Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

Regulación del alquiler de un loft para vivienda

Usar Loft como vivienda: IVA, IRPF y legalidad

Publicado el

Mucho se ha hablado y escrito sobre la legalidad o no de los arrendamientos de Lofts y de la exención o no de IVA cuando se destinan a vivienda del inquilino, dado que se trata de una práctica muy frecuente por su menor precio y por lo «alternativo» de estos inmuebles. Conozcamos más …

Para analizar esta cuestión parto de la base de que estamos hablando de un inmueble (loft) que tienen asignado administrativamente un uso comercial.

Sin embargo, las partes quieren darle un uso distinto al comercial.

Quieren darle un uso de vivienda (o de vivienda más despacho profesional) para el inquilino.

Por otro lado, como sabes, se pueden hacer dos tipos de contrato de arrendamiento:

  1. De vivienda habitual
  2. De uso distinto a vivienda (contratos de temporada, de locales comerciales, etc).

Por tanto, voy a analizar los dos tipos de contratos realizados sobre un inmueble tipo loft que tiene administrativamente asignado un uso comercial y no de vivienda.

Contrato de vivienda habitual para usar el Loft como vivienda

Se trata de aquellos casos en los que, a pesar de no tener autorización administrativa como vivienda (no tiene cédula de habitabilidad), las partes firman contrato arrendamiento de vivienda habitual para que el loft sea la vivienda habitual del inquilino.

Existe el problema de que el criterio que utiliza la Ley de arrendamientos urbanos para que un contrato sea catalogado «contrato de arrendamiento de vivienda» es que sea «habitable».

Como vemos, coincide el criterio de habitabilidad fijado por la LAU y la «habitabilidad» que concede una «cédula de habitabilidad».

Sin embargo, en el segundo caso es una Administración la que concede la certificación de habitabilidad y en el primer caso se trata de un criterio mucho más subjetivo.

Entiendo, por tanto, que si el inquilino viese perjudicados sus derechos (en este caso su derecho a vivir en el loft) por causa imputable a la no existencia de cédula de habitabilidad, podría exigir la subsanación de esa situación y, de no obtener satisfacción, sería motivo de resolución del contrato de arrendamiento en base al artículo 1554.3° del Código Civil (CC), pues esta causa no está contemplada dentro de las causas de resolución del contrato del artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos.

Por tanto, podría el inquilino solicitar la resolución del contrato de arrendamiento ejerciendo la acción del artículo 1556 CC. en relación con el 1554.3 CC.

El artículo 1556 CC establece que «Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente».

Jurisprudencia

La Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Julio de 2011 confirma una Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias en cuanto a que es motivo de resolución de contrato de arrendamiento de un local el hecho de que no se puedan realizar obras para instalar una chimenea (requisito obligatorio para destinar el local a hostelería) por falta de las licencias oportunas para la realización de la obra.

El local no puede ser destinado a aquella actividad que pactaron las partes en el contrato.

Además, retrotrae los efectos de la resolución del contrato a la fecha de su firma (no a la fecha de solicitud de la resolución del contrato).

Análogamente entiendo que si un loft no pudiera destinarse al uso que han pactado las partes (vivienda) por motivo de licencias (cédula de habitabilidad) sería causa de resolución del contrato en base al mencionado artículo 1554.3° CC.

Fiscalidad

El arrendamiento de un inmueble (en este caso un loft), cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del IVA.

Así, en caso de que el loft sea utilizado directa y exclusivamente como vivienda por el arrendatario o su familia, entonces estará exento de IVA (y no se aplicará retención IRPF).

En cualquier otro caso no habrá exención y el inquilino tendrá que pagar IVA al arrendador y practicarle la correspondiente retención con cargo al IRPF.

En caso de que el arrendatario sea una empresa que ceda el loft a sus empleados para vivir, entonces el arrendamiento estará sujeto a IVA y a retención.

Bajo mi punto de vista no debería estar permitido firmar contratos para uso de vivienda sobre un inmueble (loft) que no tiene autorización para ello (no tiene cédula de habitabilidad).

