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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Regulación del alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional

La regulación del alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional no se ha visto en nada modificada por los cambios operados en junio de 2013 en la Ley de arrendamientos urbanos, cambios que han obedecido más a intereses político/comerciales que a una verdadera necesidad jurídica.

En junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) que trajo consigo bastante cola pero que, como veremos a continuación, en nada afecta a la realidad actual de la situación. Se trata de una modificación que únicamente va a servir para que el arrendador y el arrendatario regulen su relación en base a un contrato regulado por la LAU (contrato de temporada) o en un contrato basado en el Código Civil (CC). Y al fin y al cabo, son dos contratos prácticamente iguales.

Se trata de una modificación que generó mucho ruido pero cuyas consecuencias, como vemos, sólo afectan al tipo de contrato a utilizar.

La modificación, por lo tanto, únicamente obedece al interés político/comercial de crear un estado de confusión en la opinión pública.

La modificación del artículo 5 LAU

Vamos a empezar por el principio.

En Junio de 2013 entró en vigor una ley (4/2013) que modificó muchos artículos de la ley de arrendamientos urbanos. Y, entre ellos, el artículo 5, el cual enumera una serie de situaciones en las que arrendador y arrendatario no podrán acudir a la LAU porque ese mismo artículo les excluye de su aplicación.

 

En realidad, respecto al artículo 5 LAU, más que una modificación, lo que se ha producido ha sido una ampliación de dicho artículo. Anteriormente el artículo 5 LAU tenía 4 sub-apartados (de la “a” a la “d”) y ahora se ha añadido un nuevo apartado (denominado “e”, como no podría ser de otro modo).

Dicho artículo 5e LAU establece que quedarán excluidos del ámbito de aplicación de la LAU “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Esto quiere decir que el arrendador y el arrendatario no podrán hacer un contrato basado en la LAU porque así lo dice la nueva letra “e” cuando se den todas y cada una de las siguientes situaciones conjuntamente:

  • Cesión temporal.
  • Cesión de la totalidad de la vivienda. Por tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) si pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
  • Ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
  • Que esa vivienda, con todas esas condiciones sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística (internet principalmente).
  • Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
  • Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en nuestro caso) de la correspondiente CCAA.

Por lo tanto, cuando se den todas estas situaciones no será de aplicación el contrato de temporada de la LAU y únicamente podrá regularse la relación entre el arrendador y el arrendatario en base a las normas del Código Civil en materia de arrendamientos.

Competencia en materia turística

Desde la entrada en vigor de la Constitución española (CE) en 1978, las comunidades autónomas (CCAA) pueden asumir competencias en materia de turismo. Así lo indica el artículo 148.1.18° CE.

Por lo tanto, las comunidades autónomas que quieran podrán regular la actividad turística y, en particular, los arrendamientos de viviendas de uso turístico o vacacional.

Esto quiere decir que si las CCAA regulan el arrendamiento de estas viviendas, las personas que cedan en arrendamiento esas viviendas deberán cumplir con los requisitos administrativos que en esas normativas autonómicas se establezcan, bajo pena de sanción administrativa. Así, un acto privado (un arrendamiento de vivenda) se convierte en un acto privado que debe cumplir requisitos administrativos.

Y esto no se ve en absoluto inalterado por la modificación que se ha introducido en la letra “e” del artículo 5 LAU, que cómo vemos únicamente afecta al tipo de contrato que va a regular la relación entre las partes.

Competencia en materia contractual

En materia contractual no tiene competencia la comunidad autónoma, por lo que, esté o no regulada la cesión de viviendas turísticas por la normativa de las comunidades autónomas, los contratos que regulen la relación entre las dos partes se regirán por normativa estatal, es decir, por la LAU o por el Código Civil. En particular:

  • Por el código civil si se cumplen todos y cada uno de los requisitos establecidos en la letra “e” del artículo 5 de la LAU.
  • Por la LAU (contrato de temporada) si no se cumplen todos y cada uno de los requisitos de la letra “e” del artículo 5 de la LAU.

Si necesitas un modelo de contrato de cesión/alquiler de vivienda de uso vacacional, te dejo enlace a mi post Modelo de contrato de alquiler de vivienda turística o vacacional en el que te aclaro en qué casos habrá de usarse cada uno de los dos modelos y en el que podrás encontrar un modelo de cada uno de los dos tipos de contrato.

