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Todo sobre arrendamientos y desahucios

El subarrendamiento de vivienda

El subarrendamiento de vivienda se encuentra regulado en la ley de arrendamientos urbanos siempre que se destine por el subarrendatario a vivienda habitual. Pero si destina la vivienda subarrendada a vivienda temporal entonces se regulará por la voluntad de las partes y por el Código Civil.

El concepto de inmueble agrupa distintos tipos de edificaciones. Entre ellas, las más comunes son las viviendas y los locales comerciales. En este post me voy a centrar en el primer tipo, es decir, en el subarrendamiento de vivienda.

Todo contrato de subarrendamiento tiene un contrato de arrendamiento que le precede, es decir, anterior a él. No puede existir un contrato de subarrendamiento sobre un inmueble sobre el que no existe un contrato previo de arrendamiento.

Por lo tanto, antes de entrar de lleno en el concepto y regulación del subarrendamiento hay que analizar un aspecto muy importante del contrato de arrendamiento que le precede. Se trata de determinar si ese contrato de arrendamiento es de vivienda o de uso distinto de vivienda (de temporada).

Introducción

Como bien sabrás, los contratos de arrendamiento que recaen sobre viviendas pueden ser, según la ley de arrendamientos urbanos LAU), de dos tipos:

  1. De vivienda habitual: tendrá que celebrarse contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuando el arrendatario vaya a establecer en ese inmueble su residencia de forma definitiva, indefinida. El inmueble va a constituir su morada, su hogar de forma permanente, ya que no dispone en ese momento de otra vivienda que vaya a ofrecerle esta condición de hogar permanente.
  2. De temporada: es lo que la LAU llama “contrato de uso distinto a vivienda” pero que en argot popular llamamos “contrato de temporada”. Deberá celebrarse contrato de temporada cuando el inquilino necesita temporalmente una vivienda para residir en ella durante un determinado periodo de tiempo, y esa vivienda no puede considerarse como su morada u hogar definitivo porque hay otra vivienda “esperándole” una vez que termine ese periodo de tiempo, y esta última si es su vivienda definitiva.

Por lo tanto, la primera cuestión que tenemos que tener en cuenta a la hora de subarrendar una vivienda es si el contrato de arrendamiento previo (no el de subarrendamiento) es de vivienda habitual o de temporada.

Y la importancia radica en el hecho de que los subarrendamientos que recaen sobre viviendas que se encuentran alquiladas bajo un contrato de arrendamiento “de vivienda” se regulan en el artículo 8.2 LAU, en tanto que los subarrendamientos que recaen sobre viviendas que están alquiladas bajo un contrato de arrendamiento “de temporada” deberían estar regulados en el artículo 32 LAU. Y digo “deberían” porque ese es el lugar exacto de la LAU en que deberían regularse, ya que este artículo 32 forma parte del Título III LAU que es el que se encarga de los arrendamientos de temporada, pero el legislador ha optado por no regular dichos subarrendamientos. Y al no regularlos el legislador en la ley de arrendamientos urbanos, que es una ley específica para arrendamientos de inmuebles, tendremos que acudir al código civil, que es una ley general para arrendamiento “de cosas”. Como vemos, si la ley especial (LAU) no regula nada al respecto, tendremos que acudir a la ley general (el código civil).

Bien, en este post vamos a ver únicamente el primer caso, es decir, los subarrendamientos que se producen en aquellas viviendas que están alquiladas bajo un contrato de arrendamiento “de vivienda”. Si estás interesado en el segundo supuesto (contratos de subarrendamiento de vivienda cuyo contrato de arrendamiento previo es de temporada) te invito a visitar el Post El subarrendamiento por temporada de vivienda con contrato de temporada.

EL SUBARRENDAMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Una vez que tenemos claro que el contrato de arrendamiento previo es “contrato de arrendamiento de vivienda”, tenemos que conocer cómo se elabora ese contrato de arrendamiento, pues de lo que en él se establezca (y lo que diga la ley sobre subarrendamientos) va a depender mucho el contenido del posible contrato de subarendamiento.

