La regulación del alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional no se ha visto en nada modificada por los cambios operados en junio de 2013 en la Ley de arrendamientos urbanos, cambios que han obedecido más a intereses político/comerciales que a una verdadera necesidad jurídica.
En junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) que trajo consigo bastante cola pero que, como veremos a continuación, en nada afecta a la realidad actual de la situación. Se trata de una modificación que únicamente va a servir para que el arrendador y el arrendatario regulen su relación en base a un contrato regulado por la LAU (contrato de temporada) o en un contrato basado en el Código Civil (CC). Y al fin y al cabo, son dos contratos prácticamente iguales.
Se trata de una modificación que generó mucho ruido pero cuyas consecuencias, como vemos, sólo afectan al tipo de contrato a utilizar.
La modificación, por lo tanto, únicamente obedece al interés político/comercial de crear un estado de confusión en la opinión pública.
La modificación del artículo 5 LAU
Vamos a empezar por el principio.
En Junio de 2013 entró en vigor una ley (4/2013) que modificó muchos artículos de la ley de arrendamientos urbanos. Y, entre ellos, el artículo 5, el cual enumera una serie de situaciones en las que arrendador y arrendatario no podrán acudir a la LAU porque ese mismo artículo les excluye de su aplicación.
En realidad, respecto al artículo 5 LAU, más que una modificación, lo que se ha producido ha sido una ampliación de dicho artículo. Anteriormente el artículo 5 LAU tenía 4 sub-apartados (de la “a” a la “d”) y ahora se ha añadido un nuevo apartado (denominado “e”, como no podría ser de otro modo).
Dicho artículo 5e LAU establece que quedarán excluidos del ámbito de aplicación de la LAU “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
Esto quiere decir que el arrendador y el arrendatario no podrán hacer un contrato basado en la LAU porque así lo dice la nueva letra “e” cuando se den todas y cada una de las siguientes situaciones conjuntamente:
- Cesión temporal.
- Cesión de la totalidad de la vivienda. Por tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) si pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
- Ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
- Que esa vivienda, con todas esas condiciones sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística (internet principalmente).
- Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
- Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en nuestro caso) de la correspondiente CCAA.
Por lo tanto, cuando se den todas estas situaciones no será de aplicación el contrato de temporada de la LAU y únicamente podrá regularse la relación entre el arrendador y el arrendatario en base a las normas del Código Civil en materia de arrendamientos.
Competencia en materia turística
Desde la entrada en vigor de la Constitución española (CE) en 1978, las comunidades autónomas (CCAA) pueden asumir competencias en materia de turismo. Así lo indica el artículo 148.1.18° CE.
Por lo tanto, las comunidades autónomas que quieran podrán regular la actividad turística y, en particular, los arrendamientos de viviendas de uso turístico o vacacional.
Esto quiere decir que si las CCAA regulan el arrendamiento de estas viviendas, las personas que cedan en arrendamiento esas viviendas deberán cumplir con los requisitos administrativos que en esas normativas autonómicas se establezcan, bajo pena de sanción administrativa. Así, un acto privado (un arrendamiento de vivenda) se convierte en un acto privado que debe cumplir requisitos administrativos.
Y esto no se ve en absoluto inalterado por la modificación que se ha introducido en la letra “e” del artículo 5 LAU, que cómo vemos únicamente afecta al tipo de contrato que va a regular la relación entre las partes.
Competencia en materia contractual
En materia contractual no tiene competencia la comunidad autónoma, por lo que, esté o no regulada la cesión de viviendas turísticas por la normativa de las comunidades autónomas, los contratos que regulen la relación entre las dos partes se regirán por normativa estatal, es decir, por la LAU o por el Código Civil. En particular:
- Por el código civil si se cumplen todos y cada uno de los requisitos establecidos en la letra “e” del artículo 5 de la LAU.
- Por la LAU (contrato de temporada) si no se cumplen todos y cada uno de los requisitos de la letra “e” del artículo 5 de la LAU.
