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Todo sobre arrendamientos y desahucios

La duración de los arrendamientos entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

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Voy a analizar en este artículo la duración de los arrendamientos entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013, tanto de vivienda como de uso distinto a vivienda.

En el artículo de hoy te explico todo lo relacionado con la duración de los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de Enero de 1995 y el 5 de Junio de 2013.

También analizo una materia controvertida y muy relacionada con la duración del contrato: el desistimiento, que se da cuando el inquilino quiere dar por finalizado el contrato antes de tiempo.

En cuanto a la duración, partimos del principio general del artículo 9 LAU de que se puede pactar la duración que las partes quieran (un año, tres, siete, cinco, etc.), si bien la LAU establece una fecha de cinco años (para los contratos de ese fecha) para regular esta materia, y por tanto voy a realizar el análisis en base a esos cinco años.

Contratos de menos de 5 años de duración (de vivienda habitual)

Antes de los cinco años… prórroga obligatoria.

Si el contrato dura menos de cinco años (por ejemplo, se le da una duración de un año prorrogable a cinco), entonces el contrato va a durar cinco años, excepto que:

  • Excepto que el inquilino manifieste a la finalización de cualquiera de las anualidades que quiere dar por terminado el contrato. Esta manifestación debe hacerla fehacientemente (por burofax, por ejemplo), y antes de entrar en los 30 últimos días de esa anualidad. Te dejo acceso a un modelo de comunicación del inquilino al arrendador de no renovación de la prórroga en vigor.
  • Excepto que las partes hayan puesto en el contrato que el arrendador va a necesitar el inmueble antes del transcurso de cinco años para destinarlo a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial

Cada vez que llega la finalización de una anualidad y el inquilino no dice nada, se está activando una nueva anualidad. Es lo que se llama “prórroga obligatoria”. Y el contrato puede prorrogarse de esta manera hasta que cumpla cinco años en total.

Llegado el quinto año…

Una vez llegado el quinto año de contrato, cualquiera de las partes puede decidir que el contrato termine. Basta con comunicar esta decisión a la otra parte con una antelación mínima de un mes a la terminación del quinto año (ver modelo de comunicación al inquilino de no renovación del contrato y ver también modelo de comunicación al arrendador de no renovación del contrato).

Después del quinto año… prórroga necesaria.

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al quinto año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual, y en ese momento vuelve a ser el inquilino el que manda.

Es decir, si nada dijeron las partes cuando el contrato cumplió cinco años (bueno, un mes antes), entonces el contrato va a durar tres años más (es decir, ocho en total), excepto que:

Cada vez que llega la finalización de una anualidad y el inquilino no dice nada, se está activando una nueva anualidad. Es lo que se llama “prórroga necesaria”. Y el contrato puede prorrogarse de esta manera hasta que cumpla tres años más, es decir, ocho años en total.

Después del octavo año… tácita reconducción

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al octavo año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.

En ese momento, y gracias a la llamada “tácita reconducción”, se genera un nuevo contrato (con las mismas condiciones, pero sometido al código civil y no a la LAU) y que por lo general va a tener una duración de un año, prorrogable año a año si nadie dice lo contrario. Este nuevo contrato puede darlo por finalizado cualquiera de las partes a la finalización de la anualidad, manifestandolo fehacientemente (por burofax) a la otra parte.

Ojo, a veces la duración del contrato en tácita reconducción (es decir, de un contrato tras el octavo año), no es anual sino mensual, así que conviene que las partes tengan claro este aspecto.

Contratos sin duración fijada

Respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, estos se entenderán realizados por un año de duración, siendo de aplicación todo lo analizado hasta ahora.

Desistimiento

En los contratos de menos de cinco años de duración (por ejemplo, un año prorrogable a cinco), la LAU no contempla directamente la posibilidad de “desistimiento” por parte del inquilino.

Esto quiere decir que el inquilino debe cumplir obligatoriamente la duración inicialmente pactada. Y si la incumple tendrá que indemnizar al arrendador pagando todas las mensualidades que resten hasta la finalización de la duración pactada (aunque esta indemnización suele ser matizada por los jueces).

Sin embargo, si las partes hubieran pactado en el contrato la posibilidad de desistir antes de que llegue la fecha de finalización del contrato, entonces el inquilino podrá desistir en las condiciones que hubieran pactado las partes en el contrato.

Esto es válido para los contratos de menos de cinco años, ya nos encontremos en los primeros años de contrato, o en los años de prórroga obligatoria (los que llevan al contrato hasta los cinco años) o, incluso, en los años de prórrogas tácitas (los que hacen que el contrato dure más de cinco años).

Contratos de 5 años de duración o más de 5 años (de vivienda habitual)

Antes de llegar la fecha de terminación.

Si el contrato tiene una duración inicial pactada de cinco años o más (por ejemplo, se le da una duración inicial de seis años), entonces el contrato va a terminar cuando llegue ese momento fijado por las partes.

El inquilino no tiene posibilidad de desistir antes del quinto año, por lo que si quiere dar por terminado el contrato antes del quinto año tendrá que indemnizar al arrendador en base a las mensualidades que resten para la finalización del contrato (aunque esto se pondera por los jueces).

Tampoco el arrendador tiene opción de dar por finalizado el contrato antes de que llegue la fecha de finalización fijada por las partes.

Llegada la fecha de terminación.

Una vez llegada la fecha de terminación del contrato, cualquiera de las partes puede decidir que el contrato termine. Basta con comunicar esta decisión a la otra parte con una antelación mínima de un mes a la terminación del quinto año (ver modelo de comunicación al inquilino de no renovación del contrato y ver también modelo de comunicación al arrendador de no renovación del contrato).

Después de la fecha de terminación.

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato cuando ha llegado la fecha de finalización, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual, y en ese momento es el inquilino el que manda.

Es decir, si nada dijeron las partes cuando el contrato llegó a la fecha de duración pactada (bueno, un mes antes), entonces el contrato va a prorrogarse, año a año, hasta que cumpla en total ocho años, excepto que:

Cada vez que llega la finalización de una anualidad y el inquilino no dice nada, se está activando una nueva anualidad. Es lo que se llama “prórroga necesaria”. Y el contrato puede prorrogarse de esta manera hasta que cumpla ocho años en total.

Después del octavo año… tácita reconducción

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al octavo año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual. En ese momento, y gracias a la llamada “tácita reconducción”, se genera un nuevo contrato (con las mismas condiciones, pero sometido al código civil y no a la LAU) y que por lo general va a tener una duración de un año, prorrogable año a año si nadie dice lo contrario. Este nuevo contrato puede darlo por finalizado cualquiera de las partes a la finalización de la anualidad, manifestandolo fehacientemente (por burofax) a la otra parte.

Ojo, a veces la duración del contrato en tácita reconducción (es decir, de un contrato tras el octavo año), no es anual sino mensual, así que conviene que las partes tengan claro este aspecto.

Desistimiento

En los contratos de cinco años de duración o más, la LAU contempla la posibilidad de que el inquilino pueda desistir, pero sólo si ya se ha cumplido el quinto año de contrato (nunca antes).

Para ello, el inquilino debe preavisar con dos meses de antelación a la fecha en que se hará efectiva la finalización del contrato (ver modelo de comunicación al arrendador comunicando desistimiento del contrato tras más de cinco años de vigencia).

En estos casos la LAU determina que corresponderá una indemnización a favor del arrendador equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir si así se ha recogido en el contrato (ver modelo de comunicación al inquilino requiriéndole la indemnización correspondiente por desistimiento de éste). Si no se recogió en el contrato no habrá derecho a indemnización para el arrendador.

Si el inquilino quiere dar el contrato por terminado antes de que hayan transcurrido cinco años de contrato y no se regulo esta posibilidad en el contrato, entonces no hablaremos de desistimiento, sino de incumplimiento de contrato, naciendo a favor del arrendador el derecho a ser indemnizado.

Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, temporada, …)

Para este tipo de contratos rige la voluntad de las partes.

Es decir, el contrato dura lo que las partes quiera establecer en el contrato.

Y las posibles prórrogas tendrán la duración que las partes hayan establecido. Y si no se establecieron prórrogas, al finalizar el contrato éste se prorrogara por tácita reconducción del mismo modo que hemos visto para los contratos de arrendamiento de vivienda.

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178 comentarios en “La duración de los arrendamientos entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

  1. Hola.
    Mi madre que actualmente tiene 88 años, está como arrendataria de una vivienda desde 1994. El último contrato se hizo en 2008. (PLAZO DE VIGENCIA.- El presente contrato entrará en vigor el día de su otorgamiento 14 de Abril 2008, fecha a partir de la cual el propietario pone a disposición de los arrendatarios la vivienda objeto de arrendamiento, tendrá una duración de CINCO AÑOS, pudiéndose prologar según lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.)
    Ha tenido un problema de humedad en el dormitorio principal durante años, a pesar de las reparaciones, que en ocasiones se han demorado mucho tiempo, el año pasado continuaba con humedad en el dormitorio, sin poder hacer uso de él.
    Hablé con el propietario y le pedí un descuento en la renta, ya que no se podía hacer uso de un dormitorio y llevábamos con el problema años. Se negó. El problema de humedad parece que se ha solucionado. Pero después de un año de lo que acabo de relatar, hemos recibido un burofax (8/2/2019) dirigido a mi madre, en el que dice que no renueva el contrato y pide la disposición de la vivienda para el 14 de Abril de 2019.
    Mi madre lleva 25 años en la vivienda, pagando puntualmente. Actualmente como he comentado ya, tiene 88 años, está mal de salud y lo último que quiere es tener que cambiar de domicilio a estas alturas.
    Hay algo que podamos hacer?

    1. Hola Cristina,

      Lamento la situación en la que se encuentra.
      Entiendo que el contrato estaría en tácita reconducción. En este caso el contrato se prórroga año a año, salvo que se siga lo contrario. Por tanto a la finalidad de cada anualidad el arrendador tiene derecho a finalizar el contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Hola:
    Lleva más de 20 años, podría ser desde 1995, un apartamento alquilado a una sociedad de explotación, yo soy propietario, no recuerdo tener contrato firmado, pero ellos dicen que si, el problema viene cuando decido venderlo y me dicen que no puedo sacarlo de explotación hasta dentro de tres años, no dan más explicación, quisiera saber si esto es posible, ya que después leer su espléndido artículo, deduzco que en el peor de los escenarios sería un año más, desde que envíe Burorofax.
    Muchas gracias y un saludo.

  3. Hola,
    Firmé un contrato de alquiler en marzo de 2013 por 5 años. Transcurrieron y llegado los 5 años firmamos un nuevo contrato de 1 año. El 01/03/2019 vence el año y el propietario me ha avisado el 01/02/2013 y por whatsapp de que necesita el piso. Con cuánto tiempo me debe de avisar?ni siquiera llega a los 30 días?! Tenía entendido que debía avisar con dos meses de antelación. Gracias!!

    1. Hola Alfonso,

      Siempre que no se manifiesta nada por ninguna de las partes, el contrato entrará en la prórroga de un año.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Buenas tardes,
    me gustaría saber si es nula una cláusula incluida en un contrato de arrendamiento de local firmado en el 2012 el 1 de abril por 5 años (que se ha ido prorrogando hasta el día de hoy) en la que se renuncia a los derechos de tanteo y retracto, en virtud de la modificación realizada en la Ley de 6 de junio de 2013.El local ha sido vendido y no se ha notificado nada de forma fehaciente.
    Habiendo adquirido un tercero el local, la prórroga de un año vence el 1 de abril de este año pero no nos han notificado nada al respecto a cambios en la renta, en el contrato firmamos un preaviso de 2 meses que cumplió ayer, ¿significa esto que mi contrato se ha prorrogado automáticamente con las mismas condiciones y que no me pueden obligar a hacer uno nuevo?
    ¿Ha habido alguna modificación con la nueva Ley respecto a los preavisos o rige la voluntad de las partes?
    GRACIAS.

    1. Hola Xavier,

      La cláusula si es legal. Si no Le han comunicado nada su contrato entraria en tácita reconducción.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Buenas tardes,
    He leído todos los mensajes para ver si la pregunta ya estaba, pero no hay una igual, por eso paso a pregunta.

    Firme un contrato en 2004 el dueño era el propietario del bien, lo ha heredado su sobrina que me lo comunico en 2017 y le seguí pagando la renta a ella, ahora en 2019 quiere hacer un nuevo contrato. Ese nuevo contrato me perjudicara o es mejor seguir con el antiguo?
    muchas gracias

    1. Hola Elizabeth,

      Entiendo que su contrato se encuentra en tácita reconducción por tanto se renovaría mes a mes o año a año según el pago de la renta. En un nuevo. En un nuevo contrato, siempre que sea de vivienda habitual, usted podría estar haste tres años, pero pueden elevarle la renta.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Buenos días y gracias por adelantado. Tengo un contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 1 de marzo de 2013 por 5 años prorrogables por tres más si ninguna de las partes manifiesta lo contrario. A día 3 de enero de 2019, el arrendador se presenta en mi casa con un nuevo contrato que no he firmado y con intención de subirme 140 euros de 660 a 800, diciendo que legalmente está en su derecho..No he aceptado nada pero realmente no lo tengo claro si es así o no. Podría aclararme si tiene derecho a subir de esa manera?

