Como siempre, todo parte de la Constitución española.
La constitución española y las viviendas turísticas
El artículo 148.1.18º de la Constitución española (CE) permite que las Comunidades autónomas (CCAA) regulen la «Promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial».
Por tanto, las CCAA pueden regular las viviendas turísticas.
Las comunidades autónomas y las viviendas turísticas
En base al permiso otorgado por la CE a las CCAA., una CCAA puede decidir regular o no regular las viviendas turísticas.
Los municipios y las viviendas turísticas
Los municipios tienen normas urbanísticas y de otros tipos que afectan a las viviendas turísticas. Por ello, es importante cumplir con la normativa local.
La comunidad de propietarios y la vivienda turística
Desde julio de 2025 las comunidades de propietarios pueden impedir que se realice la actividad de vivienda turística en el edificio, por lo que es imprescindible que el titular logre la autorización de la comunidad de propietarios antes de empezar a ejercer la actividad.
Cuándo hay vivienda turística y cuándo no
En resumen, el primer requisito que tiene que darse para que podamos hablar de vivienda turística, es que la Comunidad autónoma donde está la vivienda haya regulado la materia de viviendas turísticas.
No hay normativa de vivienda turística en la CCAA
Si la CCAA no ha regulado esta materia, simplemente en esa Comunidad autónoma no existe el concepto de vivienda turística.
En ese caso, el contrato estará sometido a la LAU si se alquila la vivienda completa (contrato de uso distinto a vivienda o, también llamado, contrato de temporada); y estará sometido al Código civil si es de habitación.
Hay normativa de vivienda turística en la CCAA
En caso de que la CCAA sí haya regulado las viviendas turísticas, entonces será vivienda turística aquella vivienda cuyo titular haya decidido alquilar en las condiciones establecidas en la normativa autonómica.
En estos casos, se tendrán que cumplir los requisitos administrativos que exige la normativa, y la CCAA expedirá un número de registro para esa vivienda, que deberá ser exhibido en los anuncios y promociones que se realicen de esa vivienda.
En estos casos, las relaciones entre las partes que no estén impuestas por la norma autonómica (como la duración máxima, por ejemplo) no están reguladas por la LAU (por la exclusión que hace el artículo 5e LAU), sino por el Código civil.
La actividad será legal si se cumplen todas las condiciones establecidas por la norma autonómica; y será clandestina si se vulneran las normas establecidas por la norma autonómica.
El nuevo registro estatal
Desde julio de 2025 existe un Registro Único de Arrendamientos (estatal) para los alquileres de corta duración (y un alquiler turístico es de corta duración).
Este registro exige un número nacional (NRA) solo si publicas en plataformas que permiten reservar y pagar online, como Airbnb o Booking.
Es importante que sepas que:
- Este registro no sustituye al registro turístico de la CCAA.
- En muchos casos tendrás que mostrar los dos números en tus anuncios.
Buenos dias eduardo ,
Yo tengo un piso propio arrendado en forma de apartamento de uso turistico en barcelona y no cobro iva porque no ofrezco ningún servicio extra. estos conceptos los declaro como rendimientos del capital inmobiliario.
Quiero arrendar un piso de un vecino y con su consentimiento y todo legal, subarrendarlo como apartamento turistico.
Como podría hacerlo? necesito un autonomo o podria desgrabarmelo como rendimientos del capital moviliario.
Es legal al no ser la vivienda habitual alquilarlo entero.
saludos
Hola Josep.
Esos rendimientos del subarrendamiento serían rendimientos del capital mobiliario.
Puedes alquilarlo entero.
En cuanto al tema de autónomos es complicado. Hacienda dice que si, pero hay manga ancha… hasta que digan de ponerse con ello.
Hola, pueden dos viviendas de diferentes comunidades autonomas tener el mismo numero de codigo de registro turistico ? Me estoy encontrando alquileres turisticos que ya ponen el codigo de registro y casualidad en algunas es el mismo. Mas que nada por eso de los timos !!! Gracias.
Hola.
Si que puede ser, dado que cada CCAA empieza la numeración por el número 1.
No obstante, antes de ese número existen unas letras, y si en la web que mencionas no aparecen las letras entonces si que puede haber gato encerrado.
Buenos días.
Feliz Año.
Tengo una casa de vivienda principal en la cual no vivo pero me la desgravo en la declaración. Me gustaría legalizarla y así poderla alquilar fines de semana, vacaciones, puentes etc…. No se que tipo de documentación etc haría falta….Una vez la pueda alquilar tengo que realizar alguna factura, contrato a os inquilinos, alguna declaración etc con respecto al dinero que recibo de los alquileres etc…sería como VTAR, no como casa Rural, La casa está en el mismo pueblo y tiene su agua, saneamiento, luz etc…Se encuentra en la provincia de Sevilla.