CCAA sin regulación turística

Las CCAA que han optado por regular la actividad turística haciendo uso de la facultad que le otorga la Constitución española, por lo general regulan en primer lugar todo el sector turístico a través de una gran ley general, a la que llamaremos, para entendernos,  “ley general de turismo” aunque no en todas las CCAA se llama así (en otras se llama ley de ordenación del turismo, en otras ley de turismo, etc).

Prácticamente todas las CCAA han regulado el sector turístico grosso modo, es decir, a través de una ley general de turismo.

Sin embargo, el siguiente paso es regular todas y cada una de las sub-parcelas que contempla el sector turístico. Así, por ejemplo, casi todas las CCAA han regulado todo lo relativo a los establecimientos hoteleros. Requisitos que deben cumplir, medidas deseguridad, etc.

Sin embargo, no todas las CCAA han dado el paso de regular los arrendamientos de uso turístico o vacacional.

Así, las CCAA que han optado por no regular ni generalmente (a través de una ley general de turismo) ni específicamente (a través de una norma que regule las viviendas de uso turistico) el arrendamiento de las viviendas de uso turístico o vacacional, queda claro que no se puede hablar entonces de que estemos ante una “actividad turística” legalmente hablando. Por lo tanto, ese arrendamiento es un acto jurídico privado entre arrendador y arrendatario y que no debe cumplir requisitos administrativos, y esta acción de arrendamiento debe regularse a través del contrato de temporada de la LAU. Por descontado, esa CCAA no podrá imponer sanciones sobre una actividad que no ha regulado.

CCAA con regulación turística «a medias»

Se trata de las comunidades autónomas con ley general de turismo pero sin decreto que regule las viviendas vacacionales.

La duda viene cuando la CCAA no ha regulado específicamente (por Decreto) el arrendamiento de las viviendas de uso turístico o vacacional pero, sin embargo, si que tiene una ley general de turismo (casi todas la tienen). Y digo que la duda viene ahí porque en estas situaciones hay dos intereses enfrentados:

  • Las CCAA están imponiendo sanciones al entender que el alojamiento en general con fines turísticos es una actividad turística, por definición. Imponen estas sanciones, según dicen, para luchar contra la economía sumergida y la competencia desleal que para el sector turístico «regulado» suponen estas viviendas, así como, dicen, por el quebranto que suponen a los vecinos. Y todo ello sin que exista una norma específica para las viviendas vacacionales.
  • Los arrendadores (y yo) interpretan que al no haber sido catalogada la cesión de viviendas turísticas legalmente como “actividad turística” (en un Decreto de viviendas turísticas), no hay requisitos que cumplir y, por ello, no pueden imponerse sanciones. Es decir, debe ser entendida esta actividad como una mera actividad civil, y no como “actividad turística”.

En mi opinión, cuando en la ley general de turismo de la comunidad autónoma quede claro que el alquiler de viviendas vacacionales es una actividad turística, y no exista un Decreto que regule este tipo de viviendas, entonces entiendo que las comunidades autónomas podrán sancionar a quienes alquilen viviendas vacacionalmente sin presentar la declaración responsable.

Sin embargo, cuando en la ley general de turismo de la respectiva comunidad autónoma no quede suficientemente claro que el alquiler de vivienda vacacional es una actividad turística, entonces entiendo que no son procedentes las sanciones a quienes alquilan estas viviendas sin presentar declaración responsable.

CCAA con regulación turística

Se trata de las comunidades autónomas con ley general de turismo y con decreto que regula las viviendas vacacionales.

En el momento en que la CCAA publica su propia normativa reguladora de las viviendas de uso turístico o vacacional la cosa cambia, es decir, el arrendador ha de cumplir las normas que establece la norma de la CCAA.

