El artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 9 LAU) nos habla de un tema fundamental en materia de arrendamientos. Se trata de la norma que establece el plazo mínimo de duración para los arrendamientos de vivienda habitual.
No te asustes por la extensión de este post. No tendrás que leerlo entero, sino solo la parte que te afecte, es decir, la parte que se vaya a aplicar a tu contrato de arrendamiento (según la fecha del contrato).
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.
Así, la duración de los contratos de arrendamiento es diferente en función del año en que se ha celebrado el contrato.
Voy a hacer un análisis de la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en función a la fecha de celebración del contrato.
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Contratos de arrendamiento tras el 25 de mayo de 2023
Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:
Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Análisis
Artículo 9.1 LAU
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.
Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.
Pero si la duración pactada es inferior a cinco años (o siete en caso de que el arrendador sea persona jurídica), es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato. Bueno, para ser correctos, puede pedir el propietario la vivienda para uso propio o de familiar en base al artículo 9.3 LAU si esa cláusula consta en el contrato. Eso lo veremos al analizar el artículo 9.3 LAU.
En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de cinco años. Es decir, un año más cuatro prórrogas de un año de duración cada una.
Hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato (excepto el caso del artículo 9.3 LAU). Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas (aunque en realidad el inquilino puede poner fin al contrato cuando quiera, tras el sexto mes de contrato, a través del desistimiento).
Justo antes de que venza la última prórroga (el quinto año de contrato, o el séptimo si hablamos de arrendador persona jurídica) entonces sí que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.
Para ello, el inquilino tendrá que avisar antes de entrar en los últimos dos meses anteriores a la finalización del quinto año; y si es el arrendador quien quiere dar el contrato por terminado, tendrá que avisar antes de entrar en los últimos cuatro meses anteriores a la finalización del quinto año. Y si nadie avisa, se aplican las posibles prórrogas del artículo 10 LAU.
El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.
Artículo 9.2 LAU
Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.
Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.
Artículo 9.3 LAU
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU.
Es decir, el artículo 9.3 LAU establece cuándo puede el arrendador persona física (este derecho no lo tienen los arrendadores que sean persona jurídica) poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de contrato.
En concreto, establece que podrá el arrendador persona física poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato y siempre que se haya establecido en el contrato, expresamente, que el arrendador va a necesitar la vivienda para él o para determinados familiares, con la idea de que dicho inmueble se constituya en su vivienda habitual o permanente.
La mayoría de la jurisprudencia exige que el acontecimiento que motiva la necesidad sea sobrevenido, es decir, que no existiera en el momento de la celebración del contrato.
Para que el arrendador persona física pueda hacer uso de este derecho, deberá comunicar al inquilino el motivo que le lleva a necesitar la vivienda y hacerlo dando un plazo mínimo de dos meses para que desaloje la vivienda.
El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador persona física (o la persona que necesitaba la vivienda) no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino (salvo que no la haya podido ocupar por causa de fuerza mayor).
En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:
- Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los cinco años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar cinco años.
Contratos de arrendamiento entre el 6-3-2019 y el 25-5-2023
Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:
Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Análisis
Artículo 9.1 LAU
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.
Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.
Pero si la duración pactada es inferior a cinco años (o siete en caso de que el arrendador sea persona jurídica), es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato. Bueno, para ser correctos, puede pedir el propietario la vivienda para uso propio o de familiar en base al artículo 9.3 LAU si esa cláusula consta en el contrato. Eso lo veremos al analizar el artículo 9.3 LAU.
En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de cinco años. Es decir, un año más cuatro prórrogas de un año de duración cada una.
Hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato (excepto el caso del artículo 9.3 LAU). Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas (aunque en realidad el inquilino puede poner fin al contrato cuando quiera, tras el sexto mes de contrato, a través del desistimiento).
Justo antes de que venza la última prórroga (el quinto año de contrato, o el séptimo si hablamos de arrendador persona jurídica) entonces sí que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.
