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El requerimiento al inquilino para evitar la enervación del desahucio es un procedimiento comúnmente utilizado por el arrendador para impedir que el arrendatario continúe en la vivienda, sobre todo cuando se tiene la certeza que el impago de rentas de alquiler se va a repetir en el futuro y se va a tener que interponer nuevamente una demanda de desahucio.

El desahucio es un procedimiento judicial que el Estado pone a disposición del arrendador para poder recuperar la vivienda por determinadas causas, siendo la más común el impago de alquiler.

Y la enervación del desahucio es una posibilidad que la ley de enjuiciamiento civil (LEC) concede al inquilino que ha impagado la renta para, pagando todo lo que debe en un plazo determinado, impedir que el juez de por terminado el contrato de arrendamiento y, por tanto, no tener que desalojar la vivienda.

El arrendador cuyo inquilino ha impagado la renta puede interponer una demanda contra el inquilino para que el juez de por finalizado el contrato y desaloje al inquilino. Y ahí es cuando entra en juego (o no) la posibilidad de enervación.

En primer lugar, es obligatorio que el arrendador manifieste en la demanda de desahucio si el inquilino puede o no enervar (paralizar) el desahucio.

Y cuándo puede o no enervar el desahucio el inquilino

En líneas generales el inquilino puede paralizar el desahucio pagando lo que debe hasta los diez días siguientes al momento en que se le haya notificado la demanda. Si hace esto el procedimiento judicial termina y el inquilino puede seguir en la vivienda.

Sin embargo, existen dos excepciones a esta regla general, establecidas en el artículo 22.4 LEC:

1. La enervación ya se ha utilizado anteriormente: en los casos en que el inquilino ya haya utilizado con anterioridad el derecho a enervar, es decir, si ya se le interpuso una demanda de desahucio y evitó el desahucio pagando lo que debía), entonces ya no podrá utilizar la enervación una segunda vez. Solo puede enervarse el desahucio en una ocasión a lo largo de la vida del contrato de arrendamiento.
2. Requerimiento fehaciente de pago previo a la demanda: el artículo 22.4 LEC viene a decirnos que no cabrá la posibilidad de enervar el desahucio en los casos en que, al menos 30 días antes de la presentación de la demanda, se hubiera pedido al inquilino por medio fehaciente (por ejemplo, burofax requiriendo de pago al inquilino) que pagase la renta adeudada (y cantidades asimiladas como agua, luz, comunidad, IBI, etc). Es decir, si se envió al inquilino un escrito fehaciente solicitando que pagase la deuda y han transcurrido más de 30 días sin que haya pagado todo lo que se le reclamaba en ese escrito, entonces el inquilino pierde la opción de enervar el desahucio, con lo que el desalojo es inevitable.

Por lo tanto, la regla general es que el inquilino puede paralizar el desahucio, pero existen las dos excepciones expuestas.

El requerimiento de pago o burofax

Son varios los medios que pueden dejar constancia de que el arrendador exige el pago al inquilino, si bien el más utilizado es el burofax, porque el precio no es excesivamente caro y cumple con el requisito principal que exige la ley a esa notificación (que sea fehaciente).

El propio artículo 22.4 LEC establece dos requisitos que deben cumplirse para que el inquilino no pueda enervar el desahucio:

1. Ser fehaciente el medio de notificación: esto se consigue obteniendo una copia certificada del contenido del burofax, o bien haciendo el envío de la notificación a través de un Notario.
2. Que transcurran al menos 30 días desde que el arrendador haya enviado este escrito al inquilino hasta que se presenta la demanda. Si transcurren esos 30 días el inquilino ya no podrá enervar (paralizar) el desahucio.

Por otro lado, la jurisprudencia ha reiterado en bastantes ocasiones que el el escrito enviado por el arrendador al inquilino no es necesario que se anuncie que si no se realiza el pago se interpondrá demanda de desahucio, ni que si no paga en el plazo de 30 días no podrá enervar el desahucio. Es decir, el documento enviado por el arrendador al inquilino es perfectamente válido aunque no se hagan constar en él esas dos circunstancias.

Si quieres saber más acerca de la posibilidad de enervar el desahucio por parte del inquilino te invito a leer mi post Enervación del desahucio por impago de rentas de alquiler.