Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

Unos copropietarios quieren alquilar la vivienda y otros no

Es frecuente encontrarse en la situación en la que unos copropietarios quieren alquilar la vivienda y otros no quieren arrendarla. Como veremos, el porcentaje de participación sobre la vivienda y el tiempo de duración del contrato son factores muy relevantes en este asunto.

Frecuentemente se plantea la duda de si se puede alquilar una vivienda  que es propiedad de dos personas o más personas, cuando uno de los propietarios o varios de ellos no quieren alquilar y, por tanto, no aparecerán como arrendadores en el contrato de arrendamiento; en tanto que otros copropietarios si quieren alquilar la vivienda.

Comunidad de bienes

Desde el mismo momento en que dos o más personas son propietarias de una vivienda, existe una “Comunidad de Bienes” (CB) entre ellas, incluso aunque no hayan firmado ningún contrato que haga nacer esa Comunidad de bienes.

Así lo establece el Código Civil (CC) en su artículo 392 CC .

Y al existir una CB ésta se va a regular por las siguientes normas y por este orden:

  1. Por las normas que las partes se otorguen a esa comunidad de bienes (en caso de que firmen un contrato de comunidad de bienes).
  2. Por normas específicas sobre las comunidades de bienes (en la actualidad no existe ninguna).
  3. Por las normas del código civil (artículos 392 y siguientes del Código Civil).

Como ves, queda para el último lugar la normativa del código civil, pero son precisamente estas normas del código civil las que suelen aplicarse por no existir normalmente ni contrato particular ni normas especiales.

Y qué establece el Código Civil, Eduardo?

La jurisprudencia tiene establecido que el alquiler es un acto de administración, por lo que habrá que atender a lo que diga el Código Civil respecto a los actos de administración en las comunidades de bienes.

Y lo que dice el Código Civil es lo siguiente:

Respecto al porcentaje de participación:

El primer y segundo párrafos del artículo 398 CC viene a establecer las siguientes posibilidades:

  • Si quienes quieren alquilar la vivienda tienen la mayoría de las participaciones sobre la vivienda (más del 50%) entonces podrán alquilar sin problema, incluso aunque los que no quieren alquilar no figuren en el contrato de arrendamiento. La ley establece como único límite que el arrendamiento ha de ser beneficioso para la CB (por ejemplo, si la renta es muy baja el juez puede declarar nulo el contrato).
  • Si quienes quieren alquilar la vivienda tienen menos del 50% de las participaciones sobre la vivienda, entonces podrán alquilarla, pero si alguno de ellos lleva el asunto ante el juez (y es muy posible que lo haga), entonces el juez podrá declarar nulo el contrato de arrendamiento.
  • En el caso en que quienes están a favor de alquilar representen un 50% de las participaciones sobre la vivienda (y por tanto el otro 50% no está a favor), se podrá alquilar pero en caso de que alguno de ellos lleve el asunto ante el juez, podrá éste declarar la nulidad del contrato.

Por tanto, en los casos en los que quienes quieren alquilar no tienen mayoría, podrán alquilar, pero si alguien lleva el asunto ante el juez (y es muy posible que suceda), éste decidirá sobre si el alquiler es válido o no, pudiendo declarar el arrendamiento como inválido si lo pide algún afectado, pudiendo nombrar incluso a un administrador, etc. Por lo general se declara inválido cuando va en perjuicio de la comunidad de bienes, cuando la renta es muy baja, el alquiler es muy largo, etc. Pero si no se dan estas circunstancias el juez seguramente mantendrá en vigor el contrato de arrendamiento y cada uno de los copropietarios cobrará su porcentaje de la renta.

En caso de que el juez determine la invalidez del contrato de arrendamiento, muy posiblemente recaerá la obligación de quien alquiló a pagar daños y perjuicios al resto de copropietarios.

Respecto al tiempo del arrendamiento:

Como he dicho, por tanto, si los copropietarios que quieren alquilar tienen mayoría, podrán alquilar; y si no tienen mayoría también podrán alquilar pero bajo el tiesgo de que el asunto acabe ante el juez y éste disponga la nulidad del contrato.

Pero en todos los casos, se acuda o no al juez, quienes alquilan estando en minoría o en mayoría, y lo hacen sin el consentimiento de otros copropietarios, no podrán hacerlo por más de 6 años si no tienen un Poder especial para ello. Es decir, en caso de que se alquile la vivienda mediante un contrato de arrendamiento de más de 6 años de duración, los copropietarios que no esté de acuerdo en el arrendamiento podrán pedir la invalidez de ese contrato de arrendamiento.

Así lo establece expresamente el artículo 1548 CC.

Si crees que esta información te ha sido útil TE PIDO UN FAVOR. Puedes contribuir a que también resulte útil a tus contactos compartiéndola a través de los botones sociales 😉

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

15 comentarios en “Unos copropietarios quieren alquilar la vivienda y otros no

  1. Hola he conocido vuestra página por casualidad y me gusta mucho por toda información que aportáis.
    Te quería comentar que somos tres hermanos y queremos alquilar un piso heredado de mis padres, tenemos cada uno
    una escritura registrada al 33% de participación, nos gustaría saber que pasos hemos de seguir en esta CB, y como declarar
    la renta anual ante Hacienda. Un saludo.

      1. Gracias por atenderme tan pronto, pero tengo dudas si debemos de abrir una cuenta bancaria como copropietarios de la CB y realizar en dicha cuenta los ingresos y gastos de dicho inmueble, o por el contrario
        podemos cobrar la mensualidad en cada una de nuestras cuentas.

          1. Uno de mis hermanos tiene una minusvlía psíquica del 65%, y está exento de hacer la declaración de la Renta, en este caso si debería tributar por el rendimiento de capital inmobiliario. Un saludo.

  2. Buenos días,

    Heredamos una casa entre 4 personas, 3 mayores de edad y una menor de edad. Los 3 mayores de edad estamos gestionando el alquiler. Es necesario u obligatorio que la persona menor de edad figure en los contratos de arrendamiento?

    Gracias

  3. Hola Eduardo,

    Tengo una pregunta: Mi hermana y yo somos copropietarias de un inmueble al 50%. Entre las dos hemos acordado que desde 2017 voy hacer uso de la vivienda que tenemos en copropiedad a cambio de pagarle la parte que le corresponde del alquiler mensual. ¿Se podría celebrar un contrato de arrendamiento entre mi hermana y yo? en este caso me convertiría en “copropietaria arrendada”. ¿Esto sería legal?

    Gracias,

    María

  4. Mi expareja y yo compramos una vivienda el 70% y yo el 30% VIVO EN EL DOMICILIO DESDE LA COMPRA EL TIENE OTA CASA Y DONDE SIEMPRE HABITADO. PUEDE EL ALQUILAR UNA HABITACION. QUE EL OCUPABA LOS FINES DE SEMANA

  5. Buenos Dìas
    me disculpo por mi Castellano, nosotros somos tres hermanos proprietarios de un apartamento en España al treinta por ciento cada uno. Yo y mi hermana estabamos pensando de alquilarlo en futuro por una temporada de 5 meses consecutivos por cada año a una sola persona o familia, y eso para pagar los gastos de mantenimineto. Pero el tercer proprietario no quiere alquilarlo por ninguna razòn . Nuestra pregunta es: podemos hacerlo aunque el tercer proprietario no quiere , y vertir despuès toda la renta en la cuenta del banco que tenemos los tres en comùn y que solo se utiliza para pagar impuestos y gastos de de ese apartamento? Gracias de antemano por la respuesta Diego Tesser

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express