Para ello, el inquilino tendrá que avisar antes de entrar en los últimos dos meses anteriores a la finalización del quinto año; y si es el arrendador quien quiere dar el contrato por terminado, tendrá que avisar antes de entrar en los últimos cuatro meses anteriores a la finalización del quinto año. Y si nadie avisa, se aplican las posibles prórrogas del artículo 10 LAU.
El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.
Artículo 9.2 LAU
Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.
Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.
Artículo 9.3 LAU
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU.
Es decir, el artículo 9.3 LAU establece cuándo puede el arrendador persona física (este derecho no lo tienen los arrendadores que sean persona jurídica) poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de contrato.
En concreto, establece que podrá el arrendador persona física poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato y siempre que se haya establecido en el contrato, expresamente, que el arrendador va a necesitar la vivienda para él o para determinados familiares, con la idea de que dicho inmueble se constituya en su vivienda habitual o permanente.
La mayoría de la jurisprudencia exige que el acontecimiento que motiva la necesidad sea sobrevenido, es decir, que no existiera en el momento de la celebración del contrato.
Para que el arrendador persona física pueda hacer uso de este derecho, deberá comunicar al inquilino el motivo que le lleva a necesitar la vivienda y hacerlo dando un plazo mínimo de dos meses para que desaloje la vivienda.
El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador persona física (o la persona que necesitaba la vivienda) no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino (salvo que no la haya podido ocupar por causa de fuerza mayor).
En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:
- Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los cinco años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar cinco años.
Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019
Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
Análisis
Artículo 9.1 LAU
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.
Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.
Pero si la duración pactada es inferior a tres años, es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de tres años si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato. Bueno, para ser correctos, puede pedir el propietario la vivienda para uso propio o de familiar en base al artículo 9.3 LAU si esa cláusula consta en el contrato.
En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de tres años. Es decir, un año más dos prórrogas de un año de duración cada una.
Hasta la finalización del segundo año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato. Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas (aunque en realidad el inquilino puede poner fin al contrato cuando quiera, tras el sexto mes de contrato, a través del desistimiento).
Justo antes de que venza la última prórroga (el tercer año de contrato) entonces sí que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.
Para ello, el inquilino o el arrendador tendrán que avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a la finalización del tercer año. Y si nadie avisa, se aplican las posibles prórrogas del artículo 10 LAU.
El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.
Artículo 9.2 LAU
Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.
Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.
Artículo 9.3 LAU
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del tercer año de contrato.
En concreto, establece que podrá el arrendador poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato y siempre comunique al inquilino que tiene necesidad de la vivienda para él o determinados familiares, para constituir en ella su vivienda habitual. Debe concederse dos meses al inquilino, como mínimo, para que desaloje la vivienda.
La mayoría de la jurisprudencia exige que el acontecimiento que motiva la necesidad sea sobrevenido, es decir, que no existiera en el momento de la celebración del contrato.
El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador persona física (o la persona que necesitaba la vivienda) no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino (salvo que no la haya podido ocupar por causa de fuerza mayor).
En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:
- Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los tres años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar tres años.
Artículo 9.4 LAU
Este artículo establece que cuando una vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad, durarán tres años los arrendamientos que el inquilino haya celebrado, de buena fe, con aquella persona que hubiera mostrado apariencia de propietario, cuya apariencia sea imputable al verdadero propietario.
Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019
Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
Análisis
Artículo 9.1 LAU
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.
Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.
Pero si la duración pactada es inferior a cinco años (o siete en caso de que el arrendador sea persona jurídica), es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato. Bueno, para ser correctos, puede pedir el propietario la vivienda para uso propio o de familiar en base al artículo 9.3 LAU si esa cláusula consta en el contrato.
En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de cinco años. Es decir, un año más cuatro prórrogas de un año de duración cada una.
Hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato. Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas (aunque en realidad el inquilino puede poner fin al contrato cuando quiera, tras el sexto mes de contrato, a través del desistimiento).
Justo antes de que venza la última prórroga (el quinto año de contrato) entonces sí que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.
