En el alquiler de una vivienda o local tanto la parte arrendadora como la arrendataria puede estar constituida por una Comunidad de bienes (CB).
En materia de arrendamientos urbanos, hay Comunidad de bienes (CB) cuando dos o más personas, a las que llamamos comuneros (que pueden ser personas físicas o jurídicas), y que son propietarios conjuntos de uno o varios inmuebles, deciden asociarse para explotar o administrar dichos inmuebles.
Lo más frecuente es que la Comunidad de Bienes sea la propietaria del inmueble, es decir, que sea la arrendadora.
En el derecho español la Comunidad de bienes se encuentra regulada en el artículo 392 del Código Civil.
Dicho artículo expone que existe Comunidad de Bienes cuando la propiedad de una cosa (en nuestro caso un inmueble) pertenece, pro-indiviso, a varias personas.
Por tanto, a tenor de este artículo se entiende que hay Comunidad de Bienes, aunque no se hubiere aún constituido formalmente, por el simple hecho de existir un bien inmueble en propiedad pro-indivisa.
Para qué sirve una comunidad de bienes
La Comunidad de bienes sirve, por tanto, para gestionar o administrar el patrimonio común.
Poner en alquiler el bien inmueble común es un típico acto de administración que se hace a través de la comunidad de bienes.
Es decir, dado que el bien inmueble es de varias personas, resulta más sencillo operar a través de una única figura (la CB) y no a través de los dos, tres, …, propietarios.
Hay que tener en cuenta que el bien inmueble que es propiedad conjunta de los propietarios se aporta a la comunidad de bienes, pero la propiedad sigue siendo de cada comunero y no de la comunidad de bienes.
Creación de la comunidad de bienes
– Elaboración de un contrato de constitución de la Comunidad de Bienes, en el que deberá constar:
- El nombre de la CB.
- El nombre de los comuneros.
- El objeto de la CB.
- El domicilio de la CB.
- Los bienes aportados
- La participación de cada comunero en los bienes aportados.
- Otras normas reguladoras de la CB constituida.
– Posteriormente hay que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
– Solicitud del CIF de la CB.
– Presentar en hacienda el documento de constitución de la CB., junto con el CIF provisional.
– Solicitar el alta de la CB como arrendadora.
La Comunidad de Bienes así constituida carece de personalidad jurídica propia, por lo que serán los comuneros los que responden con todos sus bienes presentes y futuros.
Además, para la constitución de la CB no es necesario que todos los comuneros se den de alta como autónomos en la Seguridad Social, ni es obligatorio aportar dinero a la Comunidad de Bienes.
Fiscalidad de la CB como arrendador
Cuando la CB es arrendadora de un inmueble destinado a un uso distinto a vivienda (locales comerciales, oficinas, etc.), tiene la obligación de emitir factura en la que deberá aparecer la base y el IVA.
Además es costumbre (no es obligatorio) que se refleje en la factura la retención con cargo al IRPF que debe practicar la parte arrendataria.
La CB es sujeto pasivo del IVA (pero no del IRPF) por lo que es la CB y no sus miembros la que tiene la obligación de ingresar en hacienda trimestralmente (modelo 303) el IVA repercutido al arrendatario menos el IVA que ha tenido que soportar para obtener rentas, tal y como nos deja claro la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante V-1240-10 de 2 de Junio de 2010.
Antes de la finalización del mes de Enero del año siguiente la CB debe presentar en hacienda el resumen anual del IVA (modelo 390).
Respecto al IRPF o Impuesto de Sociedades (IS), la CB no es sujeto pasivo del IRPF ni del IS (no tiene que hacer declaración de la renta ni declarar por el Impuesto de Sociedades), sino que las rentas obtenidas y las retenciones soportadas se imputan al IRPF o IS de los comuneros (a través de la presentación del modelo 184 en hacienda), sumándose al resto de los rendimientos de cada cual.
Seguimos con la fiscalidad…
Entre tanto, el inquilino-arrendatario deberá ingresar en hacienda las retenciones que haya practicado a la CB (a nombre de la CB., no de cada comunero en particular) y que venían reflejadas en la factura. Como hemos dicho, al presentar el modelo 184 se atribuyen a cada comunero las retenciones correspondientes.