Se está destinando un inmueble a un uso (vivienda habitual) que no es el que tiene autorizado y ello puede conllevar muchísimos problemas a nivel de obtención de altas en suministros, seguros, responsabilidad ante siniestros, empadronamiento, etc.

Contrato para uso distinto al de vivienda para usar el Loft como vivienda

Nos encontramos en el caso en el que se pone en el contrato de arrendamiento que el uso que se le va a dar al loft es distinto a vivienda (por lo que no hay disparidad entre lo que pone el contrato y la autorización administrativa que tiene el loft) pero la realidad es que el inquilino quiere vivir en el inmueble, con conocimiento o sin conocimiento del arrendador.

En estos casos incluso se llega a poner en el contrato la actividad que se va a realizar en el loft.

En unas ocasiones será la propia actividad que realiza el inquilino en su vida profesional y en otras será una actividad ficticia (cuando el inquilino no ejerza actividad profesional).

El inquilino no podrá alegar, como en el caso anterior, incumplimiento de contrato por motivo de disparidad entre la autorización administrativa del loft y lo que pactaron las partes en el contrato (el loft no tiene cédula de habitabilidad y el contrato no esta hecho bajo la modalidad de «contrato de vivienda»), pues no existe dicha disparidad.

Sin embargo, podrá el arrendador solicitar la resolución del contrato si desconocía el uso para vivienda que iba a realizar el arrendatario, dado que se estaría destinando el inmueble para un uso distinto al pactado.

Fiscalidad

Se aplica la misma regla que en el caso anterior, es decir, hacienda establece como criterio que si el loft se destina exclusivamente a vivienda del inquilino o su familia, entonces habrá exención de IVA.

Y por tanto no se practicará retención IRPF (salvo que el arrendatario sea una empresa y ceda el loft a sus empleados como vivienda, en cuyo caso si habrá IVA y también retención).

Pero si se realiza actividad económica o hay uso mixto (actividad económica más vivienda) será un arrendamiento sometido a IVA y, en su caso, a retención IRPF.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

50 comentarios en “Usar Loft como vivienda: IVA, IRPF y legalidad

  1. Buenas tardes , estoy alquilado en un loft sin celula de habitabilidad en concepto en el contrato de despacho profesional -vivienda , yo soy particular y lo utilizo de vivienda solo . El dueño es un empresa que me factura el alquiler con IVA

    Estoy obligado a pagar ese IVA ?
    Es un contrato nulo ?

    Gracias

    1. Hola Ana,

      Si el loft se destina exclusivamente a vivienda del inquilino o su familia, entonces habrá exención de IVA. Y por tanto no se practicará retención Irpf.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Hola! Estoy planteándome adquirir un loft de dos plantas, con cocina, baño y que, posiblemente, carezca de cédula de habitabilidad, pues a pesar de tratarse de un edificio nuevo, se encuentra en unos terrenos donde antiguamente había fábricas (zona Nudo de manoteras, Madrid). En principio, lo quiero para alquilarlo pero me surge la duda de si puedo dar de alta, como propietario, los suministros de luz y agua a mi nombre, aunque no haya encontrado inquilino todavía?. (aclaro que ni soy empresario ni autónomo). Gracias

    1. Hola Eduardo,

      Los suministros puedes darlos de alta, pues eres el propietario.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Hola buenas, entiendo que si tengo un local tipo loft, el cual esta acondicionado como vivienda, pero carece de cédula de habitabilidad, en el cual yo he vivido sin problemas ya que tengo agua, luz e Internet. Pero ahora lo quiero alquilar como vivienda a otro particular, por lo anteriormente expuesto, entiendo que con un contrato tipo vivienda habitual en el que se exponga que es un local comercial y que se va a destinar como vivienda habitual de esa persona que me lo alquila.
    Por tanto estoy exento de hacer el iva trimestralmente así como las retenciones, simplemente estaríamos hablando de un alquiler normal y corriente de una vivienda.
    Mi pregunta es: ¿cuando yo tenga que hacer la declaración de la renta, introduciendo dichos ingresos/gastos como una vivienda normal y corriente, que tipo de problemas puedo tener?
    Gracias, un saludo.