    1. Hola Concepción,

      Podría estar esos tres años, salvo que usted como inquilino manifieste que no quiere seguir con la relación contractual.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. Tenemos la necesidad de hacer un contrato o más bien, reflejar el contrato legalmente por el tema de una subvención o ayuda, pero tenemos que ponerle fecha de Mayo de 2018, no se si puede hacer, al haberse aprobado una nueva ley o disposición sobre los contratos de arrendamiento.

    1. Hola José Mnuel,

      Puede hacerlo. Pueden plasmar que se hizo un contrato verbal que ahora se plasma por escrito.

      En cuanto a la modificación de la ley al final la tumbó el congreso.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. Mi arrendatario me presentò un contrato del cual me negué a firmar,me dijo que ya pasaría.
    Al cabo de 6 años me dice que se me acaba el contrato que firmé y me presenta un contrato falsificando mi firma.
    Esta semana recibo un burofax,avisándome que finaliza el contrato en 1 mės.
    ¿Debo denunciar?
    Presentò contrato Enero 2012 y según el finaliza 2019

    1. Hola Ayla,

      Entiendo que su contrato ya ha pasado el quinto año, en este caso y como no ha avisado 30 días antes a que finalice el quinto año, podrá estar en el piso tres año más.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  9. Buenas noches, tengo una vivienda alquilada, con un contrato de alquiler desde el 1 de julio del 2011, el pasado 23 de diciembre, via teléfono me ha avisado que el próximo 10 de enero anula dicho contrato, en el inmueble rehalizó unos abujeros para pasar el cable de una parabólica que no pretende tapar, en los techos me ha puesto unos pegotes de no se que cosa fluorescente que tampoco pretende quitar, en estos casi 8 años no ha pintado ninguna extancia con la correspondiente suciedad en las paredes y algún que otro rayón y golpe, los rodapies estan todo extropeados por el mal uso de la fregona, siendo estos de madera, puedo retenerle la fianza por todos estos desperfectos y por no avisarme con tiempo suficiente para el abandono del inmueble?, Tambien tengo pendiente la mensualidad del mes de Diciembre que ha ido alargando en el tiempo.

    Me gustaría saber a que tengo derecho y si puedo realizar acciones legales contra el inquilino.

    1. Hola Soledad,

      En cuanto a la pintura al llevar más de dos años, entiende la jurisprudencia que debería ser a cargo del arrendatario a no ser que se establezca otra cosa en el contrato.

      En relación a los daños, sino llegáis a un acuerdo tendréis que acudir a la vía judicial para que sea un juez quien decida. En cuanto a la fianza puedes retenerla pero debe tener en cuenta que pasados 30 días la fianza empieza a generar intereses.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  10. Gracias por su inestimables consejos. Celebré contrato de arrendamiento el 15-11-2009, como inquilino.
    Cláusula 1.- el presente contrato entra en vigor el dia 15 de Noviembre de 2009, establecindose en dos años el periodo de validez inicial del mismo y se entenderá renovado por periodos de igual duración, salvo denuncia fehaciente por cualquiera de las partes con dos meses de antelación. El preaviso de cancelacion por parte del arrendatario, por cualquier causa, sera en todo caso de sesenta dias por lo menos, no pudiendo hacerlo antes de cumplirse el periodo inicial de un año..
    …..
    14.- el arrendatario expresamente renuncia al derecho de tanteo y retracto que le confiere la ley en la compra de la vivienda arrendada objeto de este contrato, y presta desde este momento su mas absoluta conformidad para que el arrendador pueda venderla en todo en parte, en cualquier momento, a quien considere oportuno……

    Ayer, 18-12-2018, me dice de palabra que su abogado me comunicara que me da dos meses para desalojar el piso, pues va a venderlo (¿) y que puede hacerlo porque puede cancelar el contrato avisando con dos meses.

    Con toda la angustia que tenemos mi mujer y yo, ella con dos ictus y yo con 4 lesiones de corazon y 73 años, y pendientes de pension no contributiva, amablemente le pregunto, puede hacerlo o tiene que esperar al 15 -12-2019, fecha de la nueva renovacion¿..

    Gracias de nuevo por su ayuda.

    1. Hola Jorge,

      Si contrato por lo que me dice, se encuentra en tácita reconducción. La duración de esta puede variar, si en el contrato aparece la cantidad que se paga anualmente, podrá estar hasta Noviembre de 2020, pero si solo se refleja la cantidad mensual entonces será de mes es mes, y el arrendador con el tiempo fijado podrá comunicarle su intención de no seguir con el contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  11. El 1 de junio del 2012 hice un contrato temporal de alquiler de 11 meses de duración.
    A fecha de hoy sigo pagando la mensualidad y viviendo en el mismo piso.
    El contrato nunca se renovó por escrito.
    Ahora el propietario del piso esta muy mayor y le ha dado a una inmobiliaria la gestión de los pisos que tiene en alquiler.
    La inmobiliaria me llamó diciéndome que hay que renovar el contrato y subirlo de precio 50€ más (supongo que también querrá cobrar una mensualidad como comisión por la renovación). Intentó asustarme diciéndome que estaba poco más o menos de “ocupa” y que me pueden echar cuando quieran.
    ¿Es esto cierto? ¿Qué pùedo hacer? ¿Me pueden subir el precio? ¿Hay que hacer un nuevo contrato? Yo nunca he dejado de pagar.

    1. Hola Tamara,

      Para poder ayudarte más necesitaria conocer más en profundidad su contrato, pues las prórrogas en los contratos de temporada son las que establezcan las partes.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  12. Buenas tardes,
    Tengo un contrato de alquiler desde 15 de diciembre de 2012 que finalizó sin que hubiera comunicación por ninguna de las partes en el plazo previsto. Resulta que la inmobiliaria perdió su copia del contrato y se percató de ello durante el mes de enero del presente año (cuando les facilité a su petición el documento), de manera que quisieron renovar aumentando la renta fuera de fechas y les dije que legalmente no podían, así que me actualizaron el IPC y me dijeron que se volverían a poner en contacto conmigo. Este mes de octubre me han contactado telefónicamente para comunicarme que la subida es de 150 euros mensuales y que me enviaban un e-mail con la información y a parte, un burofax. En el e-mail dicen que se acogen al Art 10 LAU 29/1994 y me adjuntan un documento de novación con fecha 15 de octubre de 2018, aumentando la renta y fijando una fecha de fin de contrato que coincide con la que entiendo que me corresponde encontrándome en la prórroga obligatoria de hasta 3 años, es decir 14 de diciembre de 2020. Por otro lado, en el burofax, la inmobiliaria me informa de que la propiedad tiene intención de rescindir el contrato con fecha 14 de diciembre del presente año 2018. Mis dudas son las siguientes:
    -Hay fraude de ley al manifestar por una parte la voluntad de rescindir el contrato e invitarme por otra a negociar nuevas condiciones mediante una novación?
    -Cómo debo proceder si insisten en que no me corresponde la prórroga de 3 años?
    -Debo preocuparme por un posible deshaucio si no firmo la novación?

    Este asunto me tiene muy preocupada…muchísimas gracias por su atención y su ayuda altruista, hacen un gran trabajo!

    1. Hola Cristina,

      El contrato como ya es superior a cinco años, se renueva mes a mes, o año a año , según como se esté pagando la renta.

      Por lo tanto el arrendatario puede en el vencimiento de la anualidad o mensualidad terminar con el contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  13. Hola,
    tengo alquilado un piso, con contrato del año 2004, y precio fijado mensual.
    Quiero rescindir el contrato, y mi pregunta es con que antelación debo avisar al inquilino.
    También si puedo hacerlo cualquier mes y no necesariamente el mes que fue firmado el contrato.
    muchas gracias por su ayuda, un saludo,
    fernando

    1. Hola Fernado,

      Si la renta es mensual, tendrás que avisar con 30 días de antelación a la próxima fecha de vencimiento del contrato, es decir, al mes siguiente, ya que su contrato está en tácita reconduccion.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  14. Hola! Tengo un contrato de alquiler desde octubre 2012. El administrador me ha comunicado en junio 2018 que quieren vender el piso los hijos porque el propietario ha fallecido . Yo entiendo que desde 2017 si no me comunican que no renuevan el contrato puedo estar 3 años más. Es así? Gracias

    1. Hola Jesús,

      Se iría renovando hasta tres años más, salvo que usted como arrendatario al fin de cada anualidad decidirá otra cosa.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  15. Hola, ante todo muchas gracias por aclarar nuestras dudas a traves de esta web, de inestimable ayuda.
    Mi duda como arrendatario, es la siguiente:
    – Yo firmé contrato de alquiler en octubre de 2011.
    – A los 5 años, dado que ninguna de las dos partes dijimos nada y segun la LAU previa al 2013, el contrato se prorrogó automáticamente. Por tanto el final de estos 3 años de prórroga y fin de contrato no será hasta diciembre de 2019.
    – Sin embargo, el propietario me ha comunicado que quiere venderlo y que necesita que abandonemos el piso cuanto antes.
    – Mi pregunta es si estoy obligado a ello o por el contrario podria agotar el contrato hasta octubre de 2019?

    1. Hola Pedro,

      Sería hasta diciembre de 2019. Si vende el piso el nuevo propietario debe respetar el arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  16. Buenas tardes:
    Primero de todo felicitaros por este foro y agradeceros las respuestas.
    En mi caso, mi padre tiene un arrendamiento desde el 2011, se han cumplido los 5 años de contrato y se ha ampliado ya por dos veces, de manera anual, al no tener notificacion alguna diferente por ninguna de las dos partes.
    El problema es ahora que hemos avisado con 30 dias de antelacion para avandonar el piso y me contestan lo siguiente:
    Indicarle que según su contrato firmado en 2011, las anualidades son de obligado cumplimiento, si se marcha el 13/08/18, le van a cobrar íntegramente hasta el 30/06/19, que es cuando finaliza la actual anualidad.

    Nos puede indicar por favor el motivo de su marcha y lo trasladamos a la dirección por si se puede rebajar esa penalización?.

    Es esto posible y legal?

    Gracias

    1. Hola Ann,

      La indemnización por desistimiento será de una mensualidad de renta por año que reste por cumplir. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará proporcionalmente; este sería tu caso.

      Otra cosa es que en tu contrato exista un cláusula penal para el caso de abandono. Debería comprobarlo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  17. Buenos dias,
    Nosotros firmamos un contrato de alquiler en agosto de 2012 por un año, prorrogable hasta cuatro años mas, es decir, hasta agosto de 2017. A dia de hoy, junio de 2018, seguimos viviendo en el mismo piso, es necesario hacer un contrato nuevo? o si ninguna de las partes manifiesta nada, ese contrato de 2012 sigue vigente? Muchas gracias.

    1. Hola Mónica,

      No es necesario firmar un nuevo contrato, pues el tuyo re renueva mes a mes o año a años (depende de como sea el pago de la renta) a través de la figura de la tácita reconducción.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  18. Hola:
    Mi contrato es del 1 de abril de 2004 (de 330€) y sólo me subieron el IPC de los 5 primeros años (ahora pago 360€). Según el contrato, se aplicó la tácita reconducción.
    El 21 de mayo me avisaron de que antes del 20 de junio 2018 tenemos que firmar un contrato nuevo, conforme a la reforma del 2013 de la LAU, con la subida correspondiente a precios de mercado (que aún no me confirmaron, pero en otros pisos iguales al mío de mi edificio están cobrando 650€).
    Mis preguntas son:
    – Me dicen que el contrato está vencido. Pero yo interpreto que se renovó tácitamente hasta el 1/abr/2019, ¿es correcto?
    -¿Es posible renovarlo (para poder seguir desgravando) negociando la renta, en vez de hacer uno nuevo?
    – Me dicen: “La cláusula 1 del contrato de arrendamiento señala que la reconducción es de año en año. Es una incongruencia pues la renta es mensual y por tanto con aviso de un mes y antes del próximo 20 de junio hay que firmar el nuevo.” ¿Es cierto?

    Muchas gracias por su ayuda y un saludo

    1. Hola Sonia,

      Estas en tácita reconducción, y el contrato se renueva mes a mes, por tanto podrán rescindir el contrato con avisar con treinta días de antelación.

      Pueden renegociar la renta añadiendo un anexo al contrato, pero la duración tendrá que seguir siendo de tácita reconducción, es decir, con renovación mes a mes.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  19. Hola! En mi caso firme el contrato en abril de 2013 (por 5 años )como ninguna de las partes indicó lo contrario se renovó el pasado mes, a día de hoy en mayo mi casera me indica que hay gente interesada en el piso (me ha ofrecido q me lo quede yo), lo he rechazado porque me he voy a comprar uno y contando la reforma supongo acabaría en enero-febrero 2019. Le he dicho q le diga q me lo deje hasta tal fecha a la nueva compradora … el contrato no está inscrito en ningun lado.¿tendría derecho a quedarme hasta abril de 2019? Incluso si lo vende? O con la entrada en vigor de la ley del 2014 no. Muchas gracias

    1. Hola Francisco,

      Si el comprador desconocía la existencia de un arrendamiento (no inscrito, ya que si es inscrito debe conocerlo) entonces podrá dar por finalizado el arrendamiento en el momento de la venta. Y si conocía la existencia de ese alquiler no inscrito entonces tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta la finalización de la prórroga de tres años establecida por el artículo 10 LAU.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  20. Buenos días,
    En noviembre de 2012 mis padres alquilaron un piso a nombre de los dos, a día de hoy mi madre ha fallecido y la propietaria le ha dicho a mi padre que le va a subir el precio del mismo y cambiar el contrato con él como arrendatario.
    En el contrato también consta que se le subirá anualmente el IPC tomando como referencia el mes de noviembre de 2012 pero nunca aplicaron esa subida, también ponen que la duración es de un año sin perjuicio del arrendatario a la prorróga establecida en el art. 9 de la LAU de 1994.
    Mis dudas son:
    1. ¿puede subirle el alquiler lo que quiera o sólo el IPC que no aplicó?
    2.¿Tiene que ser un nuevo contrato? y de serlo será a partir de noviembre, no?

