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Viviendas turísticas y comunidad de propietarios ¿Puedo prohibir?

Son varias las comunidades autónomas que han decidido prohibir el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales en caso de que los estatutos de la comunidad de propietarios prohiba dedicar las viviendas a dicho uso.

Una vez que la mayoría de comunidades autónomas de España tienen regulación propia en materia de vivienda turística o vacacional, surgen las dudas sobre si las comunidades de propietarios (CCPP) pueden o no vetar dicho uso en las viviendas.

La cuestión no es menor, pues de este asunto dependen por un lado el buen descanso de los vecinos y por otro el poder o no obtener rendimientos económicos por parte del propietario interesado en alquilar.

El grueso de la regulación en esta materia lo encontramos en la ley de propiedad horizontal (LPH).

Sin embargo, también las normas turísticas de las comunidades autónomas tienen cosas que aportar en esta materia, ya que algunas prohiben el alquiler vacacional cuando la CCPP prohiba el uso vacacional de estas viviendas.

Ley de propiedad horizontal

En la LPH tenemos dos artículos que regulan esta materia. Se trata del artículo 7 y del artículo 16.

Por la vía del artículo 7.2 LPH la CCPP podría llevar a los tribunales al propietario que realice alquiler vacacional si se prueba que es una actividad molesta. De esto no hay duda y no es necesario que la CCPP prohiba el alquiler vacacional. Sin embargo, hay que probar esas molestias, cosa que no es sencilla, y el juez debe considerar dichas acciones con la suficiente entidad como para ser consideradas como actividades molestas. En caso de que se otorgue la razón a la CCPP el propietario, además de cesar la actividad, podría llegar a tener que indemnizar a la CCPP por daños y perjuicios y puede llegar, incluso, a perder el derecho de uso de la vivienda por tiempo de hasta tres años.

Sin embargo la duda y la inseguridad jurídica se plantea en cuanto a la capacidad o no de la CCPP de prohibir el alquiler vacacional.

El acuerdo del que estamos hablando debe trasladarse a los estatutos de la CCPP para que tenga validez, por lo que debemos atenernos inicialmente al artículo 17.6 LPH. Este artículo establece que es necesaria la unanimidad para poder sacar adelante este acuerdo y que sea válido.

Es evidente que el propietario interesado no va a dar su voto favorable a la prohibición, por lo que no se va a lograr la unanimidad.

Ante esta situación, el artículo 17.7.II LPH establece que cuando no se logre la mayoría (simple) la CCPP podrá trasladar al juez la situación controvertida para que decida en equidad. Además, la jurisprudencia se ha pronunciado en varias ocasiones en el sentido que esa norma es válida no sólo para los asuntos que requieren mayoría simple, sino también unanimidad (Sentencia Audiencia provincial de Madrid, de 19 de Febrero de 2015).

El traslado de la situación al juez se hará dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la segunda junta y el juez debe tomar su decisión en el plazo de los 20 días siguientes a la fecha en que se le trasladó la cuestión.

Si el juez resolviera en favor de la CCPP entonces habrá de trasladarse a los estatutos el acuerdo de prohibición de alquiler vacacional en esa CCPP. Y por supuesto la CCPP debe inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que éste tenga efecto frente a terceros (principalmente nuevos adquirentes de viviendas de dicha CCPP).

Así, en la práctica, esto quiere decir que la CCPP no puede vetar por sí sola el alquiler vacacional, si bien tiene el recurso de acudir al juez para que este decida en equidad. No obstante, debe tener en cuenta la CCPP que el juez, al resolver en equidad, se pronunciará acerca de las costas, por lo que en caso de no obtener la CCPP la razón podría llevarse un pequeño disgusto. Y también a la inversa.

Normativa turística

Por lo que se refiere a la normativa turística, existen comunidades autónomas en las que no se permite el alquiler de viviendas residenciales a turistas cuando la comunidad de propietarios prohiba dicho uso turístico de las viviendas.

Otras por el contrario no se pronuncian sobre este tema.

Lo que debe tenerse en cuenta es que únicamente será valida la prohibición de la CCPP ante la CCAA en los casos en que la prohibición se haya establecido en los términos analizados anteriormente.

¿Quiere prohibir tu comunidad de propietarios el alquiler de tu vivienda con fines turísticos o vacacionales?.

14 comentarios en “Viviendas turísticas y comunidad de propietarios ¿Puedo prohibir?

