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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Indemnización por desistimiento del inquilino en contratos de vivienda

Para hacer un análisis de la indemnización por desistimiento del inquilino en contratos de vivienda tendremos que recurrir en unos casos a la ley de arrendamientos urbanos y en otros al código civil.

En la actualidad nos encontramos con una doble regulación, ya que los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013 tienen una regulación distinta en materia de desistimiento a los contratos firmados después de esa fecha.

Voy a analizar ambos supuestos.

Como sabes perfectamente de qué fecha es tu contrato, puedes ir directamente al análisis de la situación que te afecta.

¿Qué es el desistimiento?

El desistimiento del arrendatario o inquilino, desde el punto de vista jurídico, es sinónimo de ruptura del contrato por parte del inquilino antes de cumplirse la duración pactada.

¿Qué es contrato de vivienda y qué no lo es?

Vamos a recordar brevemente qué es arrendamiento de vivienda y qué no es arrendamiento de vivienda.

Es arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre un inmueble habitable y que se destina primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Es decir, es contrato de vivienda aquél que recae sobre un inmueble que sirve de hogar o morada principal al inquilino.

En contra, no será contrato de vivienda, sino contrato de vivienda por temporada, aquél que recaiga sobre un inmueble que vaya a habitar un inquilino que ya tiene, esperándole cuando termine el contrato, otra vivienda como hogar o morada principal.

Si te interesa conocer el desistimiento para los contratos de temporada puedes leer este artículo, pues aunque se refiere a locales comerciales la regulación es la misma.

En este post veremos los contratos de vivienda habitual.

Indemnización en contratos firmados después del 6 de junio de 2013

En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación.

En estos casos cabe la duda en este caso de si debe haber indemnización o no por estar en prórroga.

En mi opinión debe indemnizarse al arrendador con una mensualidad de renta como máximo si se desiste en el mes doce de contrato, prorrateándose si desiste más adelante.

Fuera de los dos casos vistos estamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento, con unas consecuencias totalmente distintas.

Indemnización en contratos firmados antes del 6 de junio de 2013

En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.

La indemnización será una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta indemnización sólo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Fuera de los dos casos vistos estamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento, con unas consecuencias totalmente distintas.

Y tu… ¿te estás planteando desistir de tu contrato?. ¿Han pasado ya seis meses de contrato?.

124 comentarios en “Indemnización por desistimiento del inquilino en contratos de vivienda

  1. Que pasa si ha transcurrido un año y dos meses del contrato que se renueva cada año,¿me puede exigir indemizacion?,en caso de que es desistimiento sea por causas de fuerza mayor,¿ está justificado el desistimiento?.
    Gracias,

      1. A colación de la pregunta anterior,mi contrato se renueva cada año, y acabo de renovar hace dos meses,la pregunta es, ¿me cuenta el año anterior para el desistimiento? (el contrato es del 15 de septiembre de 2013),o por el contrario me puede reclamar el arrendatario daños y perjuicios, por incumplimiento de contrato.
        Gracias,

        1. Hola.
          Parece que estamos hablando de un contrato de temporada, aunque con intención oculta de contrato de vivienda.
          Esto quiere decir que si el arrendador quiere cobrarte indemnización por irte (hay que ver lo que dice el contrato al respecto) si el asunto llegara a los tribunales posiblemente los jueces le quitarían la razón al arrendador, pues considerarían el contrato como de vivienda. Y como bien dices, al haber transcurrido más de seis meses puedes desistir libremente.

          Saludos.

  2. Hola Eduardo, soy propietaria de un piso, que alquile el 1 de noviembre, por medio de una agencia, con un contrato de 3años y mínimo de 6meses, el caso es que hace un par de semanas me llamaron de la agencia para comunicarme que los inquilinos habían decidido irse, porque les intentaron entrar en el piso por el patio de luces…le dije a la agencia que mandasen a poner rejas en todas las ventanas que dan al patio de luces, (hace 15años que tengo el piso y a mi nunca me había pasado) el caso es que me dicen que ni rejas ni nada que dejan el piso y que devuelva la fianza (2meses), yo entiendo su situación, pero me discutí con la agencia ya que entonces para que sirve hacer un contrato, en el que no se cumple ni tiempo ni indemnizaciones que debo hacer? la agencia me dice que no puedo hacer nada…muchas gracias

    1. Hola Montse.

      En el caso de que estemos hablando de un contrato de vivienda habitual (como así parece), entonces el Sr. de la agencia está totalmente equivocado. Sin lugar a dudas.

      Puedes quedarte con la fianza y, si no alquilas de nuevo la vivienda antes de mayo, podrías exigirles como indemnización dos meses más.

  3. Hola Eduardo,
    Te planteo mi situación.
    Llevo desde junio del 2013 en mi actual pìso y en enero le comuniqué a mi casero que necesitaba dejar el piso (tras año y 6 meses de contrato).
    No solo se niega a devolverme la fianza sino que además este mes de febrero que es el último que me voy a quedar me pide que enseñe la casa a posibles inquilinos y hoy mismo van a venir a verla una pareja y la mujer de la agencia que le lleva el piso. Yo estaría dispuesta a enseñarlo siempre y cuando me devuelva la fianza pues, no va a perder ni un dia de alquiler ya que es un piso muy goloso. Podría ofrecerle un acuerdo del tipo que si enseño la casa me devuelva la fianza o la utilice para pagar el mes de febrero?

        1. Hola Adriana.

          Si el contrato es de fecha posterior al 6 de junio de 2013, entonces te puedes ir de la vivienda tras el sexto mes de contrato. Únicamente tendrás que avisar con 30 días de antelación (el mes de febrero, que deberás pagarlo). En ese caso, si la vivienda se queda en buenas condiciones, el arrendador deberá devolverte íntegramente la fianza, excepto que en el contrato haya alguna cláusula que indique expresamente que debes indemnizar al arrendador si te vas tras el sexto mes.

          A cuanto asciende la fianza?.

          1. Hola Eduardo,
            Pues cuando llegue a casa te digo exactamente lo que pone pero dice que si dejo el piso tengo que avisar con un mes de antelación y que si me voy antes de que finalice el contrato se queda con la fianza. Pero yo pensaba que eso hacia referencia al primer año de contrato, no a la renovación, que encima fue verbal, no por escrito.

  4. Buenos días,

    Tengo un contrato de alquiler de vivienda a través del plan Alquila de la Comunidad de Madrid, es igual que este modelo:

    http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename%3DAnexo+1.pdf&blobheadervalue2=language%3Des%26site%3DPortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1352859952333&ssbinary=true

    La diferencia está en que en mi contrato pone en la clúsula tercera que “En todo caso y transcurridos los seis primeros meses de vigencia del arrendamiento, el arrendatario podrá desistir del presente contrato, tanto durante el período pactado como durante cualquiera de sus prórrogas, si así se lo notifica al arrendador, dejando constancia de su recepción y contenido, con al menos treinta días de antelación a la fecha en la que desee desistir del contrato y entregar la posesión de la vivienda. Además deberá indemnizar a la propiedad con el importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor, indemnización que no podrá imputarse a la fianza arrendaticia.”

    El contrato lo firmé en septiembre de 2014, tiene un año de duración, he comunicado de forma fehaciente con más de 30 días de antelación mi intención de dejar el piso a los 6 meses… ¿Estoy obligado a pagar la indemnización de una mensualidad como dice el contrato, la parte proporcional de lo que resta de contrato (6 meses, es decir, media mensualidad) como dice la LAU, o no estoy obligado a pagar nada por estar el contrato en contra de mis derechos como arrendatario, como dice el artículo 6 de la LAU vigente?