    Muchísimas gracias.

    1. Hola Ana,

      Si su padre se ha subrogado en el contrato, seguirá en vigor el contrato principal; entiendo por el inicio del contrato que ahora mismo estáis en la prorroga de los tres años, en este período no se puede subir la renta, sí se podrá actualizar conforme al IPC.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

      1. Muchas gracias por tu ayuda!
        Me surje otra duda..si decidimos negociar y firmar un nuevo contrato modificando el precio para que al cumplirse los 3 años en el 2020 no suban una cantidad muy grande y así garantizar que mi padre no tenga que mudarse.

        ¿El nuevo contrato cuando tiempo nos garantiza? 3 años? o se puede firmar un contrato por más años y estaría obligado el propietario a subir sólo el IPC por el tiempo establecido en el contrato?
        Gracias de nuevo.

        1. Hola Ana,

          El contrato sería del tiempo que las partes crean oportuno, puede ser más de tres años, la ley lo que garantiza es que los cotratos de arrendamiento por vivienda habitual tengan una duración, siempre qure el inquilino quiera, de tres años.

          Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  21. Hola, buenas!
    En nuestro caso, firmamos contrato como arrendatarios el 30/01/2011 . Al llegar a los 5 años firmamos un “Anexo” a 14/04/2016 que entiendo es la prórroga. Pensaba que se extendía 5 años más, pero mirando dicho anexo no se especifica nada y repite lo del contrato original, y leyendo otros comentarios parece ser que luego de los 5 años la prórroga son 3 años, de máximo? Me puedes aclarar algo sobre esto en especial? Y pasados esos 3 años, qué derechos u opciones existen para el arrendatario, y qué puede hacer el arrendador?

    Aparte, el tema aquí es que se ha pagado el mismo alquiler sin subidas todos los años, en el contrato especifica que se rige por el IPC, y ahora de la nada y verbalmente se nos ha instado a “pactar un precio de alquiler más justo” dada el alza de precios y “lo bajo” del alquiler actual. Entiendo que es una táctica de probar a ver si cuela por parte del arrendador, ya que según entiendo solo puede subir anualmente lo del IPC. Es correcto? Según he leído podría pedir la subida correspondiente desde 2011-2017 retroactivo o solo elegir el período más conveniente? Eso se puede solicitar en cualquier fecha del año o solo cuando se cumple el año del contrato?
    He dejado muchas preguntas! A lo que puedas responderme será bienvenida la ayuda, muchas gracias de antemano.

    1. Hola Juani,

      La prorroga sería de tres años, por tanto el 14/4/2019 terminaría; después de esto entraría la tácita reconducción, se renovaría mes a mes, o año a año si la renta se fijo anualmente.

      En cuanto a la renta, solo podría actualizarse por IPC, no puede hacerse una subida.

      En cuanta a la actualización por IPC puede hacerse desde el inicio del contrato, pero a lo que no tiene derecho el arrendador es a reclamar la diferencia entre la renta que cobró y la que hubiese resultado de haberla actualizado.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

    1. Hola Kari,

      Si desde el 2006 no se ha vuelto a firmar ningún contrato, su contrato está en tácita reconducción, lo normal es que por lo tanto su contrato se renueve mes a mes, y con avisar solo con 30 días de antelación el arrendador podrá dar por finalizado el contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  22. ¡Hola!

    Tengo alquilada una vivienda a una persona, la cual va a hacer en agosto 6 años y quiero mandarle el pertinente burofax para que abandone la vivienda, pues me debe algunos meses de alquiler (no consecutivos) y debe más de un año de facturas de gas las cuales tiene que pagar él por contrato.
    En mi caso, que es un contrato firmado antes de junio de 2013, ¿puedo invitarle a que se marche de mi vivienda?
    Gracias de antemano.

    1. Hola Nadia,

      Como te debe rentas y otras deudas, puedes enviarle un burofax comunicándole que rescindes el contrato por incumplimiento y solicitando el pago. Si no te paga o no se va podrás interponer una demanda de desahucio.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  23. Hola.
    Mi marido y yo vivimos en un piso en alquiler desde el 1 de marzo de 2013. Desde que firmamos el primer contrato con una duración de un año no hemos vuelto a firmar ninguna prórroga o contrato nuevo porque nuestro casero no nos ha subido el alquiler. Sin embargo, por lo que he estado leyendo en el artículo entiendo que no es obligatorio ya que si las dos partes no dicen nada al respecto el contrato se renueva automáticamente, no es así?
    Ahora mismo nosotros estaríamos empezando nuestro sexto año de contrato. Ahora bien, he recibido una notificación de la Agencia Tributaria para que les haga llegar una copia del contrato de arrendamiento ya que nosotros nos desagravamos el alquiler en la Declaración de la Renta. Mi duda es si la Agencia Tributaria puede alegar que el contrato es demasiado antiguo o carece de validez, aunque con lo que he leído anteriormente entiendo que el contrato sigue siendo válido.
    Un saludo y muchas gracias!

  24. Hola,me uno a todos los comentarios ,elogios y palabras de buena fe porque gracias a ti nos aclaras muchas cosas.
    Bueno,mi tema es el siguiente.Contrato firmado en el 2004 y que en anexo 1 menciona que la arrendataria se obliga a una revision de renta cada 5 años,independientemente de la actualizacion anual,es decir,en el 2009 se incrementara como actualizacion respecto al mecado un 10% y asi sucesivamente.
    Y en renta dice una vez transurrido el primer año de duracion del contrato ,ambas partes convienen que para sucesivas anualidades la renta hasta entonces exigible sera establecida adaptandola al porcentual que experimente el ipc,para un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores.
    Alos efectos de la estabilizacion de la renta que se efectue cada año constituira la renta exigible para la siguiente y asi sucesivamente,de tal modo que los posibles incrementos se aplicaran siempre sobre la renta acumulada por virtud de los anteriores estabilizaciones.Para resumir,estoy pagando una renta baja de 240 y ahora me dicen que me suben a 800.Es legal?Un saludo y gracias

    1. Hola Alberto,

      La cláusula que se establece en el contrato es legal, tendrás que hacer los cálculos oportunos y saber si es esa subida. La subida de IPC puedes hacerlo en el siguiente enlace http://www.ine.es/calcula/

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

      1. Hola,
        Pos supuesto que ha sido de gran ayuda.Gracias,Mire el enlace y haciendo el calculo no sale una subida tan alta.Suben un 25%,
        Mi siguiente pregunta seria :¿ pueden legalmente o no pueden subirme la cantidad que ellos consideran,es decir,los 800 euros?

  25. Buenos días,

    Firmé un contrato de alquiler por 5 años en Mayo de 2013. Es mi residencia principal. Durante este tiempo la renta se incrementó de acuerdo con el IPC, y la propiedad me repercutió también gastos adicionales (subida del IBI, gastos de comunidad, seguro, etc.). Ahora, el propietario me comunica por burofax dos meses antes del fin del contrato que no quiere renovarlo. Al llamar al administrador de la finca, me comunica que la propiedad quiere firmar un nuevo contrato de 3 años (nueva LAU) con una subida del alquiler de 856€ a 1300€, además de actualización de los dos meses de fianza, ITP, gastos de contrato y gastos de agencia (1000€ más en total). Las condiciones según el administrador no son negociables. Sin embargo, no se ajustan a los precios del mercado: en el mismo immueble se han firmado en los últimos meses contratos por importes considerablemente inferiores. ¿Tengo alguna posibilidad de oponerme a una subida tan importante? ¿Tengo alguna preferencia para firmar un nuevo contrato respecto a nuevos inquilinos? Hasta ahora no había tenido ninguna incidencia con la propiedad, pero las nuevas condiciones parecen abusivas y económicamente no puedo hacer frente.

    Gracias y un saludo

    1. Hola Leticia,

      No tienes preferencia sobre otros inquilinos, y en cuanto al precio del alquiler cada propietario puede establecer la que estime pertinente. Siento que estés pasando por esta situación.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  26. Hola, estoy viviendo en apartamento desde mayo de 2012 y en el contrato en una de las cláusulas pone:
    – TERMINO DEL CONTRATO:

    El presente contrato tendrá la duración de SEIS MESES.

    Llegado el momento del día de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por meses naturales en tanto una de las partes no comunique a la otra por escrito y en un plazo no inferior a 30 días, propósito de darle por terminado.

    Asimismo, si el ARRENDADOR lo estima conveniente podrá revisar el estado de conservación dela vivienda antes de cada renovación.

    Si llegado el plazo de exticion del contrato, los ARRENDATARIOS no desalojasen la vivienda, el precio por día extra de estancia sera de 30€.

    Al contrato prorrogado, le seguirá de siendo de aplicacion el regimen legal y convencional al que esta sometido, con los derechos de incremento de renta en favor del ARRENDADOR, amparándose en lo estavbecido en la ley de arrendamiento urbanos de 24 de noviembre de 1994, número 29, en vigor desde el 1 de enero de 1996. (IPC).

    En todo lo no expresamente previsto en el presente contrato le sera de aplicacion lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbano de 1994, la Ley 19/2009 de 23 de noviembre de Medidas de Fomento y Agilizacion Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, la Ley 37/2011 de 10 de octubre, de medidas de agilizacion procesal y supletoriamente el Codigo Civil.

    El plazo constará desde el día de hoy, ya que el inquilino reconoce expresamente estar ocupando la vivienda.

    – Según la fecha de mi contrato entiendo que entraría en la LAU del 94, y al pasar ya mas de 5 cinco años de contrato, y el propiertario no decirme nada en mayo de 2017, entraría en juego la prórroga tácita de 3 años ??

    – Me podría subir el contrato un 50% como pretende el propietario, estando en el período de prórroga, no seria mediante el IPC??

    -Avisando como pone en el contrato con 30 días de antelación, tanto el arrendador como inquilino, me tendría que ir del piso ?? Lo digo por si dicha cláusula es nula al llevar ya tanto tiempo.

    Gracias y un saludo !!

    1. Hola Javi,

      Como dice, su contrato está en la prorroga de los tres años. En este caso usted sería el que tiene en su mano renovar el contrato cada año hasta los tres. No le puede subir la renta, solo podrá actualizar según IPC los primeros 5 años y después según el sistema que hayáis pactado, y sino habéis establecido alguno se seguirá utilizando el IPC.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  27. Hola, estoy viviendo en apartamento desde mayo de 2012 y nos quieren subir el alquiler, en el contrato en una de las cláusulas pone:

    – TERMINO DEL CONTRATO:
    El presente contrato tendrá la duración de SEIS MESES, el impago de una de las mensualidades supondría el incumplimiento del mismo y en ese momento el ARRENDADOR podrá tomar las acciones legales oportunas.
    Llegado el momento del día de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por meses naturales en tanto una de las partes no comunique a la otra por escrito y en un plazo no inferior a 30 días, propósito de darle por terminado.
    Asimismo, si el ARRENDADOR lo estima conveniente podrá revisar el estado de conservación dela vivienda antes de cada renovación.
    Si llegado el plazo de exticion del contrato, los ARRENDATARIOS no desalojasen la vivienda, el precio por día extra de estancia sera de 30€.
    Al contrato prorrogado, le seguirá de siendo de aplicacion el regimen legal y convencional al que esta sometido, con los derechos de incremento de renta en favor del ARRENDADOR, amparándose en lo estavbecido en la ley de arrendamiento urbanos de 24 de noviembre de 1994, número 29, en vigor desde el 1 de enero de 1996. (IPC).
    En todo lo no expresamente previsto en el presente contrato le sera de aplicacion lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbano de 1994, la Ley 19/2009 de 23 de noviembre de Medidas de Fomento y Agilizacion Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, la Ley 37/2011 de 10 de octubre, de medidas de agilizacion procesal y supletoriamente el Codigo Civil.
    El plazo constará desde el día de hoy, ya que el inquilino reconoce expresamente estar ocupando la vivienda.

    Mis dudas son:
    – Al pasar ya los 5 años de alquiler, y el propietario al no haberme dicho nada, entraría en juego la prórroga tácita de 3 años más ??
    – En el mes mayo al estar en el sexto año, si me avisa con 30 días de antelación el propietario, de actualizar el precio o de abandonar el piso, podría quedar los otros 2 años que me quedan??
    – Tengo entendido que con la Ley que prevalece mi contrato, al estar ya en el período de 3 años de prórroga sólo el arrendatario, puede comunicar su intención de no renovar avisando con 30 días es cierto ??
    – En el sexto año , como requisito para q aplique la prórroga de 3 años, el arendador puede exigir un aumento de la renta, ya que sino sólo podría actualizar conforme al IPC?
    – La cláusula q pone el contrato : Llegado el momento del día de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por meses naturales en tanto una de las partes no comunique a la otra por escrito y en un plazo no inferior a 30 días, propósito de darle por terminado.
    Por ésta cláusula me podrian hechar, no sería nula en pleno derecho??

