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El pago de daños por incendio en vivienda alquilada suele ser responsabilidad, en la mayoría de casos, del inquilino (pero no siempre).

Cuando se produce un incendio en una vivienda alquilada, casi todo el mundo se hace la misma pregunta: ¿quién paga?.

Y la respuesta correcta no es siempre “el inquilino” ni siempre “el casero”. Depende de quién causó el incendio, qué bienes se han dañado y, sobre todo, de qué pólizas de seguro existen y a nombre de quién están contratadas.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al arrendador a conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, pero excluye de esa obligación los deterioros imputables al arrendatario; y el Código Civil, además, presume la responsabilidad del arrendatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada salvo que pruebe que ocurrió sin culpa suya.

Lo primero que hay que hacer es separar tres tipos de daños.

No es lo mismo el daño sufrido por los bienes del propio inquilino, que el daño sufrido por la vivienda o los muebles del arrendador, ni que los daños causados a terceros, como los vecinos, la comunidad o las viviendas colindantes.

Cada uno de esos bloques puede seguir una vía distinta de reclamación y una cobertura distinta de seguro.

Si el incendio lo provoca el inquilino

Si el incendio se debe a una conducta del inquilino, a una negligencia suya o a una causa imputable a él, la regla general es clara: el inquilino responde de los daños.

Esto vale tanto para los daños causados dentro de la vivienda arrendada como para los daños que el fuego, el humo o la extinción ocasionen fuera de ella.

Desde el punto de vista civil, esa responsabilidad encaja tanto en la lógica arrendaticia de los artículos 1563 y 1564 del Código Civil como en la regla general del artículo 1902 CC.

1. Daños en los bienes del propio inquilino

Si se queman los muebles, la ropa, los electrodomésticos o los objetos personales del inquilino, lo normal es que esos daños solo estén cubiertos por el seguro del propio inquilino, es decir, por su seguro de contenido o de hogar como arrendatario.

El seguro del propietario no suele cubrir los bienes privativos del arrendatario, porque no forman parte del interés asegurado del casero.

2. Daños en la vivienda o en los bienes del arrendador

Si el incendio daña la estructura de la vivienda, la instalación, la cocina, las puertas o el mobiliario propiedad del arrendador, el propietario puede reclamar al inquilino si el fuego le es imputable.

Ahora bien, si el propietario tiene un seguro de hogar con cobertura de incendio sobre el continente o sobre su mobiliario, lo habitual es que su aseguradora pague primero el daño material asegurado y luego, si procede, repita contra el responsable por vía de subrogación.

Eso es exactamente lo que permite el artículo 43 de la Ley de Contrato de Seguro.

3. Daños a terceros: vecinos, comunidad, viviendas colindantes

Aquí está el punto más delicado.

Si el inquilino causa un incendio y se ven afectados los vecinos o elementos comunes, la póliza llamada a responder no es automáticamente la del casero, sino la responsabilidad civil del responsable del daño.

Y eso, en principio, es la RC del inquilino, no la del arrendador.

El seguro de responsabilidad civil cubre el riesgo de que nazca a cargo del asegurado la obligación de indemnizar a un tercero.

Por tanto, si el inquilino no aparece como asegurado o no está expresamente incluido en la póliza, no puede darse por supuesto que quede cubierto por el simple hecho de vivir allí.

Si el incendio lo provoca el arrendador

También puede ocurrir lo contrario: que el responsable del incendio sea el arrendador.

Por ejemplo, cuando el origen está en una instalación eléctrica defectuosa, una falta de mantenimiento, un cuadro en mal estado o una avería que incumbía al propietario reparar.

En esos casos, la responsabilidad se desplaza hacia el arrendador porque la LAU le impone el deber de conservación y el arrendatario incluso puede resolver el contrato si el arrendador no realiza las reparaciones debidas.

1. Daños en bienes del arrendador

Si el responsable es el propio casero, sus daños materiales los soportará en primer lugar su propio seguro de hogar, siempre dentro de las coberturas contratadas.

Si no tiene seguro, asumirá el coste él mismo.

2. Daños en bienes del inquilino

Si el incendio destruye bienes del inquilino y la causa es imputable al arrendador, el arrendatario podrá reclamarle la indemnización correspondiente.

Si el inquilino tiene seguro propio, su aseguradora podrá indemnizarle y después repetir contra el responsable.

La base jurídica seguirá siendo la responsabilidad por incumplimiento del deber de conservación y, en su caso, la responsabilidad por culpa o negligencia.

3. Daños a terceros

Si el incendio causado por una instalación defectuosa del casero afecta a vecinos o a la comunidad, la póliza naturalmente llamada a responder será la RC del propietario, porque en ese escenario es el arrendador quien aparece como civilmente responsable.

Entonces, ¿qué seguro debería tener cada uno?

Lo prudente es que el arrendador tenga un seguro que cubra al menos el continente, los posibles daños en su mobiliario y su responsabilidad civil como propietario.

Y lo prudente es que el inquilino tenga un seguro que cubra su contenido, su responsabilidad civil frente a terceros y, si es posible, una cobertura específica de daños al inmueble arrendado o responsabilidad civil locativa.

Esa es la forma más segura de evitar que un incendio termine en un problema económico enorme.

Conclusión

La respuesta a la pregunta “quién paga” no depende solo de que haya habido un incendio en una vivienda alquilada.

Depende de quién lo causó, qué bienes se dañaron y a nombre de quién estaba el seguro.

Si el incendio lo provoca el inquilino, normalmente responderá él por los daños al casero y a terceros, y su seguro será fundamental.

Si lo provoca el arrendador, responderá él.

Y si hay seguros, hay que leer siempre una cosa por encima de todo: quién figura realmente como asegurado y qué riesgo concreto cubre la póliza.