Blog

La problemática sobre la extinción del contrato del alquiler de vivienda celebrado bajo el período del Decreto Ley Boyer ha quedado bastante aclarada con la Sentencia 246/2013 del Tribunal Supremo.

En este post voy a hablar de la duración y extinción de los contratos de arrendamiento firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.

Si lo que necesitas es conocer la duración de los contratos de arrendamiento firmados en cualquier otro momento, puedes visitar el post duración de los contratos de arrendamiento, en el que podrás ver cuánto dura cualquier contrato de alquiler.

Por último, en caso de que necesites información detallada sobre el proceso de desahucio express por impago de alquiler o por finalización de contrato, te invito a visitar mi post «El desahucio express«.

Empezamos…

El 1 de enero de 1995 entró en vigor la actual Ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1994 (aunque en junio de 2013 fue bastante reformada, sigue siendo la LAU de 1994). Esta nueva ley del 94 regulaba principalmente los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda firmados a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995. Pero en la parte final de la LAU, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:

Disposición transitoria primera: (esta es la que nos interesa). Se ocupa de los contratos de vivienda y de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Por lo general, se van a regular por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, (conocido como Decreto Boyer) y por la LAU del 64. En esta Disposición Transitoria es en la que se regula la extinción del alquiler de vivienda bajo el Decreto Ley Boyer, objeto de este post, si bien ha sido necesaria la «ayuda» del Tribunal Supremo para entender definitivamente la cuestión, como veremos más adelante.

Disposición transitoria segunda: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes. Te dejamos un artículo realizado por nosotros sobre extinción del contrato de alquiler de vivienda de renta antigua y otro sobre la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua.

Disposició transitoria tercera: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes. Puede leer más acerca de la extinción de los contratos de arrendamientos de locales de renta antigua.

Disposición transitoria cuarta: se ocupa de otros contratos de arrendamiento.

Disposición transitoria quinta: se ocupa de lo que debía ocurrir con los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial que estuvieren en vigor el 1 de enero de 1995.

Por tanto, en lo que nos ocupa en este artículo que son los contratos de vivienda, es la Disposición Transitoria Primera (DT1ª) de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 la que se encarga de regularlos.

Regulación legal

En concreto, esta DT1ª viene a decir que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 9 de Mayo de 1985 y el 31 de Diciembre de 1994 y que sigan en vigor tras esta última fecha se regirán por las siguientes normas:

• Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de Abril (Decreto Boyer).
• Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
• Los números 2 y 3 de la DT2ª LAU de 1994

Cuando el contrato (que se ha venido regulando por las normas vistas), venza tras el 1 de Enero de 1995, éste pasa a regirse por la LAU de 1994 y, por mandato de la DT1ª, entrará en situación de «tácita reconducción«, aplicándose a dicha figura una duración extraordinaria de tres años en lugar de la estandard establecida en el artículo 1581 del Código Civil (anual, mensual, semanal o diaria, en función del régimen de fijación del pago de la renta) en relación con el artículo 1566 del Código Civil (CC).

Si el vencimiento del contrato hubiera llegado antes del 1 de Enero de 1995 y ninguna de las partes hubiera comunicado a la otra su voluntad de darlo por finalizado, éste habría pasado a la situación de tacita reconducción (estandard) del artículo 1566 CC. Estando en esta situación de tácita reconducción estandard y llegado el 1 de Enero de 1995, entraría en juego la tácita reconducción extraordinaria por tres años de duración. Tengo la duda de si esa tácita reconducción extraordinaria entraría en juego el mismo día 1 de Enero de 1995 o al terminar el plazo de la tácita reconducción (estandard), que normalmente iba a ocurrir dentro de los treinta días siguientes al 1 de Enero de 1995 (en caso de pago mensual de la renta). En cualquier caso, al contrato en situación de tacita reconducción extraordinaria de tres años le va a ser de aplicación la LAU de 1994 por el mismo motivo mencionado anteriormente.

Durante años han habido Sentencias contradictorias en esta materia, motivo por el que existía una gran confusión sobré qué es lo que ocurría después del tercer año extraordinario concedido por la DT1ª. Dado que el contrato se rige, durante la situación de tácita reconducción extraordinaria, por la LAU de 1994, se ha defendido hasta hace poco que tendría que entrar en juego el artículo 10 de la LAU de 1994. E incluso el artículo 9. Es decir, se ha defendido que tras los tres años extraordinarios el contrato debía prorrogarse durante una serie de años más (los indicados por esos dos artículos). También se ha defendido en otras Sentencias que no se deben los artículos 9 y 10 de la LAU de 1994, es decir, que no se aplican prórrogas adicionales.

LA SOLUCIÓN

Definitivamente esta situación ha sido zanjada por la Sentencia 246/2013 de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de Abril de 2013 según la cual tras los tres años de duración de la tácita reconducción extraordinaria el contrato pasará a situación de tácita reconducción (estandard) si el inquilino sigue disfrutando la vivienda 15 días después de la terminación del tercer año extraordinario con la aquiescencia del arrendador, no teniendo que pasar el contrato por el camino intermedio (cuestión de controversia durante años) de la aplicación de los artículos 9 y 10 de la LAU de 1994. Es decir, no hay prórrogas a la tácita reconducción tras el tercer año, sino una nueva tácita reconducción estandard que tendrá una duración de un año, un mes, una semana o un día en función del régimen de pago de la renta establecido en el contrato (normalmente un mes).

La justificación esgrimida en la Sentencia es que el inquilino ya se encontró con el «regalo» inesperado de una tácita reconduccion extraordinariamente larga de tres años, por lo que carece de sentido volver a premiarle aplicando las prórrogas de los artículos 9 y 10 LAU de 1994.

La situación de tácita reconducción se renovará automáticamente (por el mismo periodo de tiempo) al vencer ésta, excepto que el arrendador haya anunciado en tiempo y forma al inquilino que no quiere continuar con la relación arrendaticia, en cuyo caso se extinguirá el contrato llegada la fecha de vencimiento de la tácita reconducción y el arrendador tendrá derecho a recuperar la vivienda.

Si crees que esta información te ha sido útil TE PEDIMOS UN FAVOR. Puedes contribuir a que también resulte útil a tus contactos compartiéndola a través de los botones sociales 😉

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

Extinción del alquiler de vivienda bajo el Decreto Ley Boyer