Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

El arbitraje en el alquiler de vivienda

El arbitraje en el alquiler de vivienda es una alternativa a la vía judicial permitida por nuestro ordenamiento jurídico para dar solución a las controversias que sucedan entre las partes del contrato de arrendamiento.

Aunque el arbitraje es posible en muchos ámbitos, vamos a analizarlo exclusivamente desde el punto de vista del arrendamiento de viviendas.

QUÉ ES EL ARBITRAJE

En esencia, el arbitraje es un instrumento, alternativo a la justicia ordinaria, para resolver las controversias que diariamente acontecen entre particulares o empresas. O dicho de otro modo, es una forma de resolver controversias entre las partes, en la que no se pide auxilio al Estado (justicia ordinaria) para resolver el conflicto, sino a una o varias personas (árbitros).

Para poder someter a arbitraje una controversia es necesario que las partes así lo hayan acordado expresamente, pues de lo contrario se aplica de forma predeterminada la justicia ordinaria.

A arbitraje se puede acudir siempre y cuando se trate de materias de libre disposición, es decir, materias sobre las cuales la ley no impone de antemano una solución.

Por lo tanto, cuando se trate de materias de libre disposición, las partes pueden someter su conflicto a arbitraje en lugar de someterlo a la justicia ordinaria. Y cuando esto se haga, las partes estarán impidiendo que se aplique la justicia ordinaria, que no podrá intervenir en todo el proceso arbitral.

El arbitraje es regulado en la ley 60/2003, de 23 de Diciembre, de Arbitraje.

EL ARBITRAJE EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS

Dado que el artículo 2 de la Ley de Arbitraje establece que se podrán someter a arbitraje las materias de libre disposición, cabe preguntarse si la materia arrendaticia puede someterse o, siendo posible, si algunas materias pueden someterse a arbitraje y otras no.

Respondiendo a esta pregunta, en la actualidad es aceptado que se pueda someter a arbitraje cualquier materia relacionada con el contrato de arrendamiento. Sin embargo hay que aclarar que esto es así en el caso del llamado “arbitraje en derecho”, es decir se puede someter a arbitraje la materia arrendaticia siempre que el/los arbitro/s resuelvan la controversia en base a normas jurídicas, en base a derecho.

Existe otra modalidad de arbitraje, que es el “arbitraje en equidad“. A este tipo de arbitraje (el arbitro resolverá según su leal saber y entender) se pueden someter los arrendamientos de vivienda y los de uso distinto a vivienda, pero siempre y cuando la sumisión al arbitraje sea posterior a la aparición del conflicto. Si la sumisión a arbitraje es anterior a la aparición del conflicto (por ejemplo, a través de cláusula en el contrato de arrendamiento) entonces sólo podrán someterse a arbitraje en equidad los conflictos derivados de los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda.

FUNCIONAMIENTO DEL ARBITRAJE

El convenio arbitral

El artículo 9 de la Ley de Arbitraje establece que el Convenio Arbitral (que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada a un contrato, o de acuerdo independiente), deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto a una determinada relación jurídica.

El Convenio Arbitral mencionará el arbitro o institución arbitral que conocerá del asunto.

Por lo tanto, las partes pueden elegir:

  • Un arbitro (persona física)
  • Una institución arbitral: la ley de arbitraje reconoce como instituciones arbitrales a las que se puede someter el arbitraje a las corporaciones de derecho público y entidades públicas que puedan desempeñar funciones arbitrales, así como a asociaciones y entidades sin ánimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales. Posteriormente la institución elegida seleccionará el/los árbitro/s que se encargará del asunto en base a los estatutos y reglamentos de dicha institución.

Los árbitros

El árbitro es la persona que impone la solución al conflicto, a diferencia de otras modalidades de sistemas de resolución de conflictos como la mediación o la conciliación, en las que el mediador o conciliador acerca posturas para que sean las partes quienes lleguen a un acuerdo.

Las partes podrán fijar libremente el número de árbitros, siempre que éste sea impar. A falta de acuerdo se designará un sólo árbitro.

Una vez designado el árbitro (por las partes o por la institución arbitral a la que se haya sometido el arbitraje), el proceso avanzará a través de los cauces procesales establecidos en el Reglamento y Estatutos de la institución que vaya a ofrecer el arbitraje.

En el “arbitraje en derecho” cuando haya un sólo árbitro deberá ser jurista y si son tres los árbitros al menos uno de ellos será jurista. No obstante lo aquí indicado, las partes pueden pactar que esto no sea así, pero se requiere pacto expreso.

Inicio del procedimiento arbitral

Salvo que las partes hayan acordado otra cosa, se entiende iniciado el procedimiento arbitral cuando la contraparte recibe la notificación por parte del afectado a través del cual somete a arbitraje el conflicto surgido.