Así, el contrato de arrendaminto previo puede nutrirse de las siguientes fuentes, y por este orden:

  1. Normas de los Títulos I y IV LAU.
  2. Las clausulas que quieran acordar las partes, en el marco del Título II LAU. Esto quiere decir que, en materia de subarrendamientos, el arrendador y el inquilino podán pactar lo que quieran en el contrato de arrendamiento previo, excepto cuando haya normas imperativas en el artículo 8.2 LAU, en cuyo caso primará la norma imperativa ante la voluntad de las partes. Así, lo que pacten arrendador e inquilino servirá de límite insuperable para las cláusulas que establezcan el subarrendador y el subarrendatario en el contrato de subarrendamiento, excepto que hayan pactado algo perjudicial para el inquilino en materia imprativa, en cuyo caso el límite para subarrendador y subarrendatario vendrá fijado por dicha norma imperativa.
  3. Normas del Código Civil.

El párrafo segundo del artículo 8.2 LAU viene a establecer que, sobre un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, podrá celebrarse subarrendamiento y, en ese caso, el subarrendatario podrá otorgar al inmueble subarrendado un uso de vivienda o un uso distinto a vivienda (de temporada).

Es decir, en este caso voy a analizar dos situaciones que se pueden dar (subarrendatario da uso de vivienda o uso de temporada a lo subarrendado) sobre una vivienda cuyo contrato de arrendamiento previo es, no de temporada, sino “de vivienda”.

Ahora veremos la primera situación, por lo que voy a analizar cada una de las normas que establece el artículo 8.2 LAU en su doble vertiente, es decir, tanto si el contrato de subarrendamiento es para uso de vivienda como si es para uso de temporada.

Uso de la vivienda por el subarrendador

La LAU permite que el contrato de subarrendamiento sea para uso de vivienda o para uso temporal:

  • De vivienda: si el subarrendatario va a utilizar el inmueble subarrendado como “vivienda habitual”, entonces este contrato de subarrendamiento se confeccionará teniendo presentes las normas del Título II LAU. El subarrendador y el subarrendatario podrán modificar de común acuerdo esas normas, siempre que no perjudiquen al subarrendatario y siempre que no contradigan lo que el arrendador y el inquilino hayan pactado en materia de subarrendamiento en el contrato de arrendamiento.
  • De temporada: si el subarrendatario va a utilizar la parte de la vivienda que ha subarrendado como “vivienda temporal”, entonces establece el artículo 8.2 LAU que el contrato de subarrendamiento podrá establecer las cláusulas que libremente pacten las partes, sin verse limitado a las normas del Título II LAU como ocurría en el caso anterior. Sin embargo, deberán respetar el subarrendador y el subarrendatario todo lo que válidamente hubieran pactado el arrendador y el inqulino acerca del subarrendamiento en el contrato de arrendamiento.

¿Sólo subarrendamiento parcial de vivienda?

Esta materia se regula en el párrafo primero del artículo 8.2 LAU, que establece que sólo cabe el subarrendamiento de vivienda habitual parcial, es decir, que el subarrendador sólo puede subarrendar una parte de la vivienda.

Sin embargo, entiendo que esa norma no es imperativa, sino dispositiva, lo que quiere decir que arrendador e inquilino pueden pactar que se pueda subarrendar toda la vivienda. Y si así se pacta nada impedirá que subarrendador y subarrendatario hagan un subarriendo de toda la vivienda. Y ello se podrá hacer ya sea el subarrendamiento con carácter de vivienda o con carácter de temporada.

Si nada hubieran pactado al respecto arrendador e inquilino, el subarrendamiento sólo podrá ser parcial, por así establecerlo el artículo 8.2 LAU., si bien podrá ser total si el uso que le va a dar el subarrendatario es por temporada, pero en ese caso el contrato de subrendamiento habrá que realizarlo en base al código civil (esto es así porque la LAU no prohibe el subarrendamiento total. Únicamente no lo regula, por lo que podemos acudir a la normativa suplementaria del codigo civil).

