Es frecuente encontrarse en la situación en la que unos copropietarios quieren alquilar la vivienda y otros no quieren arrendarla. Como veremos, el porcentaje de participación sobre la vivienda y el tiempo de duración del contrato son factores muy relevantes en este asunto.
Frecuentemente se plantea la duda de si se puede alquilar una vivienda, que es propiedad de dos o más personas, cuando uno de los propietarios (o varios) no quieren alquilarla.
Comunidad de bienes
Desde el mismo momento en que dos o más personas son propietarias de una vivienda, existe una «Comunidad de Bienes» (CB) entre ellas.
Existe incluso aunque no hayan firmado ningún contrato que haga nacer esa Comunidad de bienes.
Y es que así lo establece el Código Civil (CC) en su artículo 392.
Esto suele ocurrir, en la mayoría de los casos, cuando se ha heredado un piso. En esos casos no lo dudo: siempre recomiendo asesorarse con un abogado experto en herencias, como Jesús Puente.
Normas que regulan la comunidad de bienes
Al existir una CB ésta se va a regular por las siguientes normas y, además, por este orden:
- Por las normas que las partes otorguen a esa comunidad de bienes (en caso de que firmen un contrato de comunidad de bienes).
- Por normas específicas sobre las comunidades de bienes (en la actualidad no existe ninguna).
- Por las normas del código civil (artículos 392 y siguientes del Código Civil).
Como ves, queda para el último lugar la normativa del código civil, pero son precisamente estas normas del código civil las que suelen aplicarse por no existir normalmente ni contrato particular ni normas especiales.
Y qué establece el Código Civil, Eduardo?
La jurisprudencia tiene establecido que el alquiler es un acto de administración, por lo que habrá que atender a lo que diga el Código Civil respecto a los actos de administración en las comunidades de bienes.
Y lo que dice el Código Civil es lo siguiente. Vamos a verlo…
Porcentaje de participación
El primer y segundo párrafos del artículo 398 CC viene a establecer las siguientes posibilidades…
Los que quieren alquilar son mayoría
Si quienes quieren alquilar la vivienda tienen la mayoría de las participaciones sobre la vivienda (más del 50%) entonces podrán alquilar sin problema.
Incluso aunque los que no quieren alquilar no figuren en el contrato de arrendamiento.
La ley establece como único límite que el arrendamiento ha de ser beneficioso para la CB (por ejemplo, si la renta es muy baja el juez puede declarar nulo el contrato).
Los que quieren alquilar son minoría
Si quienes quieren alquilar la vivienda tienen menos del 50% de las participaciones sobre la vivienda, entonces podrán alquilarla.
Pero si alguno de los que no quieren alquilarla lleva el asunto ante el juez (y es muy posible que lo haga), entonces el juez podrá declarar nulo el contrato de arrendamiento.
Igualdad de porcentajes
En el caso en que quienes están a favor de alquilar representen un 50% de las participaciones sobre la vivienda (y por tanto el otro 50% no está a favor), se podrá alquilar pero en caso de que alguno de ellos lleve el asunto ante el juez, podrá éste declarar la nulidad del contrato.
En resumen
En los casos en los que quienes quieren alquilar no tienen mayoría, podrán alquilar.
Pero si alguien lleva el asunto ante el juez (y es muy posible que suceda), éste decidirá sobre si el alquiler es válido o no, pudiendo declarar el arrendamiento como inválido si lo pide algún afectado, pudiendo nombrar incluso a un administrador.
Por lo general se declara inválido cuando va en perjuicio de la comunidad de bienes, cuando la renta es muy baja, el alquiler es muy largo, etc.
Pero si no se dan estas circunstancias el juez seguramente mantendrá en vigor el contrato de arrendamiento y cada uno de los copropietarios cobrará su porcentaje de la renta (los que querían alquilar y los que no)
En caso de que el juez determine la invalidez del contrato de arrendamiento, muy posiblemente recaerá la obligación de quien alquiló a pagar daños y perjuicios al resto de copropietarios.
En cuanto al tiempo de duración del contrato
Si los copropietarios que quieren alquilar tienen mayoría, podrán alquilar; y si no tienen mayoría también podrán alquilar pero bajo el riesgo de que el asunto acabe ante el juez y éste disponga la nulidad del contrato.
Pero en todos los casos, se acuda o no al juez, si quienes alquilan estando en minoría o en mayoría lo hacen sin el consentimiento de otros copropietarios, no podrán hacerlo por más de 6 años si no tienen un Poder especial para ello.
