El subarrendamiento de oficina o despacho tendrá que realizarse teniendo en cuenta los límites que quieran establecer en el contrato de arrendamiento el arrendador y el inquilino. Posteriormente habrá que tener en cuenta las normas que establece el artículo 32 LAU. Y finalmente habrá que tener en cuenta lo que establece sobre esta materia el código civil.
El concepto de inmueble agrupa distintos tipos de edificaciones. Entre ellas las más comunes son las viviendas, los locales comerciales y las oficinas o despachos. En este post me voy a centrar en las últimas, es decir, en el subarrendamiento de oficinas o despachos.
Todo contrato de subarrendamiento tiene un contrato de arrendamiento que le precede, es decir, anterior a él. No puede haber un contrato de subarrendamiento sobre un inmueble sobre el que no exista un contrato previo de arrendamiento en vigor. Y en nuestro estudio, ya que estoy hablando de subarrendamiento de oficinas o despachos, el contrato de arrendamiento previo habrá de ser contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda de los regulados en el artículo 3.1 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Problemática de la regulación legal del subarrendamiento
Lo primero que cabe analizar es si el contrato de subarrendamiento es un contrato independiente o, por el contrario, es una figura dependiente del contrato de arrendamiento existente.
Si fuera un contrato independiente no estaría regulado por la Ley de arrendamientos urbanos, sino por el código civil. Me inclino por pensar que es un contrato dependiente del contrato de arrendamiento ya existente.
Las consecuencias de esto puedes analizarlas en el post El subarrendamiento de inmuebles.
Por lo tanto, en cuanto al subarrendamiento de oficinas y despachos se refiere, subarrendador y subarrendatario tendrán una serie de límites a la hora de redactar su contrato de subarrendamiento. Estos límites vienen dados precisamente por las normas por las que se va a regir el contrato de arrendamiento previo, y son las siguientes:
- Libertad de pactos. Arrendador e inquilino pueden acordar lo que consideren oportuno en el contrato de arrendamiento previo acerca del posible subarrendamiento, por lo que el contrato de subarrendamiento no podrá contradecir lo que estos hayan acordado (salvo que manifiesten un nuevo acuerdo en documento aparte).
- Artículo 32 LAU. Cuando las nomas que hayan acordado las partes no sean suficientes para la redacción del contrato de subarrendamieto, habrá que tener presentes las normas del artículo 32 LAU.
- Código civil. En caso de que con las normas establecidas por las partes y por la LAU queden lagunas sin resolver, entonces se acudirá a las normas del código civil, en sus artículos 1551 y siguientes.
Por tanto, teniendo en cuenta este orden de prelación, paso a analizar los aspectos más relevantes que nos podemos encontrar al subarrendar una oficina o despacho.
Subarrendamiento total o parcial
El artículo 32 LAU permite que el inquilino o arrendatario del contrato de arrendamiento previo pueda subarrendar el inmueble tanto en su totalidad como parcialmente. Ello se deduce de la lectura del número 1 (subarrendamiento parcial) y del número 2 (subarrendamiento total y de nuevo subarrendamiento parcial) del artículo 32 LAU. Sin embargo, habrá que atender primero a lo que hayan pactado al respecto arrendador e inquilino. Y si nada pactaron entonces se aplicará la norma que acabamos de ver.
La renta del subarrendamiento
En cuanto al importe de la renta que deba pagar el subarrendatario al subarrendador, tendrán estos que tener en cuenta lo que hayan acordado arrendador e inquilino en el contrato de arrendamiento previo respecto a esta materia. Y si nada hubieran establecido, podrán pactar la renta que quieran.
Elevación de la renta del contrato de arrendamiento
En el propio contrato de arrendamiento, arrendador e inquilino pueden pactar lo que consideren oportuno acerca del incremento o no de la renta a pagar por el inquilino al arrendador en caso de celebrarse un posterior contrato de subarrendamiento. Pero si nada hubieran pactado arrendador e inquilino, deberán tener en cuenta subarrendador y subarrentarario las normas del artículo 32.2 LAU, que recogen un derecho a favor del arrendador a elevar la renta del contrato de arrendamiento en los siguientes porcentajes:
- 10% en caso de subarrendamiento parcial del local.
