado nunca el mes en la fecha establecida es mas lo tenia que abonar por cuenta bancara que es lo eque se puso en el contrato y solo lo hizo el primer mes, el resto en mano por que decia que no le venia bien del 1 al 5 .
    En el contrato pone que la luz y el agua tenia que estar a su nombre y habiendoselo pedido en repetidas ocasiones nunca lo hizo. Nos abonaba los recibos despues de haberlos pagado nosotros y cuando le venia bien a el.
    Ahora cumple el contrato en el mes de agosto y se le ha comunicado que no queremos renovar ese contrato y encima nos debe los dos ultimos meses (Junio y Julio) Nosotros le hemos mandado un Burofax donde le comunicamos que no vamos a renovar el contrato y que lo tiene que dejar libre de cargas cuando venza el contrato.
    Ahora nos dice que lo tiene puesto para traspasar en un anuncio . Queremos saber si esto se puede hacer sin nuestro consentimiento porque no estamos de acuerdo de que se lo alquile a quien el quiera
    Otra pregunta, si el lo traspasara cuando cumpla el contrato habiendolo avisado con mas de un mes de antelacion yo podria echar a ese nuevo inquilino?

  36. Hola Maria Teresa,

    Si el inquilino ha imcumplido el contrato de arrendamiento y debe rentas, lo mejor es solicitar la extinción del contrato, a través del juzgado de tu localidad.

    Seria conveniente presentar una demanda de desahucio por falta de pago.

    Comprueba si en tu contrato, es necesario contar con tu consentimiento para el subarriendo.

    En caso de que se llevase a cabo el subarriendo, el inquilino nuevo se coloca en la misma posición del anterior inquilino, y por tanto el plazo de duración del contrato seria el que hubiese pactado.

    Si quieres que te llevemos la acción judicial de desahucio o quieres que te asesoremos mas concretamente, mandanos el contrato al email info@abogadosparatodos.net

    Un saludo

  37. Hola tengo una duda

    Estoy de inquilina en un local que funciona pero yo quiero traspasarlo el negocio a una empleada mía el contrato de alquiler se me cumple en octubre y es ahí cuando queríamos hacer la cesión. Si yo lo traspaso por X dinero le pertenece algo al dueño del local por mi traspaso

    Gracias.

  38. Buenos dias:
    Hace dos años me traspasaron un bar que tenia un contrato anterior al 1985 , ahora quiero traspasar o ceder el local a otra persona. En este caso no se si estraspaso o cesion ya que yo adquiri un contrato que estaba de antes del 85 y ahora quiero yo traspasarlo
    Mucjas gracias

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