    He llamado al servicio de asesoría jurídica del Plan Alquila de la Comunidad de Madrid y me han confirmado que en los contratos realizados a partir del 24 de octubre de 2014 sí que han modificado el contrato para que aparezca lo de la parte proporcional de la indemnización, pero que en los contratos anteriores a esa fecha y posteriores al 6 de junio de 2013 es la mensualidad entera. Consultada la opción de recurrirlo, me comenta que es posible ir a un Consejo Arbitral pero que duda mucho que me dieran la razón porque en su momento los abogados de la Comunidad de Madrid pusieron esa cláusula en base al “acuerdo mútuo entre las partes”, y el contrato ya está firmado por ambas partes. Pero según lo entiendo yo, un contrato que va en contra de la ley es un contrato ilegal, y por tanto no es válido lo que en él se establece.

    1. Hola Tocayo.

      Muy interesante tu apreciación.

      En principio, y con el tenor literal de la LAU en la mano, te diría que al ser una cláusula que perjudica los intereses del inquilino, debe entenderse como una cláusula no puesta. Al no existir, por tanto, la cláusula que permite la indemnización en favor del arrendador, el inquilino podría desistir sin pagar nada.

      Sin embargo, desde un punto de vista más contextual, que es el que yo consideraría, he de entender que lo que debe entenderse por no puesta es la indemnización que perjudica al inquilino en más de lo que dice el artículo 11 LAU., es decir, entiendo que las partes habéis querido pactar la posibilidad de desistimiento pero la parte arrendadora se ha extralimitado al establecer una indemnización de una mensualidad, y por lo tanto considero que es válida la cláusula que permite desistir tras el sexto mes pero nunca podrá exigir el arrendador al inquilino más de una mensualidad por cada año que quede de contrato, que en tu caso se correspondería con media mensualidad de renta por restar sólo 6 meses para que termine el contrato.

      Esos son los dos escenarios que contemplo, si bien creo que el segundo es el más acertado. Cualquier otro (como por ejemplo pretender cobrarte una mensualidad completa, tal y como dice el contrato) lo veo totalmente contrario a tus intereses y, además, totalmente contrario a la ley (al artículo 11 LAU en este caso).

      Suerte!!!.

  5. Hola Eduardo. buenos días.
    ante todo gracias por tu tiempo.
    tengo un contrato de alquiler firmado en julio del 2011. En dicho contrato indica que si desistimos de la prorroga antes que culmine la misma (es decir cada 1 de julio), debemos pagar la totalidad de meses restantes hasta la próxima prórroga.
    Hemos leído que la LAU no indica nada acerca de esto, sino por el contrario lo que todos conocemos que es un mes por año que resta o si no la parte proporcional.
    El arrendador insiste que tiene que ser los meses restantes que son tres.
    Podrías, por favor, dar tu comentario acerca de esto.

    gracias, de nuevo un saludo

    1. Hola Jaime.

      Para contratos anteriores a junio de 2013 sólo cabe el desistimiento para contratos de más de cinco años de duración; y también si las partes han pactado la posibilidad de desistimiento.

      En caso de desistimiento en contratos de más de cinco años la indemnización es la que mencionas.

      Pero en caso de desistimiento pactado por las partes (para contratos de menos de cinco años), habrá que estar a lo que hayáis pactado, es decir, tendrás que pagar hasta la finalización de la prórroga.

  6. Eduardo, buenos dias, mañana firmo un contrato de alquiler y la dueña me exige 5 años minimo. si no los cumplo tendria que pagar un mes por año no cumplido. Esto es legal?, a mas son 2 meses de fianza. Si fuese asi (ella no negociará) podrian cobrarme judicialmente? cuanto se demoran en promedio estos juicios?, si pierdo tendria que pagar las costas del juicio?
    Personalmente no entiendo que la ley sea tan inflexible. Yo no sé si estaré tantos años o no.. la vida cambia… creo que deberia haber una ley unica sin excepciones con plazos mas razonables (2 años, me parece mas que justo para ambas partes)
    De antemano gracias

    1. Hola Jose.

      Lo de la indemnización de un mes por cada año incumplido es perfectamente legal. Así lo establece la ley de arrendamientos urbanos.

      Ahora bien, lo de la duración del contrato es negociable entre las partes. Podéis pactar un año, o dos, o cinco, …

      Pero si dices que el arrendador es inflexible, está en su derecho a ponerte estas condiciones al igual que tu a no aceptarlas.

      Si te exige 5 años y pone esa cláusula tendrás que indemnizarle si te vas antes.

  7. Buenas tardes.
    Soy estudiante de Derecho en Valencia y tengo una duda respecto a mi contrato de alquiler. Atendiendo al artículo 11 de la LAU debería pagar a mi arrendadora la parte proporcional del mes que resta y en el que no quiero estar (el contrato es de 11 meses) sin embargo, el contrato establece una indemnización “equivalente a la fianza más 1/4 del valor que le hubiese correspondido pagar durante la duración del contrato”.

    1. Hola Ángel.

      Por los datos que me das, siendo estudiante y con un contrato de 11 meses, mi primera impresión es que tu contrato es de uso distinto a vivienda (de temporada) y no de vivienda habitual, por lo que no sería de aplicación el artículo 11 LAU sino lo que hayáis pactado en el contrato.

      En el caso de que si sea un contrato de vivienda habitual o que sea uno de temporada pero renovado todos los años (entonces se entiende que es “de vivienda habitual”), entonces si se aplicaría el artículo 11 LAU y tendrías que pagar la parte proporcional a un mes.

        1. Entiendo que al ser de vivienda habitual entonces si podrás hacer valer el artículo 11.

          Eso si, tienes que tener en cuenta que tienes que preavisar con un mes de antelación antes de irte, o de lo contrario podrás perder ese mes (se lo quedarán de la fianza).

          Por tanto, la cláusula de quedarse con la fianza si te vas tras el sexto mes debe ser considerada nula por vulnerar el artículo 11 LAU.

  8. Hola Eduardo. Mi caso es que mi padre tiene un piso alquilado desde el 17/04/15 a una familia Pakisstani, hace 1 mes que nos avisó que tenia chinches. El anterior inquilino que acabada de dejar el piso por traslado a otra ciudad tras 5 años de estar en el, no tenia. Aún así buscamos una casa de desinsectación, que no atendió. A los pocos días dice por telefono, que va a dejar el piso. Como mi padre es mayor, acudo yo a su trabajo a indicar al inquilino que deberá abonar las mensualidades hasta el cumplimiento de los 6 meses, negandose y no me entrega las llaves.
    En consecuencia ha dejado de pagar las mensualidades y ha dado de baja los suministros (el piso se le entrego con todas las altas).
    Mis dudas son: Si puedo acudir en nombre de mi padre a los tribunales, si puedo reclamar los gastos de solicitar las altas de suministros y si puedo exigirle deje el piso libre de bichos.
    Gracias por la atención prestada.

    1. Hola Trini.

      Tu padre tendría que otorgar un Poder (en el Notario) en favor de un procurador, y éste sería el representante de tu padre ante los tribunales.

      Como han dejado de pagar las rentas lo que procede, si no se van voluntariamente, es interponer demanda de desahucio por impago de alquiler para que podáis conseguir de nuevo la posesión de la vivienda.

      Y en cuanto al tema de los suministros podrían reclamarse los gastos de alta, pero no siempre se conceden.

      Y respecto al tema de los bichos, lo mismo, se puede incluir en la demanda que sean condenados a pagar este gasto.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

      1. Hola Eduardo! No creo que tengamos dificultades para recuperar las llaves de la vivienda. Me estaba decantando por enviarle un buro fax solicitandole recoger las llaves y abonara la diferencia de los 6 meses, realizara las altas y desinsectara la casa. Presupongo que las llaves las devolverá, pero las mensualidades, altas e insectos no quedará resuelto, por lo que o nos quedamos con el depósito o bien presentamos una demanda de juicio verbal (en este caso es cuando te comentaba de representar a mi padre o por lo menos acompañarlo). El tema de la desinsectación a quien le corresponde?
        Como lo ves? Gracias!