    Perdona por la parrafada, pero queriéndome el casero subir un 50% el alquiler, estoy que me subo por las paredes ya que me veo en la calle pagando lo que no puedo en estos momentos.
    Gracias de antemano !!

    1. Hola Javi,

      Tu contrato está en tácita reconducción. Es decir, el contrato se prorroga año a año, hasta un máximo de 3, no podrá subirte el alquiler en este tiempo, y la decisión de prorrogar está en tu mano.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  28. Hola, buenas tardes,

    Gracias y felicidades por el foro !. Es muy útil.
    Hemos alquilado un local el 31 de Enero de 2011 por cinco años. El 31 de Enero de 2016, ninguna parte indicó la voluntad de no renovar. Por lo tanto continuamos nuestra actividad. Actualmente por prorroga, tenemos el derecho de quedarnos hasta 31 de Enero de 2019 ?, o si los propietarios nos piden desalojar el local inmediatamente, debemos salir ?

    Gracias de antemano,

    saludos. Marcos

    1. Hola Marcos,

      En el caso de arrendamiento de locales, la duración tanto del contrato como de las prórrogas es la que hayan establecido las partes en la firma del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  29. Muchas gracias.Sólo una duda:En caso de cesión, ¿los 30 años serían a partir de la firma del primer contrato o desde la la fecha de la cesión?
    Gracias anticipadas.
    Un saludo

  30. Heredamos un local de negocio cuyo arrendatario disfruta de un contrato hecho en febrero de 1995 con clausula de duración” indefinida”.Pregunto:dado que en la Ley 1994 el término “indefinido” no existe ¿es de aplicación, en este caso ,el apartado 2 del artículo 9 del capítulo II “……no se haya estipulado plazo de duración o este sea “indeterminado” “?
    En caso de que el arrendatario lleve a cabo una cesión de contrato,al deber mantenerse el mismo contrato con el nuevo inquilino¿se debe actualizar la clausula que especifica que el contrato es de duración indefinida?
    Espero su contestación.
    Un saludo y muchas gracias.

    1. Hola Carmen,

      En los contratos de locales el contrato dura lo que las partes hayan establecido.

      En los contratos de cesión el nuevo inquilino tiene los mismos derechos y obligaciones que tenía el anterior inquilino.

      La jurisprudencia se ha inclinado por entender que la duración indefinida será por analogía de 30 años.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  31. Hola,
    Firmé el contrato el 1 de febrero de 2015, ahora el arrendador está reclamando devolución del piso para poder alquilarlo por una cuota mucho más alta. El contrato dice: ¨Este contrato tendrá una duración de un año a contar desde la fecha que figura en el encabezamiento, desde el día 1 de febrero de 2015 hasta el día 31 de enero de 2016. Llegando el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años…¨ Mi pregunta es, ¿el arrendador tiene el derecho de resolver el contrato antes de que se cumplan los cinco años desde la firma del contrato? ¿Cuándo tendría que anunciarme el fin de contrato?

    Muchas gracias por su respuesta.

    1. Hola Inés,

      Si has pasado de los tres años de contrato, tu arrendador puede comunicarte su intención de no renovarlo con al menos 30 días de antelación al inicio de la nueva prórroga.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  32. Hola, mi duda es la siguiente:
    Qué normativa se aplica, en cuanto a duración y prórrogas, a un contrato de arrendamiento de local de negocio de 31/12/1993 por traspaso, referido a un contrato anterior, de 14/01/1985, a su vez por traspaso de un contrato inicial de 23/10/1946?
    El contrato del 46 era de duración anual prorrogable año a año y autorizaba el traspaso, en los otros dos se dice que se autoriza traspaso y se reconoce la validez del contrato anterior.
    Muchas gracias y enhorabuena por el blog.

    1. Hola María Dolores,

      Si el contrato de 1993 el traspaso hubiese sido a un descendiente del inquilino no se extinguirá hasta el 31/Diciembre/2019; tal y como dice la Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda

      1. Muchas gracias Nazaret,
        El contrato del 93 no es a un descendiente del anterior. El caso es que el dueño del local quiere dárselo a su hijo en donación como parte de su herencia y tengo dudas sobre lo que puede suponer para mis padres, que son los actuales arrendatarios.

        Muchas gracias

  33. Hola, me gustaría saber que ley se aplica a un contrato de 1975 en cuanto al plazo, el contrato se firma por un año y desde entonces no se ha hecho nuevo contrato, me gustaría saber como podría desistir la parte arrendadora, gracias

  34. Hola, soy arrendataria de un piso con contrato en mayo de 2013, dentro de poco se cumplen los 5 años, y en principio creo que si ambas partes estan de acuerdo y puesto que no hay cambio de precio de alquiler, el contrato se prorroga automaticamente, no? En el contrato hay una clausula que dice que el contrato está sujeto a la legislacion vigente (en ese momento) la ley 29/1994 y que en caso de haber una ley que derogase ésta se vincularia a la vigente ley. La reforma del 2013 no deroga la ley 29/1994 verdad? porque el de la inmobiliaria me quiere hacer firnar un nuevo contrato con los gastos excesivos que quiere cobrarme por ello.
    Esto es asi? tengo que firmar un nuevo contrato? porque yo entiendo que si la reforma no deroga la ley, pueden producirse la prorroga anual conun maximo de tres años que esta estipulada en el contrato, no?
    espero que puedan ayudarme, gracias.

    1. Hola Angeles,

      Si llegada la fecha del vencimiento del contrato ninguna parte ha manifestado su voluntad de no renovar, entonces se prorrogará por plazos anuales, hasta un máximo de tres.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  35. Buenas noches, tengo un contrato de marzo del 2013 que dice:

    – Duración.- Este contrato tendrá una duración de un año, comenzando a regir el día 1 de Marzo de 2013, pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste, por escrito, al arrendador con treinta días de antelación cómo mínimo a la fecha de la terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Ésta prórroga no procederá en caso de necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí, según establece el art. 9.3 de la L.A.U.
    ___________________________
    Es decir que si el arrendador no me avisa con 30 días de antelación al día 1 de marzo, tendría un año mas de contrato con las mismas condiciones ? O no seria posible ? Si me avisa con una subida 15 días antes de finalizar el contrato seria ilegal ?

    Gracias !!!

    1. Hola José Miguel,

      Si no te avisa con al menos treinta días de antelación al 1 de Marzo, entonces se prorrogará un año más.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda

  36. Buenos días,

    Primero felicidades por la web, de las mejores explicaciones disponibles.

    No obstante sigo teniendo una duda que me afecta directamente 🙂
    Mi contrato se firmó en Noviembre de 2012 por dos años, etc. (ninguna cláusula especial)
    Por lo que se ha ido renovando sin problemas hasta el quinto año.
    Y actualmente me encuentro a principios de la primera prórroga.

    Mi duda es:
    Queriendo dejar el piso, se aplica la condición de llevar más de cinco años (aunque el contrato sea menor de 5 años) y por lo tanto tengo derecho a desistimiento?
    O dicho de otra manera, puedo avisar con dos meses de preaviso o tengo que mantener y pagar el contrato hasta fin de año?

    Muchas gracias!!!

    1. Hola Pablo,

      Sí, podrías desistir.

      Pero recuerda que tienes que avisar con 30 días de antelación a la fecha en la que quieras abandonar el piso, y también decirte que en estos casos se suele indemnizar al arrendadoro, sería de una mensualidad por año, en tu caso tendrías que prorratear la cantidad adecuada a los meses que te quedan de los 12 meses, por tanto la cantidad será inferior. Siempre que esta posibilidad de indemnizar apareza reflejado en tu contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  37. Buenos días,

    tengo un contrato firmado en febrero de 2013 con una duración de 5 años. Aún no ha caducado el contrato y el inquilino y yo hemos pactado un precio un poco distinto al que está estipulado en el contrato. Se puede hacer un anexo al contrato vigente que tengo de 2013 con la cláusula del nuevo importe? En su día hice una cláusula anexada al contrato debido a que uno de los titulares del contrato decidió irse.

    Muchas gracias!!!

    1. Hola Eli,

      Sí, puede hacerse, pero recuerda que debe quedar reflejado de una manera clara, e incluir la firma de ambas partes.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  38. Buenos dias,
    en abril de 12 de 2012 suscribi el contrato de la vivienda donde resido. Según el contrtao la duración es de doce meses, prorrogándose mensulamente hasta un máximo de cinco años. En abril de 2017 se cumplieron los 5 años. Ahora el propietario me comunica que el vencimiento fue en abril de 2017 y se prorrogó por un año mas, y que es intención de la empresa propietaria actualizar la renta al precio de mercado (120 € mas de los que pago ahora), informandome de que si estoy interesada en continuar en la vivienda debo firmar un nuevo contrato de un tiempo máximo de 3 años prorrogables anualmente antes del 31 de enero de 2018, y si no el contrato actual terminaría en abril de 2018, que sería la fecha en la que se cumpliería el primer año de prorroga tras el cumpliemiento de los 5 años.
    En primer lugar, no entiendo por qué debo firmar en enero y no en abril, que es cuando se vencería el primer año, y en segundo lugar, pensaba que tras los primeros cinco años, las prorrogas anuales hasta los tres años dependían del inquilino, por lo que no se si es correcto que el propietario me informe de que en caso de no firmar en enero en abril se finalizaría mi contrato.

    Un saludo.

    1. Hola Pilar,

      Como bien dices llegado este momento dependería de ti terminar con el contrato de alquiler, hasta el tercer año de prórroga.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  39. Hola buenas tardes:
    Como propietario y arrendador firmé un contrato de arrendamiento con fecha 1 de abril del 2015, ahora en abril del 2018 culminaría la prorroga obligatoria establecida por ley en contratos inferiores a tres años ( SEIS MESES PACTADOS). Lo que sucede es que por error de transcripción en el contrato se estableció que el arrendatario tendría derecho a las prorrogas hasta el máximo de cinco años según la LAU.
    ¿ Puedo avisar al arrendatario de la intención de no renovar el contrato vencida la prorroga de tres años a pesar de haberse establecido la posiblidad de prorrogar hasta cinco años por error ( porque ya se había modificado la LAU en junio del 2013)
    Gracias y espero por su colaboracion. Saludos

    1. Hola Juan,

      Sí podrías hacerlo, pues la cláusula que me dices es para los contratos anteriores a Junio de 2013.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  40. Buenas firme un contrato de alquiler el 12 de Noviembre de 2012 , con una duracion de 5 años , hoy me han llamado el casero con la intencion de subirme la renta de 725 a 1000 euros . Sin haberme avisado con los 30 dias de antelacion se habria producido ya la prorroga tàcita de 3 años incluyendo el contrato una clausula que no me fije que ponia que pasados los 5 años el inquilino debera abandonar la vivienda sin que sea necesaria comunicacion fehaciente.? Se podria considerar dicha clausula nula por abusiva.
    Saludos

    1. Hola Francisco,

      En mi opinión, esa clausula no sería legal, pues la Ley de Arrendamiento Urbanos establece que en estos casos ya se hubiese producido una prórroga anual de hasta tres años, por no haberte avisado con 30 días de antelación de la fecha de vencimiento del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  41. Hola Alberto,

    Gracias por la oportunidad de hacer esta consulta!
    Queremos dejar el piso alquilado en el que estamos y nos gustaría dar solo 30 días de preaviso antes de dejar el piso. El contrato fue firmado en Abril 2013 (sigue entonces la ley antigua entiendo) y llevamos más de 4 años con lo que se acabaría en Mayo de 2018. En el contrato se pactó que les íbamos a avisar de su recisión con 60 días de antelación. Es esto lo que indica la ley? Si he entendido bien tus notas, la ley dice 30 días y no 60. Entonces tengo dos preguntas:
    – la ley anterior a la de Junio 2013 da 30 días para la rescisión del contrato? y si es así:
    – que pesa más, lo que hemos acordado en el contrato o lo que dice la ley?
    en otra palabras; les podemos dar solo 30 días de aviso amparados bajo la ley?
    Gracias!

    1. Hola Marta

      La Ley Aplicable a tu contrato es la ley anterior a 2013.

      Entiendo que la clausula que firmasteis de 60 días podría ser nula pues establece el artículo 6 de la ley que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de la ley. Si bien la ley establece un mínimo de 30 días de preaviso, pero entiendo que aumentar dicho plazo os perjudica, por tanto sería nula.

      Un saludo, espero haberle ayudado.

  42. Hola, tengo un bar alquilado por diez años, el cual se constituyó el contrato en el 2010 y finaliza en el 2020, teniendo una cláusula que dice que se prolongará por cinco años más. Tengo derecho a la prolongación o depende del arrendador. Muchas gracias

    1. Hola Alberto,

      En los contratos comerciales la duración dependerá de la voluntad de las partes.