Consentimiento escrito del arrendador

Esta materia se regula, igualmente, en el párrafo primero del artículo 8.2 LAU, que además de establecer que el subarrendamiento sólo será parcial (ya hemos visto que no siempre es así), establece que para subarrendar hace falta el consentimiento previo, y por escrito, del arrendador.

Como en el caso anterior, arrendador e inquilino pueden pactar lo que quieran a este respecto en el contrato de arrendamiento previo. Pueden pactar que no será necesario el consentimiento del arrendador para subarrendar.

Pero si nada hubieran pactado el arrendador y el inquilino en esta materia, entonces sólo se podrá subarrendar previo consentimiento escrito del arrendador en los casos en que el subarrendatario va a utilizar la vivienda como vivienda habitual, ya que si la va a utilizar temporalmente entonces podrá subarrendar (totalmente o parcialmente) sin el conentimiento del arrendador siempre que no exista prohibición de subarrendar en el contrato de arrendamiento previo, tal y como permite el artículo 1550 del Código Civil.

La renta del subarrendamiento

El precio o renta del subarrendamiento se regula en el párrafo cuarto del artículo 8.2 LAU, que establece que el precio del subarrendamiento no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

Como en los dos supuestos anteriores, entiendo que el arrendador y el inqulino pueden pactar en el contrato de arrendamiento lo que consideren oportuno a este respecto. Pueden, por tanto, permitir que la renta del subarrendamiento sea superior a la renta del arrendamiento.

Pero si nada hubieran pactado arrendador e inquilino, entonces la renta del subarrendamiento no podrá exceder a la del arrendamiento. Esto supone que si se han subarrendado distintas partes de una vivienda a distintos subarrendatarios, la renta pagada al inquilino por todos ellos no podrá exceder en su conjunto la renta que el inquilino paga al arrendador.

Finalización del subarrendamiento

El contrato de subarrendamiento firmado entre el subarrendador y el subarrendatario no podrá durar más allá del contrato de arrendamiento previo celebrado entre arrendador e inquilino.

El párrafo tercero del artículo 8.2 LAU así lo establece. Se trata de una norma imperativa, por lo que no es inválido el pacto entre el arrendador y el inquilino que permitiera esta práctica. Y por supuesto tampoco el subarrendador y subarrendatario podrán acordar en su contrato de subarrendamiento que dicha relación sobrevivirá al contrato de arrendamiento.

Entiendo que esta norma es aplicable tanto a los contratos de subarrendamiento para uso de vivienda como para uso temporal, ya que siempre debe ser el contrato de arrendamiento el que establezca el límite de duración máximo del contrato de subarrendamiento, dado el carácter accesorio de éste respecto al contrato de arrendamiento.

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30 comentarios en “El subarrendamiento de vivienda

  1. Hola,
    He leido el articulo pero con tantas leyes ya me pierdo 🙂 Yo quiero alquilar un piso y despues alquilarlo a la tercera persona. La cosa es que no se si el proprietario me hara un contrato legal o algo a mano ( a negro) para que no pague en la hacienda. Necesito ayuda.

  2. Hay un modelo de subarriendo por temporada? Soy el inquilino con contrato y con permiso escrito en el contrato de que puedo subarrendar y me interesa subalquilar una habitación

  3. Hola Eduardo,
    Soy propietario y tengo el piso alquilado con contrato firmado. Ahora el inquilino, quiere subarrendar el piso por 5 meses.
    en el contrato no menciona nada de subarrendar. Preguntas:
    1- que puedo hacer? contrato nuevo? un anexo?
    2- Entiendo que el contrato de subarrendamiento es entre el inquilino y el subarrendatario, no? Que garantías tiene el propietario (yo)? Si hago un seguro, este tampoco me va a cubrir, me imagino, porque ellos cubren el propietário y nada más. Con eso se pueden escusar, no?

    1. Hola Pedro.

      Quien tiene que hacer el contrato de subarrendamiento es ru inquilino con el subarrendatario.

      Tu no tienes que hacer ningun contrato, anexo, etc.