        1. Me parece bien.

          Lo más importante es recoger las llaves, pero recuerda que es muy importante que exista algún documento de dinalización del contrato, es decir, algo en el que el inquilino reconozca que el contrato ha finalizado.

          Posteriormente le podrás reclamar por verbal las rentas y para ello en principio puede firmar tu padre la demanda y podrás acompañarle tu a la vista verbal.

          1. Hola! Hemos recibido del inquilino un burofax donde dice:
            que no hemos hecho ninguna acción respecto a los chinches, cuando le enviamos una empresa y no la atendió, todo este tema lo hable por wassap con el inquilino y con el personal de la empresa ¿esta prueba sirve ante un juzgado?
            Gracias.

  9. Buenos noches mi duda es la siguiente en un contrato de alquiler de un año con renovaciones anuales hasta 3, la aplicación del articulo 11 por desistimento es para cada año cada vez que se renueva o desde que se cumplen los primeros 6 meses del primer año del contrato se entiende que se puede desistir en cualquier momento con un preaviso de 30 días. Es decir pasado el primer año de contrato puedo desistir en cualquier momento o debo esperar 6 meses del segundo año de contrato.

    Gracias, un saludo.

  10. Hola Eduardo y gracias por tus explicaciones.

    Quiero desistir del contrato de arrendamiento de vivienda de tres años de duración que firmé en abril del 2015. En este se establece la indemnización por desistimiento de una mensualidad por año que reste de contrato. Pero además, indica que la duración mínima del contrato será de un año, teniendo que indemnizar al arrendador, adicionalmente, con dos mensualidades si no cumplo el primer año, aunque hayan transcurrido los seis meses iniciales.
    ¿Es posible que se establezca este mínimo de un año y la consiguiente indemnización? ¿ no se están duplicando duraciones e indemnizaciones?

    Gracias y un saludo

  11. En mi caso, soy inquilino, con contrato firmado por un año en Dic. 2013, por lo que en Dic. 2015 se ha prorrogado automáticamente otro año más. Si queremos dejar la vivienda por ejemplo en julio 2016 y avisamos con la antelación requerida, ¿se consideraría desistimiento al haber transcurrido más de 6 meses desde la prórroga, o tendríamos que esperar a Dic 2016 para irnos sin indemnizar al arrendador?

    Gracias por vuestra ayuda.

    Javier

  12. Buenos días;

    Tengo un contrato firmado el 15 de mayo de 2015 con mi inquilina por 1 año, prorrogable, si bien en el documento redactado por la inmobiliaria existe un error o contradicción, ya que al reseñar la fecha de terminación, solo suman 11 meses (establece como fecha de finalización el 14 de abril de 2016). El precio pactado de renta supondría también que debería finalizar el 15 de mayo de 2106.

    La inquilina me ha comunicado fehacientemente su desistimiento vía whatsapp el pasado 8 de marzo, y alude que ya han transcurrido más de seis meses desde la firma, por lo que tiene derecho al mismo. No hay cláusula especifica de indemnización en el contrato.

    Mi pregunta es si el preaviso significa que tiene que desocupar la vivienda el 8 de abril, o puede hacerlo antes, por ejemplo el último día del presente mes de marzo. En el primer caso, ¿tengo derecho a recibir la renta por esos 8 días del mes?. En el segundo entiendo que no tengo derecho a nada, si se considera el contrato como alquiler de vivienda habitual. Ahora bien, al existir esa contradicción con la fecha de finalización, ¿podría considerarse alquiler como vivienda de temporada, no sujeto entonces al art. 11 de la LAU?.

    Muchas gracias por su atención, y saludos cordiales.

    1. Hola Andrés.

      Yo lo veo como alquiler de vivienda habitual. Además, seguramente lo pondrá por algún lado en el contrato (quizás en el título).

      Por lo tanto, se puede ir cuando quiera tras el sexto mes y sin pagar indemnización.

      Si se va el día 8 tendrá que pagar hasta el día 8, y no más.

  13. Buenas noches:

    Tengo un contrato firmado el 1 de diciembre de 2014 por un año prorrogable hasta tres. Por problemas económicos y no poder abonar el alquiler hemos decidido desistir el contrato el 31 de marzo de 2016 habiéndolo comunicado con un mes de antelación. Mi pregunta es saber si SIEMPRE hay que indemnizar al arrendador aunque esté como en este caso totalmente justificado el desistimiento ya que lo que le estamos diciendo es que por no poder abonar el alquiler preferimos dejar el piso a dejarle sin pagar las rentas de los meses posteriores.
    Gracias

    1. Hola Julio.

      Si tu contrato es de un año prorrogable hasta tres entonces no tendrás que pagar nada, incluso aunque el contrato diga que tienes que indemnizar.

      Pero si es directamente de tres años, entonces sólo tendrás que pagar (una mensualidad más tres cuartas partes de otra) en caso de que el contrato diga que tienes que indemnizar en caso de desistimiento.

      Eso si, debes preavisar con treinta días de antelación. Si no cumples con los treinta días tendrás que pagar aquellos días que falten hasta completar treinta. Pero si cumples entonces no tendrás que pagar nada por este concepto (por el preaviso).

      Pero respecto a la indemnización por desistimiento…lo que te he indicado al principio.

  14. Buenos días

    Buenos días

    Actualmente vivo en una vivienda alquilada.

    El hecho es que la vivienda no cumple con las prestaciones supuestamente declaradas debido a las deficiencias que presenta. He firmado un contrato por un año en el que indica que penaliza la fianza si no se cumple. No obstante, he cumplido con la duración de 6 meses obligatoria por ley.

    Me gustaría saber si superado el plazo legal y dado que la vivienda presenta muchas deficiencias, algunas de las cuales no han sido subsanadas, tengo derecho a desistir del contrato y que me devuelvan la fianza entregada a pesar de no haber cumplido el año estipulado en el contrato.

    Muchas gracias

    Lola

    1. Hola Lola.

      Partimos de la base de que si el contrato es de un año y has cumplido seis meses, la indemnización máxima que tendrás que abonar será media mensualidad de renta (y nunca una mesualidad -la fianza-, por mucho que lo diga el contrato).

      Sin embargo, esa media mesualidad sólo tendrás que pagarla si el contrato establece que pagarás indemnización en caso de desistimiento tras el sexto mes.

      Bajo mi interpretación, la cláusula que has indicado es inválida respecto al importe, pero válida respecto a que es la que exige una indemnización en caso de desistimiento.

      En resumen, el arrendador sólo se podrá quedar con media fianza.

      1. Muchas gracias por la respuesta.

        Pero podría anular dicha indemnización si demuestro que no han reparada las deficiencias por las que he reclamado, he incluso no han sido tenidas en cuenta?

        Saludos

          1. Muchas gracias de nuevo. Como debería proceder si se niegan a devolverme la fianza?
            Tengo que avisar con un mes de antelación, o no es aplicable en este caso?
            Los días que no preavise, contabilizan como días consumidos en cuanto a penalización, o debo pagar igualmente el alquiler de esos día?

            Saludos

  15. Muchas gracias por tu respuesta.
    Me podrías indicar que procedimiento debo seguir para que me devuelvan la parte correspondiente de la fianza? He hablado con ellos y no están dispuestos a devolverme nada si me voy antes de cumplir el año pactado en el contrato

  16. My buenos Eduardo, un piso con un contralto de acquirer de Viviana habitual. Se firms, a los dies Dias deciden irse los arrendatarios porque la munger no le gusta. La pregunta, Puedo reclamar el ano completo de rental? El contrato Es de 2015

  17. Buenos noches mi duda es la siguiente en un contrato de arrendamiento para uso de apartamento turistico de un año.

    Tengo una clausula en contrato que si estoy obligada a rescindir el contrato por motivo de translado profesional, no voy a ser penalisada, no necesito pagar los meses restantes y no voy a perder la fianza.