Sin embargo, también hay margen para las dudas, pues por lo general los decretos de las comunidades autónomas fijan su epicentro en el concepto «canales de oferta turística», lo que quiere decir que en las comunidades autónomas con Decreto de vivienda vacacional nos vamos a encontrar con dos posibilidades:

  • Propietarios que anuncian sus viviendas en canales de oferta turística: estos son los casos que normalmente pretenden regular los decretos de las distintas comunidades autónomas. Por lo tanto, estos son los casos en los que el propietario tiene que presentar la declaración responsable en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma.
  • Propietarios anuncian sus viviendas a través de canales que NO son de oferta turística: estos casos suelen quedar en el limbo, pues normalmente los decretos de las comunidades autónomas no mencionan nada sobre ellos. Por tanto, cabe plantearse si puede ser sancionada la conducta de anunciar una vivienda vacacional con un cartel, o alquilarla a través de amigos. En mi opinión, esa conducta no entra dentro del concepto de vivienda vacacional y, por tanto, no hay obligación de presentar declaración responsable ni hay requisitos que cumplir. Sencillamente es una conducta que recae bajo el amparo de la ley de arrendamientos urbanos y no debe ser sancionada por las autoridades turísticas.

Qué regula cada CCAA

Podéis leer otros de nuestros artículos relativos a la regulación en esta materia en las distintas comunidades autónomas.

Andalucía

Asturias

Baleares

Canarias

Castilla y León

Cataluña

Comunidad Valenciana

Madrid

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63 comentarios en “Regulación del alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional

  1. Buenos dias eduardo ,

    Yo tengo un piso propio arrendado en forma de apartamento de uso turistico en barcelona y no cobro iva porque no ofrezco ningún servicio extra. estos conceptos los declaro como rendimientos del capital inmobiliario.

    Quiero arrendar un piso de un vecino y con su consentimiento y todo legal, subarrendarlo como apartamento turistico.

    Como podría hacerlo? necesito un autonomo o podria desgrabarmelo como rendimientos del capital moviliario.

    Es legal al no ser la vivienda habitual alquilarlo entero.

    saludos

    1. Hola Josep.

      Esos rendimientos del subarrendamiento serían rendimientos del capital mobiliario.

      Puedes alquilarlo entero.

      En cuanto al tema de autónomos es complicado. Hacienda dice que si, pero hay manga ancha… hasta que digan de ponerse con ello.

  2. Hola, pueden dos viviendas de diferentes comunidades autonomas tener el mismo numero de codigo de registro turistico ? Me estoy encontrando alquileres turisticos que ya ponen el codigo de registro y casualidad en algunas es el mismo. Mas que nada por eso de los timos !!! Gracias.

    1. Hola.

      Si que puede ser, dado que cada CCAA empieza la numeración por el número 1.

      No obstante, antes de ese número existen unas letras, y si en la web que mencionas no aparecen las letras entonces si que puede haber gato encerrado.

  3. Buenos días.
    Feliz Año.
    Tengo una casa de vivienda principal en la cual no vivo pero me la desgravo en la declaración. Me gustaría legalizarla y así poderla alquilar fines de semana, vacaciones, puentes etc…. No se que tipo de documentación etc haría falta….Una vez la pueda alquilar tengo que realizar alguna factura, contrato a os inquilinos, alguna declaración etc con respecto al dinero que recibo de los alquileres etc…sería como VTAR, no como casa Rural, La casa está en el mismo pueblo y tiene su agua, saneamiento, luz etc…Se encuentra en la provincia de Sevilla.

    1. Hola Félix.

      Acércate a cualquier oficina de Turismo de la Junta de Andalucía y te informarán con detalle.

      Únicamente debes tener en cuenta que las VTAR sólo pueden cederse en arrendamiento con carácter turístico durante 90 días a lo largo del año.

  4. Hola Eduardo,felicidades por la web ,aclara muchas dudas.Me gustaría preguntarte sobre el caso de Extremadura donde en las leyes actuales no se contempla la vivienda vacacional pero si hay un decreto que regula los apartamentos turísticos ,los requisitos que han de cumplir,la catalogación por llaves. .. ¿Cómo crees tu que quedaría este tema?es decir, puede entenderse que todo el que alquile tiene que ser cunpliendo los requisitos de apartamento turístico?Cuya alta conlleva la correspondiente licencia de apertura de establecimiento en el ayuntamiento como cualquier negocio ,además de los requisitos específicos del decreto de turismo.Muchas gracias de antemano y saludos