Para ello, el inquilino o el arrendador tendrán que avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a la finalización del quinto año. Y si nadie avisa, se aplican las posibles prórrogas del artículo 10 LAU.
El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.
Artículo 9.2 LAU
Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.
Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.
Artículo 9.3 LAU
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador (sea persona física o jurídica) poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de contrato.
En concreto, establece que podrá el arrendador poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato.
La mayoría de la jurisprudencia exige que el acontecimiento que motiva la necesidad sea sobrevenido, es decir, que no existiera en el momento de la celebración del contrato.
Para que el arrendador pueda hacer uso de este derecho, deberá comunicar al inquilino el motivo que le lleva a necesitar la vivienda y hacerlo dando un plazo mínimo de dos meses para que desaloje la vivienda.
El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador (o la persona que necesitaba la vivienda) no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino.
En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:
- Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los cinco años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar cinco años.
Artículo 9.4 LAU
Este artículo establece que cuando una vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad, durarán cinco años los arrendamientos que el inquilino haya celebrado, de buena fe, con aquella persona que hubiera mostrado apariencia de propietario, cuya apariencia sea imputable al verdadero propietario.
Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018
Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
Análisis
Artículo 9.1 LAU
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.
Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.
Pero si la duración pactada es inferior a tres años, es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de tres años si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato. Bueno, para ser correctos, puede pedir el propietario la vivienda para uso propio o de familiar en base al artículo 9.3 LAU si esa cláusula consta en el contrato.
En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de tres años. Es decir, un año más dos prórrogas de un año de duración cada una.
Hasta la finalización del segundo año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato. Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas (aunque en realidad el inquilino puede poner fin al contrato cuando quiera, tras el sexto mes de contrato, a través del desistimiento).
Justo antes de que venza la última prórroga (el tercer año de contrato) entonces sí que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.
Para ello, el inquilino o el arrendador tendrán que avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a la finalización del tercer año. Y si nadie avisa, se aplican las posibles prórrogas del artículo 10 LAU.
El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.
Artículo 9.2 LAU
Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.
Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.
Artículo 9.3 LAU
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del tercer año de contrato.
En concreto, establece que podrá el arrendador poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato y siempre comunique al inquilino que tiene necesidad de la vivienda para él o determinados familiares, para constituir en ella su vivienda habitual. Debe concederse dos meses al inquilino, como mínimo, para que desaloje la vivienda.
La mayoría de la jurisprudencia exige que el acontecimiento que motiva la necesidad sea sobrevenido, es decir, que no existiera en el momento de la celebración del contrato.
El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino (salvo que no la haya podido ocupar por causa de fuerza mayor).
En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:
- Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los tres años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar tres años.
Artículo 9.4 LAU
Este artículo establece que cuando una vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad, durarán tres años los arrendamientos que el inquilino haya celebrado, de buena fe, con aquella persona que hubiera mostrado apariencia de propietario, cuya apariencia sea imputable al verdadero propietario.
Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013
Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Análisis
Artículo 9.1 LAU
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Establece este artículo como línea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.
Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.
Pero si la duración pactada es inferior a cinco años, es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de cinco años si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato. Bueno, para ser correctos, puede pedir el propietario la vivienda para uso propio o de familiar en base al artículo 9.3 LAU si esa cláusula consta en el contrato.
En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de cinco años. Es decir, un año más cuatro prórrogas de un año de duración cada una.
Hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato. Para ello tiene que preavisar con treinta días de antelación a la fecha en que vaya a terminar el contrato o cualquiera de las prórrogas.
Justo antes de que venza la última prórroga (el quinto año de contrato) entonces sí que podrán dar por terminado el contrato tanto el inquilino como el arrendador.
Para ello, el inquilino o el arrendador tendrán que avisar antes de entrar en el último mes anterior a la finalización del quinto año. Y si nadie avisa, se aplican las posibles prórrogas del artículo 10 LAU.