    En el contrato esta escrito que por finalizada la vigilencia del contrato: tendria 5 dias naturales y que la fianza sera restituida la finalizacion del contrato si hay cumplido integramente con la totalidad de las obligaciones en contrato.

    El articulo 11 por desistimento se aplicara tambien por un contrato de arrendamiento para uso de apartamento turistico? Mi contrato es desde 1 de deptiembre 2015.

    Puedo desistir el contrato con un preaviso de 30 días? Si voy a informar al proprietario en dia 15 de Mayo 2016 y el alquiler por esta mes esta pagada, como puedo hacer con la renta por los proximos 15 dias de junio? Pago un mes o puedo pagar solo para 2 semanas?

    En mi contato no hay ninguna clausula con las indemnizaciones correspondientes por el desistimiento.

    Muchas gracias por su respuesta.

    Un saludo

  18. Buenas tardes, tengo intención de arrendar una vivienda, sería un contrato de arrendamiento de vivienda habitual para un año. La duda que me surge es con referencia a la indemnización que exige el arrendador en caso de incumplimiento del contrato, establece el pago de toda la anualidad. Según el art. 11 de la LAU entiendo que sólo se puede exigir en caso de desestimiento (pasados los 6 primeros meses) una mensualidad o la parte proporcional de esta si es inferior.

    A continuación hago corta y pega del párrafo del contrato donde se dice expresamente tal cláusula, que a mi parecer creo que sería nula.

    .- TÉRMINO DEL CONTRATO.

    El plazo de duración del presente contrato se establece por un periodo de un año de obligado cumplimiento. Llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con sesenta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prorrogas su voluntad de no renovarlo.
    Caso que la parte arrendataria quisiera rescindir el contrato, antes del plazo pactado o de sus prórrogas, estará obligado a pagar íntegramente la renta hasta el vencimiento.
    Caso de que no se renovara el contrato la parte arrendataria se obliga a enseñar el piso, objeto del contrato, a posibles inquilinos a partir del 1 de Mayo.

    Gracias de antemano y un saludo

    1. Hola Juan Carlos.

      Las tres normas que aparecen en la cláusula son inválidas.

      El plazo de preaviso no podrá ser de dos meses, sino de uno.

      No se puede aplicar esa cláusula respecto a la indemnizacion, sino que se tendrá que aplicar el artículo 11 LAU.

      No te pueden obligar a enseñar la vivienda.

      1. Muchas gracias por su respuesta Eduardo.

        Entiendo que en el supuesto caso de que se firmara ese contrato, esta cláusula no surtiría efecto alguno ante un proceso judicial, y que sería el propio juez el que declarara nula dicha cláusula.

        Un saludo.

  19. Buenos dias Pedro.
    Hemos firmado un contrato de arrendamiento de 5 años, pero pone q obligatorio es solo 1 año. El contrato entra en vigor el dia 1 de julio.
    Hemos desistido.
    En una de las clausulas pone q en caso de desistimiento se deberá indemnizar con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada mes q falte por cumplir de un año.
    Mi duda es, tengo q pagar los 12 meses o, como bien he leido x aqui, se indemniza con una sola cantidad d renta equivalente a 1 año?
    Gracias por atenderme. Un saludo.

    1. Tendría que ver el contrato, pero por lo que me cuentas tendrás que pagar los seis primeros meses como incumplimiento de contrato.

      Y además tendrás que pagar una indemnización por desistimiento, que será de medio mes si el contrato es de un año prorrogable a cinco, y de cuatro mensualidades si el contrato es directamente por cinco años.

  20. Hola buenos dias,
    Tengo un contrato de alquiler por 3 años, ahora llevo año y medio.Y el propietario necesita el piso para el, y me da 2 meses para desalojar.
    El problema es que no tengo dinero para dar ha otro piso, y tengo un hijo de 12 años.
    Que puedo hacer?
    Me tengo que ir ?
    Me debería indemnizar?
    Que derechos tengo yo,si tengo que dejarlo, aunque no tenga dinero.
    Según el, no hay acuerdo ninguno.

    1. Hola Carolina.

      El propietario deberá devolverte la fianza si la vivienda está bien.

      Pero no tendrá que indemnizarte.

      Que no tengas dinero para realizar el cambio de vivienda no impedirá que el propietario quiera ejercer su derecho a recuperar su vivienda.

      En ese caso, puedes hablar con los servicios sociales de tu localidad por si pueden ayudarte de alguna manera.

  21. Hola

    Firmé un contrato de arrendamiento en junio de 2011. El contrato era para 5 años y preveía lo siguiente a su finalización: Transcurrido el plazo pactado, quedarán contrato y arriendo automáticamente resueltos y extintos, sin necesidad de notificaciones, pudiendo las partes celebrar un contrato nuevo y distinto si llegaren a un acuerdo al respecto, no pudiendo considerarse esta cláusula como un derecho de preferencia en favor del Arrendatario en perjuicio del Arrendador; sino que al contrario, tendrán éstos derecho a convenir el arrendamiento de la finca con terceras personas en mejores condiciones que las ofrecidas por el Arrendatario.

    Sin embargo, transcurridos los 5 años, he pactado con mi casero una prórroga de 1 año, manteniendo las mismas condiciones.

    El problema es que me veo obligado a rescindir el contrato antes de finalizar ese año, y desconozco el plazo de preaviso que tengo que respetar (ya que el contrato no prevé preaviso) y la cuantía de la indemnización que, en su caso, tendría que abonar.

    Sobre la indemnización, el contrato firmado en 2011 se establece:

    La duración de 5 años pactada es de obligatorio cumplimiento para ambas partes, pactándose que si el Arrendatario decidiere resolver o rescindir el contrato, abandonando anticipadamente la vivienda antes de cumplirse dicho plazo, vendrá obligado a satisfacer al Arrendador, con arreglo a lo preceptuado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el importe del precio arrendaticio correspondiente al plazo de arriendo que aún restare por cumplir.

    Muchas gracias

    1. Hola Jorge.

      La prórroga que habéis pactado bajo mi punto de vista es inválida, siempre y cuando estemos hablando de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

      Y digo que es inválida porque la ley dice que tu tienes derecho a permanecer en la vivienda tres años más a partir del quinto año, y sin necesidad de que firméis prórrogas ni documentos.

      Dicho esto, estás en el primer año de prórroga, por lo que el arrendador puede exigirte como indemnización que le pagues todo lo que resta hasta que el contrato llegue hasta la finalización de la primera prórroga.

  22. Hola Eduardo,
    Firme un contrato por 1año de duración prorrogable año a año hasta un minimo de 5 años el pasado agosto de 2011.
    Informé al casero en mayo, que en junio ya no deseaba seguir en el piso.
    En ninguna cláusula del contrato aparece que deba pagarle los dos meses que me quedan por pagar hasta agosto de 2016 que es cuando finalizaría el contrato de 5 años.
    En mi caso debería pagarle los dos meses como me está queriendo solicitar? Debo pagarle el mes por año incumplido? O dado que solo son dos meses los que quedan… Debo pagarle la parte proporcional? El alquiler es de 1.300€/mes
    Gracias de antemano por su respuesta
    Un saludo

      1. Eduardo,
        He leído esto en tu explicación para contratos de antes del 6 de junio de 2013 “esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización” Y en ninguna parte del contrato he visto reflejado que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento anterior a los cinco años mínimos de contrato. ¿Qué ocurre en tal caso?

        1. Hola Lourdes.

          Esa frase que mencionas se refiere a los contratos firmados tras el 6 de junio de 2013, no a los anteriores.

          Si tu contrato es anterior y, por tanto, de cinco años de duración, no se habrá producido un desistimiento, sino un incumplimiento de contrato, por lo que te pueden pedir que pagues la totalidad de lo que falta hasta que termine la actual anualidad.