    1. Hola Álvaro,

      Bajo mi punto de vista no debería estar permitido firmar contratos para uso de vivienda sobre un inmueble (loft) que no tiene autorización para ello (no tiene cédula de habitabilidad). Se está destinando un inmueble a un uso (vivienda habitual) que no es el que tiene autorizado y ello puede conllevar muchísimos problemas a nivel de obtención de altas en suministros, seguros, responsabilidad ante siniestros, empadronamiento, etc.

  4. Muy interesante este hilo,,, y me animo a hacer una consulta distinta,,, en la comunidad de Castilla y León se suprimió la cédula de habitabilidad en el 2000 (Decreto 147/2000 de 29 de junio).

    Hay muchas promociones nuevas que directamente venden despachos profesionales, con cocina, baño etc,, vamos cómo un piso normal,,,

    ¿se podría habitar si existe licencia de primera ocupación?

    Muchas gracias,

    1. Hola Antonio,

      Entiendo que si tiene licencia de primera ocupación sí se podría habitar.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Me han comentado que si alquilas un loft como oficina y vivienda conjuntamente y pagas el IVA durante un período de cinco años, luego queda como «un derecho adquirido» y puede pasar a ser un alquiler como solo vivienda legalmente. Esto es así, me suena bastante raro.

    Un saludo

    1. Hola Amelia,

      No hemos tenido nunca esta situación por tanto lo desconocemos.

      Siento no poder ayudarte más.

      Un saludo

  6. Hola Nazaret
    Te expongo mi caso ya que no me queda nada claro todo esto. Hace tres años Aquile un estudio en Barcelona y durante estos tres años no me cobraron el iva; ahora con la renovación me han subido pero también me están indicando que me cobrarán el iva. En mi contrato figura que el piso es única y exclusivamente uso para vivienda no dando a lugar actividad económica dentro del mismo, en lo que estoy de acuerdo ya que no soy autónoma, quien me hace el alquiler es una empresa; lo que no tengo claro es lo que como figura el estudio en la cédula de habitabilidad , pero en verdad no tuve ningún problema al empadronarme y hasta cambie la actividad de empresa tanto en La Luz como en el agua y me hicieron hasta una inspección.
    Según me dijo el abogado de la empresa yo me puedo deducir este Iva que pagaría si fuera estudiante y sino no aplica a deducir.
    No entiendo nada, tengo o no tengo que pagar Iva , lo puedo deducir en caso tal?

    1. Hola Sandy.

      Si el loft lo utilizas como vivienda no tendrás que pagar IVA, pero si no es así si tendrás que pagar el IVA y practicar la retención correspondiente. Ese IVA te lo podrás deducir en la declaración de la renta.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. Gracias por tu respuesta. Me seria de gran ayuda resolver también las otras dudas que planteo: ¿ Porque no puedo deducir el 60% un loft usado como vivienda? y si con el contrato de uso como vivienda es suficiente para demostrar que se usa como vivienda. Gracias

  8. Buenos días,

    Tengo un loft /local en Barcelona sin cédula alquilado como vivienda. A la hora de hacer la declaración de la renta, entiendo que Tributa como cualquier alquiler de vivienda.
    Mi DUDA es: hacienda se dedica a comprobar las referencias catastrales para ver si realmente aquello es una vivienda o no? En caso afirmativo, q puede suceder si comprueban q es un local?
    En una de las consultas q citas hay una coletilla q dice q para demostrar el uso como vivienda sirven los docs. Admitidos a derecho. ¿ cuales son? Yo no tengo nada más q el contrato de alquiler.
    Y si el tratamiento q tiene en hacienda es igual q el del alquiler de una vivienda, no entiendo q no se pueda deducir el 60%.
    Muchísimas gracias

    1. Hola Marta,

      Si es para uso de la vivienda se tendrá que declarar en la renta, como habitual, por tanto la operación estará exenta de IVA y no habrá lugar a retención.