  5. Hola Eduardo. En primer lugar, gracias por la web en la que explicas de forma tan completa todo..

    Tengo una consulta, resulta que acabo de comprar un piso en Andalucía, pero me gustaría dividirlo en dos (un apartamento de 2 dormitorios y 1 estudio). La cosa sería dejar una puerta de entrada (la que ya está) y luego como tiene un recibidor, abrir dos puertas una para acceder al estudio y otra al apartamento. Cada uno con su cocina y baño propios lógicamente. La pregunta es: ¿tengo o puedo registrar las dos viviendas en el Registro de turismo de andalucia? o solo puedo registrar una única vivienda (que es la que corresponde al piso original)? Es que no se si luego a la hora de declarar mis ingresos y publicarlo en determinadas paginas de internet voy a tener problemas porque me pidan numero de registros diferentes para cada inmueble. Espero tu respuesta. Mil gracias

    1. Hola Virginia.

      Si solo tienes una licencia de ocupación solo podrás anunciar una vivienda y registrar una vivienda.

      Si quieres dividir tendrás que hacer partición, tener dos referencias catastarles y obtener una licencia de ocupación para cada vivienda. Y finalmente registrar las dos viviendas independientemente en la Junta.

  6. Buenas Eduardo, felicitaciones por el blog, realmente claro y muy trabajado. T

    engo una duda con respecto al escenario que te planteo a continuación. Resido en Sevilla, y vivo con mi padre en un piso, y estaría interesado en alquilar la habitación que nos queda libre a través de Airbnb. Me interesaría que mi padre me cediera los derechos de explotación de la vivienda, para que fiscalmente tuvieran implicación en mi renta y no en la suya, y eximir a mi padre de cualquier responsabilidad derivada del alquiler. Sin embargo, cuando llamo a la delegación de turismo, me comentan que el decreto 28/2016 del 2 de febrero de este año no permite ceder los derechos de explotación para el formato alquiler por habitaciones….He leído el decreto, y realmente no encuentro este punto en ningún sitio. ¿Me podrías informar sobre esto?

    Te adjunto un par de puntos del decreto:
    Artículo 4. Responsabilidad ante la Administración turística y las personas usuarias.
    Se presumirá que la persona propietaria de la vivienda con fines turísticos es la explotadora de la misma y será la responsable ante la Administración y las personas usuarias de la correcta prestación del servicio, salvo que en la declaración responsable, a la que se refiere el artículo 9.1, conste otra persona o entidad como explotadora de la misma, debiendo disponer en tal caso de título jurídico habilitante.

    Artículo 5. Tipos.
    1. Las viviendas con fines turísticos podrán ser:
    b) Por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella. En estos casos, podrán utilizar las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de alojamiento.

    1. Hola Javier.

      Sobre lo que mencionas la limitación es que no puedes alquilar por habitaciones si tu no eres el propietario, es decir, para alquilar por habitaciones es el propietario el que debe residir en la vivienda.

      Lo que ya no tengo tan claro es si te puede ceder la vivienda y la explotación y ser tu el titular y él seguir residiendo en esa vivienda.

      Puede que efectivamente te lo echen para atrás y te obliguen a que para alquilar por habitaciones tenga que ser tu padre el titular de la explotación.

  7. Estimado Eduardo,

    en primer lugar enhorabuena y muchas gracias por compartir sus conocimientos aquí, y ser tan amable de contestar dudas.

    Tengo apartamento en Avila, en Airbnb. Fui a Turismo a preguntar dónde debia inscribirlos, y me dijeron que aun no se habia legislado. Me dijeron que se trataría se una situacion IRREGULAR, pero no ilegal. No obstante, podria ser sancionada.

    Me gustaría saber en base a qué podría ser sancionada (dado que no existe ley, y con ello veo vulnerado el principio de legalidad que ampara al ciudadano frente a la potestad de la Administración, segun el cual, el ciudadano puede hacer todo lo que no esté EXPRESAMENTE prohibido). Yo, por el momento los ingresos los declarare en el IRPF.

    También me gustaría saber cómo pueden vincular el anuncio de la vivienda (el único hecho sancionable por ahora) con la vivienda y su propietario (pues en el anuncio no aparece mi identidad, ni la dirección).

    ¡Gracias de nuevo!