      Bueno, si que tienes que hacer algo, y bastante importante: nada menos que autorizar por escrito a tu inquilino para que éste pueda subarrendar.

      Es decir, sin que tu le autorices por escrito él no podrá subarrendar. Y si lo hace está incumpliendo el contrato (tu inquilino) y podrás pedirle la finalización del contrato.

      Tu no tienes que cobrar del subarrendatario nada, sino que a ti te paga el inquilino como siempre y lo de siempre.

  4. Buenas tardes Eduardo,

    Estoy pensando en alquilar pisos en mi ciudad y luego explotarlos turisticamente, alquiler por días y semanas. No sé como esta regulado este tipo de negocio, si necesito licencias, permisos o requisitos para poder llevar a cabo esto.

    Un saludo

    1. Hola Ignacio.

      Necesitarás estar dado de alta en hacienda y en la seguridad social.

      Además necesitarás saber si la correspondiente comunidad de propietarios de cada vivienda prohibe el alquiler vacacional.

      También necesitarás que el contrato de arrendamiento que haces con el propietario no prohiba el subarrendamiento ni el alquiler vacacional.

      Además de estos detalles, no hay más exigencias o prohibiciones de importancia.

    2. Bueno, me olvidé algo importantísimo.

      Cada civienda que subarriendes vacacionalmente deberás darla de alta en el registro de turismo de tu comunidad autónoma.

      Algunas como Andalucía dicen que si tienes más de dos viviendas tienes que registrarlas como apatamento turístico, y no como vivienda turística.

      Otras no permiten el alquiler por habitaciones, etc.

  5. Hola, soy el propietario de un piso que esta siendo utilizado como alquiler ilegal, ya que en el contrato figuraba la prohibición de subarrendamiento. Resulta que después de varias quejas vecinales, me presenté por sorpresa en el piso y pude comprobar que esta siendo usado como “albergue”. Tengo un vídeo en el cual se ve toda la casa llena de literas, suciedad, colchones en el suelo, balcón y mucha gente en el piso. Ademas de audios donde se culpa a la inquilina de esa situación y de que era consciente de ello.
    El problema llega ahora, ya que le comunicamos a la inquilina que abandonara el piso por no cumplir el contrato, ella dice que se va, pero 5 de los subarrendados se niegan a abandonar el piso (ahora son ocupas). Hay alguna forma de que el inquilino no se vaya de rositas y nos deje a nosotros con el problema de los ocupas?
    .Un saludo, espero vuestra ayuda

  6. Hola Buenos días, alquile una casa hace tres años la finca tiene una cochera con acceso al interior desde mi patio y desde la calle como es lógico, la anterior inquilina se la dejo a una persona para guardar libros y cosas.(cosa que en el contrato se especifica claramente que no se puede hacer) yo desde el primer día que alquile la casa dije que la cochera la quería y la necesitaba pero esta persona no se va., Al parecer de motu propio de manera intermitente este señor le ha dado algún dinero al dueño como mensualidad, el dueño una persona muy mayor 95 años le ha dicho varias veces que se vaya y no se va y la cochera forma parte de la casa por la que yo pago un alquiler mensual ahora hemos tenido una niña y yo necesito ese espacio que me corresponde , como tiene entrada por mi jardín y la puerta no tiene llave, se lo puedo vaciar yo mismo y echarlo? tengo ese derecho? o me puede pasar algo? teniendo la cochera y la puerta dentro del patio (lo único que queda fuera es la otra puerta de la calle) no se considera parte de mi vivienda, este señor no esta ocupando una parte de mi casa por la que yo pago un alquiler? y no se, si le vacío la cochera y le cambio la cerradura de la calle incurriré en un delito? o sera un problema para mi?
    Muchísimas gracias!

    1. Hola Carlos.

      Nunca es buena idea hacer las cosas por tu cuenta, ya que las consecuencias te pueden resultar perjudiciales.