    1. Me parece una ley abusiva de poder, teniendo en cuenta, que de los dos meses de fianza que le abonamos, nos está quitando un 60% del mismo. ¿No hay manera de evitar pagarle estos dos meses? Entre otras cosas, decidimos dejar el piso por problemas con tuberías, explotaron 2 veces en los últimos meses, y hará un año, pasó lo mismo en otra habitación.

  23. Hola Eduardo. Ante todo, muchas gracias por tu tiempo y ayuda.

    Me mudo mañana mismo, y ayer estuve hablando con mi nueva casera para acordar la entrega de llaves. En esa conversación le pedí el contrato para poder revisarlo con tranquilidad y tiempo antes de firmarlo, pero ella se mostró bastante reacia, aludiendo directamente a su honestidad (que yo en ningún momento puse en duda) e incluso amenazando en romper el acuerdo. Y eso a día de hoy me supone un trastorno importante, ya que tengo que abandonar el piso actual el día 30. Se de sobra que lo ideal sería tomar la opción de no firmar, pero, como decía, ahora mismo no me queda tiempo para buscar otro piso para entrar el próximo día 1, y lo cierto es que este me interesa muchísimo por zona y precio.

    Al menos durante la conversación pude averiguar una cláusula que me parece abusiva, y más viendo qué dice la ley respecto al desestimiento. En el contrato figurará que si abandono el piso antes del año firmado no me devolverá la fianza, que es de dos meses, y aunque le dije que no estaba de acuerdo me dijo que no lo cambiaría. Sabiendo esto, lo más probable es que lo firme sí o sí. Y aunque valoro muchísimo mi firma y mi palabra, me gustaría saber qué pasaría llegado el caso en el que tuviese que desestimar (esperemos que no). ¿Podría ella no devolverme los dos meses de fianza, aunque figure en el contrato firmado?

    Muchas gracias por tu ayuda, Eduardo

    1. Hola Manuel.

      El arrendador siempre está en posición de fuerza por que es quien tiene la fianza. Por lo tanto basta que se la quede para que te obligue a que seas tu quien tenga que actuar.

      Dicho esto, mi opinión es que esa cláusula es, no abusiva, sino inválida, y ello por ser contraria a los intereses del inquilino, por así decirlo el artículo 6 LAU.

  24. Hola Eduardo.

    Tenía una duda sobre un contrato de arrendamiento de vivienda posterior a 2013, al formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda de un año prorrogables hasta 5 años. La persona perjudicada ha prorrogado 2 años el contrato, pero en esta segunda prórroga aún no ha acumulado seis meses. Mi pregunta es ¿los seis meses para poder efectuar el desistimiento cuentan desde la formalización del contrato o se deben cumplir en cada prórroga? por otro lado, ¿tendría que indemnizar por no cubrir un año o por no cubrir el resto de años hasta llegar a los 5 años prorrogables?

      1. Una pregunta más, en este caso, al comunicar la arrendataria su desistimiento, informa también al arrendador de entregar las llaves al mes siguiente. El arrendador tiene constancia de que no ha pagado las dos ultimas rentas y demás pagos análogos, ¿que debería hacer: resolver el contrato o interponer acción de desahucio por falta de pago? Gracias!

  25. Hola Eduardo, tengo una duda sobre un contrato de arrendamiento de vivienda posterior a 2013. Si una vez hayan pasado los primeros 3 años del contrato y el arrendador pida una actualización del alquiler otra vez queda un minimo de 6 meses para poder efectuar el desistimiento o como comentaste antes estos 6 meses solo se cuentan del primer día del contrato y no de la prórroga aunque había una actualización con un anexo?

    1. Hola Diego.

      Si hablamos del mismo contrato, que se ha prorrogado, entonces no tienes que indemnizar si desistes.

      Pero si se trata de un nuevo contrato entonces si que podrían reclamarte indemnización si desistes antes de seis meses, si bien sería una situación bastante defendible (a tu favor).

      Así que en resumen, opto por que no tienes que indemnizar si desistes. eso si, tienes que previsar con 30 días de antelación y pagar esos 30 días, ocupes o no la vivienda durante esos 30 días.

  26. La pregunta es la siguiente. Se firmo contrato de 5 años alquiler el 1 de abril de 2011, por tanto, rigiendose bajo la LAU 1994. El inquilino anuncia que se marcha el 1 de Enero. Por tanto, Enero, Febrero, Marzo son tres meses que le quedarian por cumplir. En ese caso, ¿puedo reclamar las tres mensualidades restantes del año de prorroga por cumplir.? Y la siguiente pregunta. ¿Estamos ante un caso por tanto de incumpliento contractual y el inquilino no esta facultado para desistir del contrato?.

    Gracias.

    El contrato figura unucamente esto:

    El presente contrato de arrendamiento tendra una duracion de UN AÑO, a contar desde la fecha del mismo, sin perjuicio del derecho de las prórrogas forzosas previstas por el art. 9.1 de la LAU 1994, hasta completar un total de CINCO años de vigencia, es decir, la parte arrendataria devolvera la posesion de la finca el 1 de Abril de 2016, sin perjuicio del previo requerimiento previsto por el citado articulo y sin perjuicio de su derecho a desistir de conformidad con el citado articulo 9.1

    1. Hola Adolf.

      es una situación complicada dado que parece ser que efectivamente se ha pactado la posibilidad de desistir, si bien el contrato habla del artículo 9.1 cuando el desistimiento se regula en el artículo 11.

      Por otro lado, la ley sólo permite el desistimiento en contratos de más de cinco años, y el vuestro es de un año prorrogable a cinco, aunque la jurisprudencia viene permitiendo el desistimiento en los contratos de un año prorrogables a cinco cuando se ha superado el quinto año.

      Por último, en caso de desistimiento, el inquilino debe preavisarte con dos meses de antelación, por lo que podrías exigirle los dos meses siguientes a la fecha del preaviso.

      Así que por lo menos podrás pedirle dos meses, y como máximo tres aunque te arriesgas a que solo te pague dos y tendrías que demandar judicialmente para reclamar el tercer mes y, bajo mi punto de vista, no te darían la razón.

      1. Muchisimas gracias por su tiempo y dedicacion. Se nota que es especialista en esta rama porque tanto mi hermano como yo somos licenciados en Derecho y no tenemos una decisión consensuada. Sobretodo por ese 9.1 que en su dia redacto mi hermano y es ahi donde creo que radica todo el problema. Porque si no viniera estipulada esa clausula no habria problema de interpretacion en mi humilde opinion.
        De todas formas, cuando mi hermano hizo al alusion al 9.1 se referia y no se si un juez lo interpretaria asi, a que como el contrato se firmo a 1 año prorrogables a año a año, unicamente se le facultaba a renunciar las prorrogas futuras, no a poder desistir de las prorrogas en vigor. Por poner un ejemplo: Si cuando estuviera a punto de llevar 4 años se le facultaba a no renovar un 5 año. Pero si estuviera cumpliendo 3 años y 10 meses y pretendiera marcharse deberia pagar esos dos meses restantes porque tiene en vigor el 4 año por finalizar.

        En nuestro caso, como recordara el 1 de Abril harian 5 años y quiere marcharse el 1 de Enero avisandosos el 1 de diciembre de ello.
        En conclusion, lo que quiso establecer mi hermano es el derecho que le faculta la ley a la inquilina de que no prorrogara las prorrogas como establece el 9.1. No que pudiera rescindir el contrato cuando quisiese estando en vigor una de las prorrogas.
        Artículo 9. Plazo mínimo 1. “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”
        Y de su respuesta dependerá lo que le comunique a mi padre que es el propietario y pensionista y a ella.

        GRACIAS DE NUEVO.

        1. Buenas tardes de nuevo, Adolf.

          En el contrato se menciona la posibilidad de desistir. Se que es una mención errónea y que no era eso lo que pretendíais, pero el inquilino se va a agarrar a eso como un clavo ardiendo.