El segundo párrafo de este artículo 9.1 LAU dice que como norma general el plazo de duración del contrato comienza a contarse desde la fecha del contrato. Pero si el inmueble se va a poner a disposición del inquilino con posterioridad a la fecha que aparezca en el contrato, entonces la fecha de inicio del cómputo será aquella fecha en que se haya puesto la vivienda a disposición del inquilino.
Artículo 9.2 LAU
Este artículo viene a plasmar como norma general, para aquellos casos en que haya duda sobre la duración del contrato porque no se haya puesto, porque se haya puesto una duración indefinida, etc., que en esos casos la duración será de un año.
Y por supuesto, después del año el contrato es prorrogable.
Artículo 9.3 LAU
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de contrato.
En concreto, establece que podrá el arrendador poner fin al contrato y que no entre en juego un nuevo periodo de prórroga, siempre que esa posibilidad se haya plasmado expresamenrte en el contrato (la posibilidad de recuperar la vivienda para constituir en ella el arrendador su vivienda habitual).
La mayoría de la jurisprudencia exige que el acontecimiento que motiva la necesidad sea sobrevenido, es decir, que no existiera en el momento de la celebración del contrato.
El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino.
En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:
- Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los cinco años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar cinco años.
Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 9 LAU.
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Hola.
Soy inquilina y mi contrato se concertó por un año desde el 11 de enero de 2021, prorrogable por plazos anuales hasta alcanzar una duración de 5 años. Los cinco años se cumplen el mes que viene y la arrendadora me ha comunicado su intención de renovar el contrato pero con subida de la mensualidad.
La parte arrendadora es una persona jurídica.
Me gustaría saber si la arrendadora puede al acabar los cinco años que pone en el contrato hacer otro contrato con subida de la mensualidad. Según el artículo 9 de la LAU si el arrendador es persona jurídica la duración mínima es de 7 años, con lo que en mi caso quedarían dos años en los que el contrato se prorrogaría con la misma mensualidad que pactamos al hacer el contrato en 2021. ¿Esto es así?
Gracias de antemano.
Hola Cristina.
Tu contrato es de cinco años, prorrogable a siete.
Por tanto, no tienes por qué aceptar un nuevo contrato.
La única subida de renta que pueden exigirte es (solo en caso de que en tu contrato haya cláusula de actualización de renta) el IPC (o el índice que diga el contrato).
Hola,mi nombre es Conchi Y tengo una pregunta pregunta para usted, en la clausula
donde dice (que se puede extinguir el contrato de alquiler ,por necesidad del propietario para sus descendientes de primer grado ,adopción .o por divorcio o nulidad matrimonial ,para el o para su cónyuge es posible ,poner solamente lo de divorcio ,nulidad o separación? dado que estaría alquilando el piso a mi única hija y su novio y en caso de necesitarlo seria para mi y mi marido que somos los propietarios?
Esto seria legal ,un saludo y gracias.
Buenos días.
Soy arrendador y la propietaria del piso me comunicó por whatsapp que le pasara los datos de mi pareja y de mis hijos para hacer el documento de rescisión del contrato porque dice que su hija quiere irse al piso. El contrato viene solo a mi nombre, con lo que supongo que es para volver a alquilarlo por mayor importe. Me quedan dos años y dos meses de contrato todavía. Le indiqué que me lo notificara y me envió un burofax alegando que el contrato de alquiler de su hija finalizaba el 30 de junio, pero no adjunta el documento de contrato de su hija.
¿Puede solo alegar sin demostrar el porqué necesita la vivienda su hija aunque venga reflejada la clausula del artículo 9.3?
Yo he enviado Burofax pidiéndole este documento.
Muchas gracias.
Buenas tardes
Como arrendador que puedo hacer si llegada la finalización del contrato el inquilino no abandona el piso aunque siga pagando la renta?
Contrato celebrado en Mayo 2019, en Enero de 2024 comunico por escrito al inquilino mi intención de no renovar y que en mayo de 2024 deberán desalojar el piso. Los inquilinos no desalojan el inmueble alegando que no encuentran otro piso en alquiler (alegan que les solicitan contratos de trabajo de antiguedad superior a 3 años para todos los miembros de la unidad familiar, salarios elevados, etc) aunque siguen abonando la renta. Un año mas tarde me sigo encontrando en la misma situación. Que puedo hacer?
