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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Finalización de la prórroga por necesidad del arrendador

La necesidad del arrendador de recuperar la vivienda de su propiedad que tiene alquilada a una tercera persona es el segundo motivo de petición de desalojo de viviendas alquiladas solo superado por el impago de la renta.

Son varias las causas que pueden llevar al arrendador a solicitar la finalización anticipada del contrato de arrendamiento.

Pues bien, sea cual sea la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, la necesidad del arrendador de habitar una vivienda de su propiedad que tiene alquilada a otra persona es el segundo motivo que con más frecuencia alegan los arrendadores para pedir que el inquilino desaloje la vivienda, únicamente superado por el impago de la renta (que es el motivo estrella para pedir el desalojo).

En este post voy a analizar esta materia respecto a los contratos de arrendamiento de renta antigua y a los sometidos al Decret Boyer que estén sometidos a prórroga forzosa (es decir, muchos de los contratos anteriores al 31 de diemembre de 1994).

Pero si lo que te interesa es conocer cómo afecta la necesidad de la vivienda del arrendador en los contratos celebrados después del 1 de enero de 1995, te invito a leer el post El arrendador necesita la vivienda para sí o para su familia.

Así que… Empiezo por los contratos más antiguos.

Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985

Sin duda los llamados “contratos de renta antigua” son los que mayor casuística presentan, dado que la renta suele ser bastante baja y eso hace que el arrendador suele estar muuuuuy interesado en recuperar la vivienda. Debido a ese interés, los jueces han de estar muy atentos a las causas que se alegan para recuperar la vivienda, pues en lugar de una verdadera necesidad del arrendador lo que puede existir es un interés meramente económico.

Bien, en primer lugar he de mencionar que estos contratos de arrendamiento no se regulan por la ley de arrendamientos urbanos de 1995 (LAU95), sino por la ley de arrendamientos urbanos de 1964 (LAU64).

Esta LAU64 establece como norma general que el contrato de arrendamiento terminará cuando fallezca el inquilino/a. Sin embargo, el artículo 62 LAU64 permite que el contrato termine antes del fallecimiento del inquilino, al establecer dicho artículo que el contrato terminará “Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales”.

Por lo tanto, el artículo 62 viene a decir que si el arrendador necesita la vivienda puede pedírsela al inquilino y el contrato finalizará, aunque aún no hubiere fallecido el inquilino.

Para que el arrendador pueda utilizar este derecho de recuperación anticipada de la vivienda deben tenerse en cuenta varios aspectos que analizo a continuación, tales como:

  • Qué significa “necesidad”.
  • Quién puede pedir la vivienda
  • Cómo hay que pedirla
  • Cuáles son los motivos de necesidad que pueden alegarse.

Qué significa necesidad del arrendador

Nos encontramos ante un término muy muy muy ambiguo, sobre todo dada la importancia que tiene para inquilino y arrendador ese concepto. De hecho, de ese concepto depende que el inquilino pierda el derecho a ocupar la vivienda que tiene hasta el momento.

La ley no define qué debe entenderse por necesidad, por lo que debemos recurrir a la jurisprudencia, es decir, a las sentencias que los tribunales van dictando día a día sobre esa materia.

Y los tribunales lo han definido en varias ocasiones, pero la definición que dan es un poco…bueno, tampoco es muy clara.

Vienen a decir que “necesidad” es aquello que es algo más que lo superfluo o caprichoso.

Esto quiere decir que al final habrá que ver caso por caso si la causa que alega el arrendador es un capricho de querer recuperar la vivienda a toda costa o, por el contrario, realmente la necesita.

Quién puede pedir la vivienda

La vivienda debe pedirla el arrendador.

Pero no sólo eso, sino que además la ley indica que el arrendador podrá pedir la vivienda si la va a utilizar él o sus ascendientes o descendientes (padres o hijos, no hermanos ni tíos) como vivienda habitual.

Cómo hay que pedir la vivienda

La ley establece que el arrendador tendrá que notificar de forma fehaciente al inquilino el hecho de que necesita la vivienda para sí o para los familiares mencionados.

En el escrito hay que mencionar, siquiera por encima, el motivo de la necesidad de la vivienda y quién va a ocuparla como vivienda habitual.

Desde que el inquilino recibe la notificación, tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta un máximo de doce meses. Si desaloja durante ese periodo, el inquilino será indemnizado con dos anualidades de renta o con una anualidad de renta, dependiendo si desalojó la vivienda antes o después de los seis meses siguientes a la recepción de la notificación.

Si desaloja tras el mes 12 desde la recepción de la notificación no tendrá derecho a indemnización y, además, el arrendador podrá instar el desahucio.