          Insisto en que creo que en un juzgado no os darían la razón y permitirían al inquilino desistir en el momento que él quiera, independientemente de que os tendría que pagar las dos mensualidades de preaviso que te comentaba.

  27. Buenos días.

    Voy a firmar un contrato de alquiler de una vivienda, a finales de éste mes de Enero. El contrato sería de una año, renovable a tres. Por favor, le rogaría me explicara que indemnización tendría que pagarle al propietario, en el caso de que por cualquier motivo tuviera que dejar el alquiler antes de los 6 meses o posteriormente de los 6 meses.
    Muchisimas gracias.
    Un saludo.

  28. Hola Eduardo, tengo una serie de preguntas sobre el siguiente caso:
    Tengo un contrato de arrendamiento firmado el 13 de febrero de 2012 para el alquiler de vivienda habitual a partir de esa fecha.
    El contrato estipula que es por un año de duración y hay una cláusula que dice que se puede prorrogar por plazos anuales hasta una duración máxima de cinco años, los cuales se cumplen el próximo 13 de febrero.
    Hoy (2 de febrero) me ha llegado un e-mail de la agencia inmobiliaria para que me ponga en contacto con ellos en relación a la “finalización del contrato de arrendamiento” referido.
    Entiendo que, con la ley en la mano, y al no habernos notificado su intención de no renovarlo, el contrato está automáticamente prorrogado por un año más. Ahí van las preguntas:
    ¿Es correcto que el contrato es válido hasta el 13 de febrero de 2018?
    ¿Hace falta formalizarlo de alguna forma? es decir, ¿me puede obligar la inmobiliaria a firmar algún anexo o algo así como excusa para cobrarme algún dinero?
    En caso de que haga falta firmar alguna cosa, ¿qué sería y cuánto sería el coste asociado?

    Muchas gracias por tu ayuda, tu blog me ha sido de mucha ayuda

    Un saludo

    Javier

      1. Hola Eduardo,
        muchas gracias por tu respuesta, que llega a tiempo
        Solo una precisión, dices que tenemos derecho a estar hasta marzo de 2020, pero ¿y si el año que viene nos avisan con un mes de antelación sobre el 13 de febrero que no quieren prorrogarlo? entiendo que eso sí tienen derecho a hacerlo ¿no?
        Gracias de nuevo.
        Un saludo cordial

        1. No, ellos sólo podrían haber evitado que continuéis en la vivienda si os hubieran avisado antes de los últimos 30 días anteriores al 13 de febrero.

          Como no lo han hecho pues tu ganas el derecho a estar tres años más en la vivienda y, además, de poder rescindir el contrato a la finaliación de cada uno de esos tres años (ojo, nunca enmedio, sino cada 13 de febrero) y el arrendador no tiene ese derecho, sino que solo podrá pedir la finalización del contrato un mes antes del 13 de febrero de 2020.

  29. Buenos días Eduardo,

    Ante todo, muchísimas gracias por su atencion. Mi pareja y yo tenemos un contrato de alquiler de un año prorrogable hasta 3, firmado el 11 abril 2016. Hoy, dia 03-02-2017, les vamos a comunicar via mail o burofax la rescisión del mismo ya que nos debemos mudar a otro más grande, vamos a ser papis. Por mas que miro la LAU me surge la misma duda que a casi todos, asi que perdon anticipados por el rollo:

    Si me quedan 2 meses de contrato para llegar al año, con cuanto debo indemnizar al arrendador? en el contrato indica:

    TERCERA.- La parte arrendataria podrá desistir del contrato antes de haberse cumplido el
    plazo contractual de tres años, o el anual de la prórroga en vigor, siempre que cumpla
    previamente con los requisitos siguientes:
    – Que hayan transcurrido al menos seis meses.
    – Comunicarlo por escrito a la propiedad con una antelación mínima de treinta días al del
    desistimiento.
    – Poner a disposición de la propiedad una indemnización equivalente a una mensualidad de
    la renta vigente el día del desistimiento.

    Mi renta son 780€. Segun mis calculos seria: 780/12*2 ?’ Es este calculo correcto?

    Por otro lado, la fianza indican que está ingresada en la junta de Andalucía y que tardarán 2 meses en devolverla, miedo me da esta espera:

    La fianza será devuelta al arrendatario al finalizar el contrato dentro de los dos meses
    siguientes al día en que se devuelvan las llaves al propietario, si las mismas no tuvieran que
    aplicarse a los desperfectos que haya ocasionado el arrendatario en el inmueble o en los
    muebles y enseres existentes en el mismo o al cumplimiento de las responsabilidades
    contraídas en este documento y una vez sea devuelta la fianza por la Junta de Andalucía en
    donde será ingresada.

    Por último, me han obligado a pagar el IBI del inmueble, según lo firmado en el contrato, pero es posible que esto vaya contra la ley aun habiendolo firmado?? Podemos conseguir que nos devuelvan estos importes?

    SEPTIMA.- Correrán por cuenta del arrendador los gastos de comunidad.
    Será por cuenta del arrendatario los gastos de agua, electricidad, comunicaciones y gas,
    individualizables mediante aparato contador así como las tasas e impuestos de bienes
    inmuebles que le correspondan

    Gracias
    Saludos

    1. Hola Gustavo.

      La cláusula de desistimiento es un poco confusa, pero bueno, dándola por buena el cálculo sería el que tu dices, es decir, 130 euros.

      En cuanto a la fianza, tendrás que esperar ese plazo, pero te propongo que hagas fotos (intenta que salga la fecha en las fotos). O mejor todavía, aunque te vayan a devolver la fianza en dos meses, intenta revisar la vivienda el día que te vayas junto con el arrendador y plasmar por escrito el estado de la vivienda. Así habrá menos problemas más adelante.

      Lo del IBI, te corresponde a ti.

  30. Mi inquilino se ha marchado en enero del 2017 su contrato es del 2014 septiembre. En septiembre del 2016 me dijo que pretendia seguir (ya sería el tercer año) y en enero 2017 me dice que por traslado laboral se va. No es cierto pues se queda en la misma urbanización en otro piso que ha encontrado de ganga Hay clausula de desestiento ¿puedo cobrarle media mensualidad prorrateada desde enero a sep?

  31. Hola,
    Respecto al preaviso por desestimiento, es legal que el el arrendatariop pida un preaviso de dos meses o tres meses s en lugar de los 30 dias minimo que establece el articulo 11?

  32. Hola
    Hace un mes que os envie un mail y no he tenido aun respuesta por vuestra parte:

    “Acabo de firmar contrato por un año de vivienda habitual.
    El contrato pone que si me voy antes de ese año estare obligada a pagarle al arrendador 3 meses de alquiler.
    ¿Eso es legal ?”

    Muchas gracias

  33. Hola,
    en un contrato de arrendamiento celebrado el 1/02/2016, una vez sobrepasado el año, es decir, ya hay prórrogas anuales hasta que se cumplan 3 años, si hay voluntad de dejar la vivienda por parte del arrendatario, la indemnización de una mensualidad por año que resta, ¿se refiere a lo que resta hasta el vencimiento de cada prórroga (1/02/2018) o lo que resta hasta el final de los 3 años (1/02/2019)?
    Gracias.

    1. Hola Juan,

      En la actualidad por lo que veo te encuentras en la primera prorroga del contrato, que va desde 1/02/2017 a 1/02/2018, y las prorrogas son anuales, por lo que seria hasta el vencimiento de cada prorroga, esto es 1/02/2018.

      Y ya no seria la indemnización equivalente a una mensualidad de renta, sino a la parte proporcional de que queda hasta llegar al vencimiento de 1/02/2018

      Un saludo

  34. Buenas tardes

    Tengo un contrato firmado el 4 de Febrero de 2013 de duración de 2 años prorrogable a 3. En la actualidad me quiero marchar. He avisado con 30 días de antelación y me pide un mes de renta de indemnización ya q dice q la prórroga es hasta el 4 de Febrero de 2018.