      Si te pueden sancionar por no tener la cédula de habitabilidad y existen inspecciones al respecto.

      Un saludo, espero haberte sido de ayuda.

  9. Estimado Carlos,

    Creo que son muchos los comentarios que hay en éste chat, pero a mi no me queda clara la situación de cuando aplicar IVA, o cuando aplicar retenciones.

    Entiendo que si son locales, se llamen Loft, local comercial, local de oficinas o local industrial, si se firma un contrato de uso distinto al de vivienda, siempre hay que aplicar el IVA al alquiler. Con independencia de si lo usa como local de esparcimiento personal, almacén de sus enseres, o cualquier otro uso que no suponga una explotación del mismo, como si lo quiere para juntarse con sus amigos a jugar al mus. Es decir, no hay actividad en el mismo como tal. Luego el inquilino lo destinará a lo que él estime necesario, pero sobre la base de que no se ejercerá en el actividad alguna.

    En éste caso en el que no hay actividad que declarar, ¿hay que hacer retención al inquilino?, entiendo que no, porque se trata de un particular alquilando un espacio, más o menos dotado, para su uso particular, no es un autónomo o una empresa alquilando un local de negocio, para su negocio, que en éste caso si lleva IVA y retención y lo declararan como tal.

    Es decir, puedo alquilar a un particular un local «Loft», emitiéndole una factura de mensualidad + IVA, sin retención. En el contrato pone bien claro que es para uso distinto de vivienda, pero en eso no me meto, el inquilino que haga lo que estime, que si algún día, tiene algún problema, éste será suyo, por destinarlo a un uso no permitido en contrato, aunque no seré yo, el que le busque las cosquillas, para mi si es buen pagador, es buen inquilino.

    Espero tu respuesta y te agradezco de antemano tus gestiones.

    Atentamente,

    1. Hola Gonzalo,

      En la factura tendrás que presentar la renta y el IVA correspondiente. En cuanto a la retención no tendrás que practicarla si eres un particular no profesional.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

      1. Gracias por tu respuesta Nazaret,

        Pero en cuanto a la retención, ¿solo depende de si yo soy un particular?, yo que emito la factura, o ¿si el que lo alquila es un particular?.

        Es decir, yo, que emito la factura soy una pequeña sociedad familiar, que se dedica a alquilar inmuebles, cuando son locales, alquilados a empresas/autónomo, la factura es completa, renta+iva-retención.

        Pero si nuestra sociedad, se lo alquila a un particular, que no ejercerá, en el local arrendado, ninguna actividad, ¿le tengo que hacer retención?, ésta es mi duda.

        Si hay diferencia o no, si el propietario del local, es particular o si es sociedad, para aplicar la retención, o solo depende de quien lo alquila, si es particular o sociedad/autónomo.

        Es decir, que si el inquilino, no ejercerá actividad en el local, y lo arrienda como particular, ¿Hay o no hay que hacerle retención?

        Gracias por su respuesta y una vez más les agradezco sus gestiones.

        Atentamente,

  10. Hola Carlos ,
    me parece muy interesante y de mucha ayuda todo lo que nos explicas.
    Yo estoy en el caso de querer comprar un bajo , en un edificio antiguo que están rehabilitando,
    pero ya me dicen que no puede ser vivienda porque el resto de plantas bajas no tienen ese uso , y aquí en esta zona de Valencia es necesario que todos los locales de planta baja tengan el mismo uso ( o eso es lo que me han dicho ).
    Si lo compro como local comercial , mis preguntas son :
    1. el iva, ya sé que es el 21 %
    2. los vecinos me pueden tirar ?? o poner quejas ?
    3. puedo tener dada de alta en el mismo alguna actividad profesional, con su correspondiente licencia y pagos de autónomos, y usarla de vivienda ?
    4. a la hora de volverlo a vender … tengo que cobrar el 21 de iva ?
    Me gusta muchísimo el sitio y no esta mal de precio… pero no quiero tener problemas si alguna vez necesitara venderlo o alquilarlo. O incluso , al vivir alli , problemas con los demás vecinos.
    Muchisimas gracias
    Un cordial saludo

  11. Hola Piedad.

    Mas que preocuparte, por la solicitud y pago de la cedula, debes asegurarte que no vas a tener problemas para que te la concedan, Dado que si tiene la condición de local comercial, entiendo que no te la van a dar.