      Si quieres que esta persona no ocupe esa zona lo que tendrás que hacer es, si no se va por las buenas, es interponer una demanda de desahucio, para que sea el juez el que le impida utilizar ese espacio.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  7. Soy dueña de un piso que tengo alquilado a una pareja con un niño y a su vez han subarrendado una habitacion a una tercera persona ¿tengo derecho a recibir pir ley una compensacion economica? Como debo hacerlo? Se pueden negar a pagarme los inquilino? Vivo en vitoria. Gracias.

    1. Hola.

      La ley no concede ningún derecho económico en caso de subarrendamiento.

      Sin embargo, lo que si regula la ley es que el inquilino no puede subarrendar la vivienda sin tu consentimiento.

      Por lo tanto, lo único que podrías hacer, si no estás de acuerdo con esta situación, es interponer una demanda desahucio por subarrendamiento inconsentido.

  8. Hola buenos días. Mi consulta es la siguiente:
    Estoy en proceso de alquilar 3 viviendas para subarrendarlas en modo vacacional, y necesitaría saber cuáles son los requisitos que debo seguir para hacerlo de forma totalmente legal. Soy de Andalucía.
    Muchas gracias de antemano!

    1. Hola Toni.

      Debes registrar las viviendas en el registro de Turismo de Andalucía.

      Debes contar con el consentimiento de los propietarios y las viviendas deben tener licencia de ocupación antes de registrarlas.

      Debes saber también que si eres subarrendador solo podrás alquilar las viviendas en modalidad completa, es decir, nunca por habitaciones, pues esa modalidad (por habitaciones) solo es válida si es el propietario quien vive en la vivienda junto con los huéspedes.

      Aclaro a los lectores que esta info es válida solo para Andalucía, que es el caso plateado por Toni.

  9. Hola buenas noches.somos una pareja con un bebé y mi pregunta es :que vivo en un piso donde hay más habitaciones alquiladas y cuando entre la mujer nunca me dijo que no era la dueña del piso me dice que la dueña no está enterada de lo que hace porque según ella lo hace todo el mundo.ahora nos vamos a otro piso gracias a Dios de alquiler con todo en regla como tiene que ser pero hasta el día 5 no me puedo mudar porque ese día lo vacían.esta mujer me puede hechar a la calle antes del 5? Si no tengo un contrato de arrendamiento de habitación?que puedo hacer para responder a esas amenazas?aventarle la policía que me ganare con ello? Que la dueña se enteré de la estafa que comete?

  10. Buenos días,

    Hice un alquiler con opción a compra (yo inquilino).Cuando hicimos el contrato, el propietario en dicho contrato me autorizó a subarrendar la vivienda.
    Así lo hice, la subarrendé con contrato de subarrendamiento firmado.
    6 meses más tarde de la firma del subarrendamiento quiero ejecutar la opción a compra.
    Mi pregunta es la siguiente, si yo ejecuto la opción a compra y paso a ser el propietario de la vivienda deja de tener validez el contrato de subarrendamiento y deben dejar el piso y así yo poder disponer completamente de el?

    Gracias.

    1. Hola Edu.

      El derecho del subarrendatario termina cuando finaliza el derecho del inquilino (tu) que subarrendó.

      Como al convertirte en propietario termina el contrato de arrendamiento (no puedes ser al mismo tiempo arrendador y arrendatario) entonces termina el contrato de subarrendamiento.

      Debes notificárselo al subarrendatario y concederle el plazo que consideres oportuno para el desalojo.

  11. He llegado a esta página por casualidad y me ha parecido muy interesante.

    Nosotros vamos a alquilar un estudio a un inquilino que tiene una empresa y lo quiere usas para sus comerciales y directivos que vengan a Madrid por temporadas a cursos de formación o tramites empresariales por temporadas. Nos ha mandado un contrato modelo de otro estudio que tiene en el mismo edificio y lo que pone es que no se permite la CESIÓN pero si el SUBARRIENDO. PERO NO EXPLICITA NADA MAS . no sabemos si sería conveniente incorporar subarriendo temporal .

    Sería conveniente explicitarlo ???