  1. Buenos días,

    Les quería preguntar por el asunto de alquiler vacacional de apartamentos en la Isla de Ibiza (Baleares)
    En Ibiza también está prohibido el alquiler vacacional de aptos. en edificios residenciales. La práctica de estos alquiler a sido enorme, incluso clandestinamente se sigue practicando.
    Ahora también parece que el Ayuntamiento de Ibiza a comprado una aplicación que detecta a los usuarios que se publican en páginas de alquiler vacacional, por ejemplo Airbnb y otras, con la intención de sancionar a todos los que publican estas viviendas. Las multas no son de broma.

    Mi pregunta es si Ustedes saben si existe esta práctica por parte del Ayuntamiento para dar caza a los que publican en páginas de Internet.

    Muchas gracias.

    Saludos.

    1. Hola Javier.

      Desconozco la existencia de esa aplicación.

      Las noticias que yo conozco es la existencia de inspectores detrás de la pantalla del ordenador mirando webs turisticas y detectando las que son pisos, ya que tal y como dices, en Baleares es una práctica prohibida (pero permitida en unifamiliares y adosadas).

  2. Hola Eduardo,

    estamos construyendo una vivienda unifamiliar en zona rural y la licencia de ocupación la tenemos probablemente en Febrero 2017.
    La casa es bastante amplia y queremos alquilar unos dormitorios vocacionalmente a turistas pero según la nueva ley de Febrero 2016 quedan excluidas las viviendas en zona rural. También el estatuto de nuestra comunidad de propietarios prohibe el uso vacacional para turistas, pero mas del 60% de los propietarios alquilan vocacionalmente. Tenemos por ejemplo cinco vecinos a nuestro lindero que alquilan, pero hay otro que se siente molestado por uno que no respeta los horarios de ruido y lo ha denunciado.

    Ahora mis perguntas:
    Que podemos hacer para poder legalizar la vivienda para uso turístico vacacional ?
    Existe una ley para zonas rurales?

    Perdona la ortografía, me criado en alemania.

    Gracias y saludos.

  3. Buenas tardes: En mi bloque somos tres propietarios, de los cuales dos, son familia. Resulta que hace unos meses ambos han habilitado sus viviendas para el alquiler a turistas, por lo cual, la tranquilidad se ha acabado en la comunidad, por el trasiego de personas, porque usan el patio para fumar (cosa que me molesta), charlar en la noche, que en el silencio se percibe cualquier ruido; porque me da inseguridad que entren y salgan personas totalmente desconocidas.

    Hasta el momento me he aguantado pero tengo varias dudas:

    En Andalucía ¿tenían que haber pedido permiso previamente al inicio de la actividad a la comunidad?. De todas formas hubiera perdido porque son dos contra uno, pero entiendo que se tenía que haber hecho la petición y no se ha comunicado nada.

    Por motivos de seguridad, supongo que los propietarios de esas viviendas piden DNI o pasaporte a los que llegan, con tantos atentados me inquieta pensar que se nos pueda colar un delincuente.

    ¿Tienen la obligación de poner un rótulo en la puerta anunciando que en el bloque hay apartamentos turísticos? Me huelo que no están dados de alta en el censo, y yo soy la Presidenta en estos momentos.
    ¿Puedo pedirles la documentación de que todo está en orden legalmente como presidenta, incluso como comunera?

    Un saludo y muchas gracias por atenderme, Carmen.

  4. Buenos días, tengo un adosado que consta de 4 plantas, la primera es garage, la segunda salón ,cocina baño, la tercera 3 dormitorios y dos baños y la última una buardilla, mi pregunta es la siguiente, puedo alquilar la vivienda en temporada vacacional y yo vivir en el garage acondicionado para tales efectos, o me tengo que inscribir como casa turística. Un saludo y agradecerle por la información solicitada.Roberto

  5. Hola Eduardo, somos de Sevilla y me gustaría saber si mis vecinos me pueden prohibir el poner mi viviendas en alquiler vacacional / turístico? Somos 6 vecinos únicamente. mi intención es tenerlo todo en regla y registrado. muchas gracias por la ayuda.

  6. Buenas tardes,
    Estoy interesado en hacer de mi piso una vivienda vacacional, aquí en las palmas de gran canaria.
    Mi comunidad de vecinos, prohíbe el uso de vivienda como negocio, pero se permite el alquiler de pisos.
    En los estatutos, no pone nada de prohibición de viviendas vacacionales.
    Podrían prohibirme mi idea de negocio¿
    Gracias

  7. Buenos dias.
    Estoy en un pueblo de costa de Tarragona.
    Es un complejo de 22 casitas con una piscina en el centro.
    Los propietarios de una de las casas han cojido el poder de la predidencia despidiendo al administrador ke teniamos.
    Mi pregunta es puede inpedir ke tres de las casas puedan ejercer el arkiler turistico alegando ke son invicos y barbaridades semejantes?

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