Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

¿Cuánto dura un desahucio?

Publicado el

Quieres saber cuánto dura un desahucio?. El desahucio más breve que he llevado ha durado dos meses y medio, pero no te engañes, eso es la excepción. Lo habitual es que el proceso dure entre cuatro meses y medio y seis meses; y de ahí en adelante. Y da lo mismo si se trata de vivienda o de local.

Es imposible precisar de antemano cuánto dura un desahucio, sencillamente porque hay factores que no dependen del abogado, tales como las notificaciones al inquilino, el mayor o menor colapso de los juzgados, etc.

No obstante, la duración está entre los cuatro y los seis meses.

Hay dos situaciones que serían las más óptimas para el propietario, pero que no siempre funcionan:

  • El inquilino se va antes de poner la demanda
  • El inquilino se va después de poner la demanda pero antes de que se produzca el lanzamiento (desalojo forzoso).

Estas dos situaciones son muy beneficiosas para el propietario/arrendador, pero no siempre suceden. Al contrario, lo normal es que el inquilino o arrendatario se quede en la vivienda o local hasta el lanzamiento (desalojo/desahucio) o que se vaya pero sin decir nada ni entregar las llaves.

Así las cosas, en este artículo voy a analizar aquello por lo que seguramente está aquí, es decir, el caso en el que la situación no se puede solucionar amistosamente y hay que demandar al inquilino.

Desahucio express

Voy a analizar la duración del proceso de desahucio, paso por paso.

Burofax previo

Si me has leído en anteriores ocasiones, soy de la opinión que el burofax es más un estorbo que una ayuda.

En los procesos de desahucio que llevo casi casi casi nunca mando burofax, pues dan muchísimos problemas.

Pero bueno, en caso de que decidas mandar un burofax, debes empezar a contar…, es decir, no se podrá poner la demanda antes de 30 días (y ello en caso de que recogan el burofax, pues si no lo recogen… empiezan los problemas).

Así que ya llevamos 30 días desde que has tomado la decisión de pasar a la acción contra tu inquilino.

Interposición de la demanda

Aquí voy a ser generoso porque en mi caso apenas puedo tardar 2 horas en interponer la demanda desde que analizo el contrato de arrendamiento.

Así que en este trámite voy a contabilizar sólo 1 día.

Por tanto, ya llevamos 31 y un días si contamos los 30 días del burofax. Venga, 1 mes en total para redondear.

Apoderamiento del procurador

El procurador es tu representante ante los tribunales (el abogado es quien lleva la defensa de tus intereses). Por tanto, hay que apoderar al procurador.

Apoderar al procurador es obligatorio para que el proceso de desahucio pueda continuar.

Esto se puede hacer en una notaría (pagando) o en los juzgados (sin pagar).

Obviamente es mucho más rápido en una notaría.

Si prefieres hacerlo en el juzgado primero, primero el juzgado debe mandar al procurador un documento (Diligencia de ordenación) en la que se dice que el demandante (tu) debes ir al juzgado a apoderar al procurador. Este trámite suele tardar unos 25 días desde que se pone la demanda.

Por tanto, voy a sacar una media para el apoderamiento. Ni una cosa ni otra. Así que podría decirse que la media es de unos 9 días.

Así que… 40 días en total desde que se mandó el burofax.

Decreto de admisión

Desde que has apoderado al procurador, suelen pasar unos 7 días hasta que el juzgado admite a trámite la demanda.

Lo que hace el juzgado en este momento es emitir un documento, que se llama “decreto de admisión”.

El juzgado manda este documento al procurador (por internet) y al inquilino (por correo postal).

Por lo tanto, desde que se envió el burofax hasta que se emite el decreto de admisión ya llevamos cerca de 50 días.

La notificación al inquilino (el terrorrrrr)

Tal y como te he indicado, una vez que el juzgado admite a trámite la demanda, emite un documento que se llama “decreto de admisión”.

Ese documento se le envía al procurador, vía internet), y al mismo tiempo se le envía al inquilino a su (tu) casa.

Y éste es precisamente el trámite que más tiempo se “come” de todo el proceso.

En el caso de que tu inquilino coja la carta del juzgado rápido, pues no hay problema, porque se le habrá notificado muy rápido.

Pero lo normal es que el inquilino no esté en casa, o que esté pero no quiera abrir la puerta, etc… En ese caso se le deja un aviso en el buzón, pero casi ningún inquilino va a correos a recoger la carta, sencillamente porque ya saben de qué se trata.

Así que aquí empieza la historia realmente.

Una vez que el inquilino no recoge la carta, el juzgado hace una averiguación domiciliaria, es decir, buscan otros domicilios del inquilino. Me refiero a que buscan los datos del inquilino en la policía, tráfico y seguridad social.

Si salen dos domicilios, por ejemplo, pues notifican primero en uno y, si no hay éxito, luego en el otro.

En resumen, el trámite de las notificaciones se lleva, fácilmente, una media de 50 días (siendo bastante generoso).

Así que desde que se mandó el burofax ya llevamos 100 días (más de tres meses).

Notificación por edictos

Aquí quiero hacer una puntualización.