      Establece la Ley de Arrendamientos urbanos que las prórrogas irán desarrollándose si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato.

      Un saludo, espero haberle ayudado.

  43. Ante todo, mi más sincera enhorabuena por este blog, nos servís muchísimo de ayuda.

    Me gustaría me ayudaseis en la manera de lo posible a salir del apuro en que me encuentro. Tengo un contrato firmado de duración de 5 años desde el 31 de Julio de 2012, estos ya se han cumplido y ahora hemos firmado la prórroga de 3 años más. En esta prórroga tenemos las siguientes estipulaciones: el contrato queda prorrogado hasta el 31 de Julio de 2018, siendo dicho plazo prorrogado de obligado cumplimiento para ambas partes.

    A la fecha de finalización del anterior plazo, el arrendatario podrá prorrogarlo por dos nuevos plazos de un año cada uno salvo que el arrendatario comunique al arrendador con una antelación mínima de dos meses a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovarlo.

    No obstante lo anterior, el arrendatario podrá resolver anticipadamente el contrato de alquiler en cualquier momento de su duración siempre que hayan transcurrido seis meses y que se lo comunique fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de dos meses debiendo en dicho caso indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores a un año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

    Mi problema es que no se si podemos irnos el 31 de Enero de 2018 ya que nos ha salido la oportunidad de comprarnos un piso en la misma urbanización. Sería la vivienda habitual. ¿Como debemos proceder para dejar la vivienda el 31 de enero sin que nos quiten la fianza y/o el depósito que dimos en su momento? ¿Qué es lo que pueden cobrarnos por irnos al hacer el 6º mes del primer año de la prórroga ? La renta actual son 690€.

    Muchísimas gracias, espero puedan ayudarme.
    Saludos.

    1. Hola Nuria,

      En estos casos la ley establece que corresponderá una indemnización a favor del arrendador equivalente a una mensualidad de renta en vigor, siempre que así se haya establecido en el contrato que vosotros hayáis firmado. Si bien, en este caso tendréis que avisar a vuestro arrendador con dos meses de antelación.

      Un saludo, espero haberle ayudado.

  44. Buenos días,

    Si, una vez alcanzada la duración máxima establecida, 5 años + 3 años de prórroga, un contrato, firmado antes de 2013, se amplía aplicando la tácita reconducción, ¿el contrato resultante hereda las condiciones del contrato original, es decir, el inquilino podría seguir desgravando el alquiler en la declaración de la renta?.

    Gracias por tu tiempo, y enhorabuena por el servicio que prestáis, la información es interesante, didáctica, y muy útil.

    Saludos,

    1. Hola Juan Carlos,

      En este caso el contrato que se generaría después de la tácita reconducción tendría una nueva duración anual si se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

      En cuanto al alquiler seguirá sometido a la deducción en la declaración de hacienda, siempre que el alquiler constituya la vivienda habitual.

      Un saludo y espero haberle ayudado.

  45. Hola, tengo una duda, tengo un local alquilado desde 2003, soy inquilino, y hay una clausula que cita: Se porrogará por la tácita en periodos de dos años mientras el arrendatario no notifique al arrendador, en el palazo de 15 días anteriores a la fecha de vencimiento de alguna de sus eventuales prorrogas, su deseo de darlo por terminado.
    La duda es, he recibido burofax del arrendaor diciendo que quiere que me vaya, ¿ Puede hacerlo?
    Saludos, y enhorabuena por el blog.

    1. Hola José,

      El contrato de arrendamiento de un local su duración es la que quieran las partes. Por lo tanto debería saber más detalles de tu contrato para darte una solución concreta.

      Comentarte de todas formas que si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo se seguirán las normas que se establecen para el contrato de vivienda. En estos cuando la duración del contrato supera los cinco años se puede prorrogar el contrato hasta 3 años,después de este período se hará un nuevo contrato de un año o un mes, dependiendo del pago de la renta establecida en el arrendamiento inicial. Una vez finalizo este tiempo,se inicia un nuevo periodo de igual duración si las partes no disponen otra cosa.

      Un saludo, espero haberte sido de ayuda.

  46. Buenas noches y gracias por las respuestas, me sirven de guía, aunque sigo confusa con mi caso concreto, si pudiera darme respuesta se lo agradecería.
    Tengo un contrato de octubre de 2012 duración 1 año, prorrogable hasta un máximo de 5 años, y llegado el plazo máximo de 5 años si ninguna parte hubiese notificado la voluntad de no renovarlos al menos con 1 mes de antelación queda prorrogado por anualidades hasta 3 más.
    El arrendador hace constar la intención de venta de la vivienda y en el supuesto de ocurrir durante la duración del contrato acepto como condición abandonar en el plazo de 1 mes desde la notificación por escrito del arrendador. Esta cláusula me pareció abusiva y verbalmente me dijo que no me preocupara que el que comprara tenía que saber que estar arrendado y que me facilitaría 2,3,4 meses. Yo pensé que era nula por lo que no me preocupé en lo del mes, y si lo vendía pues me iba sin problema teniendo en cuenta un tiempo prudencial.
    Estoy justo en el primer mes del 6º año, y previamente ninguno ha comunicado nada por lo que lo entiendo renovado por un año más, y justo me ha comunicado (verbalmente) que lo vende y que el comprador exige que este fuera en un mes y pico, le he pedido 2 meses más, estoy intentado llegar a un acuerdo para que me ayude y poder comprometerme en irme, pero me amenaza con demandarme y pedirme daños y perjuicios por impedirle la venta. Me ha enviado un burofax hace unos días que no he cogido puesto que en el burofax pone 1 mes para recogerlo.
    Me voy en cuestión de 2 meses y medio, y si encuentro antes, me voy antes, pero el comprador dice que no acepta y que tampoco le va rebajar ni 1000 euros la venta por mi culpa. La clausula donde me obliga a irme en 1 mes por venta ¿no es nula? Si recojo el burofax en el plazo que poner para recogerlo de 1 mes, el mes que aparece en el contrato para irme en caso de venta, ¿comenzaría desde que recepcione el burofax? Así al menos podría ganar algo mas de tiempo. ¿no tengo derecho al menos que me pague una mudanza ya que me tengo que ir de forma express?

    1. Hola Silvia.

      Es nula porque la prorroga no esta sujeta a la voluntad del arrendador.

      Y solo pudo reservarse el derecho a no respetarla para el caso de que l necesitara para si o para sus familiares directos, pero no para venderla.

      El nuevo comprador, tiene que soportar la vigencia del contrato en la extensión de las prorrogas, dado que tiene conocimiento de tu contrato.

      Si decides irte antes por este motivo pacta una indemnización a tu favor con el arrendador y nuevo propietario, pero como te digo no tienes obligación de desalojarla.

      Un saludo

  47. Hola Ana.

    Tu caso entiendo es un arrendamiento para uso distinto al de vivienda habitual, pero como te han hecho un contrato todos los años, lo que existe es un fraude de ley.

    En el sentido que el contrato de arrendamiento SI es para vivienda habitual y a mi juicio si te irias a los 5 años contando desde marzo de 2013.

    Un abrazo

    1. Estimado Carlos,

      Muchas gracias por tu respuesta. En mi caso se trata de vivienda habitual, y la verdad, siempre pensé que era raro lo de ir haciendo contratos nuevos (de 11 meses siempre), pero por no tener problemas no dije nada.

      Un saludo

      1. De nada Ana. Pues quédate aun mas tranquila, dado que son 5+3 años de prorrogas, si llegado el quinto no te comunica el arrendador su voluntad de no renovar el contrato. Un saludo

  48. Hola.

    Felicitaros por este maravilloso post.

    Tengo una pregunta. Soy propietario y tengo alquilado un piso. El contracto de realizo en abril del 2011 por una duración inicial de 5 años, después no hablaba de ningún tipo de renovación, por lo que entiendo que se va renovando año a año con un máximo de 3. Por lo tanto, abril 2011-abril 2016 (primeros 5 años) y ahora se renueva automáticamente año a año hasta el 2019.

    La pregunta es que ahora estando en la segunda prorroga anual, necesito el piso ahora para mi hijo, se le aviso en agosto con dos meses de antelación para que se se fuera el 30 de noviembre. Si llegados al 30 de noviembre no se quiere ir, esta en su derecho ya que la prorroga acaba el abril del 2018? o como se le aviso con dos meses es suficiente?

    Muchas gracias.

  49. Buenos días,

    Antes de nada, felicitar por este post tan útil.

    Firmé un contrato por 11 meses el 1 de marzo de 2013. Yo no sabía lo de las prorrogas hasta cumplir 5 años, y me han ido haciendo nuevos contratos en 2015 y 2016, siempre por 11 meses.

    ¿Me puedo acoger al de fecha 1 de marzo de 2013 al entender que los sucesivos no son válidos porque operaba la prorroga por 5 años?

    ¿O cada contrato que he ido firmando “anula” el anterior?

    Muchas gracias de antemano por su respuesta

  50. Buenos días,
    Tengo un contrato de alquiler de octubre de 2012, pasados los primeros 5 años, nos encontramos en la prorroga de 3 años más ya que no hubo notificación por ninguna de la partes. Ahora el arrendador me ha comunicado su intención de vender la vivienda y me surge la siguiente cuestión:

    ¿se subrogaría y mantendría las condiciones de precio y duración ( 3 años) o si por lo contrario el nuevo propietario podría rescindir el contrato previo aviso de 1 mes?

    Me surge la duda ya que he leído que en los contratos de alquiler firmados antes de junio de 2013, el nuevo propietario deberá respetar el arrendamiento hasta la finalización de los cinco años, que es la duración máxima que se permite con sus respectivas prorrogas.
    Si el alquiler se hubiera pactado por una duración mayor, ha de respetarse hasta la quinta anualidad, pero eso sí, el vendedor deberá indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año de contrato que le reste por cumplir hasta la finalización del contrato.

    Gracias por la ayuda

    1. Hola David,

      El nuevo propietario tendría que respetar el contrato en sus términos durante los 3 años de prorroga.

      Si quieren rescindirte antes de los 3 años tendrían que indemnizarte con una mensualidad por año por cumplir.

      Un saludo

  51. Buenas tardes. Gracias de antemano por el servicio que nos presta a todos. Soy propietaria de un local comercial y tengo un inquilino que es una sociedad alquilado con contrato de fecha 17 de diciembre de 2012. El contrato entró en vigor el 1 de enero de 2013 y se firmó por 5 años. En una de las claúsulas dice: “·llegado el vencimiento, la vigencia del contrato se prorrogará por anualidades sucesivas salvo que cualquiera de las partes, con una antelación mínima de ciento cincuenta días al cumplimiento de cualquier anualidad, notifique a la otra su voluntad de que no se prorrogue, en cuyo caso el contrato quedará sin eficacia a partir del cumplimiento de dicha anualidad”.
    A 27 de septiembre de 2017 en que nos encontramos, ¿le puedo comunicar al inquilino el vencimiento del mismo con fecha 31 de diciembre de 2017 y si estuviera interesado, ¿se puede firmar un nuevo contrato de alquiler fijando otra renta?

  52. Buenas tardes,

    ¿Cuando expira el contrato, en Agosto (cuando nos dieron las llaves) o en Octubre?,

    En agosto

    ¿Cómo quedan menos de 30 días para vencer el contrato y ellos no nos han dicho nada de que quieren no renovarlo, el contrato ya está renovado por 3 años más?

    Se puede entender que existe renovación, dado que no hay voluntad expresa de no renovarlo y habéis seguido en la vivienda, esto no quita que el propietario pueda entablar acciones judiciales

    ¿Es posible subir el alquiler, si nosotros estamos de acuerdo, sin tener que hacer un nuevo contrato?

    Por supuesto, decirle al propietario que aceptáis esa subida de renta pero no esos cuantiosos gastos, dado que la ley os permite renovar y no hacer contrato nuevo.

