El subarrendamiento de inmuebles puede referirse tanto a vivienda (habitual o de temporada) como a locales, oficinas, etc. La normativa sobre la materia está en la ley de arrendamientos urbanos y en el código civil.

Antes de entrar en los distintos tipos de subarrendamiento que pueden darse, voy a realizar un estudio introductorio a esta materia que os ayudará a comprenderla partiendo de la base de que todo subarrendamiento parte de un contrato de arrendamiento previo.

Introducción

El contrato de subarrendamiento es un contrato que depende del contrato de arrendamiento que le precede y de la ley (Ley de arrendamientos urbanos y código civil), motivo por el que sus cláusulas se encuentran limitadas por el contrato de arrendamiento previo y a estas leyes.

Por ello, es necesario centrarse inicialmente, y así lo haré en esta introducción, en el estudio del contrato de arrendamiento previo o inicial, pues de su contenido va a depender en gran medida el contenido del posible contrato de subarrendamiento.

Recordando brevemente, la ley de arrendamientos urbanos distingue entre dos tipos distintos de arrendamientos de inmueble:

  • De vivienda: cuando el inquilino va a utilizar la vivienda como su hogar permanente, sin que tenga en otro lugar otro inmueble que cumpla esa función.
  • De uso distinto a vivienda: será arrendamiento de uso distinto a vivienda el que recaiga 1.- sobre una vivienda cuyo inquilino le otorgue una finalidad distinta a la de vivienda habitual o permanente (es el caso del alquiler de vivienda por temporada) o 2.- el que recaiga sobre un inmueble que no sea una vivienda (por ejemplo, el arrendamiento de un local o una oficina).

Ya que antes de cualquier contrato de subarrendamiento tiene que existir un contrato de arrendamiento, es necesario tener en cuenta si el contrato de arrendamiento es de vivienda o de uso distinto a vivienda (de temporada, de local, de oficina, etc).

Hecha esta introducción voy a analizar cada uno de estos dos tipos de contrato de arrendamiento en lo que al subarrendamiento se refiere.

Contratos de arrendamiento de vivienda habitual y subarrendamiento

Una vez que sabemos que el contrato de arrendamiento previo es de vivienda habitual, tendremos entonces en cuenta lo que nos indica el artículo 4.2 LAU, que viene a decir que los contratos de arrendamiento de vivienda se regirán, por este orden:

  1. De forma imperativa por los Títulos I y IV LAU
  2. Por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II LAU. Esto quiere decir que el Título II LAU establece normas mínimas. Unas (las normas dispositivas) podrán ser mejoradas por la voluntad de las partes, y otras (las impetivas) sólo podrán ser mejoradas por la voluntad de las partes si dicho acuerdo no perjudica al inquilino o subarrendatario. Por tanto, como noma general, primará la voluntad de las partes sobre las normas del TÍTULO II LAU. Así pues, primero voluntad de las partes y después normas del artículo 8.2 LAU (es el que regula el subarrendamiento y pertenece al Título II).
  3. Finalmente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Tenemos que tener en cuenta que al ser el contrato de subarrendamiento un contrato de dependencia, va a estar supeditado a los límites que las partes establezcan válidamente en el contrato de arrendamiento, así como los límites que establezca la ley (artículo 8.2 LAU y Código Civil).

Por lo tanto, en materia de subarrendamiento, pueden el arrendador y el inquilino del contrato de arrendamiento previo pactar lo que consideren oportuno respecto a un hipotético subarrendamiento (pueden incluso prohibirlo). Y estos pactos habrán de ser un límite para subarrendador y subarrendatario. Pueden pactar incluso pactos que contradigan a las normas del artículo 8.2 LAU ya que todas son normas dispositivas y tiene mayor peso la voluntad de las partes. Excepto el artículo 8.2 párrafo tercero, que es norma imperativa y las partes no pueden disponer de él.

Si algo no hubieran pactado arrendador e inquilino respecto al posible subarrendamiento, entonces servirán de límite para subarrendador y subarrendatario las normas del artículo 8.2 de la ley de arrendamientos urbanos.

Finalmente, si algo no hubieran pactado arrendador e inquilino respecto a un posible subarrendamiento, y nada aclarase el artículo 8.2 LAU, entonces servirá de límite a subarrendador y subarrendatario lo establecido en el código civil (artículos 1551 y siguientes).