    Es correcto? He de pagarle si ya he cumplido los 3 años? Sólo puedo abandonar el piso en el mes de febrero sin penalización?

    Gracias

    1. Buenos días Irina,

      Solo tendrías que indemnizar al arrendado en el caso de que se haya pactado expresamente en el contrato la indemnización por desistimiento antes de la finalización del contrato.

      En caso de que si esté previsto, seria por la parte proporcional que quede de año hasta alcanzar el febrero de 2018.

      Un saludo

  35. En primer lugar muchas gracias por todas las respuestas, he aclarado muchas dudas que tenía leyendo los post anteriores.
    Mi cuestión es la siguiente: estamos buscando piso en una localidad en la que es complicadísimo encontrar, llevamos un mes y la única vivienda que encontramos nos indica la propietaria que no quiere hacer contrato oficial porque no declara el piso por temas de su jubilación.
    Vamos a hacer un contrato interno entre las partes, ¿puede tener esto alguna consecuencia para el inquilino en caso de que hacienda lo descubra, a parte de perder las posibles deducciones en la renta?
    Tenemos previsto empadronarnos en el domicilio y contratar internet a nuestro nombre, por lo que veo bastantes probabilidades de que la puedan pillar.
    Otra consulta es: en caso de que nos vayamos antes de 6 meses y el contrato indique la permanencia de un año, ¿puede exigirnos que abonemos los 6 meses como indica la LAU? O en este caso no es posible debido a que el contrato y la fianza no se depositaron en ninguna parte.
    Gracias y un saludo

    1. Buenos días Rocio,

      En relación a tu primera pregunta, lógicamente la propietaria esta cometiendo un fraude, con las consecuencias legales que ello conlleva. Vosotros estais obligados a retener e ingresar a cuenta del impuesto de la renta de la propietaria el 19% de la renta pactada. Ahora bien si lo haceis y la arrendadora no esta declarando en la agencia tributaria va a saltar el descuadre.

      Efectivamente no vais a poder disfrutar de las deducciones por alquiler.

      En segundo logar, en relación a la penalización si os vais antes del sexto mes, solo tendréis que pagar una indemnización si esta se pacta expresamente en el contrato, en caso de que no diga nada no se pagara indemnizacion alguna. Sera suficiente con que comuniquéis con un mes de antelación que os marcháis.

      Un saludo.

  36. Hola buenas,
    Primero gracias por atender nos, mi question es que yo tengo un contrato de alquiler social del día 1 de mayo de 2014 de un año prorrogable hasta máximo tres años, mi pregunta es puedo quedarme mas tiempo en el piso q ahora no encuentro otro económico como este q pago solo 110€ de alquiler social que me han informado q puedo quedarme hasta 2 años mas con la ley actual se puede llegar hasta 5 años en el alquiler social, esto es correcto? Por favor espero q me contesten lo antes posible porque ya se me acaban los tres años en este mes y estoy preocupada si me echan de casa y de momento no he encontrado ningún piso a donde ir q sea económico, y muchas gracias

    1. Buenos días Nezha,

      No somos especialistas en alquileres sociales, pero he visto que son 3 años.

      En cualquier caso sino te comunican que debes dejar la vivienda, y sigues cumpliendo los requisitos del alquiler social, el contrato se entendería novado por tacita reconducción por plazos de 1 año.

      Un saludo y suerte

  37. Hola, buen día.
    Por favor, necesito ayuda sobre mis derechos como inquilina.
    Tengo un contrato de alquiler de vivienda firmado en junio de 2011. En el contrato se pacta que su duración será de un año inicialmente y si ninguna de las partes proponen suspenderlo se prorrogará por cuatro años mas. El pasado junio de 2016 se cumplieron cinco años de contrato y en ningún momento se habló de redactar nuevo contrato o en su caso decirme que abandonase el piso.

    La semana pasada, justamente el día 26 de abril, recibo un burofax indicándome que debo dejar el piso antes del 31/05/2017 sin ningún tipo de explicación.
    Tengo entendido que al ser mi contrato de fecha anterior a junio de 2013 se rige con otras normas y entre ellas, entendí que si llegados los cinco años sin renuncia por ninguna de las partes, el contrato se renueva automáticamente hasta un máximo de tres anualidades en las que será el inquilino quién pueda comunicar su decisión de no renovar.

    Le agradecería enormemente que me asesorase ya que me veo en una difícil situación. Dispongo de un mes para localizar una vivienda dentro de mis posibilidades dentro de la zona en la que me es indispensable vivir ya que vivo una hija menor de edad que tiene su centro de estudios donde residimos (Las Palmas de Gran Canaria).
    Por otro lado, el pasado mes de marzo me sometí a una operación de cáncer de mama y aún estoy en proceso de recuperación por lo que no me veo en condiciones de estar desmontando muebles, trasladandolos y volviendo a montarlos.
    Me siento realmente desesperada y no sé si ellos tienen la ley de su parte o simplemente hacen los que les da la gana.
    Por si le sirve para valorar mi situación, añado que desde el inicio del contrato domicilié absolutamente todos los gastos para asegurarme que se pagasen todos puntualmente, por lo que no tengo deuda ninguna con ellos.

    Le ruego tenga a bien indicarme cuales son mis derechos y cómo debo proceder.

    Agradecida de antemano, reciba un cordial saludo

  38. Hola! Tengo una inquilina con un contrato de un año,despues de 8 meses y sin aviso se quiere marchar no sabe si el día 7,8,9 pero no está totalmente segura, todo este tema me va a producir una gran pérdida de dinero,ya que sobre mi casa,pesa una hipoteca,encima quiere que le devuelva la fianza antes de irse y no quiere pagar los días que esté del mes en que se supone que se va a marchar pero que ni ella misma sabe que se marcha seguro. Me gustaría saber si tengo que devolverle la fianza ya que está incumpliendo el contrato y qué hacer con el tema del mes cortado, si cobrarselo entero, si una parte ya que no sabe ni que día se va ni ella misma y qué medidas puedo tomar si no me paga. Gracias de antemano.

    1. Hola Susana.

      Al ser un contrato de alquiler de vivienda habitual el inquilino tiene derecho a desistir tras el sexto mes de contrato.

      Únicamente debe avisarte un mes antes de irse o, mejor dicho, desde que te avisa debe pagarte una mensualidad de renta.

      Por tanto, debes contar 30 días desde el día que te dijo que se iba y cobrárselos.

      Y si no te los paga podrás cogerlos de la fianza.

  39. Hola Eduardo, gracias por tu tiempo.

    Me dispongo a alquilar un piso pero el arrendador me incluye una duración pactada de 8 años y un señalización en caso de que desista antes de esos 8 años de la totalidad de las mensualidades pendientes hasta cumplir esos 8 años. Es decir, que si debo el piso al 5 año, tendría que pagarle una indemnización igual a 36 meses de alquiler. ¿Puede poner está cláusula en el contrato? ¿Si lo firmo tengo que cumplirlo o legalmente estaría protegido por la ley y como máximo sería un mes por año pendiente aunque en el contrato ponga otra cosa?

    Mil gracias.

  40. Hola Luque,

    Entiendo que la clausula es nula de pleno derecho, por que vulnera lo que estable en el articulo 11 de la LAU, que establece que:

    Las  partes podrán pactar en el contrato que, para  el caso de desistimiento, deba el arrendatario  indemnizar al arrendador con UNA cantidad  equivalente a UNA mensualidad de la renta en  vigor por cada año del contrato que reste por  cumplir.

