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Siempre ha existido la duda entre arrendadores acerca de la posibilidad de poner una demanda de desahucio contra su inquilino o arrendatario cuando éste deja de pagar una mensualidad de renta, es decir, de si es suficiente o no el impago de una sola mensualidad o tienen que dejarse de pagar más de una.

Es muy frecuente la duda entre arrendadores acerca de si el pago de la renta fuera del plazo debe ser considerado como:

• Un mero retraso sin dar derecho al arrendador a dar por finalizado el arrendamiento, o
• Un incumplimiento manifiesto del contrato, que otorga derecho al arrendador a pedir judicialmente la resolución del contrato y, en su caso, el desahucio.

El contrato de arrendamiento es un contrato que genera obligaciones para arrendador y para arrendatario, es decir, genera obligaciones recíprocas.

La principal obligación del arrendador es la de mantener la vivienda en situación de habitabilidad, de forma que si la vivienda se vuelve inhabitable y el arrendador no le pone remedio, entonces el inquilino podrá pedir judicialmente la finalización del contrato.

Respecto al inquilino, su principal obligación es el pago de la renta. Tiene otras obligaciones, pero la principal es pagar la renta.

Por lo tanto, se puede concluir que impagar la renta fuera de plazo (es decir, no pagar en el plazo establecido) da derecho al arrendador, desde ese mismo instante, a solicitar judicialmente la finalización del contrato (porque recordemos que siempre tendrá que ser el juez el que diga que el contrato ha terminado).

La enervación

Aclarado pues que el pago por parte del inquilino fuera de plazo da derecho al arrendador a pedir a la justicia que se de por finalizado el contrato de arrendamiento, cabe señalar que la ley concede una oportunidad al inquilino. Por lo tanto, aunque el arrendador interponga una demanda para dar por terminado el contrato basándose en el impago de rentas, el inquilino tiene posibilidad de que el contrato siga vivo si realiza el pago (pago enervador) antes de que llegue la fecha fijada para el juicio. Dicho pago comprenderá lo reclamado en la demanda más las rentas devengadas hasta el mismo día del pago.

Esta opción de “paralizar” la demanda no será posible para el inquilino cuando el arrendador, antes de presentar la demanda, tuvo la precaución de enviarle un requerimiento fehaciente (un burofax) exigiéndole el pago de la renta adeudada. Para que no haya opción del inquilino a parar el desahucio deben haber transcurrido más de 30 días desde que se mandó el burofax sin que haya pagado el inquilino.

Terminando con el tema de la enervación, cabe señalar que esta oportunidad que la ley otorga al inquilino solo puede utilizarse una vez, por lo que si ya se paralizó en el pasado un anterior procedimiento de desahucio, ya no se podrá volver a paralizar en esta ocasión.

Por tanto, si nunca se enervó, podrá paralizar el inquilino la actual demanda si paga lo que debe. Y si ya se enervó en el pasado, ya no podrá volver el inquilino a enervar en esta ocasión, y el proceso terminará concediendo la finalización del contrato y el desahucio.

Jurisprudencia

De todo lo hablado hasta el momento se han ocupado los tribunales en muchísimas ocasiones.

En concreto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de Marzo de 2014 deja claro todo lo expuesto en este post, al establecer que el pago de la renta fuera de plazo da derecho al arrendador a instar la finalización del contrato y el desahucio, no debiendo considerar tal acto un “mero retraso”, sino un verdadero incumplimiento del contrato, y ello a pesar de que se trate solo del incumplimiento en el pago de una mensualidad de renta.

Y ello en base a que el artículo 1555 del Código Civil establece que el inquilino está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos; y al artículo 17.2 de la ley de arrendamientos urbanos, que establece que el pago de la renta deberá efectuarse dentro de los 7 primeros días de cada mes, salvo que en el contrato se hubiera establecido otro periodo de pago.

¿Cambio en la fecha de pago?

Es muy habitual que los inquilinos aleguen, una vez que han sido demandados, que ambas partes habían llegado a un acuerdo por el que le renta se podía pagar de una forma más flexible (por ejemplo, del día 1 al 20 en lugar del día 1 al 5). Con esta acción pretenden precisamente que el pago que han realizado fuera de plazo se considere como un pago realizado en plazo o un mero retraso, pretendiendo así que la demanda de desahucio quede sin validez alguna.

Sin embargo, ante esta práctica, los tribunales han dictado sentencias en numerosas ocasiones en el sentido de que si no hay pruebas evidentes de que las partes han llegado a un acuerdo para pagar con mayor flexibilidad, debe atender siempre el inquilino a las normas iniciales, es decir, pagar en la fecha indicada en el contrato o en la que determina la ley (del 1 al 5 de cada mes).

Si estás interesado en conocer al detalle el proceso de desahucio te invito a leer mi post El desahucio express.

Y a ti…¿Han dejado de pagarte más de una mensualidad?