Mucho se ha hablado y escrito sobre la legalidad o no de los arrendamientos de Lofts y de la exención o no de IVA cuando se destinan a vivienda del inquilino, dado que se trata de una práctica muy frecuente por su menor precio y por lo «alternativo» de estos inmuebles. Conozcamos más …
Para analizar esta cuestión parto de la base de que estamos hablando de un inmueble (loft) que tienen asignado administrativamente un uso comercial.
Sin embargo, las partes quieren darle un uso distinto al comercial.
Quieren darle un uso de vivienda (o de vivienda más despacho profesional) para el inquilino.
Por otro lado, como sabes, se pueden hacer dos tipos de contrato de arrendamiento:
- De vivienda habitual
- De uso distinto a vivienda (contratos de temporada, de locales comerciales, etc).
Por tanto, voy a analizar los dos tipos de contratos realizados sobre un inmueble tipo loft que tiene administrativamente asignado un uso comercial y no de vivienda.
Contrato de vivienda habitual para usar el Loft como vivienda
Se trata de aquellos casos en los que, a pesar de no tener autorización administrativa como vivienda (no tiene cédula de habitabilidad), las partes firman contrato arrendamiento de vivienda habitual para que el loft sea la vivienda habitual del inquilino.
Existe el problema de que el criterio que utiliza la Ley de arrendamientos urbanos para que un contrato sea catalogado «contrato de arrendamiento de vivienda» es que sea «habitable».
Como vemos, coincide el criterio de habitabilidad fijado por la LAU y la «habitabilidad» que concede una «cédula de habitabilidad».
Sin embargo, en el segundo caso es una Administración la que concede la certificación de habitabilidad y en el primer caso se trata de un criterio mucho más subjetivo.
Entiendo, por tanto, que si el inquilino viese perjudicados sus derechos (en este caso su derecho a vivir en el loft) por causa imputable a la no existencia de cédula de habitabilidad, podría exigir la subsanación de esa situación y, de no obtener satisfacción, sería motivo de resolución del contrato de arrendamiento en base al artículo 1554.3° del Código Civil (CC), pues esta causa no está contemplada dentro de las causas de resolución del contrato del artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos.
Por tanto, podría el inquilino solicitar la resolución del contrato de arrendamiento ejerciendo la acción del artículo 1556 CC. en relación con el 1554.3 CC.
El artículo 1556 CC establece que «Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente».
Jurisprudencia
La Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Julio de 2011 confirma una Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias en cuanto a que es motivo de resolución de contrato de arrendamiento de un local el hecho de que no se puedan realizar obras para instalar una chimenea (requisito obligatorio para destinar el local a hostelería) por falta de las licencias oportunas para la realización de la obra.
El local no puede ser destinado a aquella actividad que pactaron las partes en el contrato.
Además, retrotrae los efectos de la resolución del contrato a la fecha de su firma (no a la fecha de solicitud de la resolución del contrato).
Análogamente entiendo que si un loft no pudiera destinarse al uso que han pactado las partes (vivienda) por motivo de licencias (cédula de habitabilidad) sería causa de resolución del contrato en base al mencionado artículo 1554.3° CC.
Fiscalidad
El arrendamiento de un inmueble (en este caso un loft), cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del IVA.
Así, en caso de que el loft sea utilizado directa y exclusivamente como vivienda por el arrendatario o su familia, entonces estará exento de IVA (y no se aplicará retención IRPF).
En cualquier otro caso no habrá exención y el inquilino tendrá que pagar IVA al arrendador y practicarle la correspondiente retención con cargo al IRPF.
En caso de que el arrendatario sea una empresa que ceda el loft a sus empleados para vivir, entonces el arrendamiento estará sujeto a IVA y a retención.
Bajo mi punto de vista no debería estar permitido firmar contratos para uso de vivienda sobre un inmueble (loft) que no tiene autorización para ello (no tiene cédula de habitabilidad).
Se está destinando un inmueble a un uso (vivienda habitual) que no es el que tiene autorizado y ello puede conllevar muchísimos problemas a nivel de obtención de altas en suministros, seguros, responsabilidad ante siniestros, empadronamiento, etc.
Contrato para uso distinto al de vivienda para usar el Loft como vivienda
Nos encontramos en el caso en el que se pone en el contrato de arrendamiento que el uso que se le va a dar al loft es distinto a vivienda (por lo que no hay disparidad entre lo que pone el contrato y la autorización administrativa que tiene el loft) pero la realidad es que el inquilino quiere vivir en el inmueble, con conocimiento o sin conocimiento del arrendador.