Cuales son los motivos de “necesidad del arrendador”

El artículo 63.2 LAU64 establece unos motivos que, de por si, hacen que el arrendador no tenga que probar nada más. Es decir, si se dan los siguientes motivos el arrendador podrá exigir el desalojo de la vivienda sin problema alguno. estos motivos son:

  • Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
  • Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
  • En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
  • Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitarePero si no se está en alguno de estos cuatro supuestos no hay que preocuparse, pues el artículo 63.1 LAU64 permite también pedir la finalización del contrato si el arrendador “justifica la necesidad de la ocupación”.

Es decir, que si se dan algunas de las causas analizadas en el siguiente punto, el arrendador podrá mandar una notificación al inquilino exigiendo el desalojo de la vivienda.

Pero a veces no se darán las causas mencionadas anteriormente.

También pueden darse otras causas que el arrendador tendrá que probar. Entre las mayormente admitidas por los tribunales se encuentran las siguientes:

  • Necesidad económica del arrendador: en los casos en que el arrendador tenga una situación económica mala podrá reclamar su vivienda. También cuando el arrendador tenga que estar pagando un alquiler por no poder utilizar su vivienda.
  • Vida independiente: esta circunstancia se da cuando el arrendador quiere irse de casa de sus padres y quiere emprender una vida independiente. Frecuentemente los tribunales exigen que el arrendador tenga un trabajo con el que poder costearse esa vida independiente.
  • Convivencia dificultosa: esta causa se da cuando la convivencia entre el arrendador y las personas con quien conviva (generalmente sus padres) es difícil y así se pueda probar.
  • Estudios: esta causa se da cuando el arrendador quiere utilizar la vivienda arrendada para habitarla para cursar estudios. Generalmente esta causa se acepta cuando se trata de estudios de larga duración (universitarios) pero también se ha llegado a aceptar en casos de estudios en el instituto.
  • Jubilación del arrendador: esta causa se da cuando el arrendador se ha jubilado y quiere establecer su residencia en la vivienda alquilada.
  • Etc

Contratos entre el 10 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994

En los contratos sometidos al llamado “Decreto Boyer” se va a aplicar la misma normativa y jurisprudencia vista en el apartado anterior, siempre y cuando en el contrato de arrendamiento se haya establecido una cláusula de prórroga forzosa.

Es decir, en estos contratos ya no existía la obligación de prórroga forzosa indefinida, pero muchos de esos contratos (quizás por costumbre) se firmaban diciendo que se sometían a la prórroga indefinida del artículo 57 LAU64. Pues bien, en estos casos se aplicará lo mismo que hemos visto para los contratos de renta antigua.

En los demás casos, es decir, cuando no se haya sometido el contrato a prórroga forzosa, no se va a aplicar la normativa anteriormente vista sino que habrá que acudir a lo que establezca el contrato y el código civil respecto a la duración de estos contratos, así como a lo que dice la jurisprudencia (suele ser frecuente que se admita por los tribunales que la duración en estos casos es de treinta años).

Y tu… ¿te encuentras en esta situación?

19 comentarios en “Finalización de la prórroga por necesidad del arrendador

  1. Mi casero, ha venido a mi casa y me ha dicho de todo incluso ha dicho que podría echarme ya que había unas manchas de manos en la pared (que no pinto a mi entrada en el piso) y tambien me ha echado en cara que cambie una cortina y unas tulipas porque se rompieron (el ya lo sabía). Ha venido en una actitid agresiva, se que quiere vender el piso y lo acaba de pintar con mi permiso. Me quedan un par de meses de contrato, me ha dicho que tenia fotos (que hizo sin mi delante). He decir que ha llegado en una actitud agresiva casi amenazandome ¿me podría echar? ¿se podría quedar con mi fianza? He de decir que le he pagado todos los meses incluso antes de la fecha que tendría que pagar. ¿como debo actuar?
    Muchas Gracias

  2. Hola Eduardo,

    Tengo como arrendadora un piso alquilado a dos años por acuerdo con el inquilino.El alquiler caduca el 15 de octubre de este año . Al no ser un alquiler al uso ya que lo normal a partir del 2013 son alquileres a 3 años , ¿hay algun tipo de norma o ley que haga que el contrato se renueve automáticamente año a año hasta una fecha determinada?

    Hay buena relación y ambos estamos de acuerdo en continuar con el alquiler, pero quería saber si hay alguna condición especifica de prorroga en este caso. Mi intención es vender el piso dentro de 3 años, por lo que si no existiera prorroga debería hacer un contrato de un año prorrogable hasta 3. En este caso, la siguiente pregunta sería, no podría vender la vivienda que finalmente sería mi objetivo hasta que pasen los tres años, ¿verdad? o .¿podría una vez pase el primer año , exponerle mi necesidad con previo aviso ?

