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Webs inmobiliarias vs viviendas turísticas en Andalucía

El titular de una página web de una inmobiliaria será responsable de una infracción grave si pone anuncios de viviendas para ser alquiladas con finalidad turística, siempre que el propietario no haya presentado la oportuna declaración responsable ante la consejería de turismo. por lo tanto, los responsables de estas páginas webs deberán exigir a los propietarios de las viviendas los oportunos números de registro de esas viviendas.

Voy a tratar de dejar mi punto de vista sobre la responsabilidad de las agencias inmobiliarias que publiciten en sus páginas webs viviendas con fines turísticos (VFT) cuyos propietarios no hayan presentado la oportuna declaración responsable de inicio de actividad.

Bien, parto de la base de que el artículo 71.2 de la ley 13/2011 de Turismo de Andalucía establece que es una sanción grave el hecho de mediar en la contratación de servicios que tengan la consideración de clandestinos.

En materia de VFT el artículo 11 del decreto 28/2016 considera que es clandestino prestar el servicio de alojamiento, con fines turísticos, cuando el titular no haya presentado la oportuna declaración responsable de inicio de actividad. Pero…cuándo hay que presentar la declaración responsable de inicio de actividad?.

Presentar declaración responsable

Analizando el artículo 3 del decreto llego a la conclusión de que hay que presentar declaración responsable cuando la cesión de la vivienda cumpla los siguientes requisitos:

  • Que esté en suelo residencial (si está en otro tipo de suelo directamente no podrá ofertarse como VFT).
  • Que esté en Andalucía.
  • Que la vivienda se ofrezca a cambio de precio.
  • Que la finalidad de la cesión de la vivienda sea turística.
  • Que la vivienda se ceda para esos fines turísticos de forma habitual, es decir, no ocasional.

Que duda cabe que de todos estos requisitos el más complejo es el último, dado que el decreto 28/2011 de VFT no ha definido lo que debe considerarse como “cesión u oferta habitual”. Lo que si hace el decreto es decir cuándo se va a presumir esa habitualidad, por lo que hemos de partir de la base que incluso en los casos en que se esté bajo el ámbito de esa habitualidad (ahora lo veremos) dicha situación puede ser revertida por los tribunales, llegado el caso.

Habitualidad

Habrá habitualidad en dos supuestos:

  • Cuando se pruebe que se ofrece u oferta el servicio de alojamiento, con fines turísticos, de forma habitual (independientemente del soporte publicitario en el que se ofrezca).
  • Cuando se presuma que hay habitualidad.

Pero…¿cuándo se presume? ¿Y quién lo presume?.

Pues bien, es el propio decreto el que dice cuándo se presume que hay habitualidad. Y viene a decir que hay habitualidad cuando la vivienda se anuncia en páginas webs en las que se puede hacer reserva.

Analizando el espíritu del decreto lo que se pretende es que las personas que quieren escoger una vivienda para pasar unos días en Andalucía (turistas) tengan la seguridad de que las viviendas que ven en webs y que pueden reservar a distancia cumplen con determinados requisitos (que están en zona residencial, que tienen licencia de ocupación, etc). Por lo tanto, todas las viviendas que se anuncien en páginas webs que permitan la reserva a distancia (en la práctica lo son todas) deben ser registradas en el Registro de Turismo de Andalucía, siempre que del anuncio se desprenda que la finalidad alojativa es turística.

El turista que quiere reservar a distancia tiene unas expectativas de calidad y la Junta de Andalucía quiere que esas expectativas no se vean truncadas, por lo que exige que las viviendas que los anuncios que vana visualizar esos turistas en las páginas webs se registren en el registro de turismo de Andalucía (mediante la declaración responsable). De esta forma, el usuario que puede reservar a distancia verá satisfechas sus expectativas de que las viviendas que está viendo anunciadas cumplen determinados requisitos.

Conclusión

Como conclusión, los propietarios (o las terceras personas a quienes estos autoricen) de viviendas que quieran destinarlas a alquiler turístico deben registrarlas si las anuncian en cualquier tipo de web que ofrezca el más mínimo resquicio de reserva, si la finalidad de la oferta es turística. Sólo en contadas ocasiones podrá desvirtuarse esta presunción, como por ejemplo cuando es la primera vez que se publica el anuncio.

Además, también habrá obligación de registrar la vivienda cuando no se anuncia por páginas web pero hay habitualidad en la oferta, como por ejemplo cuando se anuncia en una revista local o incluso cuando se hace mediante un cartel de “se alquila” en el que se establece que es con carácter turístico (si no dice que es con carácter turístico no hay obligación de registro). Sin embargo, en estos casos el turista puede ver y reservar presencialmente la vivienda antes de contratarla, por lo que estas situaciones no quedarán perseguidas porque lo que pretende el decreto es ofrecer seguridad al turista que reserva a distancia, es decir, sin poder ver y contratar la vivienda presencialmente.

Inmobiliarias

Respecto a la responsabilidad de las inmobiliarias que anuncian viviendas con fines turísticos en sus webs, una vez analizado y definido quiénes tienen que presentar la declaración responsable, puedo decir que en los casos en que se pongan anuncios en la web sin que el propietario de la vivienda haya presentado declaración responsable,  el anunciante será responsable de una infracción grave por ser facilitador/mediador de una actividad clandestina (ofertar alojamiento con carácter turístico sin presentar el propietario declaración responsable de inicio de actividad).

Por lo tanto, si una web de una inmobiliaria pone anuncios de viviendas con carácter turístico sin poner el número de registro de la vivienda, se está exponiendo a ser sancionado como responsable de una infracción grave. Únicamente no habrá responsabilidad del titular de la web cuando se hayan puesto los anuncios sin número de registro pero el titular de la vivienda si haya presentado la declaración responsable (pero aún no le ha llegado el número de registro).

Sanción

La sanción correspondiente al anunciante (la web) es la establecida en el artículo 78.2 de la ley de turismo, consistentes en multa de 2000 a 18000 euros.

Y tu… ¿anuncias este tipo de viviendas en tu web?.

8 comentarios en “Webs inmobiliarias vs viviendas turísticas en Andalucía

    1. Buenas tardes:
      tengo la intención de alquilar mi apartamento cerca de la palya que es donde vivo habitualmente, durante algunas semanas en el verano, pienso por semanas o quincenas. Tendré que despazarme a otro lugar para asistir a un familiar por lo que el apartamento queda libre. Para buscar eventuales clientes tendré que alojarme en una página web. Necesito saber como se consideraría este alquiler, que no es habitual habitual pero si se publiciza. Gracias de antemanos

  1. gracias Eduardo, me parece estupendo tu estudio, yo tengo un caso concreto y te pido opinión :
    Tengo una casa en terreno residencial declarado por el ayuntamiento pero el ayuntamiento no nos da la licencia de primera ocupación porque es una parcelación ilegal, es así de complicado, es en Córodba en las afueras de la ciudad.
    Hace un tiempo me llamaron de Turismo y me hicieron un documento como que iniciaba un expediente de registro y que ya me avisarían ( esto último hace cuatro años).
    Ante esa situqción cómo puedo declara la casa ?
    Hay algún otro documento que pueda sustituir al de primera ocupación ? La vivienda paga el IBI urbano.
    Gracias

  2. Hola Eduardo,

    Hay que hacer la declaración responsable antes de publicar el anuncio en una web de alquileres vacacionales o se puede realizar la publicación del anuncio de la vivienda “pro primera vez” antes de hacer la declaración responsable?

    Gracias de antemano

    Cordiales saludos.

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