    Un saludo

  53. Buenas, he encontrado este blog por casualidad y me ha gustado y voy a formular una pregunta. Soy propietario de un piso que tengo arrendado desde el 1 de Febrero del 2011, en el que dice lo siguiente: Ambas partes acuerdan suscribir el presente contrato de arrendamiento de vivienda por lo dispuesto en el titulo II de la ley de arrendamientos urbanos 29/1994 del 24 de Noviembre;
    en su defecto por lo pactado en el presente contrato. DURACION: el plazo de duración de presente contrato es de un año de obligado cumplimiento para el arrendatario y comenzará a regir el dia de la fecha del mismo. Transcurrido el plazo convenido de UN AÑO el contrato se considera automaticamente prorrogado de mes a mes hasta un maximo de otros CINCUENTA Y CUATRO MESES , potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador.
    Debido a la crisis se le hizo una rebaja en el precio en 2013 y posteriormente en Febrero 2017 se modificó de nuevo el precio por medio de un ANEXO no suponiendo esto una novacion contractual sino una adaptacion a las nuevas condiciones economicas y respetando en todo momento las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
    La duda que tengo es que al haber pasado el primer año y poner en el contrato un maximo de otros CINCUENTA Y CUATRO MESES , que no entiendo porque se puso esto .El contrato se firmo el 1 de Febrero de 2011 y entiendo que finalizaría el 1 de Febrero de 2019, o al haber puesto cincuenta y cuatro meses , tendría que añadirle 6 meses más y finalizaría en Julio de 2019.
    No se si me ha entendido.
    Muchas gracias por el blog, me encanta porque se va al grano.
    Bartolomé

  54. Hola,
    Primero gracias por sus respuestas, ¡son de mucha ayuda!
    Expongo mi caso:
    Firmamos un contrato de alquiler en 6 Agosto 2012, con 2 meses de carencia ya que el piso no se encontraba en óptimas condiciones…En el contrato dice “El plazo de duración del presente contrato es de 1 año y comenzará a regir a partir del día 1 de Octubre de 2012 sin perjuicio de derecho del arrendatario a la prórroga del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la LAU.” Más adelante, en el contrato dice: “En el supuesto de que el contrato se prorrogase al amparo de lo previsto en el articulo 10 de la LAU se conviene que la fianza expresada en el precedente párrafo se actualizará de conformidad con el articulo 36.2 del citado texto legal.”
    En Marzo de 2017 recibimos una carta por correo ordinario diciendo “El 5 de agosto de 2017 finaliza su contrato de arrendamiento del piso… Agradecemos que antes de la fecha se ponga en contacto con esta administración a fin de tratar sobre dicho particular”. Llamamos a los administradores y nos dijeron que nos enviarán la respuesta de los propietarios, en Abril nos enviaron un email diciendo “Una vez consultado la propiedad, la misma está dispuesta a hacer un contrato nuevo de 3 años a razón de un alquiler con subida de 25€ mensuales.” Además un desglose de gastos en los que figuran actualización de fianza (50€ puesto que tenemos 2 meses), registro del contrato 163€ y honorarios 250€ + iva.
    Nosotros no contestamos nunca a este correo, tampoco estábamos de acuerdo con los precios exigidos y no hemos vuelto a hablar con ellos.
    Hoy nos han llamado de la administración para ir a firmar el nuevo contrato (ellos dicen que expiró en Agosto), y les hemos comentado que no es necesario hacer uno nuevo contrato ya que este se prorroga automáticamente por 3 años más. Ellos han insistido en que se tiene que realizar un nuevo contrato ya que la propiedad quiere actualizar la cuota.
    Mis preguntas son: ¿Cuando expira el contrato, en Agosto (cuando nos dieron las llaves) o en Octubre?, ¿Cómo quedan menos de 30 días para vencer el contrato y ellos no nos han dicho nada de que quieren no renovarlo, el contrato ya está renovado por 3 años más? ¿Es posible subir el alquiler, si nosotros estamos de acuerdo, sin tener que hacer un nuevo contrato?

    Muchas gracias de antemano.

  55. Hola Ana.

    Debe mantener el precio del contrato para la prorroga, con las actualizaciones.

    Si, No debe haber gastos extras de agencia, no hay contrato nuevo.

    Un saludo

  56. Soy arrendatario de un piso cuyo contrato de alquiler firmé en Noviembre de 2012 y que esta cercano por tanto a cumplir los cinco años. Mi arrendador me llamó la semana pasada por telefono para decir que quería que continuara subiéndome el alquiler, quedamos en volver a hablar mas adelanteo.

    Tengo por contrato un preaviso de 1 mes y quiero dejar el alquiler porque me voy a comprar una casa, pero no se cuándo podre dejar el alquiler, dado que esto depende que cuando me pueda mudar a la casa que quiero comprar, puede ser en tres meses o en un año.

    Mis preguntas serían, tres:

    1- Si mi casero me quiere subir el precio, ¿es necesario firmar un nuevo contrato? o ¿podemos seguir con el contrato actual de 2012 y un acuerdo verbal o un anexo al contrato para aumentar el precio?, entiendo que de esta forma podria mantener la potestad de hacer un desestimiento de mi contrato en el futuro con un preaviso de 2 meses.

    2- Si la intención de nuestro arrendador fuera el que firmemos un nuevo contrato de alquiler que recogiera por escrito el nuevo precio mayor y un plazo de varios años: ¿Me puede confirmar que con la ley actual de arrendamiento podría hacer un desestimiento de contrato a los seis meses de ese nuevo contrato de arrendamiento?.

    3- Si me niego a firmar el nuevo contrato y quiero seguir con el contrato actual pagando el incremento ¿puede obligarme el arrendatario a firmar nuevo contrato?.

    Entiendo que con estas preguntas cubro todos los escenarios de negociación para cuando me llame de nuevo mi arrendador, pero si me dejo algo en el tintero le agradecería me lo indicara.

    Muchas gracias. Miguel Angel

  57. Hola enhorabuena, por la web, mire mi padre es propietario de un local, firmo un contrato e n octubre de 2012 pot 5 años, ha comunicado verbalmente su deseo de no continuar, pero ha colocado un cartel de se traspasa no teniendo derrcho a ello segun contrato, y a todo aquel que se acerca al local le esta pidiendo dinero segun ellos por las vitrinas y perdidas de clientes. En una clausula pone que una vez extinguido el contrato el arrendatario podra exigir una indemnizacion dentro de los terminos establecidos en el articulo 34 de la LAU, siempre que se den los requisitos establecisos; Consultado dicho articulo entiendo que parar tener derecho el arrendatario a algun tipo de indenizacion nos deberia de haber solicitado por escrito 4 meses antes su intencion de renovar, cosa que no ha ocurrido sino al contrario nos ha comunicado verbalmente el no continuar, por lo que entiendo que no tienen derecho a ningun tipo de negociacion si les mando 1 mes antes un burofax comunicandole nuestra intencion de finalizar el contrato, agradeceria su ayuda , gracias.

  58. Buenos días.

    Soy arrendataria de un piso cuyo contrato de alquiler firmé en marzo de 2013. En unos meses se cumplirán los 5 años estipulados. Sé que si no hay comunicación por ninguna de las partes, dicho contrato se prorrogaría de forma tácita durante 3 años más. Mi pregunta es la siguiente: ¿el propietario puede cambiar el precio del alquiler independientemente de lo que dicte el IPC, o debe mantener el que ya está puesto que es una prórroga y no se firma un nuevo contrato? Entiendo que, puesto que no hay que formalizar un nuevo contrato, la inmobiliaria no puede cobrar ningún honorario. ¿Esto es así?
    Muchas gracias.

  59. Hola Berta,

    Si el contrato original no decía nada de la necesidad de habiatar para si la vivienda, tiene que cumplir el plazo y las prorrogas pactadas.

    Un saludo

  60. Buenas tardes, nosotros firmamos un contrato el día 1 de junio del 2011, cumplimos 5 años y renovamos la prórroga de 3 años hasta el 2019.
    En el contrato inicial no hay la cláusula que pueda necesitar la vivienda por uso propio y personal. Y en la prorroga no pone que sea renovable cada año.
    La propietaria nos manda un buró fax el 31 de mayo de 2017 que necesita el piso por uso propio y personal y que tenemos 2 meses para buscar algo.

    Pero ya hemos pagado el primer mes del segundo año de prórroga.
    Al poner en el contrato inicial y en la prórroga nada sobre el uso propio de la vivienda y al no ser la prórroga renovable año a año , nos tenemos que ir?

    He encontrado información que dentro de los 5 años de contrato no, pero si estamos en la prórroga.?
    Ella se va a divorciar y es por uso propio y personal.
    Muchas gracias

  61. Buenos días Eduardo.
    Tengo contrato de arrendamiento firmado en 2008 por 5 años. En 2013 comenzaron las prorrogas con un máximo de 3 años que finalizaron en 2016. Al finalizar las prorrogas ni el arrendador ni yo comunicamos nada el uno al otro… dando yo por hecho que se volvía a hacer una nueva prórroga de un año. ¿ esto es así o en este momento me encuentro sin contrato de arrendamiento? Recientemente el arrendador ha vendido la vivienda, el nuevo arrendador me ha comunicado este hecho mediante una carta en la que me adjunta el recibo con sus datos para pagarle ya a él. ¿ cómo tengo que interpretar esto? ¿He de suponer que si el nuevo arrendador me comunica la nueva situación y me facilita el recibo con sus datos para hacer yo el pago, está de manera tacita creándose un nuevo contrato de arrendamiento con este nuevo arrendador y con las mismas condiciones que tenía hasta este momento… ya que mediante esta comunicación me está autorizando al uso de su vivienda arrendada y aceptando la cantidad de renta que hasta el momento había? ¿o tengo que interpretar que estoy en la prórroga que tenía con el anterior propietario? Estoy hecha un lío….
    Muchísimas gracias de antemano…. necesito urgentemente asesoramiento.
    Un saludo y gracias por todo.

    1. Hola Susana,

      Tu contrato se ha prorrogado por tacita reconducción, por un año, si es por años como esta pactada la renta.

      Efectivamente lo que tienes es un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo arrendador, y este contrato seria posterior a la ley 4/2013, por lo que tienes asegurado 3 años de contrato, mas 1 de prorroga, si ninguna de las partes lo denuncia.

      Un saludo

  62. Hola Eduardo,
    Soy inquilino y mi contrato de alquiler, firmado el 22 de junio de 2012, finaliza este 30 de junio. Hoy me ha llamado el gestor para decirme que el contrato se acaba. Supongo, que al no notificarlo con 1 mes de antelación tengo derecho a prórroga de hasta 3 años.
    Lo que me preocupa es que en el contrato hay una cláusula que dice “Transcurrido el plazo pactado de arrendamiento, o sea hasta el 30 de junio de 2017, el arrendatario tendrá que dejar el inmueble sin necesidad de ser requerido para ello, devolviendo la vivienda en el mismo estado..”
    ¿Tengo derecho a la prórroga?
    Gracias y un saludo

    1. Hola Rafael,

      Entiendo que la clausula que cierra la puerta a la prorroga de los 2 años contradice lo establecido en el articulo 1o de la LAU, que establece que:

      Artículo 10 LAU: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más“.

      Esta claro que no te han preavisado con un mes de antelación y entiendo que el contrato por tanto se ha prorrogado hasta alcanzar los 3 años

      Un saludo

  63. Por Adelantado, muchisimas gracias por su altruismo al ayudarme a despejar mis dudas.
    Mi comunidad tiene como elemento común una superficies de 1500 m2 destinada a restaurante, que fue arrendado hasta el 2023 y destinada de nuevo a restaurante. El local no tenía acceso a la vía pública, que fue obtenida por el arrendatario posteriormente a la firma del contrato. El local se srrendó por mayoría de la comunidad, no por unanimidad, como creo debería haberse hecho. En la junta del año pasado la mayoría aplastante de la comunidad decidió no ampliar el alquiler por otros 25 años (hasta el 2048). Maniobras espúreas del administrador pretenden este año, de nuevo por mayoría, que el local se alquile gracias a que parte de la comunidad se ha pasado al administrador. La cláusula más importante del contrato firmado en el 2000 dice: “TRANSCURRIDO EL PLAZO CONTRACTUAL, LA ARRENDATARIA VENDRA OBLIGADA A REINTEGRAR EL LOCAL SIN QUE EXISTA POSIBILIDAD DE PRORROGA POR TACITA RECONDUCCION Y SIN NECESIDAD DE REQUERIMIIENTO PREVIO AL EFECTO”. ¿Qué tenemos que hacer algunos comuneros y yo para evitar que dicho local se arriende de nuevo otros 25 años? Eso sería un arrendamiento de por vida, pues la mayoría de nosotros ya no vivirá en el 2048.

    Gracias de nuevo por su ayuda

    1. Buenas tardes Ricardo.

      El contrato se podría firmar por acuerdo de la mayoría de los comuneros.

      Los no firmantes, o los comuneros que no presten su consentimiento tendrán que pedir al Juez de la localidad donde resida la finca la nulidad del contrato.

      Para ello habría que acreditar que el contrato es perjudicial para la comunidad, habría que hacer una prueba pericial y acompañarla con la demanda.

      Prueba o indicio de que es perjudicial a priori, seria esos plazos de duración tan largos

      Un saludo

      1. Madrid, 13 junio 2017

        Agradezco su contesación que me aclara algún extremoo pero que no me dice si la aprobación por mayorñia de la comunidad ha de ser por simple mayoría a por los 3/5 de la comunidad. Es decir, si a la junta asiste 1/4 de la comunidad ¿es duficiente la mayría de esos asitentes a la junta o es preseptiva una aprobación de 3/5 de los componenetes de la comunidad? La L.P.H. dice que 3/5 de los componenetes de lla comunidad son necesarios para aprobar el arrendamiento de un local propiedad de la comunidad.

        Gracias de antemano por su interés

        Ricardo Cortés

        1. Hola Ricardo, seria necesario, como dices 3/5 de la propiedad, si fuese inferior los asistentes, no estaría debidamente constituida para alcanzar dicho acuerdo.

          Un saludo

  64. Mi contrato de alquiler fue el 6 de julio de 2012. Por un año hasta el 6 de julio de 2013. Y con una nota que pone que tengo derecho a prórroga hasta 5 años. El 24 de mayo del 2017 he recibido un burrofax que dice que tengo Que abandonar el apartamento el día 6 fe julio del 2017. Es correcto? O la prorroga comienza 5 años más un vez terminado el primer año de contrato. En este caso terminaría el 6 de julio del 2018..
    Gracias y saludos julio

  65. Hola..
    Mi problema es que se termina el contrato el 31 de mayo 2017..el casero me sube de 665 a 800 euros y ademas q le pague la comunidad 50 euros mas…tengo eaposa en paro y dos hijos q eatudian…solo trabajp yo…
    QUE PUEDO HACER
    GRACIAS

    1. Hola.

      Si te han hecho la notificación con más de 30 días de antelación entonces el contrato termina para el 31 de mayo y, por tanto, te pueden ofrecer un nuevo contrato con nuevas condiciones.

