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Derecho de tanteo del arrendatario por venta del local de renta antigua

El derecho de tanteo del arrendatario por venta del local de renta antigua se regula en la ley de arrendamientos urbanos de 1964, dado que la LAU de 1994 no establece ninguna norma reecto a esta materia.

Al hablar de locales de renta antigua me estoy refiriendo a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Qué es el derecho de tanteo en renta antigua

En este post de lo que voy a escribir es del derecho que tiene el arrendatario de un local de renta antigua a comprar ese inmueble en el caso que el propietario quiera venderlo a una tercera persona. Por tanto, voy a analizar el derecho que tiene el arrendatario del local a comprar el local que ocupa con preferencia a la persona a quien el vendedor desea vender dicho local comercial.

Si lo que deseas es información sobre el derecho que tiene el arrendatario del local (tras la extinción del contrato de renta antigua) para que se le alquile a él nuevamente en lugar de a una tercera persona (se llama derecho de adquisición preferente), te invito a leer el post Derecho de alquiler preferente del ex inquilino de local de renta antigua.

Qué normas se aplican en esta materia

La Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LAU de 1994) estableció una serie de Disposiciones transitorias para regular qué debía pasar con los contratos de arrendamiento anteriores a su entrada en vigor. En cuanto a locales de negocio o locales comerciales, es la Disposición Transitoria Tercera (DT Tercera) la que se encarga de decirnos qué ocurrirá con estos contratos de arrendamiento de local celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Dicha DT Tercera establece, en su inicio, que estos contratos de arrendamiento se van a regir por lo establecido en dicha DT y, en las materias en las que dicha Disposición Transitoria no diga nada, entonces se seguirá aplicando a dicho contrato de arrendamiento la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Por lo tanto, primero tendremos que mirar si la DT Tercera de la LAU de 1994 dice algo sobre una determinada materia (en nuestro caso, sobre el derecho de tanteo del arrendatario), y si no dice nada tendremos que acudir a ver qué dice al respecto la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Así pues, lo primero es acudir a la DT Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

LAU de 1994

En materia de derecho de tanteo, la DT Tercera no establece nada en concreto. No menciona nada en particular sobre este derecho. Sin embargo, el número 1 de dicha DT Tercera de la LAU de 1994 viene a decirnos que los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos antes del 9 de Mayo de 1985 se seguirán rigiendo por las normas contenidas en la LAU de 1964.

Por lo tanto, para conocer en qué consiste el derecho de tanteo del arrendatario del local en caso de venta, tendremos que acudir a las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

LAU de 1964

En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es su Capítulo VI el que se encarga de regular el derecho de tanteo del arrendatario de local y de vivienda. Dicho Capítulo abarca desde el artículo 47 hasta el 55, y trata tanto del derecho de tanteo como del derecho de retracto.

En  este post analizaré el derecho de tanteo. Si quieres saber más sobe el derecho de retracto te invito a echar un vistazo al post Derecho de retracto del arrendatario por venta de local de renta antigua.

El artículo 47.1 nos viene a decir que el arrendatario del local tiene derecho de tanteo durante el plazo de 60 días naturales posteriores al siguiente en el que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender el local arrendado. Añade dicho artículo que dicha notificación fehaciente deberá contener:

  • El precio ofrecido por cada piso o local.
  • Las condiciones esenciales de la venta
  • El nombre del comprador.
  • El domicilio del comprador.
  • Otras circunstancias del comprador.

No tendrá el arrendatario derecho de tanteo en los casos en que el inmueble común (en caso de que no estuviese hecha la división horizontal) haya sido dividido y el local del que hablamos haya sido adjudicado a determinada/s persona/s, siempre y cuando aquél inmueble común fuere en su día adquirido por legado o herencia. Tampoco gozará de este derecho cuando la adquisición del inmueble común se hubiere producido antes del 1 de Enero de 1947.

El artículo 49 establece que los efectos de la notificación realizada al arrendatario caducarán a los 180 días naturales siguientes a la fecha de dicha notificación. Y añade que, transcurridos esos 180 días, no se podrá intentar una nueva venta hasta que transcurran dos años desde la notificación del tanteo.

El artículo 51 viene a decir que el inquilino de un piso que ha ejercido su derecho de tanteo, adquiriendo por tanto la vivienda, no podrá volver a venderla hasta que transcurran dos años de la adquisición. Sin embargo, aclara la norma, si este inquilino que ha adquirido ejerciendo su derecho de tanteo ha venido a peor fortuna, entonces si podrá vender en ese plazo de dos años. Para el caso de locales debe entenderse aplicable también esta norma por analogía.

El artículo 52 nos dice que el comprador de un inmueble o edificio compuesto de varias viviendas o locales, no podrá vender “sueltos” aquellos inmuebles que a la fecha en que los adquirió tuviesen en vigor un contrato de arrendamiento. Sin embargo, el precepto permite hacerlo en caso de que quien pretende la venta haya venido a peor fortuna.

El artículo 53, aunque sólo utiliza la expresión “vivienda” e “inquilino” y nunca la de “local” ni “arrendatario”, debe ser aplicado también a los locales de negocio por analogía, debiendo ser considerado un error del legislador.

Este artículo 53 nos habla de la posibilidad que tiene el inquilino de impugnar la compraventa realizada entre el vendedor y el nuevo comprador. Así, cuando el inquilino no haya ejercido sus derechos de tanteo o retracto, éste podrá impugnar la compraventa en los siguientes casos:

  • Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo 52.
  • Cuando el precio de la transmisión exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: al 3% cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes del 1 de enero de 1942; y al 4,6% si lo fuere con posterioridad.

Sin embargo, cuando el precio del terreno en el que se encuentre el inmueble transmitido compuesto por una sola vivienda sea superior al precio de lo edificado, entonces no podrá el inquilino ejercer la impugnación de la compraventa, sea cual sea el precio de la misma.

El artículo 53.2 viene a establecer que el derecho a impugnar la compraventa por haberse dado alguno de los casos del número 1 del artículo 53 caducará a los 60 días naturales contados desde el siguiente de la notificación que el comprador debió enviar al inquilino anunciando su nueva condición de adquirente.

Finalmente, establece el artículo 53.3 que si el inquilino ejerce su derecho a impugnar y su acción prospera, entonces no podrá el comprador negar la prórroga del contrato de arrendamiento al inquilino impugnante basándose en la causa primera del artículo 62, es decir, basándose en la necesidad de la vivienda para sí o para familiar.

En resumen, en los casos en que la ley no lo prohiba, el arrendatario del local tendrá derecho de tanteo durante 60 días desde que recibió la notificación de intención de venta del inmueble, es decir, el arrendatario podrá comprar el local en las mismas condiciones ofertadas en dicha notificación por el dueño del local.

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