- 20% en caso de subarrendamiento total del local.
Consentimiento del arrendador
Inicialmente habrá que atender a lo que las partes (arrendador e inquilino del contrato de arrendamiento inicial) hayan acordado respecto a si es necesario o no el consentimiento del arrendador para poder subarrendar. Si acordaron como necesario el consentimiento expreso del arrendador entonces no habrá lugar a dudas; para realizar un contrato de subarrendamiento será necesario el consentimiento del arrendador. Del mismo modo, si las partes han acordado la prohibición del subarrendamiento, tampoco habrá lugar a dudas; no se podrá subarrendar.
Si las partes no hubieran acordado nada respecto a este asunto, habrá que acudir a lo que determine el artículo 32 LAU. En este caso, el artículo 32.1 LAU establece que el inquilino podrá subarrendar el local sin tener que contar con el consentimiento del arrendador.
Por lo tanto, si las partes no han acordado lo contrario, el inquilino (subarrendador) podrá subarrendar sin el consentimiento del arrendador.
Notificación al arrendador
Como siempre, habrá que atender a lo que arrendador e inquilino hayan pactado respecto a la notificación.
Y si nada hubieran pactado, entonces habrá que atender a lo que nos dice el artículo 32.4 LAU., que señala que una vez que se ha celebrado un contrato de subarrendamiento, deberá notificarse este acontecimiento al arrendador, y además dicha notificación deberá ser fehaciente (burofax, carta notarial, etc). Y añade, además, que dicha notificación fehaciente deberá realizarse dentro de los 30 días siguientes al día en que se celebró el contrato de subarrendamiento. Pero recordemos que todos estos aspectos sólo serán de aplicación a falta de pacto entre las partes, es decir, las partes del contrato de arrendamiento previo (arrendador e inquilino) pueden acordar pautas diferentes a estas y la notificación tendrá que cumplir dichas pautas (o incluso puede que las partes pacten que no haya notificación alguna).
Esta notificación al arrendador servirá, entre otras cosas, para que éste pueda hacer efectivo su derecho a incrementar la renta al inquilino del contrato de arrendamiento previo, ya que si no conociese la existencia del subarrendamiento nunca podría llegar a ejercer este derecho.
Finalización del subarrendamiento
En cuanto a la duración del contrato de subarrendamiento, éste durará lo que estimen las partes (subarrendador y subarrendatario). Sin embargo, por la propia naturaleza de la figura del subarrendamiento, dicho contrato no podrá durar más allá que lo que dure el propio contrato de arrendamiento, y ello debido a lo que he indicado al comienzo del post. No puede haber contrato de subarrendamiento sin la existencia de un contrato de arrendamiento previo. Por lo tanto, muerto el contrato de arrendamiento debe morir el contrato de subarrendamiento.
Uso y conservación del inmueble subarrendado
En cuanto al uso y conservación del inmueble por parte del subarrendatario, éste tendrá que atender a las cláusulas que haya pactado con el subarrendador. Si algo no se pactó habrá que acudir a la ley de arrendamientos urbanos, que nada regula al respecto. Por lo tanto, si nada pactaron las partes, habrá que acudir al código civil, cuyo artículo 1551 que establece que “…queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario”, y ello sin perjuicio de las responsabilidades del subarrendatario con el subarrendador. Por tanto, lo que hubieran pactado arrendador e inquilino respecto al uso y conservación del inmueble va a servir de norma para lo que tenga que hacer el subarrendatario respecto al uso y conservación.
¿Subarrendamiento de la actividad?
Por último, mencionar que para poder subarrendar la oficina o despacho no es necesario subarrendar también el negocio o actividad que se desarrolla en el inmueble. Puede hacerse, pero no es necesario, por lo que es perfectamente válido subarrendar una oficina o despacho en el que se ejerce una actividad y no subarrendar la actividad, de modo que ésta cese y el nuevo subarrendatario comience una actividad nueva (inicialmente la misma actividad, teniendo que atender a lo que diga el contrato de arrendamiento previo respecto a la notificación en caso de cambio de destino en el local).
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