    Consulta esto en urbanismo, antes de nada, un saludo

  12. Buenas tardes, me gustaria hacer una consulta. Quiero alquilar un estudio-loca-sotano, que acaban de reformar totalmente. Consta de agua, luz, cocina con salida de humos, patio exterior, ventanas y el sotano que seria el local comercial que yo no voy a utilizar para ello. No conozco la normativa en Barcelona para solicitar yo la cedula de habitabilidad para poder vivir en la vivienda. Y antes de hacer ningun tramite con la inmobiliaria quiero saber si puedo solicitarla y pagar la cedula yo para no tener futuros problemas. Se puede hacer lo que yo digo? Y cuales serian los pasos a seguir. No me queda claro si se puede cambiar de local a vivienda ya que recientemente se ha reformado para ello.
    Muchas gracias!

  13. Hola Eduardo, a vueltas con el mismo tema:

    Un particular entrega a la inmobiliaria una señal en concepto de reserva de un loft para usarlo como vivienda para su familia, por el que pedían 650 € de alquiler (la señal que deja también es de 650 €).

    Unos días después de el pago de esa señal, pero antes de firmar el contrato, la inmobiliaria informa verbalmente al particular de que el alquiler del loft está sujeto a IVA por tratarse de un antiguo local comercial, por lo que debería sumar ese impuesto al alquiler mensual, es decir, 650 + IVA.

    Efectivamente el loft es un antiguo local comercial y el (aspirante a) inquilino desconoce si en la actualidad posee la cédula de habitabilidad, pero todo apunta a que no. El lugar está recién reformado, acondicionado como vivienda (vacío, pero con una cocina completa y un baño con ducha)

    PREGUNTAS:

    -Existe la opción de que la propietaria acepte no incluir el IVA en el alquiler (digamos que acepte pagarlo ella). Aún así, ¿la propietaria está obligada a incluir el IVA en el contrato, aunque en la práctica el inquilino no lo pague?

    -Si la propietaria incluye el IVA en el contrato y el inquilino acepta y firma, ¿debe el inquilino declarar trimestralmente a Hacienda?

    -¿Qué debe poner en ese contrato? ¿Loft comercial para uso particular?

    -Y por último, si el particular decide echarse atrás, ¿la inmobiliaria debe devolverle la señal, si en su momento no se le informó de la particularidad del alquiler con IVA? (no había ninguna alusión al respecto en el recibo por la señal), ni en el recibo de la señal constaba nada a tal efecto (aún no se ha firmado el contrato).

    Muchísimas gracias.

  14. Hola Eduardo.
    Yo he comprado un local en Madrid par convertirlo en vivienda.
    El local mide solo 23.50 metros.
    El problema es que según ley tiene q tener 25 metros para poder obtener la célula de habitabilidad
    Mi pregunta es : que problema puedo tener realmente
    De que problemas estamos hablando.
    Porque yo estoy dispuesta ha habilitarlo como estudio para el trabajo y vivienda a la vez.
    Gracias

  15. Hola Eduardo, quisiera cambiar el caso que propone Herr mas arriba, quisiera exponer la misma situación que el indica pero modificar que en el contrato de alquiler se escribe que «…se alquila el inmueble situado en la calle…» y no se define el uso de ese inmueble, yo lo alquilo a esa persona para que lo disfrute como ella quiera. Si esta persona lo va a utilizar para vivir y por tanto no va a desarrollar ninguna actividad economica y no va a querer desgravarse el IVA que se le podria cobrar por el alquiler, en este caso, entiendo que estariamos en lo que se indica en este estudio-planteamiento que indicais arriba del todo, o sea, como es para vivir no esta sujeto ni a IVA ni a IRPF. ¿es así? Gracias anticipadas.