    Muchas gracias

    1. Hola Sra.

      En caso de subarrendamiento por parte de este Sr. a terceras personas, dicho subarrendamiento finaliza en la fecha en que finalice el contrato de arrendamiento, por lo que no es necesario especificar en el contrato lo del subarrendamiento temporal, si bien puede ponerse para aclararlo y que los subarrendatarios sepan en todo momento que ese subarrendamiento va a estar limitado en el tiempo.

  12. Buenas tardes,
    estoy en proceso de negociación con el propietario de una vivienda unifamiliar con dos plantas.

    – La planta de arriba sería utilizada como vivienda para mi pareja y para mí.
    – La planta de abajo de la vivienda sería empleada como alquiler de habitaciones vacacionales.

    Me encuentro en CANARIAS. El propietario está informado al respecto de toda la situación a cerca del uso que se hará de la vivienda.

    Su intención es hacer 2 contratos diferentes: La planta de arriba como uso de vivienda habitual, y en la parte de abajo un contrato de uso comercial.

    ¿ Es necesario hacer esta diferenciación en ambas viviendas, y con ese tipo de contrato?
    ¿ Que implicación legal conlleva ésta actividad que quiero realizar? Tengo qué formar una empresa o darme de alta como autónoma?

    Cuál sería la mejor opción?

    Gracias,
    un saludo.

    Amaya

  13. Hola, primero magnífico blog y explicado con claridad, gracias.
    Tengo un contrato de alquiler de vivienda habitual con una cláusula que me permite el subarrendamiento y especificado que este puede ser por una cantidad superior a la renta del arrendamiento. Mi intención es vivir en la vivienda y subarrendar habitaciones a estudiantes de Erasmus a través de un tercero (escuela de español) y sólo a través de este medio , ya que al ser este por periodos superiores a 2 meses no se considerará alquiler vacacional y, entiendo yo, no entrará en conflicto con la ley de alquiler vacacional de Andalucía. Estoy en lo cierto? Cuántas habitaciones podría alquilarles? Puedo hacerles facturas a la escuela además de los correspondientes contratos de cada habitación? Necesito especificar algo en concreto en el contrato de arrendamiento o subarrendamiento?
    Un saludo y muchas gracias

  14. Buenas tardes,

    Primero de todo agradecer el trabajo de divulgación que hacen desde esta web (ya he recurrido a ella en varias ocasiones) en temas como los alquileres que son tan comunes pero que esconden tantas particularidades.

    La consulta, va dirigida a ver si saben o me pueden explicar: ¿qué fórmula emplean algunas inmobiliarias para garantizar una renta pactada con el arrendador, “se ocupe o no la vivienda”, para luego ellas comercializarlas a un precio superior, claro está.
    Se trata de un subarriendo?

    Gracias

  15. Hola Javier,

    Entiendo que no se dan las notas del subarriendo, dado que inmobilliaria y arrendador no firman un contrato previo de arrendamiento de vivienda habitual para la inmobiliaria, que si daría paso al subarriendo del inquilino.

    En segundo lugar el subarriendo superaría en renta al arrendamiento, nota que tampoco esta permitida.

    Es un practica poco transparente, dado que altera el precio de las cosas, en las ventas se da en ocasiones, dado que la inmobiliaria le asegura un precio de venta al vendedor, y lo que “saque” de mas se lo queda la inmobiliaria.

    No apoyo esas practicas.

    Un saludo

  16. Hola buenos días ;
    Soy propietario de un piso que quiero alquilar. Varios de los potenciales inquilinos son gente joven que quiere compartir por lo que tendrá que ser, supongo, un contrato de arrendamiento en el que figuren 2 o más arrendatarios.
    Mi pregunta es: ¿Que pasa cuando uno de los arrendatarios se va antes de la finalización del contrato ?

    Muchas gracias.
    Saludos,

    1. Hola Josep.

      Que los que se quedan responden de la renta por el total, es una obligación solidaria.

      Incluso el que se ha ido, si permanece en el contrato, podrias dirigirte contra él en caso de impago.

      Un saludo

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