    Atentamente,

    1. Hola Patricia.

      En ese caso es difícilisimo que puedan vincular tu vivienda con tu anuncio.

      Aunque no exista Decreto de viviendas turísticas habría que ver si existe ley de turismo en tu comunidad (con seguridad que si existe) y ver si en ella se restringe de alguna manera esa actividad y por ahí viene la posible sanción.

  8. Hola y felicidades por el blog!
    Mi pareja y yo veraneamos en un apartamento de playa que es de la familia de mi pareja, y este año habíamos pensado en alquilar una habitación durante un par de meses a través de la plataforma Airbnb. Las estancias serían de unos días, y no sabemos si debemos registrar el piso como vivienda turística, ni nada… El piso está en Gavá Playa (Barcelona). Andamos algo perdidos porque leemos muchas cosas al respecto pero no lo tenemos claro en nuestro caso concreto.
    Le estaría muy agradecida si nos dieran algún consejo.

    Muchas gracias!!

    1. Hola Sara.

      Mis últimas noticias de Barcelona es que no se están concediendo licencia de pisos turísticos, por lo que no podrías registrar la vivienda como turística.

      1. Hola, gracias por responder.
        Gavá es una ciudad que está a 20km de Barcelona. Quizás es mejor preguntar directamente al ayuntamiento de Gavá? Porque no creo que lo de las licencias de Barcelona afecte a nuestro apartamento, ya que es Barcelona ciudad la que tiene una gran problemática con la cantidad de turistas… No?

        Muchas gracias 🙂

        1. Efectivamente, nada tiene que ver en este caso el ayuntamiento de Barcelona.

          Pregunta en el de Gavá, a ver qué te dicen.

  9. Eduardo buenas tardes,

    El caso en el que estamos muchas familias, que alojamos estudiantes extranjeros de español, que nos mandan las escuelas de español. Nosotros no publicitamos nuestra casa. ¿ Se consideraría vivienda con fines turísticos en tu opinión? Estamos en Malaga, muchas gracias por anticipado.

    1. No.

      Además esos alquileres son más largos de los que regulan las normativas turísticas, que son de un mes o, como máximo, dos meses.

  10. Hola, Eduardo.
    En primer lugar, agradecer el servicio y la información que nos brindas.
    En segundo, una duda. Si una vivienda es propiedad de una sociedad, y ésta se lo alquila por años completos a una empresa que lo ofrece en alquiler a turistas «usando canales habituales (…)», ¿qué obligaciones tiene el propietario (la sociedad)? Obviamente se entiende que ya está declarando IVA e IRPF por esta actividad, me refiero a declaración responsable, placa identificaría, etc.
    Un saludo, y muchas gracias.

    1. Hola Miguel.

      Hay que presentar una declaración responsable para iniciar la actividad de alojamiento turístico. Y en esa declaracion hay indicar quién es la persona responsable. Quien allí difure será el responsable ee todas las infracciones que pudieran cometerse en materia de ley de turismo.

  11. Buenos dias Eduardo:

    Agradezco tu correo de aclaración profundizando en la interpretación del Art 3 Apartado 2 en lo que respecta a la presunción de habitualidad y consiguiente posibilidad de prueba en contrario.
    Puesto que me pides comentarios y estoy muy interesado que del intercambio aparezca la mejor interpretación posible, me permito exponerte lo siguiente:
    Encuentro más ajustado tu criterio inicial de incluir como objeto del Decreto solo a las viviendas que se anuncian en portales webs que dieran opción a reservar que el que se deduce del apartado 2.- de tu correo sobre “Presunción de no habitualidad” que incluiría a todas las viviendas que se alquilen habitualmente, ya que, al menos así lo entiendo, relega al segundo de los requisitos, también necesario, finalidad turística.
    La exposición de Motivos justifica la necesidad de la norma en la defensa de las personas usuarias turísticas, seguridad ciudadana en actividades de hospedaje, protección medio ambiente y competencia desleal en la actividad turística. Tambien el Art. 1 del Decreto remite la definición de viviendas con fines turísticos al Art. 28- 1ª de la Ley 13/2011 que die “ Tienen la consideración de servicios turísticos los siguientes. : a) El alojamiento, cuando se facilite hospedaje o estancia a las personas usuarias de servicios turísticos.
    La presunción del art. 2 se compadece con lo anterior y solo es lógica si se refiere a las webs turísticas que ofrecen viviendas o habitaciones de forma continuada ( a veces con planning por meses y días ) no sería razonable aplicarla a quien , por otro tipo de webs o canal , ofrece el arrendamiento de su vivienda, supongamos , por una sola vez por un solo mes.
    Tampoco estaría, en mi opinión, afectado el propietario de una vivienda que, aun de forma habitual, la arrienda por periodos cortos a no turistas, por ejemplo quien, por estar cerca de un hospital o fabrica alquila a los médicos, enfermeras o empleados que necesitan alojamiento por razones estrictamente laborales, para atender sustituciones o trabajos puntuales.
    Repito mi agradecimiento por tu atención y ayuda.
    Miguel Carrasco Muñoz