      Y si no las aceptas podrán pedirte que desalojes la vivienda.

  66. Buenas tardes. Le he encontrado por Internet y me gustaría saber si me puedes resolver unas dudas que tengo. Soy la inquilina de un piso y mi contrato lo firme el 2012 para 5 años. Ahora este mes de mayo se acaba y no me quiere renovar. Me ha llegado un burofax el 10 de mayo cuando mi contrato finaliza el 31. Dice que lo tiene que vender. Me encuentro que no se que hacer ni donde ir, tengo una niña pequeña y me siento muy agobiada. Legalmente puedo hacet algo? O me puede hechar? Yo tenía entendido que como mínimo por escrito tenían que avisar con 30 días. Me lo podrías aclarar por favor? Saludos, Gemma

    1. Hola Gemma.

      No solo depende cuando hayas recibido el burofax, sino cuando haya sido enviado.

      Pero en caso de que el burofax te lo hayan enviado y lo hayas recibido dentro de los treinta últimos días, entonces el contrato se habrá prorrogado por tres años más (siempre y cuando en el contrato no diga que el arrendador puede pedir la vivienda tras el quinto año).

  67. Buenas noches Eduardo, felicidades por su web y la ayuda que nos proporciona a los que nos interesamos por estos temas.
    Querría hacerle una consulta por favor.

    Firmé un contrato de alquiler el 31 de mayo de 2013, por tanto, firmé un contrato de 5 años de duración.
    En marzo del presente año 2017 se ha producido una cambio en la propiedad del inmueble, y el nuevo propietario, o mejor dicho, su abogado, nos hace llegar un burofax en el que nos informan de su deseo de no ejecutar la segunda prorroga del contrato de alquiler en vigor.
    Existe una clausula en nuestro contrato firmado en 2013, que indica que este quedará actualizado a cualquier cambio de la Ley de arrendamientos urbanos que pudiera producirse a partir de la firma del mismo.

    Es decir, el nuevo propietario entiende que gracias a esa clausula, la duración del contrato pasó a ser de tres años el seis de junio de 2013 (apenas seis días después de haberlo firmado con el propietario anterior), por lo que el 31 de mayo de 2016 finalizó el plazo de los primeros tres años, entiende que nos encontramos a punto de finalizar la primera prorroga de un año, y nos informa que es su deseo no realizar la prorroga del segundo.

    La clausula dice de forma textual, en su clausula segunda, la que dicta la duración del contrato: “No obstante lo anterior acuerdan las partes que para el caso que se reforme la actual Ley de arrendamientos urbanosdicho contrato se acomodará a la nueva reforma”.

    Yo no interpreto la clausula de la misma forma, pues me parece que si diera la razón a la parte propietaria, sería una clausula de un abuso extremo, pues habría firmado una carta en blanco y asumido modificaciones que no conozco en el momento de la firma.

    A usted que le parece? Muchísimas gracias por darnos su opinión.

    Saludos,
    Santiago Heras

    1. Buenas tardes Santiago,

      Comparto mi opinión con la que da Ud.

      Sin perjuicio de que Eduardo publique la suya.

      Comparto como digo mi opinión con la que da, dado que para que exista contrato de arrendamiento un elemento esencial es la derminacion del plazo de duración.

      Y condicionarlo a un hecho futuro e incierto provoca una indeterminación del plazo, e indefensión a la parte, por lo que la clausula devengaría nula y se impondría la voluntad de las partes que fijaron el plazo en 5 años.

      Un saludo

      1. Muchas gracias por su respuesta. Me argumentan que firmando y acordando la clausula seis días antes de la entrada en vigor de la nueva ley, estaría asumiéndose su contenido pese a que todavía no estuviera en vigor, pero no me convence, pues sigue siendo un hecho futuro y realmente ni conocía yo el cambio que iba a producirse. No lo veo argumento serio ante un hipotético juicio pues el propietario podría demandarme por no abandonar la vivienda.

        Muchas gracias una vez más, y espero el comentario de Eduardo.

  68. Buenas tardes Maria Jose,

    Entiendo que el preaviso que te ha mandado la arrendadora establece de forma inequívoca su voluntad de no renovarlo, si es asi, el mismo se extinguiría, seria importante ver la comunicación.

    En caso contrario se prorrogaría por 3 anualidades mas.

    Realmente es un fraude de Ley, dado que manifiesta su voluntad de no renover y os invita a negociar unas nuevas condiciones.

    En cuanto a la pintura el articulo 1561 CC, dice textualmente que “El arrendatario [inquilino] debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.

    Por lo que entiendo que debes devolverlo con el color original.

    Un saludo

  69. Buenas noches, mi consulta es la siguiente. Firmamos un contrato en el 2012, tras 5 años va a expirar, la parte arrendataria nos ha preavisado y desea saber qué vamos a hacer y quieren redactar un nuevo contrato subiendo la renta, eso es legal??

    Pintamos alguna pared de la vivienda, cuando la dejemos se la tenemos que devolver en el color en el que nos entregaron el piso??

    Gracias Un saludo

  70. Buenas noches:

    Tengo una duda y espero que me pueda ayudar.
    Firmamos un contrato el 25 de noviembre de 2.008 que se prorrogó durante 5 años. Posteriormente, con la entrada en vigor de la nueva ley, se prorrogó 3 años más. El arrendador no nos comunicó nada, entendimos que todo estaba bien. Esos 3 años se vencieron el 25 de noviembre del 2016. El arrendador tampoco comunicó nada en esta ocasión y a primeros de diciembre pagamos la mensualidad correspondiente sin objeciones. A mediados de diciembre empezaron a insistir en que teníamos que firmar un nuevo contrato, que la ley le obliga, que el contrato es igual. Pedimos una copia que nos entregaron sin cumplimentar ni nada y es muy distinto al primero. Es un contrato de arrendamiento de temporada con clausulas totalmente distintas. No vamos a firmarlo porque nos pone unas clausulas más exhaustivas con el estado del inmueble (es una piso viejo y parece que con el contrato nos quiere cargar con los desperfectos), pone que tenemos que dejarla entrar siempre y cuando haya avisado y que no le podemos impedir la entrada, etc, etc. Además, entendemos que los modos no han sido correctos. De todas formas, tengo entendido, que la tácita reconducción del contrato ya se ha producido. Pero tengo una duda con este primer contrato. Hay una clausula que dice textualmente: “El arrendatario podrá rescindir el contrato una vez transcurrido el primer año. Si el arrendatario procediese a la rescisión unilateral del contrato sin haber transcurrido el primer año, la parte arrendadora tendrá derecho a reclamar el abono de las rentas restantes hasta completar las doce primeras mensualidades”.
    Tengo entendido que la tácita reconducción produce un nuevo contrato de un año de duración; entonces ¿cómo se aplica esta clausula? Porque está pensada para un contrato que podía prorrogarse por 5 años. En breve, es posible que me cambie a una vivienda más barata y me parece un abuso que le tenga que pagar una indemnización de semejante cuantía.
    Otra pregunta, si se niega a aceptarme el pago del alquiler…¿puedo consignarlo en el juzgado? Entiendo que sí.
    Muchísimas gracias por su respuesta

  71. buenas. Voy a comprar un inmueble y tiene inquilina. Ella renovó el tercer año en abril de 2016, quiero decir que el contrato es de abril de 2013. En el contrato dice que si no se denuncia un mes antes de la prórroga el contrato se renueva anualmente por un periodo máximo de 3 años más a no ser que el inquilino lo denuncie con un mes de antelación. La realidad es que quiero la casa para vivir. El contrato no está registrado. Cuando podría pedir la entrada en mi vivienda? gracias.

    1. Hola Joaquín.

      Al ser un contrato de abril de 2013 ese contrato vence en abril de 2018 (5 años). Es en ese momento cuando podrás pedir la vivienda. No antes.

  72. Buenas tardes Eduardo,
    Antes que nada felicitarte por la Web y tus respuestas.
    Tengo una pregunta : tengo un contrato de alquiler de 12 meses, firmado en el 2012 , y que se ha ido prorrogando de año en año hasta el día de hoy. En unos meses se celebrarán 5 años y quería saber si el arrendador podría subirme el precio del alquiler una vez que se hayan cumplido los 5 años o si,siendo una prórroga ,estaría obligado a mantener las mismas condiciones del primer contrato del 2012. Entiendo que al termine de los 5 años el arrendador o bien decide que no te va a renovar el contrato, o bien te concede una prórroga anual (para un máx de 3 años ). Por proroga se entiende mismo precio del alquiler o podrían exigirme de firmar un nuevo contrato con un nuevo precio de alquiler?
    Muchissimas gracias de antemano
    Saludos

    1. Hola Francesca.

      Lo has explicado perfectamente.

      O nuevo contrato y te pueden exigir una nueva renta, o prórroga y la renta tiene que ser la misma (salvo que te quieran modificar la renta en lo que haya subido o bajado el IPC).

  73. Saludos,

    Vivo en un piso de alquiler desde 1999. El arrendamiento se pactó por un año con prórrogas anuales hasta un mínimo de 5 años.
    El contrato se ha ido renovando anualmente de forma tacita (cada año recibo una carta del arrendador comunicándome el incremento del alquiler en base al IPC).

    Por motivos que no vienen al caso debo trasladarme a otra ciudad bastante antes de la fecha de la próxima renovación por lo que tengo que comunicar al casero el desestimiento correspondiente. Me surgen algunas dudas.

    En primer lugar es obvio que desde hace tiempo el contrato está en la fase de tácita reconducción. Según algunos la tácita reconducción no es una prórroga o renovación del contrato original sino que que se trata en casa caso de un nuevo contrato. Si fuera así ¿le serían aplicables a partir de 2013 las modificaciones de la LAU de 1994?.

    Por otro lado el contrato original fija indemnizaciones en caso de desestimiento. Si se produce en los seis primeros meses de cualquiera de las prórrogas semestrales la indemnización asciende a 3 meses de alquiler. Si el desistimiento es a partir de la séptima mensualidad asciende sólo a 2meses. ¿Quiere esto decir que avisando con los 30 días correspondiente antes del vencimiento del priemer semestre puedo dejar la casa a los seis meses sin pagar indemnización? En caso negativo ¿ podría seguir ocupando la vivienda los dos meses pagados de indemnización?

    Gracias

    1. Hola Francisco.

      En ningún caso se aplicará a ese contrato la normativa de 2103.

      Respecto al sistema de prórrogas merece la pena que analices si las prórrogas son mensuales o anuales.

      Sin ver el contrato no es fácil analizar las indemnizaciones que puedan generarse.

      1. Gracias por la rápida respuesta.

        Las prórrogas son anuales pero en la claúsula DURACIÓN se estipula

        “llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínma de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínmo a la fecha de terminación del contrato o cualquiera de las prórrogas, su voluntad de m renovarlo.

        En el supuesto de que se produzca el desestimiento por parte del arrendatario en los seis prmeros meses de la duración de cualquiera de las prórrogas semestrales, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad a 3 mensualidades de renta.

        Si el desestimiento se produjera a partir de la séptima mensualidad de cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario indemnizará al arrendador con jna cantidad equivalente a 2 mensualidades de renta.”

        Son estas menciones a “prórrogas semestrales” las que no termino de entender. ¿Qué pasa si aviso del desestimiento un mes antes de que se cumpla el primer semestre? ¿Tengo que pagar 2 mensualidades?

        1. La mención a las prórrogas semestrales es un error.

          Las prórrogas son, como se indica al principio de la cláusula, anuales.

  74. Muy buenas,
    Quiero dejar el piso que comparto con otra chica, lo tenemos firmado ambas a fecha de diciembre de 2012 para 3 años aunque ya vamos a por el cuarto, ya que por ser contrato antiguo, tenemos derecho a 5 años.
    Mi pregunta es, ¿puedo dejarlo sin que se cumpla el año entero, es decir, con 2 meses de antelación al año completo, sin ser penalizada?¿Puedo dejarlo sin cumplir los 5 años habiendo firmado 3 y con derecho a 5 sin ser penalizada? ¿Quien me puede poner pegas, ambas partes o solo los propietarios?
    No quiero irme poner/tener problemas añadidos, quiero hacer las cosas bien, dentro de la legalidad.
    Quedo a la espera de tus consejos.
    Muchísimas gracias de antemano y por supuesto, felicitarte por estos buenos consejos tuyos.
    Saludos!!

    1. Hola Nuria.

      Debes cumplir hasta el final de esta anualidad pero no hasta el final del quinto año.

      Ambas partes podrían reclamarte si no pagas esos dos meses.

  75. Buenos días.

    Desearía hacer una consulta.

    En mi caso, mi mujer y yo alquilamos una vivienda en noviembre de 2.012 con duración de un año prorrogable que a día de hoy sigue en vigor.

