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El arbitraje es una alternativa a la vía judicial. Es decir, puedes resolver una controversia a través del juzgado o a través de arbitraje (y hay más opciones).

Aunque el arbitraje es posible en muchos ámbitos, vamos a analizarlo exclusivamente desde el punto de vista del arrendamiento de viviendas (teniendo siempre presente que el problema más frecuente que puede sucederle al propietario es, sin duda, el impago de alquiler).

Qué es el arbitraje

El arbitraje es un instrumento, alternativo a la justicia ordinaria, para resolver las controversias que diariamente acontecen entre particulares o empresas.

O, dicho de otro modo, es una forma de resolver controversias entre las partes, en la que no se pide auxilio al Estado (justicia ordinaria) para resolver el conflicto, sino a una o varias personas (árbitros).

Para poder someter a arbitraje una controversia es necesario que las partes así lo hayan acordado expresamente, pues de lo contrario se aplica de forma predeterminada la justicia ordinaria.

Al arbitraje se puede acudir siempre y cuando se trate de materias de libre disposición (y en materia de arrendamientos, casi todo es de libre disposición).

Por lo tanto, cuando se trate de materias de libre disposición, las partes pueden someter su conflicto a arbitraje en lugar de someterlo a la justicia ordinaria.

Y cuando esto se haga, las partes estarán impidiendo que se aplique la justicia ordinaria, que no podrá intervenir en todo el proceso arbitral.

El arbitraje es regulado en la ley 60/2003, de 23 de Diciembre, de Arbitraje.

El arbitraje en materia de arrendamientos

Dado que el artículo 2 de la Ley de Arbitraje establece que se podrán someter a arbitraje las materias de libre disposición, cabe preguntarse si la materia arrendaticia puede someterse o, siendo posible, si algunas materias pueden someterse a arbitraje y otras no.

Respondiendo a esta pregunta, en la actualidad es aceptado que se pueda someter a arbitraje cualquier materia relacionada con el contrato de arrendamiento.

Sin embargo hay que aclarar que esto es así en el caso del llamado «arbitraje en derecho», es decir se puede someter a arbitraje la materia arrendaticia siempre que el/los arbitro/s resuelvan la controversia en base a normas jurídicas, en base a derecho.

Funcionamiento del arbitraje

El convenio arbitral

El artículo 9 de la Ley de Arbitraje establece que el Convenio Arbitral (que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada a un contrato, o de acuerdo independiente), deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto a una determinada relación jurídica.

El Convenio Arbitral mencionará el arbitro o institución arbitral que conocerá del asunto.

Por lo tanto, las partes pueden elegir:

• Un arbitro (persona física)
• Una institución arbitral: la ley de arbitraje reconoce como instituciones arbitrales a las que se puede someter el arbitraje a las corporaciones de derecho público y entidades públicas que puedan desempeñar funciones arbitrales, así como a asociaciones y entidades sin ánimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales. Posteriormente la institución elegida seleccionará el/los árbitro/s que se encargará del asunto en base a los estatutos y reglamentos de dicha institución.

Los árbitros

El árbitro es la persona que impone la solución al conflicto, a diferencia de otras modalidades de sistemas de resolución de conflictos como la mediación o la conciliación, en las que el mediador o conciliador acerca posturas para que sean las partes quienes lleguen a un acuerdo.

Las partes podrán fijar libremente el número de árbitros, siempre que éste sea impar. A falta de acuerdo se designará un sólo árbitro.

Una vez designado el árbitro (por las partes o por la institución arbitral a la que se haya sometido el arbitraje), el proceso avanzará a través de los cauces procesales establecidos en el Reglamento y Estatutos de la institución que vaya a ofrecer el arbitraje.

En el «arbitraje en derecho» cuando haya un sólo árbitro deberá ser jurista y si son tres los árbitros al menos uno de ellos será jurista. No obstante lo aquí indicado, las partes pueden pactar que esto no sea así, pero se requiere pacto expreso.

Inicio del procedimiento arbitral

Salvo que las partes hayan acordado otra cosa, se entiende iniciado el procedimiento arbitral cuando la contraparte recibe la notificación por parte del afectado a través del cual somete a arbitraje el conflicto surgido.

El siguiente paso consiste en la presentación de la demanda (demanda de arbitraje), que contendrá los hechos en que se basa la reclamación, las circunstancias del conflicto, así como la petición realizada al demandado.

Te dejo enlace al post en el que te ofrezco un modelo de demanda arbitral de desahucio.

Para poner una demanda de desahucio arbitral no es necesario acudir previamente a ningún MASC (medio adecuado de solución de controversias), sino que se puede poner directamente.

El laudo arbitral

El laudo arbitral es el documento escrito y firmado por el/los árbitro/s que pone fin de forma definitiva (no es recurrible) a la controversia y que tiene la misma fuerza legal que una Sentencia.

Así pues, es de obligado cumplimiento para las partes.

El laudo ha de explicar motivadamente la decisión alcanzada, excepto en los casos en que dicha decisión se deba a un acuerdo entre las partes, en cuyo caso no tiene que haber explicación de la decisión adoptada en el laudo.

Además, el laudo mencionará las costas del arbitraje, que incluirán los honorarios y gastos de los árbitros y, en caso de que hubieran intervenido, los honorarios y gastos de los defensores de las partes (abogados), el coste del servicio prestado por la institución administradora del arbitraje y los demás gastos originados en el procedimiento arbitral.

La ejecución del laudo

Una vez dictado el laudo por parte del árbitro, concluye el arbitraje, por lo que si el demandado no desaloja voluntariamente la vivienda y/o no paga voluntariamente la deuda, entonces el demandado tendrá que acudir a la justicia ordinaria, ya que los jueces son los únicos facultados por la ley para forzar a que se cumplan las resoluciones arbitrales. Los árbitros no pueden hacer esto.

El demandante (propietario), por tanto, tendrá que interponer una demanda ejecutiva en el juzgado de primera instancia del lugar en el que se encuentra la vivienda, con la participación de abogado y procurador (recordemos que para la demanda arbitral no es necesaria su participación).

El juzgado señalará fecha para el juicio y para el lanzamiento (desalojo de la vivienda).

¿Es útil el arbitraje en materia de arrendamientos urbanos?

En mi opinión cada vez es menos óptimo el arbitraje en materia de impago de alquiler y de finalización del contrato de arrendamiento. Es decir, en materia de desahucios de alquiler.

¿Por qué?.

Porque cuando se da uno de esos problemas el escenario futuro va a ser casi siempre el mismo: el inquilino no va a hacer caso de lo que diga el árbitro o el juez, sino que va a esperar hasta el final (hasta ser desahuciado).

Esto supone que si optas por la vía arbitral, habrá que gastar dinero y tiempo en dos procesos (el arbitraje y la demanda ejecutiva posterior antes los tribunales).

Y si vas por la vía judicial, solo habrá que asumir un proceso, ya que dentro del mismo proceso se tramita tanto el proceso de desahucio como la ejecución del desahucio.

Por ese motivo, al igual que en otras etapas he recomendado el arbitraje, en este momento en el que los juzgados están más descongestionados gracias a los MASC., veo preferible aprovechar la coyuntura y hacer primero un MASC ágil como la oferta vinculante confidencial (OVC) y, si no hay éxito, poner la demanda de desahucio ante la justicia ordinaria y no ante una institución arbitral.

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