  16. Hola Eduardo. Estoy en Cataluña. El tema de los arrendamientos de local para vivienda.Creo que no has tocado una causa que se puede ocurrir. Yo , propietario de un local comercial, alquilo dicho local a un señor, y le pongo en el contrato que es para uso comercial. Ese señor nunca se da de alta como empresa o autónomo. Por lo tanto no existe actividad. ¿ debo cobrarle el IVA. A una persona que no está de alta en actividad alguna ? Imaginemos que está esperando una titulación ( pongamos arquitecto,) y de momento no puede trabajar.

    1. Hola herr.

      Esa operación lleva IVA.

      Lo que es más dudoso es si lleva o no retención de IRPF. En mi opinión el arrendatario/inquilino no deberá practicar retención mientras no esté regularizado.

  17. Hola Eduardo, mi pareja y yo vamos a alquilar un loft sin cédula de habitabilidad y en el contrato pone alquiler de local comercial para uso como vivienda. Nos piden un mes de fianza. Mi pregunta es, a la hora de hacer la declaración de la renta, sería igual las deducciones que para un piso normal con cédula de habitabilidad?

    Muchas gracias.

    1. Hola Tamara.

      Al ser un local comercial legalmente no puede tener la consideración de civienda habitual, por lo que la deducción autonómica que corresponda no podrá disfrutarse (legalmente).

  18. Hola Eduardo y mil gracias por esta super web tan generosa y funcional!
    Te comento mi caso:

    Tengo ocasión de comprar y debo decidirme en 2 días, es un local en Barcelona adaptado como vivienda pero no tiene cédula de habitabilidad ni posibilidad de tenerla, ya lo consulté con un arquiteccto.

    Mi pregunta: Es Cataluña una excepción y tu artículo no se aplica en Cataluña? Porque segun me ha parecido entender explorando por internet pues en Cataluña sin cédula es ilegal alquilar nada como vivienda habitual, por lo tanto es ilegal alquilar un local como vivienda habitual.

    Por otro lado registralmente y en la nota simple es un sólo local de 70 metros, pero a la práctica cuando fui a verlo son dos locales de 35 metros cada uno, adpatados a vivienda y con todos los suministros dados de alta. Imagino que en su día el propietario decidió dividir el local de 70 metros en 2 locales de 35 metros, pero sin hacer la segregación notarial y registral. Eso puede conllevarme problemas si al final decido comprar??

    Mi última pregunta, en el caso de comprar dichos 2 locales, hay alguna manera en Cataluña para alquilarlos legalmente como vivienda?
    La verdad es que el precio es muy atractivo, y es en el centro de Barcelona, y me hace desconfiar. Pienso en lo peor, que no pueda alquilar los 2 locales, que me cueste encontrar un inquilino ya que no es posible por ejemplo empadronarse en un local, etc.

    Mchísimas gracias por tu tiempo y saludos!

    1. Hola Roger.

      Seguramente llego tarde con mi respuesta, pero bueno.

      Se trata de una operación de riesgo, ya que efectivamente al no estar como vivienda no vas a poder acceder a cédula de habitabilidad, por lo que fas a tener problemas desde el primer momento.

  19. Hola, estoy un poco verde en estos temas, tengo unos amigos que viven en unos lofts en ventorro del cano en la avda m-40 y me gustan mucho los áticos (estoy interesado en comprar uno, soy un chico joven y me gustaría que fuera mi primera vivienda), ellos viven alli porque es del padre de uno de ellos que tiene varias oficinas por allí, he estado preguntando en alguno que hay a la venta y no tienen cédula de habitabilidad los pocos que he podido preguntar… estoy ahorrando para lo que me gustaria que fuera mi piso ideal y me gustaría saber si hay alguna posibilidad de obtener la cédula de habitabilidad y que tengo que hacer para conseguirla, para no tener problemas de ningún tipo a la hora de comprar como vivienda y no como oficina, te agradecería que me ayudaras con la información que puedas, pues me encantaría vivir en uno de esos lofts (es una ilusión que tengo).
    Gracias de antemano.