    Hace tan sólo unos días, la propietaria nos ha informado que en septiembre se viene a vivir a la casa (nos avisa con menos de un mes de antelación), por lo que tenemos que abandonarla antes del cumplimiento del cuarto año de contrato.

    Esto ha provocado que en menos de un mes tengamos que ponernos manos a la obra, perdiendo el tiempo de nuestras vacaciones buscando una nueva vivienda de similares características, que afortunadamente hemos encontrado.

    Mi pregunta es, habiéndose comunicado con tanta premura la finalización UNILATERAL del contrato (es decir SIN MUTUO ACUERDO) por parte de la arrendadora, no sólo meses antes del cumplimiento del contrato sino también con antelación a los cinco años que marca la LAU, ¿tenemos derecho a percibir alguna indemnización por los daños ocasionados?.

    Gracias por sus consejos.

    Saludos.

    1. Hola Gregorio.

      Si el contrato no dice que el arrendador podrá recuperar la vivienda antes del quinto año para su uso propio, entonces no tienes oboigación de desalojar antes del quinto año.

      En caso de que si lo diga, tendrás que desalojar sin indemnización a tu favor.

  76. Hola Eduardo,

    En primer lugar felicitarle por la web y todos sus conocimientos tan bien explicados. Es sin duda el mejor sitio que he encontrado!!
    Le quería preguntar unas cuestiones acerca de un local comercial que tiene alquilado mi padre, el pobre hombre es mayor, y la situación está bastante mal porqué no ha sabido dedicarse a ello, y ahora me ha pedido ayuda a mi.
    Resulta que hizo un contrato de alquiler el 8 de junio de 2011, y hay una clausula de duración de contrato que dice que es por cinco años, y que cuando acabe el plazo podrá quedar reconducido, mes a mes, según lo establecido en el artículo 1566 del código civil. Como estamos a julio de 2016, ¿ésto significa que ahora la renovación del contrato se está haciendo automáticamente cada mes?

    Por otro lado, hay una cláusula que dice que el local será destinado única y exclusivamente a una tienda de fruta, y que si el arrendatario lo destina a otra cosa, el arrendador podrá resolver el contrato por infracción. Pues resulta que el arrendatario ha cambiado a locutorio.

    También hay la cuestión de que la renta pactada en el contrato es de 300€, pero mi padre hace meses que le está haciendo una rebaja y sólo le cobra 250€. Además, nunca se ha actualizado la renta.

    Y para acabar, hace 6 meses que el inquilino NO paga.

    Todo eso se lo explico porqué con esta situación me surgen varias dudas:
    Yo quería hacer un burofax al inquilino para reclamarle las rentas, pero me pregunto si con el tema del contrato renovado automáticamente, y el incumplimiento del destino de uso, ¿debería hacer algo más?
    Yo pensaba ponerlo en el mismo burofax, que también le vamos a pedir indemnización de daños y perjuicios, ¿es conveniente? ¿o mejor se lo envío en dos burofax por separado?
    ¿el tema de que mi padre le hubiera hecho una rebaja del alquiler sin que conste en ninguna parte, ¿puede ocasionar algun problema?

    Muchísimas gracias por todo.

    1. Hola María.

      Muchas gracias por tus palabras, y disculpa la demora. Voy con un poco de retraso en contestar.

      Todo depende de lo que ralmente queráis hacer con este arrendatario.

      Si queréis que desaloje el local lo mejor es mandar burofax anunciando que no se desea que el contrato se prorrogue y por tanto se anuncia la finalización del contrato en el siguiente vencimiento. Además se reclaman las rentas impagadas.

      Y si cuando llegue el momento del vencimiento no desaloja pues habrá que interponer demanda de desahucio por expiración de plazo acumulando reclamación de rentas.

      El burofax debe estar elaborado de tal forma que no vaya a ser un problema en el más que posible juicio en caso de que el arrendatario no se vaya, es decir, el burofax no debe contener errores.

      Por mi parte quedo a tu disposición en info@abogadosparatodos.net para ayudarte con ese burofax inicial. Te refuerdo que oarte del coste del burofax te lo descontaría del precio de la demanda en caso de que hubiera que interponerla finalmente.

  77. Buenos días

    Soy propietaria de una vivienda alquilada en Octubre 2008, se realizó prórroga de 3 años en 2013 con vto en Octubre 2016.
    Me gustaría realizar otra prórroga al inquilino ya que estoy contenta con ellos, entiendo que son prórrogas de 1 año pero no sé qué plazo máximo debo hacer ni qué modelo debo realizar

    Gracias por tu contestación.

    1. Hola María.

      Las prórrogas operan de forma automática, por lo que con no hacer nada el contrato queda automáticamente prorrogado.

      Ahora bien, si necesitas o te da mayor seguridad tener las cosas por escrito, lo que te recomiendo es hacer un contrato nuevo con una duración de un año prorrogable a tres. Esta es peor opción porque permite al inquilino tener la posesión de la vicienda durante los próximos tres años y con la opción que te he comentado de no hacer nada podrás recuperar la vivienda al finalizar cada anualidad.

  78. HOLA. MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE:
    FIRME UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN 2011. EL PLAZO DE DURACION FUE DE 5 AÑOS, Y EN ESA CLAUSULA DECIA: EL ARRENDATARIO SE RESERVA EL DERECHO DE PRORROGAR ESTE CONTRATO POR OTROS 5 AÑOS MAS, DEBIENDO COMUNICARLO AL ARRENDADOR CON 2 MESES DE ANTELACION. HE COMUNICADO POR BUROFAX MI DESEO DE PRORROGAR ESOS CINCO AÑOS MAS DENTRO DEL PLAZO ESTIPULADO.
    PERO HE RECIBIDO CARTA CERTIFICADA DEL ARRENDADOR QUE, CON LA ANTELACION SUFICIENTE, ME INDICA QUE FINALIZADOS LOS PRIMEROS 5 AÑOS NO ME RENUEVA EL CONTRATO. DEBO MARCHARME O PUEDO CONTINUAR EN EL PISO AL HABER HECHO USO DEL DERECHO DE PRORROGA RESERVADO??? GRACIAS.

    1. Hola David.

      Si la cláusula es tal y como la describes, el contrato se ha prorrogado por una duración de cinco años más y el arrendador no puede impedirlo (solo podría haber problemas de interpretación si te pide la vivienda para que él o sus hijos o padres constituyan domicilio habitual en esa vivienda).

      Si el arrendador cree que está en su derecho y tu también, no le quedará más opción al arrendador que ponerte una demanda de desahucio para desalojarte. Pero que con la cláusula que describes lo tiene complicado.

      1. MUCHAS GRACIAS EDUARDO.
        SOLO ME CABE LA DUDA DEL ARGUMENTO LEGAL QUE PROTEGE LA POSICION DEL ARREDATARIO. LA VOLUNTAD DE LAS PARTES RIGE POR ENCIMA DE LO QUE DICE LA LAU??. SI ES ASI, QUE BASE LEGAL TIENE?. GRACIAS DE NUEVO.

        1. Debes hacer galer tu derecho en base a que el artículo 9LAU establece que las partes pueden fijar libremente la duración del contrato.

          Y además, que se pueden establecer cláusulas que beneficien al inquilino en contraposición a lo establecido en el artículo 6 LAU.

  79. Hola, nosotros firmamos un contrato de un año de duración en 2012 con lo cual llevamos 4 años, pero queremos irnos y no sabemos si es posible o hay que esperar hasta los 5 años. ¿Me podrías ayudar?
    Muchas gracias, un saludo.

    1. Hola Sara.

      Te puedes ir en cualquier momento siempre que el arrendador esté de acuerdo.

      Pero si no está de acuerdo tendrás que esperar a que acabe el cuarto año (de hecho deberás avisar antes de los últimos 30 días de ese cuarto año).

  80. En un contrato de 2012, de duración anual renovable hasta un máximo de cinco años, ¿puede el arrendador no renovarlo al cuarto año, previo aviso al inquilino?

    1. Hola José María.

      No puede, excepto que el contrato le permita pedir el desalojo para utilizar la vivienda para uso propio.

  81. hola buenos días,nosotros firmamos un contrato de arrendamiento de un local por 5 años el 01/06/2011,en el cual en una de las condiciones nos pone:Expirando dicho plazo,es decir,el día 01/06/2016,el arrendatario devolverá sin más la posesión del local a la propiedad,a partir de ese momento se establece expresamente por cada día de retraso en la devolución de las llaves,y sin perjuicio de las acciones que correspondan a la propiedad,el arrendatario satisfará el arrendador en concepto de penalización la suma de 150 euros diarios.El día 3 de Mayo recibimos un burofax diciendonos que no nos renuevan el contrato y que dejemos el local y les demos las llaves el día 01/06/2016.¿No se le ha pasado el plazo para avisarnos con un mes de antelación?.¿No existe en este caso la renovación por tácita reconducción?.Un saludo y muchas gracias.

    1. Hola Javier.

      El mes de plazo es para viviendas.

      En cuanto a locales es suficiente con que te notifiquen el deseo de que no continúes en el local incluso aunque lo hagan dentro de los siguientes 14 días a la inalización del contrato.

      Es decir, si te mandaran el escrito hasta el 14 de junio no entraría en juego la tácita reconduccion y tendrías que desalojar.

      En resumen, la notificación es correcta.

      1. Hola buenos días Eduardo
        Nosotros tenemos en el local un centro de belleza y para la fecha de finalización del contrato no nos da tiempo a terminar muchos de los tratamientos pendientes y no se pueden dehar sin terminar.Mi pregunta es:Si cuando finalize el contrati no nos vamos que puede ocurrir?

        1. Si transcurren 15 días desde que acabó el contrato y el arrendador no te ha dicho que debes desalojar, el contrato se prorroga automáticamente por tácita reconducción.

  82. Hola, gracias por tus consejos. Tengo una pregunta: he firmado un contrato en 2010 y ahora caduca pero la agencia me ha enviado el burofox 2 días antes del vencimiento osea sin antelación para que pueda mirar el nuevo contrato y encima me comentan que tengo pagar otra vez los gastos de gestión de la agencia por el contrato de renovación de 3 años ( 5% de la anualidad del alquiler pero no lo encuentro puesto en el contrato solo en el email de la agencia) más la tasa ITP. Está bien hecho o puedo reclamar algo? Me parece muy fuerte que igual que vivas aquí hace años tengas que volver a pagar 5% agencia y no solamente los gastos notariales y contrato. ¿Sabéis algo al respecto? Muchas gracias por tu ayuda

    1. Hola Barbara.

      Esta es una práctica que me la he encontrado en más de una ocasión.

      Habría que ver tu contrato de arrendamiento y, sobre todo, si tienes algún contrato con la inmobiliaria que te obligue a pagar una nueva comisión cuando se extingan esos cinco años iniciales.

      Pero si nada de esto existe puedes estar tranquila porque ya se les ha pasado el plazo para que puedan echarte de la vivienda o para que puedan obligarte a firmar un nuevo contrato o prórroga, por lo que simplemente no tienes que hacer nada (y menos aún pagarles).

      El contrato se prorroga automáticamente (salvo que diga lo contrario el contrato) y tienes derecho a continuar tres años más en la vivienda.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  83. Una consulta,
    mi madre firmo un contrato de alquiler en Julio 2004 y ahora después de 11 años quieren hacerle un nuevo contrato devolviendo la fianza y dando otra fianza que no se que importe será, esto es correcto ?

    1. Hola Carmen.

      Esto es correcto. Pueden exigirte firmar un nuevo contrato, pero cuando sea el “cumpleaños” del contrato, que es cuando vence el actual.

  84. Hola buenas,tengo un contrato de un local comercial que tras cinco años subiendo el precio continuamente se finaliza en poco tiempo,la inmobiliaria me llamado para decirme que puesto que finaliza el contrato habrá que hacer uno nuevo con un incremento todavía mas grande regularizando las fianzas y pagando de nuevo los costes de gestión de la inmobiliaria ,me gustaría saber si existe un margen legal para alargar el contrato actual hasta que yo encuentre otro sitio donde ir?

  85. hola, tengo alquilado,con opción de compra, un local. El contrato de cinco años y la opción de compra acaba en mayo. El local se habilitó para uso comercial, con mucho gasto por parte de la empresa y el precio firmado para la compra esta muy por encima del que ahora valdría el local y ante la situación de pérdidas de la empresa, imposible asumirlo. Los propietarios, si no ejercemos la opción de compra, no quieren renovar el contrato . En esta situación y sin poder comprar a ese precio, sin poder cambiar a otro local y asumir las obras necesarias para esa actividad es posible que me vea abocada a cerrar la empresa con 11trabajadores. Estoy desesperada ante esta situación y no se si se puede hacer alguna acción judicial al respecto. Estaría sumamente agradecida si me pudiera informar sobre mi caso. Gracias por sus vídeos y sus informaciones.

    1. Hola Pilar.

      Desconozco si desde las leyes laborales podría hacerse algo, pero me temo que no.

      Desde el punto de vista de la ley de arrendamientos urbanos me temo que nada podrías hacer, pues si el contrato de arrendamiento tiene esas normas, llegado el plazo de vencimiento tendrás que desalojar si así lo quiere el arrendador.

      De todas formas…¿no existe en el contrato ninguna cláusula que te permita prorrogar la duración del contrato?.

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