Es frecuente encontrarse en la situación en la que unos copropietarios quieren alquilar el local y otros no quieren arrendarlo. Como veremos, el porcentaje de participación sobre el local y el tiempo de duración del contrato son factores muy relevantes en este asunto.
Frecuentemente se plantea la duda de si se puede alquilar un local que es propiedad de dos o más personas cuando uno de los propietarios o varios de ellos no quieren alquilarlo.
Cuándo hay Comunidad de bienes (CB)
Desde el mismo momento en que dos o más personas son propietarias de un local, existe una «Comunidad de Bienes» (CB) entre ellas.
Incluso existe CB aunque no hayan firmado ningún contrato que haga nacer esa Comunidad de bienes.
Así lo establece el Código Civil (CC) en su artículo 392.
Qué normas regulan las comunidades de bienes
Al existir una CB., ésta se va a regular por las siguientes normas y por este orden:
- Por las normas que las partes se otorguen a esa comunidad de bienes (en caso de que firmen un contrato de comunidad de bienes).
- Por normas específicas sobre las comunidades de bienes (en la actualidad no existe ninguna).
- Por las normas del código civil (artículos 392 y siguientes del Código Civil).
Como ves, queda para el último lugar la normativa del código civil, pero son precisamente estas normas del código civil las que suelen aplicarse por no existir normalmente ni contrato particular ni normas especiales.
Y qué establece el Código Civil, Eduardo?
La jurisprudencia tiene establecido que el arrendamiento de inmuebles es un acto de administración, por lo que habrá que atender a lo que diga el Código Civil respecto a los actos de administración en las comunidades de bienes.
Y lo que dice el Código Civil es lo siguiente. Veamos…
Respecto al porcentaje de participación
El primer y segundo párrafos del artículo 398 CC viene a establecer las siguientes posibilidades:
Mayoría de quienes quieren alquilar
Si quienes quieren alquilar el local tienen la mayoría de las participaciones sobre él (más del 50%) entonces podrán alquilar sin problema.
Incluso aunque los que no quieren alquilar no figuren en el contrato de arrendamiento.
La ley establece como único límite que el arrendamiento ha de ser beneficioso para la CB (por ejemplo, si la renta es muy baja el juez puede declarar nulo el contrato).
Mayoría de quienes no quieren alquilar
Si quienes quieren alquilar el local tienen menos del 50% de las participaciones sobre él, entonces podrán alquilarlo.
Pero si alguno de ellos lleva el asunto ante el juez (y es muy posible que lo haga), entonces el juez podrá declarar nulo el contrato de arrendamiento.
Igualdad
En el caso en que quienes están a favor de alquilar representen un 50% de las participaciones sobre el local (y por tanto el otro 50% no está a favor), se podrá alquilar.
Pero en caso de que alguno de ellos lleve el asunto ante el juez, podrá éste declarar la nulidad del contrato.
Resumen
Por tanto, en los casos en los que quienes quieren alquilar no tienen mayoría, podrán alquilar, pero si alguien lleva el asunto ante el juez (y es muy posible que suceda), éste decidirá sobre si el alquiler es válido o no.
Y el juez podrá declarar inválido el contrato de arrendamiento.
Por lo general se declara inválido cuando va en perjuicio de la comunidad de bienes, cuando la renta es muy baja, el alquiler es muy largo, etc.
Pero si no se dan estas circunstancias el juez seguramente mantendrá en vigor el contrato de arrendamiento y cada uno de los copropietarios cobrará su porcentaje de la renta.
En caso de que el juez determine la invalidez del contrato de arrendamiento, muy posiblemente recaerá la obligación de quien alquiló a pagar daños y perjuicios al resto de copropietarios.
Respecto al tiempo del arrendamiento
Como te he comentado, si los copropietarios que quieren alquilar tienen mayoría, podrán alquilar.
Y si no tienen mayoría también podrán alquilar pero bajo el riesgo de que el asunto acabe ante el juez y éste disponga la nulidad del contrato.
Pero en todos los casos (se acuda o no al juez), si quienes alquilan (estando en minoría o en mayoría) lo hacen sin el consentimiento de otros copropietarios, no podrán hacerlo por más de 6 años si no tienen un Poder especial para ello.
Es decir, en caso de que se alquile el local mediante un contrato de arrendamiento de más de 6 años de duración, los copropietarios que no esté de acuerdo en el arrendamiento podrán pedir la invalidez de ese contrato de arrendamiento.
Así lo establece expresamente el artículo 1548 CC.
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no podrán hacerlo por más de 6 años si no tienen un Poder especial para ello. Es decir, en caso de que se alquile el local mediante un contrato de arrendamiento de más de 6 años de duración
Mi pregunta es?? 6 años la misma persona de inquilino, ? o se pueden juntar (acumular) varios contratos de varios inquilinos?
Hola María,
Se refiere a un contrato con un arrendador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Somos tres propietarios de un local a partes iguales, dos queremos alquilar o vender y el tercero no quiere nos ampara alguna ley para poderlo hacer sin su consentimiento?
Hola Roberto,
Si tiene mayor porcentaje de propiedad entre los que sí quieren alquilar podrá hacerlo, siempre que esto no perjudique a la comunidad.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Somos 14 propietarios de un local de una comunidad, de estos 14, sólo 1 se opone a firmar un contrato de arrendamiento. Obviamente tenemos la mayoría, como bien habéis explicado en el artículo; pero es una comunidad un tanto especial y se me plantean, como presidenta, algunas dudas.
1-El local pertenece a 14 dueños y no todos son dueños de pisos. (3 no tienen piso y si local)
2- Muchos de estos dueños son morosos y en concreto, el que se opone a firmar. ¿Pueden firmar?
3- Algunos de estos pisos ya están formados por varios herederos y otros están en usufructo. ¿Firman todos?
4- ¿Esto es parte de la comunidad? ¿Habría que hacer una comunidad a parte o nombrar un representante? , y si es sí ¿dónde? ¿En el acta? En un documento a parte? ¿En el contrato de arrendamiento?
Después de 40 años no han alquilado o vendido estos locales y me gustaría no perder esta nueva oportunidad que se nos plantea. Muchas gracias.
Hola Maribel,
Si sois una comunidad de bienes, no tendréis que crear otra.
Como bien dices podéis firmar el contrato porque sois mayoría, siempre que no sea perjudicial para la comunidad de bienes.
Los que son moroos pueden deliberar pero no votar, pero en tu caso al ser mayoría tampoco importaría.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
yo tengo un local por herencia con cinco hermanos a partes iguales y yo no lo quiero alquilar porque quiero vender y creo que me perjudica la posterior venta ¿tambien pueden alquilar por esta causa de querer vender? muchas gracias.
El local lo podrían alquilar dado que tu hermanos representan mas del 50% de la propiedad, en concreto el 80%.
Podrias pedir la nulidad del contrato al Juez de Primera Instancia, siempre que acredites que el alquiler es perjudicial para la comunidad de bienes
Por ejemplo, si la renta es muy baja el juez puede declarar nulo el contrato.
Un saludo