    Muchas gracias

    1. Hola María.

      Tu contrato, al ser por dos años, se va a prorrogar automáticamente por otro año más el 15 de octubre.

      Así, el 15 de octubre de 2017 podrás dar el contrato por finalizado (tendrás que preavisar antes) o bien podrás no hacer nada y el contrato se prorroga automáticamente por un cuarto año, terminando el 15 de octubre de 2018.

      Una vez llegada esa fecha mi recomendación es que hagáis un contrato nuevo.

      Así, el 15 de octubre de este año no podrás evitar que la inquilina siga, pero a partir de ahí cada 15 de octubre podrás impedirlo (pero siempre al finalizar la anualidad).

      1. Entendido, muchísimas gracias, es de gran ayuda poder consultarte en momentos criticos y que nos des algo de luz, hay tantos giros por cada punto que a veces es dificil.

        Enhorabuena por el blog !

  3. Buenas tardes ,mi caso es que mi padre tiene un contrato de renta antigua de la ley de 1964 y su inquilino paga 23 euros al mes ,quisiéramos actualizar la renta del inquilinato , ya que realizaran obras de mejora en las zonas comunes, como tubería general de agua , cableado eléctrico desde contador hasta cajetín vivienda ,también tiene un Nieto que quiere independizarse y no sabemos que pasos debemos seguir.
    Gracias y un cordial saludo.

  4. Hola Daniel!
    Vivo de alquiler en un piso de 120 m2 con mi mujer y tres hijos menores porque no tenemos ninguna otra propiedad en Madrid. Mis suegros tiene sólo un piso en el que viven y mis padres no viven ni tienen pisos en Madrid. Estamos pensando en comprar un piso que tiene un inquilino de renta antigua en la misma ciudad y que es más grade (141m2). ¿Podríamos una vez comprado el piso nuevo rescindir el contrato del actual inquilino por necesidad? ¿Cómo?
    ¡Muchas gracias y felicidades por el blog!

    1. Hola Gabi.

      En principio la ley permite hacer esto que dices, aunque al final la decisión la toma el juez, y en estos casos suelen ser poco flexibles.

      es decir, son más flexibles cuando quien necesita la vivienda es el dueño de toda la vida. Pero en los casos en que se produce una compraventa y quien necesita la vivienda es el nuevo dueño en estos casos se observa “cierto fraude”, por lo que los jueces suelen tirar bastante del lado del inquilino de renta antigua.

  5. Hemos heredado un piso de renta antigua del año 1975 entre tres hermanos..supone esto algún cambio sobre el contrato ?
    Puedo reclamar el piso para mi hija que quiere casarse al año próximo y su novio trabaja en la localidad donde se encuentra la vivienda ? Que pasos tendría que dar ? Gracias

  6. Hola

    Tengo una vivienda alquilada , siendo yo arrendador. El contrato se firmó poor un año de duración el pasado 29 de Enero de 2016. Estando ahora a un mes de ciumplir la primera anualidad quiero recuperar la vivienda para mi uso permanente tras haber roto mi relacion con mi pareja. Puedo comunicarselo al inquilino antes de que cumpla eñ año ( 29 deEnero) Y requerirle que deje la vivienda en el plazo de 2 meses? ( mi duda es qué prima, si la prórroga automatic que se da al cumplir el año. o mi peticion)

    Muchas gracias

    1. Hola Pedro.

      Puedes hacer el envío ahora, pero puede que el inquilino se niegue y te diga que el envío debes hacerlo el mismo 29 de enero y no antes.

      Bajo mi punto de vista esta última es la solución correcta, es decir, tienes que avisar cuando el contrato cumpla un año, y conceder dos meses para el desalojo.

  7. Buenos días,

    Compre como inversión hace 3 años un piso de renta antigua. Ahora querría recuperarlo ya que mi madre es mayor (80 años), tuvo un accidente y está delicada y vive sola a 100 km de distancia de dónde vivimos sus hijos. Además, vive en un sitio pequeño y la atención sanitaria no es la misma que en nuestra ciudad.

    Es cierto que económicamente podríamos gestionar un alquiler para mí madre y no sé si esto puede ser un inconveniente pero para mí madre resultaría más agradable vivir en un piso que al final sentiría como propio y que yo arreglaría a su gusto.

    Si pudiera reclamar el piso, que pasos debería seguir y cuanto tendría que esperar?

    Muchas gracias de antemano por su ayuda.