    1. Hola Miguel.

      Para situar a los lectores, diré que estamos hablando del Decreto de viviendas turisticas de Andalucia.

      Por supuesto que tienes razón en que hay que tener en cuenta el carácter turístico de la cesión.

      Quizás no lo mencioné por obvio, pero debí hacerlo.

      Por completar mi interpretación, considero que se deben incluir en el concepto de vivienda turística (en Andalucía) las que se cedan de forma habitual y, además, con carácter turístico. Esto quiere decir que cuando se cedan sin carácter turístico no debe computar para el concepto de habitualidad.

      Mi cambio de interpretación se debe a que la mayoria de comunidades autónomas supeditan la habitualidad a que la vivienda se anuncie en canales de oferta turística.

      Lo que ocurre es que Andalucía ha dado un paso más allá y dicen que cuando se anuncien en esos canales se presume que hay habitualidad. De todo ello deduzco que lo importante, en contra de otras comunidades, no es el canal, sino la habitualidad (por supuesto siempre que hablemos de cesión con carácter turístico).

      Muchas gracias por tu participación.

  12. Hola Eduardo,

    Gracias por compartir tu conocimiento. Tengo un piso que estoy pensando en poner en alquiler turístico, en el País Vasco.

    Me comentan que el Decreto Ley publicado por el Gobierno Vasco no es de obligado cumplimiento porque no ha entrado en vigor, aunque sí veo que las agencias de mi zona ya publicitan sus pisos con un número de registro.
    Todos los pisos de la misma agencia tienen el mismo número, con lo que entiendo que yo como particular tendría que ir a una agencia para darlo de alta y no quiero (prefiero explotarlo personalmente)

    Por otro lado, y en el caso de entrar en el censo de alojamientos turísticos ¿estoy obligado a hacer declaración trimestral o anual de IVA? o basta con incluir los ingresos en la declaración de la renta?

    1. La explotación puedes realizarla personalmente.

      Y en cuanto al IVA, es una operación exenta si no ofreces servicio de limpieza, cambio de sábanas, etc., durante la estancia de los ocupantes (no hablo de antes y después, sino durante). Por lo tanto, debes declararlo como rendimientos del capital inmobiliario en tu declaración de la renta.

  13. Buenos dias esto está siendo una locura, te comento:
    Mi madre tiene una casa tipo cfhalet en un apoblacion de la provincioa de Zaragoza. Hicimos el registro en Turismo de la comindad autonoma d Aragon. la casa dispone de agua de pozo propia y turismo me pide un informe de potabilidad de agua certificado por Sanida, la cual me comenta que ellos no emiten esos informes a particulares, hago mis alegaciones aturismo pero ellos insisten una y otra vez con cartas de lo mismo sin contestar a mis alegaciones. durante ese tiempo estoy en un vacio legal y no sé si puedo alquilar la casa este verano o que debo hacer…..?

    1. Hola Fran.

      Pues sin ese informe si alquilas y te pillan podrás ser sancionado.

      No te queda otra que demandar a la administración de turismo por esa exigencia de imposible cumplimiento.

  14. Buenos días y muchas gracias por tu página. No estoy seguro de la situación en Extremadura, te agradezco tu ayuda al respecto. Lo que hago actualmente es declarar mis ingresos en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, pero ¿tengo obligación de declarar mi actividad en turismo? Como digo, creo que Extremadura no regula la vivienda privada para uso turístico, pero no estoy seguro.
    Un saludo y muchas gracias.

