La obligación en España de depositar la fianza de alquiler nace en la Disposición Adicional Tercera de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), que permite que las comunidades autónomas puedan obligar a los arrendadores a depositar la fianza de alquiler.
Como ya sabrás, cuando el propietario de un inmueble lo alquila a un inquilino, puede exigirle determinadas garantías.
Las garantías puede ser de muchos tipos, aunque la más habitual es la fianza.
Así, además de la fianza (que es obligatoria según la ley de arrendamientos urbanos), existen muchos otros tipos de garantías, tales como el aval bancario, el seguro de impago de alquiler, depósitos adicionales a la fianza, etc.
Gracias a las garantías, si el inquilino incumple sus obligaciones o deteriora el inmueble, el el arrendador o propietario podrá cobrarse el dinero necesario para reparar los daños o incumplimientos.
Por lo que respecta en particular a la fianza, podemos distinguir dos clases de fianza, en función a su obligatoriedad: la fianza legal y la fianza contractual.
Distintos tipos de fianza
La fianza legal
La fianza de la que generalmente se habla es la llamada fianza legal.
El artículo 36 de la LAU dice que la fianza legal es obligatoria, tanto si hablamos de un arrendamiento de vivienda como de uso distinto a vivienda.
La fianza es una cantidad de dinero, en metálico (así lo exige la LAU), que el inquilino debe entregar al arrendador al formalizar el contrato de arrendamiento.
Su importe será de una mensualidad de renta si el contrato de arrendamiento es de vivienda; y de dos mensualidades de renta si el contrato de arrendamiento es de uso distinto a vivienda.
La fianza contractual
El concepto es el mismo.
Es decir, la fianza contractual es una cantidad económica que el inquilino entrega al arrendador para responder de los posibles incumplimientos de contrato o de deterioros en el inmueble.
La diferencia es que la Ley (LAU) solo establece como obligatoria la fianza legal (la llamamos fianza legal porque la fija la ley). Pero la fianza contractual no es obligatoria por ley, sino que solo será obligatoria si las partes lo ponen en el contrato de arrendamiento (por eso la llamamos fianza contractual).
Para los contratos celebrados después del 6 de marzo de 2019 la fianza contractual no puede exceder de dos mensualidades de renta para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Y si se trata de un contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda, no existe tope, es decir, las partes podrán fijar la fianza contractual que quieran.
Es recomendable que en el contrato se refleje la fianza contractual en una cláusula distinta a la de la fianza legal. Por ejemplo, en una cláusula que se llame «garantías adicionales». La posibilidad de exigir este tipo adicional de fianza se recoge en el artículo 35.6 LAU.
Más sobre la fianza
En fin, quiero entrar en materia y hablarte de la obligación de depositar la fianza en la comunidad autónoma, así que solo indicarte que si quieres saber más acerca de la fianza, te invito a leer el post titulado «Artículo 36 LAU.- Fianza»
Obligación de ingresar la fianza de alquiler en la comunidad autónoma
Una vez descrita la diferencia entre ambos tipos de fianza, he de aclararte que únicamente es necesario depositar en los organismos de la correspondiente comunidad autónoma (CCAA) la fianza legal.
Por tanto, el resto de garantías que se soliciten al inquilino (entre los que se puede encontrar la fianza contractual) no habrá que depositarlas en la CCAA.
Como te dije al inicio del artículo, es la Disposición Adicional Tercera de la LAU la que permite que sean las comunidades autónomas las que regulen la obligación de depositar la fianza de alquiler y, por tanto, las que configuren el régimen sancionador en caso de incumplimiento por parte del arrendador.
Actualmente casi todas las comunidades han regulado esta materia, por lo que es necesario en casi toda España depositar la fianza legal en la comunidad autónoma.
La obligación de depositar la fianza es del arrendador (propietario) del inmueble, y la obligación nace en el mismo instante en que se formaliza el contrato de arrendamiento.
Es cada CCAA la que fijará el plazo en el que se debe depositarse la fianza.
Te dejo a continuación enlace a los artículos que he escrito en el blog relativos a esta materia relativos a cada CCAA en particular.
En ellos encontrarás no sólo la normativa reguladora, sino también el régimen sancionador en caso de incumplir dicha normativa.
Igualmente, podrás descubrir cuáles son los requisitos que se exigen para que la CCAA devuelva al arrendador, al finalizar el contrato, la fianza en su día depositada.
No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.
El deposito de la fianza en el contrato verbal de una vivienda.
Gracias de antemano.
Hola.
No consigo encontrar nada al respecto…
¿A la vista de la LOPD, al depositarle la fianza puede el Banco colaborador exigirme, además de los impresos oficiales (806 en la Comunidad Valenciana), una copia completa del Contrato de Arrendamiento, incluyendo todas sus hojas y cláusulas?
Entiendo que como arrendador quedo expuesto a una posible denuncia del arrendatario por la Cesión de la totalidad de un Contrato que presumo privado entre las partes.
En qué normativa puede apoyar el Banco tal exigencia? No he conseguido encontrar nada al respecto.
Gracias por su opinión. Saludos.
Hola Ramón,
Es un tema que se sale de nuestros conocimientos. Sentimos no poder ayudarle.
Un saludo.
Hola buenos días enhorabuena por el blog a mi me a ayudado mucho pero me gustaría saber si en Canarias también está vigente esa normativa y cuál sería gracias
Hola, enhorabuena por la claridad de este blog. Sinceramente me ha gustado mucho. Tal vez podáis informarme dónde localizar la normativa para las Islas Baleares. Gracias.
Hola Maite,
Sí tendría obligación,. La normativa donde se regula es el Real Decreto 45/1985 y lea ley de presupuestos generales de la comunidad autónoma de canarias5/1990.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
¿Cuál es la normativa al respecto en Asturias?
Gracias.
Hola David.
Aún no he sacado un post sobre la obligación de depositar la fianza en Asturias.
Pero te agradezco tu participación. Me lo apunto y el miércoles lo publicaré en el blog.
Saludos.