La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) regula todo lo relacionado con las obras en la vivienda de alquiler.

Como ya es habitual, analizaremos este tema tanto para los contratos de arrendamiento celebrados antes y después del seis de junio de 2013, fecha en la que entraron en vigor un número importante de modificaciones en la LAU.

El Capítulo IV del Título II de esta Ley establece la existencia de cuatro tipos distintos de obras. Se trata de obras de conservación, de mejora, pequeñas reparaciones y obras del inquilino.

1.- Obras de conservación: son reguladas en el artículo 21 LAU. Se trata de las obras que necesita el inmueble para que se conserve en las condiciones mínimas de habitabilidad que requiere una vivienda. La regla general es que las tiene que pagar el arrendador, excepto que el deterioro que sufre el inmueble sea por un uso no habitual del inmueble por parte del inquilino, en cuyo caso serán responsabilidad de este último y no el arrendador.

En el caso de ser responsabilidad del arrendador, éste no puede repercutir sobre el inquilino el coste de las mismas, es decir, no puede elevar la renta por este motivo.

Además, a ser posible, las obras se realizarán cuando el inmueble no esté alquilado. Si esto no fuera posible y no queda más remedio que hacerlas durante la vigencia del contrato de arrendamiento habrá que descontarle a la renta una proporción igual a la proporción de vivienda que no puede utilizar a causa de las obras, siempre que las obras duren vayan a durar más de veinte días.

2.- Pequeñas reparaciones: las regula el artículo 21.4 LAU. Se trata de aquellas que son necesarias debido a un uso normal de la vivienda. Sn las consecuencias del uso o del desgaste natural del inmueble por el transcurso del tiempo. La realización de estas obras son responsabilidad del inquilino.

3.- Obras de mejora: las regula el artículo 22 LAU. Se trata de obras para mejorar el inmueble, para aportarle un valor adicional al que actualmente tiene. Estas obras son, como las de conservación, responsabilidad del arrendador. Al igual que las de conservación, deberá hacerlas preferentemente cuando el inmueble no esté alquilado, pero si esto no es posible, nada impide que lo haga durante la vigencia del contrato.

Cuando se realicen obras de mejora, el inquilino tendrá derecho a un descuento en la renta mensual, que será igual a la proporción de vivienda de la que no pueda disfrutar por motivo de las obras. El articulo 22 LAU no menciona nada de veinte días como hacía el artículo 21 para las obras de conservación, por lo que se tiene derecho al descuento desde el primer día.

El arrendador tiene que notificar al inquilino datos relevantes sobre la obra a realizar, como cuándo comenzarán las obras y su duración. La comunicación se hará como mínimo tres meses antes de que comiencen las obras, y el inquilino puede rescindir el contrato dentro del primer mes siguiente a la comunicación del arrendador.

La realización de obras de mejora por el arrendador pasados tres años de arrendamiento (cinco años en los contratos anteriores al seis de junio de 2013), le dará derecho, salvo pacto en contrario a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquél momento.

4.- Obras del inquilino: estas se regulan en el artículo 23 LAU. El arrendatario-inquilino podrá realizar, siempre con el permiso del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios (garajes, trasteros, etc). La responsabilidad sobre estas obras es del inquilino, es decir, será él quien las pague.

Si no hubo consentimiento escrito del arrendador y aún así se realizaron las obras, una vez que termine el contrato el arrendador podrá optar bien por solicitar al inquilino que reponga la vivienda al estado anterior a las obras, bien por dejar las obras tal y como están en ese momento, y en ambos casos no tiene que pagar indemnización alguna al inquilino.

La diferencia entre los contratos celebrados antes y después del seis de junio de 2013 radica en que en los celebrados tras esa fecha no se pueden realizar este tipo de obras si suponen un riesgo para la estabilidad del edificio. Antes de la reforma de 2013 no existía esta prohibición. Además, si el inquilino, su cónyuge u otras personas que convivan con ellos son minusválidos, tendrán el derecho de solicitar (artículo 24 LAU) permiso al arrendador para realizar las obras que la vivienda necesite para adaptarla a su condición de minusválidos. Y estas obras corren a cargo del inquilino, que deberá reponerlas a su estado anterior una vez que finalice el contrato, si así lo quiere el arrendador. Esto es para los contratos anteriores a la reforma de 2013. En los posteriores, se pueden realizar obras de adaptación a las condiciones de minusválidos así como a mayores de setenta años.

Si crees que esta información te ha sido útil TE PEDIMOS UN FAVOR. Puedes contribuir a que también resulte útil a tus contactos compartiéndola a través de los botones sociales 😉

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.