    1. Añado a lo que te contesté anteriormente que si no hay normativa en Extremadura es correcto que declares los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario.

  15. Hola Juan, soy Inés
    Tengo un apartamento en Barcelona que deseo alquilar a estudiantes extranjeros a través de la plataforma Uniplaces. El ingreso de la primera mensualidad se realiza a través de esta agencia pero luego todo queda entre el inquilino y el proprietario. Podrías indicarme los pasos a seguir para no tener problemas legales y para proteger también mis intereses como proprietaria? Debo registrarlo como apartamento turístico? Qué clase de contrato debo hacerle firmar al estudiante?
    Muchas gracias de antemano

    1. Hola Inés.

      Si es alquler a estudiantes estamos habalndo de un alquiler por temporada sometido a la ley de arrendamientos urbanos, por lo que no sería alquiler vacacional y no tendrías que registrarlo en Turismo.

      1. Muchas gracias por tu respuesta Eduardo. Entonces solo debo hacerle firmar un contrato al inquilino y declarar las ganancias en mi declaración de la renta?
        Gracias de nuevo

  16. Hola, de antemano darte la enhorabuena por la web, es muy interesante.

    Y mi duda: tengo en propiedad un apartamento en Málaga,que me gustaría alquilar como vivienda de uso turístico, creo que todavía no ha entrado en vigor el decreto que regula este tipo de alquiler pero cuando lo haga ¿tendré que facturar IVA a los usuarios? ¿o simplemente incluir las ganancias en mi IRPF?

    Gracias por adelantado, saludos

    1. Hola Marisa.

      Si solo ofreces el alojamiento no llevará IVA.

      Habrá IVA en el caso de que junto con el alojamiento ofrezcas servicios propios de la industria hotelera, tales como cambio de sábanas a diario, limpieza a diario, etc.

      1. Muchas gracias, no, no voy a ofrecer servicios de hostelería sólo alojamiento.

        He leído varios artículos en vuestra web, me han respondido muchas dudas, pero hay una que todavía no tengo claro ¿si publicito el apartamento en internet (homeaway, p. ej) tengo que registrarlo en Turismo?. Porque hasta que no entre en vigor el Decreto me siento un poco «en tierra de nadie» y a merced de la Administración.

        Gracias por adelantado, saludos

          1. Muchas grcias, es alucinante que con semejante vacío legal (yo lo veo así) los propietarios de una segunda vivienda que queremos alquilar «vacaionalmente» nos crujan, es increible.

  17. Buenos días, Eduardo. Gracias por tus aportaciones.

    Si divido estructuralmente un piso (no juridicamente) en tres apartamentos o estudios. ¿podría darlos de alta como alquiler turístico al disponer del mínimo de tres que marca el decreto de la Junta de Andalucía? La idea es que tendrían una sola puerta de entrada (la que existe) y una vez traspasada cada apartamento/estudio, tendría su propia puerta que daría acceso a su alojamiento, independiente completamente de los demás (cada uno con su cocina y baño indendientes).-

    1. Hola Juan miguel, yo quiero hacer lo mismo con un piso que acabo de comprar, dividirlo en dos, sabes si se pueden inscribir como dos pisos independientes en la junta de andalucia? me refiero a si te dan dos numeros de registro distintos…estoy super perdida…como lo has hecho tu al final?? Gracias!!!

  18. Hola Eduardo,

    A ver si puedes aclararme algunas dudas que tengo…

    Quiero alquilar habitaciones en el piso donde actualmente vivo y del cual soy propietario al 50% con mi hermana. El piso está en Madrid.

    Los alquileres serían para estancias mínimas de un mes.

    Que tipo de contrato tengo que hacer? de temporada o turístico? LAU o Código Civil?

    Tengo que darme de alta como autónomo? pedir algún tipo de permiso o licencia? cobrar IVA?

    No voy a ofertar ni desayunos ni servicios de limpieza.

    Aparte de este piso, tengo otro del cual estoy pagando todavia la hipoteca. Pero en el que vive mi ex-pareja.

    Gracias por el blog y la información que brindas.