    Se puede pactar una renta por año no cumplido pero no mas de lo que establece la ley

    Un saludo

  41. Buenos días,

    Tengo un contrato de arrendamiento con opción de compra que empezó en Noviembre de 2016 de duración de dos años tras los cuales el inquilino tenía que ejercitar la opción de compra (o no). La mensualidad es de 1.500 euros que ha ido pagando religiosamente, pero ahora ha dicho que no puede seguir pagando y se va a rescindir el contrato, lo ha avisado verbalmente con antelación de 30 días y la relación es buena y se quiere hacer todo de manera amistosa.

    El inquilino no pagó la fianza porque decía que no tenía dinero en ese momento y ha hecho ciertas mejoras en la casa. En el contrato ya se puso que si se hacian mejoras u obras de cualquier tipo a la casa esto pasaría a formar parte de la propiedad y el inquilino no tendría derecho a reclamar por ellas.

    Ahora tenemos que hacer el escrito de resolución y entrega de llaves. ¿No tenemos derecho a ningún tipo de indemnización por la resolución anticipada si ha estado por 6 meses y ha avisado con antelación (aunque verbalmente), verdad? y por otra parte, en cuanto a la fianza, pensaba poner en el escrito que no la ha pagado para evitar que la reclame, pero no se si tenemos algún derecho sobre ésta.

    Por otro lado, paralelamente a este contrato de arrendamiento con opción de compra se hizo un contrato de compraventa de los muebles que hay en la vivienda que no se pagó pero se firmó, también se quiere dar por rescindido este contrato y simplemente no hacer nada ya que él no quiere los muebles y no los ha pagado, y al rescrindir el otro contrato no nos interesa venderlos. En este caso, ¿tengo que hacer también un escrito de rescisión de este contrato de compraventa o no hace falta?

    Muchas gracias de antemano y felicidades por el Blog! Es muy útil y muy claro!

    1. Hola Laura.

      Si el contrato es de dos años (y no de uno prorrogable a tres) entonces tienes derecho a una indemnización de una mensualidad y media, por el desistimiento del inquilino. Ojo, siempre y cuando aparezca en el contrato dicho derecho indemnizatorio, es decir, siempre que se recoja en el contrato que el inquilino deberá indemnizarte en caso de desistimiento tras el sexto mes de contrato.

      En cuanto a los muebles, podéis romper ese papel firmado, o bien firmar uno nuevo quitando la validez al contrato de compraventa.

  42. Hola,
    Se me plantea una duda respecto a la indemnización por desestimiento de contrato.
    Si yo pacto con el arrendatario un alquiler de 1 año con “obligado cumplimiento” con una indemnización equivalente a los meses que falten hasta cumplir ese año de obligado cumplimiento, ¿puedo exigirle como indemnización los 6 meses restantes en caso de que desista del contrato en ese 6º mes? ¿O sería una cláusula abusiva y por tanto inválida?
    Gracias.

  43. Buenas tardes.
    Necesito asesoramiento sobre la siguiente cuestión. Tengo un contrato de alquiler firmado el 01/06/2011, actualmente ya llevo en el piso seis años. La cuestión es que por causas ajenas a mi voluntad me veo obligada a buscar una vivienda en una zona donde esté mejor comunicada con las líneas de guaguas, pues vivo con mi hija menor de edad que necesita de estos servicios para ir al colegio, asi como a sus actividades y yo actualmente estoy en proceso de recuperación de un cáncer de mama que me imposibilita estar disponible para cada vez que ella lo requiere.
    La duda es la siguiente, aunque mi contrato quedó renovado automáticamente por tres anualidades más, ¿ si yo quisiera irme antes del próximo 01 de junio de 2018 puedo hacerlo sin penalización?

    Mi contrato no hace mención en ningún lado de que deba indeminizarles en caso de desistir el contrato y he leído que en el caso de haber superado los cinco años de contrato, basta con comunicarlo con dos meses de antelación.
    ¿Es esto correcto? ¿Puedo irme sin que haya penalización antes de que termine esta anualidad que va de junio de 2016 a junio de 2017?
    En mi contrato no se menciona que haya que indemnizar en caso de desistimiento de contrato.

    Quedo pendiente de su respuesta
    Reciba un cordial saludo

  44. Buenas tardes. Tengo alquilado un militar que le vence el contrato el 5 de Febrero de 2018 cumpliendo en esta fecha tres años de contrato, Y NO LE QUIERO RENOVAR
    Como propietario le tengo que avisar con dos meses de antelacion la NO RENOVACION. El problema es que si el se va destinado a Afganistan en Noviembre de este año, cuando finalice el contrato, no podra hacer la recision porque no se encuentra en España.
    Seria mejor comunicarle ahora, en este mes de Julio de 2017, que no habra renovacion el 5 de Febrero de 2018, para que asi ahora el se vaya a otro piso?
    Porque ¿que sucede si el nos esta en España y se ha terminado el contrato?Porque el con tal de seguir pagando el alquiler, puede decir que estaba de sericio para el pais ¿Podria empezar con el desahucio por teminacion de contrato una vez llegado el 5 de Febrero de 2018 aunque siguiera pagandome el alquiler?
    Muchas gracias y reciba un cordial saludo.

  45. Buenas tardes,

    Voy a firmar un contrato de alquiler como inquilino de tres plazos de un año cada uno. En el contrato figura lo siguiente:

    ” No obstante lo anterior, el Arrendatario podrá resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento de su duración siempre que hayan transcurrido al menos seis meses y que se lo comunique fehacientemente al Arrendador con una antelación mínima de dos meses, debiendo, en dicho caso, indemnizar a la Arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores a un año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. ”

    Cuando dice : “por cada año del contrato que quede por cumplir”, ¿se refiere a que si resuelvo el contrato antes del primer año (pero después de los seis primeros meses), debo indemnizar con tres mensualidades del alquiler porque no he cumplido los tres años?

    Muchas gracias!!

  46. Buenos días,

    Me han firmado un contrato de 6 meses de alquiler (desde julio hasta enero). Tras ni si quiera acabar el primer mes (día 22 de julio) me avisa de que el día 2 de agosto debe abandonar la casa y volver a su país (Canadá) por lo que deberíamos encontrarnos para que le devuelva la fianza una vez comprobado el estado de la vivienda. Hay que tener en cuenta que me pagó los 6 meses por adelantado más el mes de fianza.

    Mis dudas son:
    Qué cantidad debo devolverle?
    Debería de quedarme el alquiler de agosto por no avisar con un mes de antelación?
    La fianza se la devuelvo a pesar del desistimiento?

    Muchas gracias por la ayuda

    1. Se me olvidó comentar que la cláusula por desistimiento transcurridos los 6 meses sí figura en el contrato siempre que se haya avisado con 30 días de antelación pero este no es mi caso y de ahí me surge la duda.

      Gracias y saludos

  47. Buenas tardes,

    Yo tengo un contrato de vivienda vigente firmado en 2010. El caso es que me fui de la vivienda, en principio por un tiempo, pero no ya no regresé. Mis compañeros de piso siguieron y siguen en la vivienda, pagando con normalidad, solo que yo sigo siendo el titular sin residir ahí. He intentado por activa y por pasiva que la agencia y mis antiguos compañeros de piso acuerden y firmen un nuevo contrato sin mí, para que el mío finalice, pero no hay manera, me dan largas, pasa el tiempo y nada ocurre. He manifestado en numerosas ocasiones a la agencia de mi deseo de finalizar el contrato, pero la agencia me dice que debo hacer la entrega de llaves y dejar la vivienda vacía, pero los que residen en ella ni me dan las llaves, ni abandonan la vivienda. Por lo tanto la agencia no me permite finalizar el contrato. ¿Cuál sería la mejor manera de proceder? ¿Denunciar a la agencia y a los actuales ocupantes de la vivienda? Se me ha pasado por la cabeza llamar a un cerrajero para que cambie la cerradura y así poder tener llaves y entregarlas a la agencia. Quiero acabar con esto y no encuentro el modo.

    Muchas gracias de antemano por la ayuda y los consejos.

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