Si necesitas un modelo de contrato de cesión/alquiler de vivienda de uso vacacional, te dejo enlace a mi post Modelo de contrato de alquiler de vivienda turística o vacacional en el que te aclaro en qué casos habrá de usarse cada uno de los dos modelos y en el que podrás encontrar un modelo de cada uno de los dos tipos de contrato.
CCAA sin regulación turística
Las CCAA que han optado por regular la actividad turística haciendo uso de la facultad que le otorga la Constitución española, por lo general regulan en primer lugar todo el sector turístico a través de una gran ley general, a la que llamaremos, para entendernos, “ley general de turismo” aunque no en todas las CCAA se llama así (en otras se llama ley de ordenación del turismo, en otras ley de turismo, etc).
Prácticamente todas las CCAA han regulado el sector turístico grosso modo, es decir, a través de una ley general de turismo.
Sin embargo, el siguiente paso es regular todas y cada una de las sub-parcelas que contempla el sector turístico. Así, por ejemplo, casi todas las CCAA han regulado todo lo relativo a los establecimientos hoteleros. Requisitos que deben cumplir, medidas deseguridad, etc.
Sin embargo, no todas las CCAA han dado el paso de regular los arrendamientos de uso turístico o vacacional.
Así, las CCAA que han optado por no regular ni generalmente (a través de una ley general de turismo) ni específicamente (a través de una norma que regule las viviendas de uso turistico) el arrendamiento de las viviendas de uso turístico o vacacional, queda claro que no se puede hablar entonces de que estemos ante una “actividad turística” legalmente hablando. Por lo tanto, ese arrendamiento es un acto jurídico privado entre arrendador y arrendatario y que no debe cumplir requisitos administrativos, y esta acción de arrendamiento debe regularse a través del contrato de temporada de la LAU. Por descontado, esa CCAA no podrá imponer sanciones sobre una actividad que no ha regulado.
CCAA con regulación turística «a medias»
Se trata de las comunidades autónomas con ley general de turismo pero sin decreto que regule las viviendas vacacionales.
La duda viene cuando la CCAA no ha regulado específicamente (por Decreto) el arrendamiento de las viviendas de uso turístico o vacacional pero, sin embargo, si que tiene una ley general de turismo (casi todas la tienen). Y digo que la duda viene ahí porque en estas situaciones hay dos intereses enfrentados:
- Las CCAA están imponiendo sanciones al entender que el alojamiento en general con fines turísticos es una actividad turística, por definición. Imponen estas sanciones, según dicen, para luchar contra la economía sumergida y la competencia desleal que para el sector turístico «regulado» suponen estas viviendas, así como, dicen, por el quebranto que suponen a los vecinos. Y todo ello sin que exista una norma específica para las viviendas vacacionales.
- Los arrendadores (y yo) interpretan que al no haber sido catalogada la cesión de viviendas turísticas legalmente como “actividad turística” (en un Decreto de viviendas turísticas), no hay requisitos que cumplir y, por ello, no pueden imponerse sanciones. Es decir, debe ser entendida esta actividad como una mera actividad civil, y no como “actividad turística”.
En mi opinión, cuando en la ley general de turismo de la comunidad autónoma quede claro que el alquiler de viviendas vacacionales es una actividad turística, y no exista un Decreto que regule este tipo de viviendas, entonces entiendo que las comunidades autónomas podrán sancionar a quienes alquilen viviendas vacacionalmente sin presentar la declaración responsable.
Sin embargo, cuando en la ley general de turismo de la respectiva comunidad autónoma no quede suficientemente claro que el alquiler de vivienda vacacional es una actividad turística, entonces entiendo que no son procedentes las sanciones a quienes alquilan estas viviendas sin presentar declaración responsable.
CCAA con regulación turística
Se trata de las comunidades autónomas con ley general de turismo y con decreto que regula las viviendas vacacionales.