En estos casos incluso se llega a poner en el contrato la actividad que se va a realizar en el loft.
En unas ocasiones será la propia actividad que realiza el inquilino en su vida profesional y en otras será una actividad ficticia (cuando el inquilino no ejerza actividad profesional).
El inquilino no podrá alegar, como en el caso anterior, incumplimiento de contrato por motivo de disparidad entre la autorización administrativa del loft y lo que pactaron las partes en el contrato (el loft no tiene cédula de habitabilidad y el contrato no esta hecho bajo la modalidad de «contrato de vivienda»), pues no existe dicha disparidad.
Sin embargo, podrá el arrendador solicitar la resolución del contrato si desconocía el uso para vivienda que iba a realizar el arrendatario, dado que se estaría destinando el inmueble para un uso distinto al pactado.
Fiscalidad
Se aplica la misma regla que en el caso anterior, es decir, hacienda establece como criterio que si el loft se destina exclusivamente a vivienda del inquilino o su familia, entonces habrá exención de IVA.
Y por tanto no se practicará retención IRPF (salvo que el arrendatario sea una empresa y ceda el loft a sus empleados como vivienda, en cuyo caso si habrá IVA y también retención).
Pero si se realiza actividad económica o hay uso mixto (actividad económica más vivienda) será un arrendamiento sometido a IVA y, en su caso, a retención IRPF.
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Buenas tardes , estoy alquilado en un loft sin celula de habitabilidad en concepto en el contrato de despacho profesional -vivienda , yo soy particular y lo utilizo de vivienda solo . El dueño es un empresa que me factura el alquiler con IVA
Estoy obligado a pagar ese IVA ?
Es un contrato nulo ?
Gracias
Hola Ana,
Si el loft se destina exclusivamente a vivienda del inquilino o su familia, entonces habrá exención de IVA. Y por tanto no se practicará retención Irpf.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola! Estoy planteándome adquirir un loft de dos plantas, con cocina, baño y que, posiblemente, carezca de cédula de habitabilidad, pues a pesar de tratarse de un edificio nuevo, se encuentra en unos terrenos donde antiguamente había fábricas (zona Nudo de manoteras, Madrid). En principio, lo quiero para alquilarlo pero me surge la duda de si puedo dar de alta, como propietario, los suministros de luz y agua a mi nombre, aunque no haya encontrado inquilino todavía?. (aclaro que ni soy empresario ni autónomo). Gracias
Hola Eduardo,
Los suministros puedes darlos de alta, pues eres el propietario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas, entiendo que si tengo un local tipo loft, el cual esta acondicionado como vivienda, pero carece de cédula de habitabilidad, en el cual yo he vivido sin problemas ya que tengo agua, luz e Internet. Pero ahora lo quiero alquilar como vivienda a otro particular, por lo anteriormente expuesto, entiendo que con un contrato tipo vivienda habitual en el que se exponga que es un local comercial y que se va a destinar como vivienda habitual de esa persona que me lo alquila.
Por tanto estoy exento de hacer el iva trimestralmente así como las retenciones, simplemente estaríamos hablando de un alquiler normal y corriente de una vivienda.
Mi pregunta es: ¿cuando yo tenga que hacer la declaración de la renta, introduciendo dichos ingresos/gastos como una vivienda normal y corriente, que tipo de problemas puedo tener?
Gracias, un saludo.
Hola Álvaro,
Bajo mi punto de vista no debería estar permitido firmar contratos para uso de vivienda sobre un inmueble (loft) que no tiene autorización para ello (no tiene cédula de habitabilidad). Se está destinando un inmueble a un uso (vivienda habitual) que no es el que tiene autorizado y ello puede conllevar muchísimos problemas a nivel de obtención de altas en suministros, seguros, responsabilidad ante siniestros, empadronamiento, etc.
Muy interesante este hilo,,, y me animo a hacer una consulta distinta,,, en la comunidad de Castilla y León se suprimió la cédula de habitabilidad en el 2000 (Decreto 147/2000 de 29 de junio).
Hay muchas promociones nuevas que directamente venden despachos profesionales, con cocina, baño etc,, vamos cómo un piso normal,,,
¿se podría habitar si existe licencia de primera ocupación?
Muchas gracias,
Hola Antonio,
Entiendo que si tiene licencia de primera ocupación sí se podría habitar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.