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El artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 9 LAU) nos habla de un tema fundamental en materia de arrendamientos. Se trata de la norma que establece el plazo mínimo de duración para los arrendamientos de vivienda habitual.

No te asustes por la extensión de este post. No tendrás que leerlo entero, sino solo la parte que te afecte, es decir, la parte que se vaya a aplicar a tu contrato de arrendamiento (según la fecha del contrato).

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.

Así, la duración de los contratos de arrendamiento es diferente en función del año en que se ha celebrado el contrato.

Voy a hacer un análisis de la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en función a la fecha de celebración del contrato.

En caso de que necesites información sobre el proceso de desahucio express por impago o por finalización de contrato te recomiendo que visites mi post «El desahucio express«.

Contratos de arrendamiento a partir del 6 de Marzo de 2019.

Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:

Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Análisis

Artículo 9.1 LAU

Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.

Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.

Pero si la duración pactada es inferior a cinco años (o siete en caso de que el arrendador sea persona jurídica), es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato.

En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de cinco años. Es decir, un año más cuatro prórrogas de un año de duración cada una.

Hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato. Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas (aunque en realidad el inquilino puede poner fin al contrato cuando quiera, tras el sexto mes de contrato, a través del desistimiento).

Justo antes de que venza la última prórroga (el quinto año de contrato) entonces si que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.

El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.

Artículo 9.2 LAU

Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.

Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.

Artículo 9.3 LAU

Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador persona física (este derecho no lo tienen los arrendadores que sean persona jurídica) poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de contrato.

En concreto, establece que podrá el arrendador persona física poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato y siempre que se haya establecido en el contrato, expresamente, que el arrendador va a necesitar la vivienda para él o para determinados familiares, con la idea de que dicho inmueble se constituya en su vivienda habitual o permanente.

Para que el arrendador persona física pueda hacer uso de este derecho, deberá comunicar al inquilino el motivo que le lleva a necesitar la vivienda y hacerlo dando un plazo mínimo de dos meses para que desaloje la vivienda.

El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador persona física (o la persona que necesitaba la vivienda) no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino (salvo que no la haya podido ocupar por causa de fuerza mayor).

En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:

• Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los cinco años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
• Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar cinco años.

Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019

Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.

Análisis

Artículo 9.1 LAU

Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.

Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.

Pero si la duración pactada es inferior a tres años, es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de tres años si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato.

En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de tres años. Es decir, un año más dos prórrogas de un año de duración cada una.

Hasta la finalización del segundo año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato. Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas (aunque en realidad el inquilino puede poner fin al contrato cuando quiera, tras el sexto mes de contrato, a través del desistimiento).

Justo antes de que venza la última prórroga (el tercer año de contrato) entonces si que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.

El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.

Artículo 9.2 LAU

Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.

Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.

Artículo 9.3 LAU

Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del tercer año de contrato.

En concreto, establece que podrá el arrendador poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato y siempre comunique al inquilino que tiene necesidad de la vivienda para él o determinados familiares, para constituir en ella su vivienda habitual. Debe concederse dos meses al inquilino, como mínimo, para que desaloje la vivienda.

El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador persona física (o la persona que necesitaba la vivienda) no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino (salvo que no la haya podido ocupar por causa de fuerza mayor).

En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:

• Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los tres años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
• Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar tres años.

Artículo 9.4 LAU

Este artículo establece que cuando una vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad, durarán tres años los arrendamientos que el inquilino haya celebrado, de buena fe, con aquella persona que hubiera mostrado apariencia de propietario, cuya apariencia sea imputable al verdadero propietario.

Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019

Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.

Análisis

Artículo 9.1 LAU

Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.

Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.

Pero si la duración pactada es inferior a cinco años (o siete en caso de que el arrendador sea persona jurídica), es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato.

En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de cinco años. Es decir, un año más cuatro prórrogas de un año de duración cada una.

Hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato. Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas (aunque en realidad el inquilino puede poner fin al contrato cuando quiera, tras el sexto mes de contrato, a través del desistimiento).

Justo antes de que venza la última prórroga (el quinto año de contrato) entonces si que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.

El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.

Artículo 9.2 LAU

Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.

Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.

Artículo 9.3 LAU

Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador (sea persona física o jurídica) poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de contrato.

En concreto, establece que podrá el arrendador poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato.

Para que el arrendador pueda hacer uso de este derecho, deberá comunicar al inquilino el motivo que le lleva a necesitar la vivienda y hacerlo dando un plazo mínimo de dos meses para que desaloje la vivienda.

El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador (o la persona que necesitaba la vivienda) no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino.

En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:

• Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los cinco años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
• Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar cinco años.

Artículo 9.4 LAU

Este artículo establece que cuando una vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad, durarán cinco años los arrendamientos que el inquilino haya celebrado, de buena fe, con aquella persona que hubiera mostrado apariencia de propietario, cuya apariencia sea imputable al verdadero propietario.

Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018

Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.

Análisis

Artículo 9.1 LAU

Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.

Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.

Pero si la duración pactada es inferior a tres años, es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de tres años si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato.

En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de tres años. Es decir, un año más dos prórrogas de un año de duración cada una.

Hasta la finalización del segundo año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato. Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas (aunque en realidad el inquilino puede poner fin al contrato cuando quiera, tras el sexto mes de contrato, a través del desistimiento).

Justo antes de que venza la última prórroga (el tercer año de contrato) entonces si que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.

El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.

Artículo 9.2 LAU

Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.

Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.

Artículo 9.3 LAU

Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del tercer año de contrato.

En concreto, establece que podrá el arrendador poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato y siempre comunique al inquilino que tiene necesidad de la vivienda para él o determinados familiares, para constituir en ella su vivienda habitual. Debe concederse dos meses al inquilino, como mínimo, para que desaloje la vivienda.

El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino (salvo que no la haya podido ocupar por causa de fuerza mayor).

En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:

• Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los tres años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
• Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar tres años.

Artículo 9.4 LAU

Este artículo establece que cuando una vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad, durarán tres años los arrendamientos que el inquilino haya celebrado, de buena fe, con aquella persona que hubiera mostrado apariencia de propietario, cuya apariencia sea imputable al verdadero propietario.

Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Análisis

Artículo 9.1 LAU

Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.

Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.

Pero si la duración pactada es inferior a cinco años, es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de cinco años si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato.

En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de cinco años. Es decir, un año más cuatro prórrogas de un año de duración cada una.

Hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato. Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas.

Justo antes de que venza la última prórroga (el quinto año de contrato) entonces si que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.

El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.

Artículo 9.2 LAU

Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.

Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.

Artículo 9.3 LAU

Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de contrato.

En concreto, establece que podrá el arrendador poner fin al contrato y que no entre en juego un nuevo periodo de prórroga, siempre que esa posibilidad se haya plasmado expresamenrte en el contrato (la posibilidad de recuperar la vivienda para constituir en ella el arrendador su vivienda habitual).

El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino.

En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:

• Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los cinco años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
• Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar cinco años.

Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 9 LAU.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.