En el momento en que la CCAA publica su propia normativa reguladora de las viviendas de uso turístico o vacacional la cosa cambia, es decir, el arrendador ha de cumplir las normas que establece la norma de la CCAA.
Sin embargo, también hay margen para las dudas, pues por lo general los decretos de las comunidades autónomas fijan su epicentro en el concepto «canales de oferta turística», lo que quiere decir que en las comunidades autónomas con Decreto de vivienda vacacional nos vamos a encontrar con dos posibilidades:
- Propietarios que anuncian sus viviendas en canales de oferta turística: estos son los casos que normalmente pretenden regular los decretos de las distintas comunidades autónomas. Por lo tanto, estos son los casos en los que el propietario tiene que presentar la declaración responsable en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma.
- Propietarios anuncian sus viviendas a través de canales que NO son de oferta turística: estos casos suelen quedar en el limbo, pues normalmente los decretos de las comunidades autónomas no mencionan nada sobre ellos. Por tanto, cabe plantearse si puede ser sancionada la conducta de anunciar una vivienda vacacional con un cartel, o alquilarla a través de amigos. En mi opinión, esa conducta no entra dentro del concepto de vivienda vacacional y, por tanto, no hay obligación de presentar declaración responsable ni hay requisitos que cumplir. Sencillamente es una conducta que recae bajo el amparo de la ley de arrendamientos urbanos y no debe ser sancionada por las autoridades turísticas.
Qué regula cada CCAA
Podéis leer otros de nuestros artículos relativos a la regulación en esta materia en las distintas comunidades autónomas.
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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.
Buenos dias eduardo ,
Yo tengo un piso propio arrendado en forma de apartamento de uso turistico en barcelona y no cobro iva porque no ofrezco ningún servicio extra. estos conceptos los declaro como rendimientos del capital inmobiliario.
Quiero arrendar un piso de un vecino y con su consentimiento y todo legal, subarrendarlo como apartamento turistico.
Como podría hacerlo? necesito un autonomo o podria desgrabarmelo como rendimientos del capital moviliario.
Es legal al no ser la vivienda habitual alquilarlo entero.
saludos
Hola Josep.
Esos rendimientos del subarrendamiento serían rendimientos del capital mobiliario.
Puedes alquilarlo entero.
En cuanto al tema de autónomos es complicado. Hacienda dice que si, pero hay manga ancha… hasta que digan de ponerse con ello.
Hola, pueden dos viviendas de diferentes comunidades autonomas tener el mismo numero de codigo de registro turistico ? Me estoy encontrando alquileres turisticos que ya ponen el codigo de registro y casualidad en algunas es el mismo. Mas que nada por eso de los timos !!! Gracias.
Hola.
Si que puede ser, dado que cada CCAA empieza la numeración por el número 1.
No obstante, antes de ese número existen unas letras, y si en la web que mencionas no aparecen las letras entonces si que puede haber gato encerrado.
Buenos días.
Feliz Año.
Tengo una casa de vivienda principal en la cual no vivo pero me la desgravo en la declaración. Me gustaría legalizarla y así poderla alquilar fines de semana, vacaciones, puentes etc…. No se que tipo de documentación etc haría falta….Una vez la pueda alquilar tengo que realizar alguna factura, contrato a os inquilinos, alguna declaración etc con respecto al dinero que recibo de los alquileres etc…sería como VTAR, no como casa Rural, La casa está en el mismo pueblo y tiene su agua, saneamiento, luz etc…Se encuentra en la provincia de Sevilla.
Hola Félix.
Acércate a cualquier oficina de Turismo de la Junta de Andalucía y te informarán con detalle.
Únicamente debes tener en cuenta que las VTAR sólo pueden cederse en arrendamiento con carácter turístico durante 90 días a lo largo del año.