Es decir, en caso de que se alquile la vivienda mediante un contrato de arrendamiento de más de 6 años de duración, los copropietarios que no esté de acuerdo en el arrendamiento podrán pedir la invalidez de ese contrato de arrendamiento.
Así lo establece expresamente el artículo 1548 CC.
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Una propiedad que aun no esta aceptada la herencia somos 3 hermanas 1 de ellas es tutora de mi hermana con discapacidad han alquilado la propiedad a mi sobrina sin mi consentimiento.Yo estoy separada y necesito la vivienda ya que no tengo donde vivir.Alegan que ellas son la msyoria que puedo hacer?
Hola mi consulta es:
En un local propiedad de 15 propietarios proindiviso, una persona que dice tener poderes de 11 de los propietarios que representan el 80% de toda la superficie de local, alquiló y cobró las rentas durante un tiempo y posteriormente volvió a alquilar cobrando también las rentas y autorizando al inquilino tener una opción de compra.
Puede hacerse esto?
Gracias por su atención
Antonio Bernal
Hola muy buenas, tengo un piso al 50% con mi hermana heredado de mi madre.
La cosa es que yo lo quiero alquilar y ella no. Acepté y le he pedido que si alquilamos aunque sea el cuarto que era de mi madre (puesto que yo no estoy bien económicamente y de ese modo se podrían pagar los gastos al mes). Ya que la casa no me saca beneficio , al menos no pagar por ella.
Dice que ella paga los gastos al mes pero que me vaya o que ya se los daré pero que tengo que pagar.
Mi pregunta es, qué puedo hacer en esta situación? Legalmente quién está amparada, ella que dice que no se alquila o yo que digo que sí?
He leído que si vamos a un juez el podría decidir si se alquila o no pero quiero más información por favor. Muchas gracias.
Hola Virginia,
En este caso están al 50% por ciento, por tanto una sí podría alquilar; pero correo el riesgo de que la otra parte acude a los tribunales; si bien, esto suelen suspender el alquiler, sobre todo cuando no tiene beneficios para la comunidad.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, si mi hermano y yo tenemos anticipo herencia 50% cada uno, el lo alquila, pero yo no recibo nada, tampoco quisiera el dinero.
¿Cuando se termine el contrato yo podría negarme a renovarle el arrendamiento al inquilino, entonces solamente mi hermano podría arrendarlo con su nombre?
Quisiera hacer eso para no tener problemas con sunat por temas de impuestos.
Y otra pregunta, con respecto al impuesto predial y arbitrios municipales ¿estoy obligado a pagar, así yo no cobre nada del alquiler?
Hola Héctor,
Entiendo que si se alquile la vivienda y se alquilar el 100% de ella, usted también tendría parte en los ingresos; salvo que ceda este derecho a su hermano.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes , qusiera hacerles 7na consulta, somos tres hermanos, dos no estamos de acuerdo en alquilarla , la otra si ,legalmente si una sola de los tres propietarios la quiere alquilar , puede hacerlo? .Muchas gracias espero su respuesta
Hola Eduardo,
No, pues debe tener al menos el 50% las personas que quieren alquilarla.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias, la casa es de cuatro propietarios, uno de ellos tiene una hija, y permite su estancia en la misma por que tiene el 50 por ciento con el apoyo de otro propietario, se establecio en el acuerdo de la comunidad de bienes que en caso de empate decidira mi padre, que esta a favor de que este la hija de uno de ellos. El otro 50 por ciento quiere alquilarlo, ¿ seria legal alquilarlo con la hija autorizada dentro de la casa, y vivir ambos en la misma casa ?.
Hola Jose Luis,
Si el inquilino consiente podría hacerse, haciendo un contrato de habitación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes
hace un año falleció mi madre y tenemos a partes iguales entre los 6 hermanos un piso, desde hace años yo vivo en esa viviendo porque estaba al cuidado de mi madre y desde hace un año empadronado en ella, yo pago todos los gastos que hay en la vivienda y ahora quieren vender y yo les he hecho una propuesta de compra, hay uno de los hermanos que ha dado un poder notarial a sus 2 hijos y ahora vienen diciendo que quieren cobrarme alquiler por el tiempo que he estado en la vivienda desde que mi madre falleció y me gustaría saber si lo pueden hacer.
De los 6 hermanos solo es ese el que dice de cobrar alquiler hasta que se decidan si me la venden o si finalmente me tengo que marchar de la casa.
Hola José Ignacio,
Si no había un contrato de por medio, no deben cobrarle ninguna cantidad.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.