Gracias y saludos,
Hola.
En estos casos siempre recomiendo no demandar pues, entre que has estado cobrando la renta y que ha transcurrido más de un año desde la supuesta finalización del contrato, es muy posible que un juez diga que ese contrato ha terminado.
Veo mucho más seguro para tus intereses esperarte a mayo de 2027 (preavisando unos seis meses antes para que tengan tiempo) e intentar recuperar la vivienda en ese momento.
Sin embargo, ojo, por no haber hecho las cosas en su momento tienes incluso el riesgo de que, si haces lo que te comento, pueda incluso interpretarse que en mayo de 2024 habéis, en lugar de prorrogado, hecho un nuevo contrato (por otros cinco años). Es una posibilidad remota, pero son flecos que uno deja sueltos cuando no se hacen las cosas cuando había que hacerlas (habría que haber tomado acción en mayo o junio de 2024).
Muchas gracias por su respuesta. Le agradeceria sui pudiera aclararme dudas que me surgen ahora:
Si llegada la fecha de Mayo del 2027 (cumpliéndose el plazo de 8 años de contrato) siguieran sin marcharse, ¿qué opción tengo? ¿demandar?
Para evitar esa interpretación que comenta de que en mayo de 2024 se hubiera hecho un nuevo contrato, sirven conversaciones por escrito en las que ellos reconocen que deberían haberse marchado pero que no pueden porque no encuentran?
En mayo 2024 les hubiera correspondido la revision conforme a IPC (que no aplicamos porque deberian haberse marchado) y en este mayo 2025 lo mismo. Puedo aplicarlas si veo que no se van?
Gracias y saludos,
Y si me pudiera decir que debería haber hecho en mayo o Junio de 2024 cuando veía que no se marchaban, se lo agradecería para que no me volviera a pasar de nuevo llegado el caso. Gracias y un saludo
Me refiero a que tendrías que haber iniciado los trámites para demandar, en ese momento.
Como mi comentario anterior al solaparse con el segundo no se ha respondido lo vuelvo a mandar.
Muchas gracias por su respuesta. Le agradeceria sui pudiera aclararme dudas que me surgen ahora:
Si llegada la fecha de Mayo del 2027 (cumpliéndose el plazo de 8 años de contrato) siguieran sin marcharse, ¿qué opción tengo? ¿demandar?
Para evitar esa interpretación que comenta de que en mayo de 2024 se hubiera hecho un nuevo contrato, sirven conversaciones por escrito en las que ellos reconocen que deberían haberse marchado pero que no pueden porque no encuentran?
En mayo 2024 les hubiera correspondido la revision conforme a IPC (que no aplicamos porque deberian haberse marchado) y en este mayo 2025 lo mismo. Puedo aplicarlas si veo que no se van?
Gracias y saludos,
Hay que demandar.
habría que aportar esas conversaciones, pero por supuesto que no garantizan nada. es el juez quien decide.
Puedes aplicar el IPC si el contrato contiene cláusula de actualización conforme a IPC. Si no contiene cláusula de actualización, no puedes actualizar.
Hola, mis suegros tienen contrato de arrendamiento firmado el 18 de diciembre de 2017. La duración se estableció por 3 años y posteriormente prorrogas tacitas anuales. En ninguna de las clausulas se establece la posibilidad de que el arrendador pueda necesitar vivienda para él o su hijo en ningún momento. El 26 de febrero de este año 2025 y de manera verbal, el arrendador comunica a los inquilinos que necesita la vivienda para el hijo y que tienen dos meses para hacerle entrega de la misma. ¿Puede hacerlo o por el contrario tiene que esperar a la finalización de la prorroga anual en curso el 17 de diciembre de 2025? Muchas gracias y saludos.
buenos días, tengo un apartamento alquilado desde el 2016 con un contrato de 3 años, después se ha ido prorrogando tácitament. Ahora quiero pedirle al inquilino que deje el piso. Puedo hacerlo?, o tengo que esperar a septiembre que es cuando se firmo el contrato.