    1. Hola Daniel.

      De este tema se encarga el ayuntamiento, por lo que son ellos los que expiden dicha cédula.

      Allí es donde debes hacer los trámites para que te la concedan.

      A ver si tienes suerte y lo solucionas pronto.

  20. Disponemos de un loft sin cédula de habitabilidad, los suministros estan dados de alta sin problema y hemos vividao allí durante años sin problema. No podemos obtener cedula porque es imposible realizar el cambio de uso previo. Y es imposible realizar el cambio de uso a vivienda porque el barrio esta pendiente de un PERI dsde hace años.
    En cualquier caso, ahora queremos alquilar el loft a unos inquilinos y no queremos tener que hacer IVAs etc. Ellos lo quieren como vivienda, son conscientes de que es un loft sin cedula pero no hay problema en eso.
    Que tipo de contrato debemos hacer? porque tras leer tu articulo no me queda claro si el contrato para uso distinto de vivienda a nivel fiscal queda sujeto al IVA o no en este caso en el que solo sera vivienda. Y la solucion de hacerlo de cualquier manera y exponerse a problemas tampoco parece muy razonable..

    1. Hila Alberto.

      Si va a constituir vivienda habitual de los inquilinos será una operacion exenta de IVA.

      1. Por lo tanto, entiendo que tu recomiendas hacer un contrato de alquiler con uso diferente al de vivienda y aun asi como ellos lo van a tener exclusivamente como vivienda queda exempto de IVA?

  21. Buenos días.

    Tengo una pregunta: tengo la intención de comprar una vivienda ático tipo estudio o loft. Consta en el catastro como uso residencial pero su tamaño no permite que se obtenga la célula de habitabilidad. ¿Puedo comprarla? ¿La podré alquilar posteriormente? ¿Puede tener algún problema legal o práctico?

    Muchas gracias¡¡

    1. Hola Jose Manuel.

      Por supuesto que puedes comprar ese inmueble, pero teniendo en cuenta los problemas que se mencionan en el post.

      Al no tener cédula de habitabilidad puedes tener ciertos problemas.

  22. Sr. Eduardo, quisiera hacerle unas preguntas y pedirle consejo acerca de un problema que he tenido con lo relacionado a su articulo.
    Mi pareja alquilo un loft para usarlo única y exclusivamente como vivienda, y al firmar el contrato en la inmobiliaria lo hizo con desconocimiento sobre muchas cosas. como por ejemplo el tener que dar dos meses de fianza y el pago del IVA, el agente de la inmobiliaria en ningún momento le resolvió las dudas, él solo alegaba que era un loft y que se hacia así. un par de meses después, al recibir la correspondiente copia del contrato, mi pareja se percata de que le han alquilado un local como oficina, cuando se dijo expresamente que buscaba una vivienda, dadas las circunstancias mi pareja pidió con un mes de antelación la restricción del contrato para irse a un PISO, a lo que el agente le respondió que si le facilitaba el poder enseñar el piso y lo alquilaba al dejarlo ella no habría ningún problema. Por motivos de trabajo ella no pudo facilitar esa visita y el señor de la inmobiliaria no quiso adaptarse al horario de mi pareja, y se ha encontrado que al ir a hacer la entrega de llaves, el agente de la inmobiliaria no le quiere hacer entrega de la fianza, y le contesta que cuando se termine el contrato dentro de un año que ya hablaran. Nos sentimos estafados por este señor, y asustados por haber vivido de forma «ilegal». Le agradecería muchísimo que me pudiera aconsejar y dar su opinión al respecto, puesto que necesita recuperar la fianza y evitar así la vía judicial, porque creemos que al tener dicho contrato firmado, no hay nada que hacer. Muchísimas gracias por su atención.

          1. Estimado Eduardo:

            Fenomenales sus videos y explicaciones. Le expongo mi caso por si me puede aclarar algo el tema. Recientemente he alquilado un loft que consta como local y actualmente no dispone de cédula de habitabilidad, aunque está perfectamente acondicionado. Tiene todos los servicios contratados, agua, luz, internet, etc. El alquiler mensual es de 650€ mes y el contrato está hecho para uso como vivienda.

