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Cuándo pago la renta en un contrato que empieza a mitad de mes

Un contrato que empieza a mitad de mes suele dar lugar a muchas dudas sobre el momento del pago y, también, sobre la cantidad que hay que pagar cuando acaba el contrato de alquiler en los casos en que no finaliza el último día del mes.

El momento del pago de la renta da lugar a situaciones de dudas cuando el contrato de arrendamiento comienza en un día diferente al primer día del mes. E igualmente se generan dudas sobre si hay que pagar el último mes entero o solo hasta el día en que se desaloja el inmueble.

Lo primero que hay que hacer es una distinción entre contratos de arrendamiento de vivienda y contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, viviendas de temporada, etc), pues la normativa es diferente.

Contratos de arrendamiento de vivienda

En contratos de arrendamiento de vivienda es el artículo 17.2 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) el que regula esta materia.

Pero antes de meternos en materia normativa analicemos de qué vamos a hablar…

El arrendamiento es la cesión a una tercera persona del uso y disfrute de una cosa (en nuestro caso de un inmueble). El arrendatario o inquilino que va a usar y disfrutar del inmueble debe pagar al arrendador una renta a cambio de ese uso y disfrute.

En principio, el arrendatario debería pagar la renta por todo el periodo de duración del contrato y, además, debería pagarla al final del contrato, es decir, si estamos ante un contrato de un año, debería el inquilino pagar la renta de todo el año al finalizar éste, es decir, una vez que haya usado y disfrutado el inmueble todo el año.

Sin embargo, la LAU establece un sistema de pago paulatino para no hacer esperar al arrendador hasta el final del contrato para cobrar la totalidad de la renta, es decir, establece que la renta debe pagarse mensualmente. De esta forma el arrendador no tendrá que esperar a que finalice el contrato para cobrar la renta.

Bien, ahora ya sabemos que la LAU obliga al pago mensual de la renta cuando el contrato de arrendamiento es de vivienda, excepto que las partes hayan pactado un periodo diferente al mes.

Al mismo tiempo el artículo 17 LAU establece que las partes pueden fijar otra forma de pago inferior a la mensual pero nunca superior, ya que se establece que nunca podrá el arrendador exigir por adelantado más de una mensualidad de renta. Por lo tanto, el pago mensual es el límite máximo, pero se podría acordar un pago quincenal, por ejemplo.

Sabiendo que el pago normalmente será mensual, ahora hay que determinar si el pago que el inquilino hará al arrendador por el uso de la vivienda tiene que hacerlo al principio de la mensualidad, en medio o al final. En este punto el artículo 17 LAU, con desafortunada redacción, parece querer indicar que la renta hay que pagarla por meses anticipados, al indicar que hay que pagar la renta dentro de los 7 primeros días de cada mes (aunque existe posibilidad de pactar cualquier otra fecha de pago o incluso que el paho sea por meses vencidos en lugar de por meses anticipados. Pero si nada se pacta se deberá pagar dentro de los 7 primeros días de cada mes, y por meses adelantados).

Así que la norma general es que, si no hay acuerdo, el pago será al principio del mes (en los 7 primeros días) y por meses adelantados. Así, entre el 1 y el 7 de marzo se pagará la mensualidad de marzo.

Contratos que empiezan a mitad de mes

Establecido todo lo anterior, voy a hablar del problema que suele ocasionar el hecho de que un contrato no empiece el día 1 del mes, sino cualquier otro día.

El artículo 17.2 LAU establece como linea maestra que las partes pueden pactar lo que consideren oportuno respecto al momento del pago de la renta.

Por lo tanto, imaginemos que un contrato comienza un día 17. En ese caso las partes pueden pactar que se pagará la renta por el periodo transcurrido desde el día 17 hasta la finalización de ese mes. Y a partir de ese momento pagar mensualmente por meses naturales. También pueden pactar pagar quincenalmente. Hay diversas posibilidades, pero lo que las partes no pueden pactar en ningún caso es el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Igualmente, las partes pueden acordar un momento determinado del mes para pagar, que pueden ser o no los 7 primeros días del mes.

Pero si las partes no acuerdan nada, entonces habrá que acudir al propio artículo 17.2 LAU, que es poco claro, pero que nos dice lo siguiente:

  • El pago de la renta será mensual.
  • El pago de la renta habrá de efectuarse dentro de los 7 primeros días del mes.

Digo que el artículo es poco claro porque al decir que el pago de la renta será mensual no queda claro si se refiere a meses naturales (enero, febrero, …) o a mensualidades de contrato (del 17 de enero al 17 de febrero y así sucesivamente). Y esta poca precisión en este primer apartado arrastra a otra imprecisión en el segundo, pues indica que debe pagarse en los 7 primeros días de cada mes. Pero…¿de cada mes natural o de cada mensualidad de contrato?.

Bien, ante la escasa claridad del artículo en cuestión, interpreto que la expresión “el pago de la renta será mensual”, en relación con la expresión “en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”, lleva a pensar que no hay obstáculo para que, en caso de que las partes no hubieran acordado nada al respecto, el pago deba de hacerse por periodos mensuales cuyo término coincidirá con el día anterior a la fecha de finalización de contrato, es decir, del día 17 al día 16 del mes siguiente, en nuestro ejemplo.

Y aunque la noma de LAU de que la renta e pagará, si no ha acuedo, entre los dias 1 y 7 de cada mes parece clara, si la relacionamos con lo que acabo de decir parece claro que no debe pagarse la renta entre los días 1 y 7 de cada mes, sino dentro de los 7 primeros días de la mensualidad en cuestión.

Por lo tanto, si las partes no hubieran acordado nada al respecto, el pago se hará de día a día y no por meses naturales, y el pago se hará dentro de los 7 días iniciales de la mensualidad en cuestión (no del mes natural). Pero como digo, nada impide que las partes acuerden que el periodo de pago no sea otro, como los 10 primeros dias de la mensualidad, los 6 últimos, etc.

La situación acaecida cuando la renta no se paga por meses naturales sino por mensualidades de contrato (de día 17 a día 17, por ejemplo) lleva en muchas ocasiones irremediablemente a la duda de si cuando finalice el contrato hay que pagar hasta el día en que efectivamente termina el contrato o hay que pagar hasta el último día del mes en que el contrato finaliza.

Este problema debe resolverse a favor de que habrá que pagar la renta hasta el mismo día que venza el contrato, pues ninguna disposición obliga al inquilino a pagar hasta la finalización del mes, además de ser lo más lógico. Se paga por el tiempo de uso de la vivienda arrendada. La LAU obliga, a falta de pacto, a pagar por periodos mensuales mientras no venza el contrato, pero cuando llega la fecha del vencimiento del contrato ninguna norma obliga a tener que pagar hasta la finalización del mes en que termina el contrato, por lo que se pagará hasta el día de finalización del contrato.

Contratos de uso distinto a vivienda (de temporada, locales, etc)

En el caso de contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda no existe ningún artículo en la LAU que regule esta situación, con lo que se hará lo que libremente hayan acordado las partes.

Y si las partes no hubieran acordado nada al respecto, entonces habrá que acudir a las normas del código civil.

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