En el momento que el juzgado intenta notificar al inquilino el decreto de admisión en su (tu) casa, y por el motivo que sea el inquilino no recoge la carta, pueden ocurrir dos cosas:

La primera es que, como he dicho antes, el juzgado busque nuevos domicilios del inquilino.

Y la segunda es que no busque nuevos domicilios y opte por la notificación por edictos, es decir, que no busque nuevos domicilios y directamente cuelgue el decreto de admisión en el tablón de anuncios del juzgado. De esta forma se le da por notificado, es decir, es como si hubiera cogido la carta.

Hay juzgados muy propensos a buscar y buscar domicilios.

Y hay otros más valientes que deciden rápido colgar la demanda en el tablón de anuncios.

Si te toca uno de los primeros el proceso durará más, y si te toca uno de los segundos pues el proceso se acortará.

Oposición a la demanda

Una vez que el inquilino recoge la demanda (o bien el juzgado cuelga la demanda en el tablón de anuncios del juzgado), el inquilino tiene 10 días (hábiles) para oponerse a la demanda.

Si no se opone pues pasados esos 10 días hábiles (unos 15 días naturales) el proceso habrá terminado y el juzgado emitirá un nuevo decreto, llamado “decreto de archivo”. En ese decreto ya viene la fecha del desahucio.

Si tienes suerte y ocurre esto, habrá que sumar los 15 días más los 7-10 días que el juzgado tardará en emitir el decreto de archivo, es decir, unos 25 días más.

Por tanto, nos vamos a 125 días desde que se mandó el burofax.

Pero como tengas la mala suerte de que el inquilino se oponga a la demanda, entonces habrá juicio, lo que supone que el proceso se retrasará unos 30 días más. Y si el inquilino pide justicia gratuita entonces ni te cuento, porque suele tardarse unos 30 días en que se la concedan.

Pero voy a ser generoso de nuevo y voy a ponerme en la situación más común, que es que el inquilino no recoge la demanda y el juzgado decide publicarla/colgarla en el tablón de anuncios del juzgado. Y como nadie va al juzgado a mirar si le han demandado, pues el inquilino no se entera de que le han demandado, con lo que ni pide abogado de oficio ni se opone a la demanda.

En resumen, me quedo en los 125 días antes comentados.

Es decir, unos 125 días después de mandar el burofax, el abogado recibe del juzgado el “decreto de archivo” que te da íntegramente la razón en todo lo que hemos pedido y que ordena el desahucio.

Fechas para el lanzamiento (desahucio)

El “decreto de archivo” es el que ordena el desahucio.

Normalmente la fecha para desahucio ya venía en el primer decreto (en el decreto de admisión), pero es muy frecuente que, con todo lo que ha durado el proceso, esa fecha ya haya pasado y haya que poner una nueva.

Así que esa fecha nueva suele venir en el decreto de archivo.

Es raro que pongan fecha para antes de 45 días.

Así que el desahucio se producirá finalmente unos 170 días después de mandar el burofax (y eso si todo va bien, porque si hay problemas tardará más).

En resumen, desde que se puso la demanda hasta que se produce el desahucio suelen pasar unos cinco meses y medio o seis.

Y de ahí en adelante, pues las cosas se pueden torcer, puede haber juicio, puede haber problemas el día del desahucio, etc.

Esta es la realidad.

Te invito a que no cometas la torpeza de mandar burofax, y así sólo estaremos hablando de unos cuatro meses y medio o cinco.

Y si las cosas se tuercen entonces el proceso puede durar unos ocho o diez meses (sobre todo cuando el juzgado empieza a buscar domicilios del inquilino y no aciertan a notificar).

Más detalles (de los buenos)

Si quieres ver la realidad de todo lo que te he contado, pero aplicado a tu ciudad, te invito a que eches un vistazo al post La duración de un desahucio en tu ciudad, para que puedas hacerte una idea de lo que tardará el proceso en tu la localidad en la que está la casa o local que has alquilado a tu inquilino.

Consuelo

Para el arrendador o propietario hay un consuelo. Y es que el inquilino es condenado a pagar las rentas hasta el día del desahucio.

Así que por mucho que dure el proceso de desahucio, el inquilino te va a tener que pagar todas las rentas hasta el día del desahucio.

Sin embargo, esto es en la mayoría de los casos algo ficticio, pues raramente el inquilino presenta solvencia como para poder embargarle, por lo que al final no se le suele poder cobrar.

Y lo mismo ocurrirá con las costas del proceso. Es decir, el inquilino suele ser condenado a pagar los gastos que el proceso ha supuesto para el arrendador, pero si el inquilino es insolvente difícilmente podrá el arrendador recuperar ese dinero.

El proceso de desahucio se regula principalmente en el artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC) si bien en cuanto a la duración del mismo quien realmente manda no es la ley sino, como hemos visto, las apretadas agendas de los juzgados y los recursos económicos que el Estado destine a la administración de justicia.

Desahucio express

Y tu…¿has padecido alguna vez un impago por parte del inquilino?.

Un comentario en “¿Cuánto dura un desahucio?

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express