El traspaso o cesión de local de negocio consiste, fundamentalmente, en sustituir al actual inquilino por uno nuevo, manteniéndose iguales las demás condiciones del contrato de arrendamiento del local, es decir, consiste en ceder el contrato de arrendamiento a otra persona.

Antes de entrar en materia dejemos claro que esta figura jurídica que analizamos se denomina “cesión” si el contrato de arrendamiento que se quiere ceder o traspasar a otra persona se celebró tras el 1 de enero de 1995. Por el contrario, si se celebró antes de esa fecha, se denominará “traspaso”. Se trata sólo de una cuestión semántica y ambos conceptos aluden a lo mismol aunque con requisitos diferentes. Así, dado que vamos a analizar esta figura jurídica para los contratos de arrendamiento celebrados después del 1 de enero de 1995, nos referiremos a ella en la medida de lo posible como “cesión”.

Si deseas información sobre los traspasos de local de negocio realizados sobre contratos de arrendamientos firmados antes del 9 de mayo de 1985, te invitamos a leer nuestro artículo Traspaso de local de renta antigua.

Aclarado lo anterior, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio (figura regulada en el artículo 32 LAU), consiste esencialmente en la sustitución del inquilino actual (llamado cedente) por uno nuevo (llamado cesionario) que pasa a asumir las obligaciones y a ostentar los derechos, derivados del contrato de arrendamiento, que tenía el cedente hasta ese momento. Esta sustitución de un inquilino por otro, es decir, la cesión o traspaso, tiene las siguientes características:

  • Se materializa a través del contrato de cesión o traspaso entre el cedente y el cesionario. El contrato de cesión versa sólo sobre el local de negocio. En el caso de que el cesionario esté interesado en las existencias del local se debería firmar contrato de compraventa independiente (pues el traspaso/cesión sólo afecta al local), pero por practicidad se suele incluir esa operación de compraventa del género o existencias en el propio contrato de cesión o traspaso del local.
  • La cesión o traspaso sólo la podrá realizar el inquilino o arrendatario. Nunca el arrendador. Por tanto, cuando el dueño de un local de negocio esté explotando en él una actividad propia, no se puede hablar de traspaso o cesión del local (pues el dueño no puede traspasar o ceder), ni de la actividad o negocio, sino que habrá que firmar un contrato de arrendamiento de industria en el que se alquila la actividad y el local y ese contrato conjunto se rige por el código civil.
  • Puede conllevar o no contraprestación económica a favor del cedente. Hay libertad de pactos entre las partes para fijar un precio u otro o para realizarlo sin precio.
  • El nuevo inquilino puede realizar actividad distinta a la que venía realizando el cedente, salvo que exista pacto en contrario.
  • Además, no tendrá derecho el arrendador a participar porcentualmente en el precio pactado excepto que así lo hubieran acordado las partes en el contrato de arrendamiento o posteriormente.
  • El género o las existencias no formas parte del contrato de cesión, de forma que las partes pueden negociar este aspecto como quieran, pero sin formar parte del contrato de traspaso, que sólo afecta al local.

Por lo tanto, se mantiene en vigor el mismo contrato de arrendamiento inicial, con la salvedad de que cambia el inquilino. Ese cambio de inquilino lo produce el contrato de traspaso o cesión que a estos efectos actúa como si fuese un anexo al contrato de arrendamiento que modifica a la parte arrendataria (se cambia un inquilino por otro), no afectando al resto de las condiciones del contrato de arrendamiento.

Requisitos para la validez de la cesión o traspaso:

  • En el local que se desea ceder a otra persona ha de realizarse actividad empresarial o profesional. En caso contrario no será valida la cesión. O dicho de otra forma… el inquilino que no ejerza actividad no está facultado para ceder/traspasar el local.
  • No es necesario el consentimiento del arrendador, excepto que en el contrato de arrendamiento se hubiera estipulado que será necesario el consentimiento del arrendador para la validez de la cesión o traspaso. Si se incumple este requisito la cesión será invalida y se podrá rescindir el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual.
  • Desde la fecha de celebración del contrato de cesión entre el cedente y el cesionario, aquél (aunque nada impide que lo haga el cesionario) tiene un mes de plazo para notificar, de forma fehaciente, la celebración de la cesión/traspaso al arrendador. Si no se cumple este requisito podrá instarse la invalidez del traspaso o cesión.
  • Para la validez del contrato de cesión debe el cesionario respetar el derecho del arrendador a incrementar la renta hasta en un 20% sobre la renta vigente al momento de la cesión. Este incremento de renta nada tiene que ver con el precio que pudieran haber pactado las partes por la cesión/traspaso.
  • Por último, no se considerará cesión el cambio producido en la persona del inquilino por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

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