En el mes de febrero de cada año, la CB debe presentar, exclusivamente a través de internet, el modelo 184. Se trata de un modelo de carácter informativo en el que la CB comunica a hacienda los datos de identificación de los comuneros, el total de rentas obtenidas por la CB., y los ingresos, gastos y retenciones que corresponden a cada comunero en función a su participación en la CB.
Con posterioridad a la presentación, en marzo, del modelo 184, los comuneros presentarán sus respectivas declaraciones de la renta, en las que han de declarar los rendimientos que declararon en el modelo 184 unos meses atrás.
En los casos en que el bien arrendado sea una vivienda y el uso que el arrendatario le vaya a dar sea exclusivamente de como vivienda, entonces la operación está exenta de IVA y no se practicarán retenciones con cargo al IRPF ni al IS.
Por lo tanto no es necesario darle forma legal a la Comunidad de bienes (que ya existe de facto) dado que la Comunidad de Bienes es una entidad creada principalmente para facilitar la gestión de alquileres sometidos a IVA y retención. Así, cada propietario de la vivienda declarará las rentas proporcionalmente obtenidas en su declaración de la renta (tanto ingresos como gastos).
Fiscalidad de la CB como arrendataria (inquilino)
En los casos en que la Comunidad de Bienes sea arrendataria de un inmueble destinado a uso distinto a vivienda (local, oficina, etc), ésta realizará las correspondientes retenciones con cargo al IRPF del arrendador (si el arrendador es persona física) o con cargo al IS de la sociedad arrendataria (si el arrendador es una sociedad), y estará obligada a ingresarlas en hacienda a cuenta del arrendador.
Respecto al IVA, tendrá que abonar al arrendador el IVA correspondiente en caso de alquiler de inmuebles para uso distinto a vivienda.
No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.
Comunidad de bienes en alquiler de local o vivienda
El art. 9.1 LAU, respecto al arrendamiento de vivienda distingue, expresamente, entre arrendadores físicos (5 años) y jurídicos (7 años).
Pero que pasa cuando una Comunidad de Bienes actua como arrendadora y tiene CIF, porque aunque carezca de plena personalidad jurídica, jurídicamente, se comporta como una persona jurídica y, por tanto, a mi entender la duración del contrato debería ser de 7 años.
Me encantaría que hablaras sobre este extremo tan importante. Gracias.
Hola Mónica.
En caso de CB, la duración es de cinco años.
Tb decir que la comunidad no viene en escritura pública.
Para dar de baja como se hace. No hay disolución pq el bien sigue perteneciendo a cada uno para su uso. Pero la comunidad de bienes se hizo para su alquiler. Ahora ya no pq es más complicado. Aparte de que ya no hay buena comunicación entre las partes
Buenas tardes,
Para arrendar un local es obligatorio que en el contrato de alquiler consten todos los comuneros (nombre,DNI,domicilio) o solo con el NIF y nombre de la CB seria suficiente ?
Gracias!
-Tengo copia de constitución CB, doc privado.
-Lleva 26 años de actividad, arrendando dos locales heredados. Hace declaración IVA trimestral y cada comunero declara su parte.
-tengo el NIF y el nombre de la CB.
PROBLEMA: he ido a solicitar el certificado electrónico FNMT y no me lo da porque dice hacienda que el contrato privado no tiene validez. QUE HAGO?
Buenas tardes; les comento que he arrendado mi local a dos personas y al mes me indican que han hecho una Comunidad de Bienes pero no me quieren aportar documentación sólo me indican nombre y CIF de la misma pidiéndome que cambie el contrato a nombre de dicha C.B. y cuando les comento que deseo que me envíen mía mail fechacientemente dicha documentación se niegan proponiéndome que pase a verla por el local y que después modifique el contrato a nombre de la misma ¿Es esto legal, podría traerme complicaciones?
Les agradezco mucho la atención.