            Yo soy autónomo, ¿qué opciones como autónomo tengo para declarar como para uso de local o de vivienda y local? He visto otro video donde explica el iva y retenciones. Si lo declaro, a la hora de realizar la declaración de la renta, ¿me desgravará como tal?

            Gracias por su tiempo.

            Reciba un cordial saludo.

          2. Hola Manuel.

            Si el contrato es para uso de vivienda, así deberá ser declarado en la correspondiente declaración de la renta. Vivienda habitual. Por tanto, la renta pagada estará exenta de IVA y jo habrá lugar a retención.

            Otra opción es hacer el contrato como de uso distinto a vivienda si se va a ejercer actividad profesional + vivienda.

            En cualquier caso, conviene recordar que al no existir cédula de habitabilidad es una situación que puede generar problemas en algún momento.

  23. Magnífica explicación, Eduardo.
    No obstante, en el primer caso que expones relativo a firmar un contrato de arrendamiento para uso de vivienda sobre un «loft» y la capacidad rescisoria del arrendatario (por estar arrendándose un local comercial como algo que no es), entiendo que se podría subsanar recogiendo en el propio contrato, o en documento a parte, una cláusula en la que el arrendatario declarara conocer el carácter comercial del inmueble.
    Otra cosa sería soslayar la cuestión de la relación con compañías suministradoras, que siempre nos pedirían algún tipo de licencia administrativa para poder contratar. ¿Cuál es tu opinión?
    Muchas gracias. Un abrazo

    1. Hola Nando. Muchas gracias por tu aportación.
      Antes de nada decirte que me has hecho pensar un buen rato, que lo sepas 😉
      Y no sé que decirte a lo que propones, porque no se hasta que punto un juez aceptaría la validez de esa cláusula.
      Acepto que se pueda incluir la cláusula para que no tenga que sufrir las consecuencias el arrendador pero con ella el inquilino estaría asumiendo que conoce el carácter comercial del inmueble, y por tanto pienso que el contrato podría ser declarado (en caso de llegar a un juzgado) nulo desde el inicio por haberse celebrado (además con conocimiento por las dos partes) sobre un inmueble no habitable, siendo éste el primero de los requisitos que exige la LAU en el inmueble.
      Cómo lo ves???

      1. Como yo lo veo, la duda existencial recae en la interpretación de lo que podemos considerar edificación habitable. Así, un local comercial que se destina a vivienda, que por supuesto no tiene cédula de habitabilidad, pero dispone de todos los servicios propios de una vivienda y que pueden servir para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, ¿estaría dentro del supuesto del artículo 2 de la LAU? O por el contrario, ¿es la cédula de habitabilidad lo que define si la vivienda es o no habitable?
        Dese mi punto de vista, si yo alquilo un local comercial, haciendo constar en el contrato que es un local comercial y que es voluntad de los arrendatarios destinarlo a vivienda, entiendo que no existe causa de rescisión, porque no existe error en el consentimiento. Nadie engaña a nadie.
        Es como si le vendo un coche a alguien que no dispone de permiso de circulación, pero él es conocedor de este extremo y quiere el coche para exponerlo en un restaurante temático.
        Cómo lo ves tú?

        1. Hola Nando.
          Con la ley en la mano yo interpreto que no debería ser objeto de arrendamiento, dado que es la cédula la que autoriza la habitabilidad desde el punto de vista legal. Otra cosa es que, desde luego, pueda ser habitable.
          El caso que comentas del coche, es evidente que se puede vender en esas condiciones ya que el coche puede servir a dos objetos: circular o exposición.
          Sin embargo una vivienda arrendada tiene un único objeto: ofrecer hospedaje a su morador. Y si hay un requisito administrativo que es el que concede la habitabilidad (la cédula) pienso que no debería haber posibilidad de arrendar por no cumplirse el requisito de la habitabilidad.
          Es mi interpretación. Luego estaría por ver qué opinan sus señorías.
          Saludos.

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express