Hola Félix.
Acércate a cualquier oficina de Turismo de la Junta de Andalucía y te informarán con detalle.
Únicamente debes tener en cuenta que las VTAR sólo pueden cederse en arrendamiento con carácter turístico durante 90 días a lo largo del año.
Hola Eduardo,felicidades por la web ,aclara muchas dudas.Me gustaría preguntarte sobre el caso de Extremadura donde en las leyes actuales no se contempla la vivienda vacacional pero si hay un decreto que regula los apartamentos turísticos ,los requisitos que han de cumplir,la catalogación por llaves. .. ¿Cómo crees tu que quedaría este tema?es decir, puede entenderse que todo el que alquile tiene que ser cunpliendo los requisitos de apartamento turístico?Cuya alta conlleva la correspondiente licencia de apertura de establecimiento en el ayuntamiento como cualquier negocio ,además de los requisitos específicos del decreto de turismo.Muchas gracias de antemano y saludos
Hola Eduardo. En primer lugar, gracias por la web en la que explicas de forma tan completa todo..
Tengo una consulta, resulta que acabo de comprar un piso en Andalucía, pero me gustaría dividirlo en dos (un apartamento de 2 dormitorios y 1 estudio). La cosa sería dejar una puerta de entrada (la que ya está) y luego como tiene un recibidor, abrir dos puertas una para acceder al estudio y otra al apartamento. Cada uno con su cocina y baño propios lógicamente. La pregunta es: ¿tengo o puedo registrar las dos viviendas en el Registro de turismo de andalucia? o solo puedo registrar una única vivienda (que es la que corresponde al piso original)? Es que no se si luego a la hora de declarar mis ingresos y publicarlo en determinadas paginas de internet voy a tener problemas porque me pidan numero de registros diferentes para cada inmueble. Espero tu respuesta. Mil gracias
Hola Virginia.
Si solo tienes una licencia de ocupación solo podrás anunciar una vivienda y registrar una vivienda.
Si quieres dividir tendrás que hacer partición, tener dos referencias catastarles y obtener una licencia de ocupación para cada vivienda. Y finalmente registrar las dos viviendas independientemente en la Junta.
Buenas Eduardo, felicitaciones por el blog, realmente claro y muy trabajado. T
engo una duda con respecto al escenario que te planteo a continuación. Resido en Sevilla, y vivo con mi padre en un piso, y estaría interesado en alquilar la habitación que nos queda libre a través de Airbnb. Me interesaría que mi padre me cediera los derechos de explotación de la vivienda, para que fiscalmente tuvieran implicación en mi renta y no en la suya, y eximir a mi padre de cualquier responsabilidad derivada del alquiler. Sin embargo, cuando llamo a la delegación de turismo, me comentan que el decreto 28/2016 del 2 de febrero de este año no permite ceder los derechos de explotación para el formato alquiler por habitaciones….He leído el decreto, y realmente no encuentro este punto en ningún sitio. ¿Me podrías informar sobre esto?
Te adjunto un par de puntos del decreto:
Artículo 4. Responsabilidad ante la Administración turística y las personas usuarias.
Se presumirá que la persona propietaria de la vivienda con fines turísticos es la explotadora de la misma y será la responsable ante la Administración y las personas usuarias de la correcta prestación del servicio, salvo que en la declaración responsable, a la que se refiere el artículo 9.1, conste otra persona o entidad como explotadora de la misma, debiendo disponer en tal caso de título jurídico habilitante.
Artículo 5. Tipos.
1. Las viviendas con fines turísticos podrán ser:
b) Por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella. En estos casos, podrán utilizar las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de alojamiento.
Hola Javier.
Sobre lo que mencionas la limitación es que no puedes alquilar por habitaciones si tu no eres el propietario, es decir, para alquilar por habitaciones es el propietario el que debe residir en la vivienda.
Lo que ya no tengo tan claro es si te puede ceder la vivienda y la explotación y ser tu el titular y él seguir residiendo en esa vivienda.
Puede que efectivamente te lo echen para atrás y te obliguen a que para alquilar por habitaciones tenga que ser tu padre el titular de la explotación.
Hola Eduardo,
y en los ayuntamientos hay que pedir una licencia de actividad?
Hola Alberto.
En los ayuntamientos hay que pedir la licencia de ocupación de la vivienda.