El siguiente paso consiste en la presentación de la demanda (demanda de arbitraje), que contendrá los hechos en que se basa la reclamación, las circunstancias del conflicto, así como la petición realizada al demandado.

El laudo arbitral

El laudo arbitral es el documento escrito y firmado por el/los árbitro/s que pone fin de forma definitiva (no es recurrible) a la controversia y que tiene la misma fuerza legal que una Sentencia. Así pues, es de obligado cumplimiento para las partes.

El laudo ha de explicar motivadamente la decisión alcanzada, excepto en los casos en que dicha decisión se deba a un acuerdo entre las partes, en cuyo caso no tiene que haber explicación de la decisión adoptada en el laudo.

Además, el laudo mencionará las costas del arbitraje, que incluirán los honorarios y gastos de los árbitros y, en caso de que hubieran intervenido, los honorarios y gastos de los defensores de las partes (abogados), el coste del servicio prestado por la institución administradora del arbitraje y los demás gastos originados en el procedimiento arbitral.

La ejecución del laudo

Una vez dictado el laudo por parte del árbitro, concluye el arbitraje, por lo que si el demandado no desaloja voluntariamente la vivienda y/o no paga voluntariamente la deuda, entonces el demandado tendrá que acudir a la justicia ordinaria, ya que los jueces son los únicos facultados por la ley para forzar a que se cumplan las resoluciones arbitrales. Los árbitros no pueden hacer esto.

El demandado, por tanto, tendrá que interponer una demanda ejecutiva en el juzgado de primera instancia del lugar en el que se dictó el laudo (previo pago de la correspondiente tasa judicial), con la participación de abogado y procurador (recordemos que para la demanda arbitral no es necesaria su participación).

El juzgado señalará fecha para el juicio y para el lanzamiento (desalojo de la vivienda).

¿ES ÚTIL EL ARBITRAJE EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS?

Centrándome en el desahucio por impago de alquiler como principal problema en materia de arrendamientos, he de decir que no es una pregunta con fácil respuesta. Más bien depende de cada situación, pero la respuesta sólo se puede obtener a posteriori, es decir, una vez que el arrendador ya está incurso en el proceso judicial o arbitral.

Sin embargo, la conjunción de varios factores hace que me decante por no recomendar el sometimiento a arbitraje (por lo menos en materia de desahucio). Estos factores son:

  1. Hoy en día los costes de un procedimiento de desahucio a través de la vía arbitral son prácticamente los mismos que a través de la vía judicial, e incluso mayores.
  2. Reducción de plazos experimentada en los últimos años en el proceso de desahucio judicial.
  3. Altísimo porcentaje de ocasiones en que no hay “vista” en los procesos judiciales de desahucio, es decir, que en un 90% de los casos no hay que acudir a juicio. Esto quiere decir que los plazos se acortan aún más y directamente debe realizarse el desalojo forzoso el día que ya se ha señalado a las partes.
  4. El inquilino que no paga las rentas no suele hacer caso a un laudo arbitral (de hecho, en muchas ocasiones tampoco hace caso a una sentencia judicial), con la consecuencia de que no se va voluntariamente de la vivienda. Esto hace que normalmente haya que acudir a la justicia ordinaria para solicitar la ejecución, es decir, para solicitar al Estado que expulsen al inquilino de la vivienda.
  5. Para solicitar a través de la justicia ordinaria que echen al inquilino tras desobedecer el laudo arbitral habrá que pagar 200€ de tasa judicial (cosa que no habrá que hacer si se inició el proceso por la vía judicial desde el principio, pues sólo habrá que pagar 130€ aproximadamente). A esta cantidad habrá que sumar la cantidad que ya pagó el arrendador por el proceso arbitral para obtener el laudo.
  6. Para solicitar a través de la justicia ordinaria que echen al inquilino tras desobedecer el laudo arbitral habrá que contratar abogado y procurador. A sus honorarios habrá que sumar la tasa judicial anteriormente mencionada más los gastos de arbitraje inicialmente pagados.

En cualquier caso, se sometan los conflictos a arbitraje o a la justicia ordinaria, como siempre recomiendo al arrendador recabar garantías suficientes tanto para no quedarse sin cobrar las rentas impagadas por el inquilino como para jo tener que soportar los costes del proceso judicial o arbitral. Esas garantías deberían ser, por orden de importancia, las siguientes, si bien es cierto que las dos primeras no siempre es fácil conseguirlas por motivos económicos del inquilino:

  • Depósito adicional a la fianza de, al menos 4 mensualidades de renta.
  • Aval bancario de, al menos, 4 mensualidades de renta.
  • Fiador/avalista a añadir en el contrato

Si crees que esta información te ha sido útil TE PEDIMOS UN FAVOR. Puedes contribuir a que también resulte útil a tus contactos compartiéndola a través de los botones sociales 😉

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express