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Siempre ha existido la duda entre arrendadores acerca de la posibilidad de poner una demanda de desahucio contra su inquilino o arrendatario cuando éste deja de pagar un mes de renta, es decir, de si es suficiente o no el impago de una sola mensualidad o tienen que dejarse de pagar más de una.

Hasta hace poco tiempo era posible poner una demanda de desahucio por impago de una mensualidad de renta, pero ahora las cosas han cambiado.

Antes del 3 de abril de 2025

Antes del 3 de abril de 2025 se podía poner una demanda de desahucio si había una mensualidad impagada, salvo que el contrato dijera otra cosa o salvo que, analizando la situación, no fuera recomendable hacerlo.

Y es que demandar con solo un mes de deuda tiene un alto riesgo, pues si se produce alguna circunstancia inesperada, puede darse por compensada esa mensualidad y, por tanto, no habría motivo para demandar, lo que quiere decir que el propietario perdería el juicio y tendría que pagar las costas del proceso.

Después del 3 de abril de 2025

El 3 de abril de 2025 entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025 que introduce en el ordenamiento jurídico español la obligación de intentar un acuerdo antes de poner una demanda.

Ese intento de acuerdo ha de hacerse a través de un medio adecuado de solución de controversias (MASC).

En materia de impago de alquiler, yo recomiendo como MASC la oferta vinculante confidencial (OVC), ya que suele ser el medio más óptimo para el arrendador (propietario).

En resumen, se trata de que el propietario y el inquilino intenten, antes de poner la demanda, solucionar el problema para que, de ese modo, ya no haya que ir a los tribunales.

Ese proceso «amistoso» tiene una duración mínima de un mes, por lo que es es inviable poner una demanda con solo un mes de deuda, pues en todo caso lo único a lo que podría aspirar el propietario en ese momento es a iniciar el MASC, y nunc a poner la demanda de desahucio en ese momento en que solo se debe un mes.

Es preferible que haya dos meses de deuda

Hay un caso en que se abre la posibilidad de demandar con solo un mes de deuda: se trata del hipotético caso de que haya un impago, se haga el MASC, el inquilino pague, y posteriormente el inquilino vuelva a dejar de pagar una mensualidad. Sin embargo, veo innecesario asumir ese riesgo pudiendo esperar 30 días más para que haya dos meses de deuda y, así, poder poner la demanda con muchas más garantías de éxito.

Entonces, lo que cabe plantearse después del 3 de abril de 2025 es si cabe poner una demanda de desahucio si existen dos meses de deuda.

Y la respuesta tiene que ser afirmativa.

Por tanto, salvo que el contrato diga lo contrario o, tras analizar la situación se recomiendo otra cosa, con carácter general se puede poner una demanda de desahucio si el inquilino y el propietario no han llegado a ningún acuerdo mediante el MASC que hayan utilizado y se han acumulado dos meses (o más) de deuda.