    1. Hola Jorge.

      Me imagino que estamos hablando de alquiler con motivos turístico/vacacionales.

      En Madrid no se pueden alquilar viviendas por habitaciones para uso turístico, por lo que te expones a sanciones si te pillan.

      Tendrás que presentar ante Turismo un documento para que registren tu vivienda en el registro de turismo.

      Tendrás que tener cédula de habitabilidad y un plano visado por arquitecto.

  19. hola:

    soy de cantabria y estoy estudiando la posibilidad de declarar una casa como vivienda de uso turistico pero no se que normas ni que obligaciones hay en esta comunidad…

    que puedo hacer al respecto? ir al departamento de turismo e informarme ?

    saludos

  20. Edurdo, muchs gracias por tus comentarios, pero a mi me queda una duda. Soy propietario de un edificio completo catalogado en Gijon. En Asturias, en principio, parece que no es posible alquilar pisos o apartamentos por días (al menos, en la ley, están excluidos del concepto de vivienda vacacional, lo cual no me deja claro que no se puedan alquilar bajo el régimen de la LAU aunque sean alquileres por días). En mi caso, como soy propietario del edificio completo, se podría decir que los pisos (3 en concreto) no son plurifamiliares. En este caso, ¿se podría solicitar la actividad como vivienda vacacional?

    1. Hola Fernando.

      Pues me pones en la duda. Sin embargo, es muy posible que puedas realizar la inscripción de esas tres viviendas, no como viviendas turísticas, sino bajo lo que se conoce como apartamentos turísticos. Ahora mismo desconozco la normativa de los apartamentos turísticos en Asturias, pero sé que existe y creo que para ti podría ser una buena opción.

    2. Hola Fernando. te comento que podrías mirar la posibilidad de dar de alta tu actividad como apartamentos turisticos, si dispones de la totalidad del bloque. para ello, necesitas licencia de actividad par un uso de alojamiento turístico

  21. Eduardo… eres como un libro abierto pero con más información incluso!
    Gracias!
    Te he dejado mi mail. Si puedes ponerte en contacto conmigo, te lo agradecería enormemente.
    Juan Ramírez

  22. Hola,

    Me gustaría saber que consecuencias podrían surgir si no das de alta tu vivienda de alquiler vacacional en una CCAA que existe regulación en este ámbito. Que tipo de multas pueden haber ?? etc…

    Muchas gracias.

    1. Hola Nica.

      Dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate, las sanciones serán unas u otras.

      De todos modos, lo que si es claro es que si alquilas una vivienda con carácter vacacional sin haber presentado la oportuna declaración ante la comunidad autónoma, te expones a multas muy cuantiosas.

  23. Muchiísimas gracias Eduardo, por fin me aclaro con este tema.
    Ahora bien en mi caso no sé como acturar. quiero dividir mi piso en dos ( de 98m en 35m y 63m ) fisicamente pero no legalmente, podría alquilar el de 35 como si fuera alquiler por habitaciones. Tendría entrada individual, cocina,salon y baño independiente.

    1. Podrías hacerlo, pero si es para alquiler vacacional y lo vas a promocionar a través de canales de oferta turística deberás dar de alta la vivienda como vivienda de uso turístico en tu CCAA.

    2. Hola Felipe,mi caso es el mismo que el tuyo, tengo un piso dividido en la Comunidad Valenciana. He ido a registrar el piso y la oficina de turismo me ha denegado la posibilidad de presentar la declaración responsable puesto que consideran que no se trata de una vivienda completa, sino de partes de una vivienda. Bastante absurdo puesto que cada parte constituye una vivienda independiente aunque comparta la puerta de entrada. El problema es que en la Comunidad Valenciana también se prohibe hacer contratos de alquiler a turistas de habitaciones, o partes de viviendas, en simultáneo, por lo que si alquilo un apartamento, el otro tiene que permanecer vacío en ese periodo. Con lo cual, la no regulación, me impide efectuar legalmente la actividad tal como yo quisiera y además me impide obtener un rendimiento mayor del que estoy obteniendo por el alquiler de larga duración (y llevo dos años en paro sin derecho a ninguna prestación). Si tú tienes algún consejo, agradecería te pusieras en contacto conmigo. Un saludo.

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