Saludos
Beatriz
Hola Beatriz,
Aunque hagan una comunidad de bienes, si no se modifica el contrato, tendrá que responder las personas personalmente.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
2 hermanos vamos a comprar un local en proindiviso para luego arrendarlo. La CB que se constituiría por imperativo legal, sería para arrendar locales (sin trabajador alguno). ¿Puede estar la CB sin que coticen en autónomos ninguno de los 2 socios?
Hola Benito,
Estaríais ejerciendo una actividad económica y por lo tanto debéis tributar por ella, pero no es necesario que sea a través de la figura del autónomo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Muy buena información, profesionales, sólo puedo dar un millón de gracias.
Hola Patricia,
Gracias por tus palabras.
Un saludo.
hola….si el arrendador CB ..dispone de propiedades por valor de mas de 601.000 euros. El arrendatario (local comercial) no debe practicar retenciones….pero No Debe darse de alta para el modelo 115 ? no debe presentar trimestres en Cero euros…o como? …gracias….
Hola José,
Deberá practicar la retención.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, Tengo una Comunidad de Bienes desde hace 4 años con otro socio, cada uno al 50%. La CB se dedica a arrendar unos locales adquiridos al 50%. Mi socio es soltero, pero yo estoy casado en gananciales desde hace 10 años (por tanto, cuando compramos esos locales, en escritura figuran un 50% de mi socio y otro 50% a la sociedad de gananciales. Mi pregunta es sobre la individualización de rentas de la CB. ¿Debo imputarme yo (como estoy haciendo hasta ahora) el 50% del beneficio a la hora de realizar mi declaración de renta o debo imputarme el 25% y el otro 25% mi esposa? El pasado año, tuve una comprobación de la renta y hacienda no me dijo nada.
Hola Antonio,
Entiendo que no hacen declaración conjunta, en este caso entiendo que deberían imputarse antes los beneficios.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
En marzo de 2018 mis dos hermanos y yo consituimos una herencia yacente al heredar de nuestra madre un local y un piso en febrero de ese mismo año. Dimos de baja esta herencia yacente en junio para constituir una comunidad de bienes (después de aceptada la herencia) para gestionar el alquiler del local comercial. Durante 2018 henos realizado la autoliquidación trimestral de IVA del alquiler de dicho local (1 y 2 trimestre con el nif de la herencia yacente, mientras que 3 y 4 trimestre ya con el nif de la CB, primero en constitución y el último trimestre ya constituida).
Aún así, al examinar los datos fiscales que figuran en hacienda para el ejercico 2018, los ingresos y retenciones por arrendamiento del local figuran de forma exclusiva a nombre de nuestra madre fallecida en febrero y no una tercera parte a nombre de cada uno de los mimbros de la comunidad de bienes.
Mi pregunta es :¿Debemos declarar los ingresos por el alquiler del local en la declaración de irpf de cada uno de los tres y hacer una modificación en la declaración de nuestra madre o dejarlo como está?
Muchas gracias
Hola, quisiera que me aclararan una duda. Tengo un local el cual quisiera alquilar y no sabemos como tenemos que facturar ya que un gestor me dice de una manera y otro de otra y estoy hecha un lío. Le explico, somos tres hermanos 1/3 es privativo mío ya que es una herencia, 1/3 de mi hermana y el otro tercio se lo compramos mi marido y yo en (bienes gananciales) a uno de mis hermanos. La duda es.. como tenemos que facturar para alquilarlo?? Una factura con un 1/3 a mi nombre, otra con 1/3 a nombre de mi marido y mío, y otra factura de 1/3 a nombre de mi hermana? O como?? Muchas gracias y un saludo
Hola Marisa,
Lo adecuado es una factura y que el importe se divida entre tres.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas tardes, tengo 4 pisos en alquiler, son de nuestra propiedad en régimen de gananciales. Mi pregunta es si sería mejor una CB o seguir en como estoy, si es más ventajoso en fiscalidad una CB o gananciales, tema de IRPF, etc etc.
Gracias y un saludo
Hola Angel,
La diferencia sería que la. Comunidad de bienes. No se hace cargo del irpf, solo del IVA.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.