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Para hacer un análisis de la indemnización por desistimiento del inquilino en contratos de vivienda tendremos que recurrir al artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos.

La reforma de la ley de arrendamientos urbanos de marzo de 2019 no ha modificado en nada esta materia, sino que solo la modificación de 2013 introdujo cambios.

Así, en la actualidad nos encontramos con una doble regulación, ya que los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013 tienen una regulación distinta en materia de desistimiento a los contratos firmados después de esa fecha.

Voy a analizar ambos supuestos.

Como sabes perfectamente de qué fecha es tu contrato, puedes ir directamente al análisis de la situación que te afecta.

¿Qué es el desistimiento?

El desistimiento del arrendatario o inquilino, desde el punto de vista jurídico, es sinónimo de ruptura del contrato por parte del inquilino antes de cumplirse la duración pactada pero sin llegar a ser un incumplimiento de contrato (ya que el desistimiento lo permite la ley o el contrato).

Esta figura se regula en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos.

¿Qué es contrato de vivienda y qué no lo es?

Vamos a recordar brevemente qué es arrendamiento de vivienda y qué no es arrendamiento de vivienda.

Es arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre un inmueble habitable y que se destina primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Es decir, es contrato de vivienda aquél que recae sobre un inmueble que sirve de hogar o morada principal al inquilino.

Por contra, no será contrato de vivienda, sino contrato de vivienda por temporada, aquél que recaiga sobre un inmueble que vaya a habitar un inquilino que ya tiene, esperándole cuando termine el contrato, otra vivienda como hogar o morada principal.

Si te interesa conocer el desistimiento para los contratos de temporada puedes leer este artículo, pues aunque se refiere a locales comerciales la regulación es la misma.

En este post veremos los contratos de vivienda habitual.

Indemnización en contratos firmados después del 6 de junio de 2013

En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

• Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
• En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.

Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación.

Es decir, el inquilino puede desistir en cualquier momento entre el mes 13 y el 24 de contrato, y tendrá que indemnizar al arrendador si el contrato tiene cláusula indemnizatoria (como máximo un mes de indemnización). Si no hay cláusula indemnizatoria no habrá derecho a indemnización.

Fuera de los dos casos vistos estamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento, con unas consecuencias totalmente distintas.

Indemnización en contratos firmados antes del 6 de junio de 2013

En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

• Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
• En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.

La indemnización será una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta indemnización sólo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Fuera de los dos casos vistos estamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento, con unas consecuencias totalmente distintas.

Y tu… ¿te estás planteando desistir de tu contrato?. ¿Han pasado ya seis meses de contrato?.