El artículo 8.2 párrafo segundo nos indica que, siendo el contrato de arrendamiento previo de vivienda habitual, entonces el subarrendamiento puede ser de dos tipos diferentes:

  • Subarrendamiento para vivienda habitual: si el subarrendatario va a destinar el inmueble subarrendado a vivienda habitual, entonces su contrato de subarrendamiento tendrá que cumplir las normas que la LAU contiene para los arrendamientos de vivienda habitual, es decir, las normas del Título II LAU. Así, por ejemplo, se aplicarán las normas relativas a duración, desistimiento, etc. Entiendo, sin embargo, que las partes (subarrendador y subarrendatario) pueden pactar lo que consideren oportuno siempre que sus acuerdos no choquen con los acuerdos válidos que hubieren pactado arrendador e inquilino en el contrato de arrendamiento previo, ni con las normas imperativas del Título II LAU, excepto que se beneficie al subarrendatario en este último supuesto.
  • Subarrendamiento para temporada: si el subarrendatario va a destinar el inmueble subarrendado a vivienda temporal (por ejemplo, cuando se va a subarrendar sólo una habitación para un estudiante), entonces no se aplicarán a la hora de redactar el contrato, las normas de la LAU, sino que subarrendador y subarrendatario serán libres para redactar el contrato de subarrendamiento en los términos que pacten, sin las cortapisas que podrían suponerles las normas de la LAU. Sin embargo, estarán limitados por lo que hubieren pactado en el contrato de arrendamiento previo el arrendador y el inquilino.

Si quieres conocer con todo detalle esta materia te propongo la lectura del artículo El subarredamiento de vivienda habitual.

Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (vivienda por temporada, local, oficina, etc) y subarrendamiento

Al igual que en el caso anterior, lo primero que tenemos que tener claro es a través de qué fuentes se va a regir el contrato de arrendamiento previo de uso distinto a vivienda. Y estas son, además de las normas de los Títulos I y IV LAU, en primer lugar la voluntad de las partes, en segundo lugar el Título III LAU y finalmente el código civil.

Por tanto, y en primer lugar, el arrendador y el inquilino pueden establecer lo que consideren necesario en el contrato de arrendamiento previo en materia de subarrendamiento. Estas cláusulas servirán de límite a las posibles cláusulas que quieran determinar el subarrendador y el subarrendatario en el contrato de subarrendamiento.

En segundo lugar, si algo no hubieran pactado las partes en el contrato de arrendamiento, entonces habrá que atender a lo que indica el Título III LAU. Y el Título III LAU habla del subarrendamiento en el artículo 32 LAU. Por tanto, si nada hubieran pactado arrendador e inquilino en el contrato de arrendamiento previo, habrá que atender a las normas del artículo 32 LAU, que servirán de límite a subarrendador y subarrendatario en su contrato de subarrendamiento (veremos más adelante que esto no es así para los contratos de vivienda por temporada).

Finalmente habrá que tener presentes las normas del código civil si algún acontecimiento no queda amparado ni por la voluntad de arrendador e inquilino, ni por las normas del artículo 32 LAU.

Por tanto, arrendador e inquilino pueden pactar lo que consideren oportuno en materia de subarrendamiento, y si algo no hubieran pactado se aplicarán las normas del artículo 32 LAU.

Este artículo 32 LAU debería regular los subarrendamientos de todos los inmuebles cuyo contrato de arrendamiento previo es de uso distinto a vivienda, es decir, de aquellos inmuebles cuyo contrato de arrendamiento previo es de vivienda por temporada, de local, de oficina, de despacho, etc. Sin embargo, únicamente regula los de aquellos inmuebles en los que se realiza actividad económica o profesional (entiendo que oficina, local, despacho, vivienda con uso mixto, etc), pero no regula el subarrendamiento de inmuebles cuyo contrato de arrendamiento previo es de vivienda por temporada. Que no los regule no es un problema, pero el contrato de subarrendamiento sobre una vivienda cuyo contrato de arrendamiento previo es de temporada se regulará, pues, por la voluntad de las partes y por el código civil, pues el artículo 32 LAU nada dice sobre esta cuestión.

Si quieres conocer con todo detalle esta materia te propongo la lectura de los siguientes artículos:

El subarrendamiento por temporada de viviendas alquiladas por temporada.

El subarrendamiento de locales de negocio.

El subarrendamiento de oficinas o despachos.

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