    1. Buenos días Bea,

      En primer lugar tendras que mandar un burofax a tu inquilina counicandole que necesitas la vivienda para tu madre, y explicarle de forma somera que esta delicada de salud y que la necesitas cerca para atenderla tu y tus hermanos y por los centros de salud que están en la ciudad.

      Desde que el inquilino recibe la notificación, tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta un máximo de doce meses.

      Si desaloja durante ese periodo, el inquilino será indemnizado con dos anualidades de renta o con una anualidad de renta, dependiendo si desalojó la vivienda antes o después de los seis meses siguientes a la recepción de la notificación.
      Si desaloja tras el mes 12 desde la recepción de la notificación no tendrá derecho a indemnización y, además, el arrendador podrá instar el desahucio.

      Espero haberte sido de ayuda

  8. Buenas tardes. Mis hermanos y yo hemos heredado de mi abuela dos pisos a partes iguales, uno de ellos de renta antigua. Nos informan de diversas fuentes que el arrendatario no está viviendo en el piso desde hace tiempo, pero desconocemos quién vive ahí porque no se deja ver ni abre nunca la puerta. En un principio nos dijeron que vivían ahí su ex mujer y un hijo menor de ambos, pero no está muy claro si son ellos u otras personas subalauiladas.
    La renta que pagan es muy baja y, por supuesto, si se está cometiendo un Fraude nos interesa recuperar el piso. Por otro lado es posible que yo necesite en el próximo año un piso porque debo abandonar el actual de alquiler (piso en el que vivo y estoy empadronada pero no tengo contrato de alquiler pues es de un amigo).
    ¿Qué nos conviene más para recuperar el piso, denunciar el fraude o reclamarlo como vivienda habitual para mí? (El otro piso heredado tiene contrato en vigor hasta 2019). ¿Qué derechos tenemos si realmente está viviendo la ex mujer con el hijo de ambos estando el arrendatario vivo? ¿Cómo podemos comprobarlo?

    Muchas gracias.

    1. Buenos días Bea,
      Buenas tardes VIC,

      En primer lugar tendras que mandar un burofax al inquilino comunicándole que necesitas la vivienda para constituir tu vivienda habitual y explicar de forme somera la necesidad.

      Desde que el inquilino recibe la notificación, tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta un máximo de doce meses.

      Si desaloja durante ese periodo, tendras que indemnizarlo con dos anualidades de renta o con una anualidad de renta, dependiendo si desalojó la vivienda antes o después de los seis meses siguientes a la recepción de la notificación.

      Si desaloja tras el mes 12 desde la recepción de la notificación no tendrá derecho a indemnización y, además, el arrendador podrá instar el desahucio.

      Espero haberte sido de ayuda

  9. Buenos días,
    soy la arrendataria. He alquilado una vivienda en donde “la duración del contrato de arrendamiento es de 10 meses, pudiendo ser prorrogado por acuerdo expreso de ambas partes, entrando en vigor el día 1 de septiembre de 2014. La duración total del contrato, incluidas las prórrogas, no podrá ser en ningún caso superior a los 5 años. La parte arrendataria queda obligada a comunicar a la arrendadora con un mes de antelación su intención de prorrogar el contrato de arrendamiento”. Las prórrogas que se han realizado han sido desde el 1 de septiembre de 2015 hasta el día 30 de junio de 2016, y desde el 1 de septiembre de 2016 hasta el día 30 de junio de 2017. El propietario del piso me ha enviado por correo electrónico, de la tercera prórroga con una duración de 12 meses, desde el día 1 de julio de 2017 hasta el día 30 de junio de 2018 ( y no por 10 meses como indica el contrato de arrendamiento), me ha dicho que en base al artículo 10 de la LAU. Mi pregunta es, ¿puedo exigirle al propietario que la tercera prórroga sea por una duración 10 meses, cómo indica el contrato de arrendamiento, y cómo indican las 2 prórrogas anteriores, esto es, del 1 de septiembre de 2017 hasta el día 30 de junio de 2018? en base al artículo 4.2 de la LAU.
    Gracias y felicidades por su blogs

  10. Hola Andres.

    Hay que determinar si tu contrato lo es para vivienda habitual, es decir, que resides en ella con carácter permanente y no circunstancial, o para uso distinto del de vivienda, eso debe decirlo en el encabezamiento del mismo.

    Si estamos en el primer caso, el articulo 9 y no el 10, establece que:
    La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años.

    Las prorrogarias serian anuales como mantiene el arrendador. Si estamos en el caso 2º si podrias exigir que la renovación sea por 10 meses, entiendo que no te afecta mucho, a nivel de resolución o indemnización por desistimiento.

    Un saludo

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