Hola Eduardo,felicidades por la web ,aclara muchas dudas.Me gustaría preguntarte sobre el caso de Extremadura donde en las leyes actuales no se contempla la vivienda vacacional pero si hay un decreto que regula los apartamentos turísticos ,los requisitos que han de cumplir,la catalogación por llaves. .. ¿Cómo crees tu que quedaría este tema?es decir, puede entenderse que todo el que alquile tiene que ser cunpliendo los requisitos de apartamento turístico?Cuya alta conlleva la correspondiente licencia de apertura de establecimiento en el ayuntamiento como cualquier negocio ,además de los requisitos específicos del decreto de turismo.Muchas gracias de antemano y saludos
Hola Eduardo. En primer lugar, gracias por la web en la que explicas de forma tan completa todo..
Tengo una consulta, resulta que acabo de comprar un piso en Andalucía, pero me gustaría dividirlo en dos (un apartamento de 2 dormitorios y 1 estudio). La cosa sería dejar una puerta de entrada (la que ya está) y luego como tiene un recibidor, abrir dos puertas una para acceder al estudio y otra al apartamento. Cada uno con su cocina y baño propios lógicamente. La pregunta es: ¿tengo o puedo registrar las dos viviendas en el Registro de turismo de andalucia? o solo puedo registrar una única vivienda (que es la que corresponde al piso original)? Es que no se si luego a la hora de declarar mis ingresos y publicarlo en determinadas paginas de internet voy a tener problemas porque me pidan numero de registros diferentes para cada inmueble. Espero tu respuesta. Mil gracias
Hola Virginia.
Si solo tienes una licencia de ocupación solo podrás anunciar una vivienda y registrar una vivienda.
Si quieres dividir tendrás que hacer partición, tener dos referencias catastarles y obtener una licencia de ocupación para cada vivienda. Y finalmente registrar las dos viviendas independientemente en la Junta.
Buenas Eduardo, felicitaciones por el blog, realmente claro y muy trabajado. T
engo una duda con respecto al escenario que te planteo a continuación. Resido en Sevilla, y vivo con mi padre en un piso, y estaría interesado en alquilar la habitación que nos queda libre a través de Airbnb. Me interesaría que mi padre me cediera los derechos de explotación de la vivienda, para que fiscalmente tuvieran implicación en mi renta y no en la suya, y eximir a mi padre de cualquier responsabilidad derivada del alquiler. Sin embargo, cuando llamo a la delegación de turismo, me comentan que el decreto 28/2016 del 2 de febrero de este año no permite ceder los derechos de explotación para el formato alquiler por habitaciones….He leído el decreto, y realmente no encuentro este punto en ningún sitio. ¿Me podrías informar sobre esto?
Te adjunto un par de puntos del decreto:
Artículo 4. Responsabilidad ante la Administración turística y las personas usuarias.
Se presumirá que la persona propietaria de la vivienda con fines turísticos es la explotadora de la misma y será la responsable ante la Administración y las personas usuarias de la correcta prestación del servicio, salvo que en la declaración responsable, a la que se refiere el artículo 9.1, conste otra persona o entidad como explotadora de la misma, debiendo disponer en tal caso de título jurídico habilitante.
Artículo 5. Tipos.
1. Las viviendas con fines turísticos podrán ser:
b) Por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella. En estos casos, podrán utilizar las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de alojamiento.
Hola Javier.
Sobre lo que mencionas la limitación es que no puedes alquilar por habitaciones si tu no eres el propietario, es decir, para alquilar por habitaciones es el propietario el que debe residir en la vivienda.
Lo que ya no tengo tan claro es si te puede ceder la vivienda y la explotación y ser tu el titular y él seguir residiendo en esa vivienda.
Puede que efectivamente te lo echen para atrás y te obliguen a que para alquilar por habitaciones tenga que ser tu padre el titular de la explotación.
Hola Eduardo,
y en los ayuntamientos hay que pedir una licencia de actividad?
Hola Alberto.
En los ayuntamientos hay que pedir la licencia de ocupación de la vivienda.