Hola Juan.
Lo mejor es esperar a septiembre para hacer coincidir la finalización del contrato con la finalización de la anualidad.
Saludos.
Buenos días. Mis padres han recibido un burofax del arrendador alegando que necesita ocupar la vivienda por enfermedad y que tienen que desalojarla en agosto. El caso es que ellos tienen un contrato de 5 años, de los cuales aún les quedarían 2 años y unos meses.
Leyendo el contrato, veo que no aparece ninguna cláusula donde se mencioné nada de este tema de que el arrendador pueda pedir la vivienda para alojarla él o sus familiares y demás…
Están obligados a irse aunque no aparezca dicha cláusula en el contrato? Que pasos deberían seguir de no ser así?
Muchas gracias!!
Hola Sarai.
Por lo que comentas, no les pueden pedir la vivienda para uso propio del arrendador o de familiares, si no aparece esa opción en el contrato.
Buenas yo tengo un contrato de 2011,el cual tenía una duración de 1 año, ahora después de pasados 8 años que los hizo en marzo de 2019 el arrendador me dice que en menos de un mes me tengo que ir, notificándomelo mediante un correo electrónico.
Nunca se ha renovado dicho contrato. Puede hacer eso? Muchas gracias
Hola Margarita,
Sí, podría hacerlo, pues su contrato habría entrado al pasar los 8 años en tácita reconducción.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hice mi contrato de alquiler el 14.02.18 por un año. Lo prorrogamos por otro año, porque el arrendador nos comunico necesitarlo para su hijo en febrero de 2020. Ahora que han pasado 6 meses y hemos encontrado otro para alquilar ,el dueño nos pide la mitad del mes de fianza, por cancelarlo antes de la finalizacion.
Se atiene eso a la LAU?
Hola Isabel,
La LAU no hace mención a la indemnización en caso de prórroga.En mi opinión debe indemnizarse al arrendador con una mensualidad de renta como máximo si se desiste en el mes doce de contrato, prorrateándose si desiste más adelante.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, (me disculpo por mi pésimo «español»).
Un contrato de arrendamiento de vivienda, firmado el 10 de enero de 2017, por
«seis meses, sin perjuicio del derecho del arrendatario al prórroga del mismo conforme al dispuesto en el artículo 9 del Ley», también con la nueva ley podrá ser concluido por el arrendador el 10 de enero 2020?
¿Cuánto preaviso deberé dar (yo soy l’arrendador)?
Muchas gracias.
Hola Samuele.
Tu como arrendador no puedes preavisar antes de que el contrato cumpla tres años y seis meses.
Es el inquilino el que puede dar ese contrato por terminado antes de esa fecha, pero no tu.
Buenas
Tengo un contrato del 2015 que indica la duracion del contrato de forma anual. Despues de leer esta magnifica entrada del blog entiendo que sera maximo 3 años. Ahora mismo este septiembre sera mi cuarto año. Entiendo que el contrato ha acabado y que quizas estoy en un año de prorroga tacita y este septiembre del 2019 termina sin mas posibilidad de renovar?
Hola Antonio,
Ahora. Mismo se encuentra en la prórroga del cuatro año. Cuando esté finalice y si no se manifiesta por ninguna de las partes la voluntad de finalizar el contrato, empezará la tácita reconducción.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, mi caso es similar, sólo que voy a terminar la segunda prórroga anual (tercer año) y gracias a este blog he conocido la existencia de una tercera prórroga. En el caso de que el arrendador decidiera no renovar el contrato (cuarto año), ¿también tendría que notificarlo 30 días antes de la extinción del mismo? Y si llegado el caso de prorrogara otro año, ¿como arrendatario estaría obligado a permanecer al menos 6 meses o la duración mínima de 6 meses sólo es aplicable al inicio del contrato original?
Muchas gracias de antemano por su ayuda!